Rob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
[quote quote=9561]Het scenario blijft namelijk altijd gelijk; een correct genomen besluit staat als een huis/appartementencomplex, totdat je de gang naar de rechter maakt, en het vonnis er ligt (al dan niet in hoger beroep).[/quote]
Daar heb je gelijk in en dat is m.i. meteen de oorzaak van veel ellende in veel VvE’s.
Omdat de stap naar de rechter voor veel eigenaren vaak te groot is worden veel eigenaars helaas dus opgescheept met de gevolgen van deze nietige/vernietigbare besluitvorming.
Zoals eerder vermeld is die verschillende jurisprudentie ook ontstaan doordat niet in alle gevallen het doel van de vereniging is meegewogen.
Gelukkig nam een eigenaar in deze kwestie wél de moeite om ook in hoger beroep te gaan tegen de kosten die de VvE heeft gemaakt om een gracht van de gemeente te dempen.
citaat: “3.3. De (gedempte) gracht is geen gemeenschappelijk gedeelte in de zin van artikel 1 sub d van het splitsingsreglement, omdat hij geen onderdeel is van het gesplitste gebouw en de daarbij behorende grond. Evenmin is de gracht te beschouwen als een gemeenschappelijke zaak in de zin van artikel 1 sub e van dat reglement, omdat de desbetreffende grond eigendom is van de gemeente en niet is gesteld of gebleken dat het exclusieve gebruiksrecht daarvan toekomt aan alle appartementseigenaren of een groep appartementseigenaren, zodat moet worden aangenomen dat het om openbare grond gaat en niet om grond die “bestemd [is] om door alle eigenaars of een bepaalde groep van eigenaars gebruikt te worden”. Nu ook niet valt in te zien hoe het onderhoud of het gebruik van wél gemeenschappelijke gedeelten of zaken door de onderhavige kosten wordt gediend, betekent het voorgaande dat de bijdrage voor het dempen van de gracht niet op grond van het bepaalde in artikel 3 lid 1 onder a voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaren kan worden gebracht.”
“3.4 Naar het oordeel van het hof kan ook niet worden gezegd dat de dempingskosten zijn gemaakt in het belang van de gezamenlijke appartementseigenaren als zodanig. Ook als juist is dat, zoals de VvE heeft aangevoerd, het winkelcentrum door het dempen van de gracht voor het publiek aantrekkelijker is geworden en de winkeliers in de aan die (voormalige) gracht gelegen winkels meer ruimte hebben gekregen om hun waren uit te stallen, kan de conclusie hooguit zijn dat die kosten zijn gemaakt in het commerciële belang van de winkeliers en/of de eventuele verhuurders van de winkels. Naar het oordeel van het hof is dat belang niet gelijk te stellen met het belang van de gezamenlijke appartementseigenaren als zodanig. De dempingskosten staan daarvoor in een te ver verwijderd verband met de eigendom van het appartementsrecht. Terecht heeft [appellant] de vergelijking gemaakt met de promotiekosten, waarvan hij op grond van het bepaalde in artikel 3 lid 1 onder i als eigenaar van een appartement met bestemming “restaurantruimte” is vrijgesteld; ook die kosten worden gemaakt ten behoeve van exploitanten van bedrijven en, indirect, hun eventuele verhuurders en niet ten behoeve van de appartementseigenaren als zodanig. Ook artikel 3 lid 1 onder h biedt derhalve geen grond voor het besluit van 17 februari 2014.”
[quote quote=8977]Ik kan me hier niet helemaal in vinden. Wat ik ook vervelend vind is dat een professioneel beheerder dit toestaat.[/quote]
Eigenlijk kan de beheerder hier vaak niet eens zo heel veel aan doen, anders dan aan bestuur en leden kenbaar maken dat er wordt gehandeld in strijd met de akte.
Echter…. je zou de beheerder mogelijk wel kunnen aanspreken wanneer hij facturen heeft betaald waar geen geldig besluit aan ten grondslag ligt.
Dus als de nieuwe verzekeraar een factuur zou sturen voordat er een rechtsgeldig besluit zou zijn over deze verandering van verzekeraar zou die factuur naar mijn mening eigenlijk niet door de beheerder betaald moeten worden.
Ook de kascommissie zou daar op toe moeten zien.
Het gaat hier m.i. om een nietig, dus ongeldig besluit en ik denk niet dat de gemeente dat op op enige wijze zou kunnen legaliseren.
Ik zou echt niet weten hoe een VvE de leden zou kunnen dwingen mee te gaan betalen aan het onderhoud van grond die niet aan de VvE toebehoort.
Zoals Ronald m.i. terecht opmerkte worden er in de ledenvergadering wel vaker besluiten genomen die zeer goed nietig dan wel vernietigbaar zouden kunnen zijn.
Helaas is het naar mijn mening ook zo dat de overgrote meerderheid in een ledenvergadering geen enkele tegenspraak geeft en derhalve gewoon meewerkt aan dergelijke besluitvorming. Evenzo wordt ook nog vaak degene die wél tegen dit soort zaken in opstand komt weggezet als ‘zeikerd’, ‘zeurpiet’, ‘lastpost’ enz.
En voor die laatste is de stap naar de rechter vaak toch ook te groot zodat deze zich maar neerlegt bij het besluit van de ‘domme’ meerderheid.
En helaas zie ik dan ook vaak gebeuren dat de leden van de kascommissie in dit soort situaties dus voorbijgaan aan facturen die eigenlijk niet door de VvE betaald hadden mogen worden.
Hoi Caroline en Marlon,
Soortgelijke vragen zijn hier al vaker aan de orde geweest.
Aangezien de gemeentegrond géén deel uitmaakt van de gemeenschappelijke gedeelten welke in de splitsingsakte zijn vastgelegd ben ik nog steeds van mening dat de vergadering ook niet bevoegd is om een dergelijk besluit te nemen.
Ook blijf ik van mening dat eventuele kosten daarvoor niet zijn te scharen onder kosten in het belang van de eigenaren als zodanig en dus ook niet voor rekening kunnen komen van de gezamenlijke eigenaren.
Prima Bob, als jij dolgraag wil aantonen dat ik toch machtsmisbruik bedoelde, ondanks dat ik dat niet bedoelde, vind ik het ook goed hoor !
Tenslotte rust je kennelijk toch niet voordat jouw waarheid de enige waarheid is !!!!
Zucht !!!!!!!!!!!!!!!!!
‘Raar schreef hier al eerder :
[quote quote=9518]….. Maar stel dat de corporatie of (groot-)eigenaar oprecht -nog- geen noodzaak of voordeel ziet om de kozijnen te VERVANGEN of dit bijv. liever doet als onderdeel van een grote renovatie die in bijv. 2022 gepland staat; kunnen we dan spreken van een ‘machtmisbruikende grooteigenaar’ zoals Bob doet? Dat lijkt me niet.[/quote]
Meer dan prima verwoord door ‘Raar’.
Ik heb daar niets meer aan toe te voegen !
[quote quote=9521]Was me al eerder opgevallen dat het bij jou vaker voorkomt dat er iets anders staat dan wat je werkelijk zou bedoelen.[/quote]
Dat jij kennelijk vaak de verkeerde interpretatie geeft aan mijn berichten betekent nog niet dat er vaak iets anders staat dan wat ik bedoel.
Om dan andere lezers, die wél in staat zijn de juiste interpretatie te vinden te betitelen als ‘slechte’ lezers, …… Tja 🙁
Zelf dacht ik ook al, hoezo zijn we in deze discussie aangeland bij een machtmisbruikende grooteigenaar die zich (zuiver gebaseerd op aannames) kennelijk niets gelegen laat liggen aan de wet- en regelgeving? …. en hoezo zou ik dat dan geschreven hebben?
Als ik specifiek naar de groot-eigenaar uit het Funda artikel had willen verwijzen had ik wel geschreven “Overigens zou je hier in de VvE ….” of “Overigens zou je in deze VvE ….”.
Maar nee, ik gebruikte de opening “Overigens zou je in de VvE ….”
Volgens mij een doodnormale zin als je doelt op de VvE in algemene zin.
Maar gelukkig….. , er zijn ook lezers die mijn berichten wél lezen zoals ik ze bedoel !
Verder ben ik het ook geheel eens met ‘Raar’ dat je op een forum altijd zaken ter discussie mag brengen, zelfs wanneer één en ander al geheel zou vastliggen in wet- en regelgeving.
En ja, ik vind óók dat er rare aspecten zitten in besluitvorming waarbij huurders ook een rol kunnen spelen.
Als in het VOORBEELD van ‘Raar’ er geen sprake zou zijn van een corporatie, maar van 10 onafhankelijke eigenaren die hun appartement verhuren, zou bij dezelfde aantallen voor- en tegenstanders het plan wél weer doorgaan.
Als in het VOORBEELD van ‘Raar’ de corporatie nog maar 4 van de 15 appartementen in bezit heeft en al deze 4 huurders (dus 0%) tegen het voorstel van de verhuurder zijn en de andere eigenaren stemmen vóór het plan, heeft de groot-eigenaar toch een probleem lijkt mij.
Helemaal mee eens ‘Raar’, maar helaas valt daar weinig aan te doen !
Overigens zou je in de VvE ook te maken kunnen hebben met een groot-eigenaar die geheel zijn eigen keuze maakt.
Dan zou er zich zomaar een situatie voor kunnen doen waarin 15 bewoners voor het plan zijn, maar de groot-eigenaar tegen, en het plan dus ook niet doorgaat 😉
PS. wat is de reden/noodzaak om de kozijnen te gaan vernieuwen?
(aangezien er ook gesproken wordt over het eventueel schilderen van de kozijnen)
Wanneer overduidelijk vaststaat dat je een eigen parkeerplaats hebt zou je ook kunnen overdenken om op die parkeerplaats een anti-parkeerbeugel te (laten) plaatsen zodat anderen niet meer van die parkeerplaats gebruik kunnen maken.
Dat ‘aparte’ sloeg op de lening welke de nieuwe eigenaar bij de huidige eigenaar kan afsluiten 😉
Huurdersparticipatie in gemengde complexen is naar mijn idee nog niet verder dan rapporten en onderzoeken.
Ook onder juristen is er nog menig discussie over de wenselijkheid van huurdersparticipatie in de VvE.
Vooralsnog is er qua wet- en regelgeving nog niets veranderd daaromtrent en moeten we het volgens mij nog steeds doen met wat er in de reglementen staat vermeld, en daar spelen huurders geen rol in zolang zij niet door de verhuurder gemachtigd zijn.
Dat is te lezen in jouw leveringsakte en splitsingsakte.
Als jij een appartementsrecht hebt gekocht dat recht geeft op een parkeerplaats dan heeft de VvE daar verder niets over te vertellen en mag alleen jij die parkeerplaats gebruiken.
Inderdaad wordt de koper op deze manier al vooraf vrij duidelijk geïnformeerd over mogelijke extra kosten waar hij of zij mee te maken kan krijgen na de aankoop van het appartement.
Toch lees ik ook wel weer wat “vreemde” teksten in het artikel, zoals;
“… Het besluit wordt niet genomen indien niet de vereiste toestemming van 70% van de huidige huurders is ontvangen
(i.v.m. daaraan gekoppelde huur verhoging) alsmede de benodigde vergunning van de gemeente;”
Sinds wanneer is het onderhoud in een appartementencomplex afhankelijk van de toestemming van huurders?
Volgens mij mogen deze onderhoudskosten ook niet zomaar aan de huurders doorberekend worden en heb ik dus ook mijn twijfels over de “daaraan gekoppelde huur verhoging”.
Zo op het eerste oog vind ik de slotzin “… Indien nodig kan de nieuwe eigenaar bij de huidige eigenaar een lening afsluiten tegen de dan normaal geldende voorwaarden en tarieven” ook wel een beetje ‘apart’ 😉