Rob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Persoonlijk vind ik het eigenlijk ook helemaal geen goede reden om de splitsingsakte te gaan wijzigen.
Een goed onderhoud van gevel en kozijnen is van groot belang voor de gezamenlijke eigenaars en die zouden naar mijn idee juist blij moeten zijn met de wijze waarop dat geregeld is in de splitsingsakte.
Wil men dat veranderen zal men de kozijnen uitdrukkelijk onder de privegedeelten- en zaken moeten laten vallen.
Ik denk niet dat je daar als VvE én als individueel eigenaar beter van gaat worden.
Als men een appartementsrecht koopt weet je dat je gezamenlijk verantwoordelijk bent voor het onderhoud en daar ook gezamenlijk aan moet bijdragen.
Om dan te gaan klagen omdat het ene appartement een kozijn meer heeft dan het andere ….. tja !Uiteraard heel goed dat je je mond niet laat snoeren.
Het is een goede zaak als eigenaren goed meekijken met het reilen en zeilen van e VvE !
“… De VvE rekeningen zal wel kloppen naar men mag hopen, veel onduidelijkheid, vaker is € 100.000 tegoeden overschreden, er zijn 10 rekeningen”
Dat mag je inderdaad hopen.
Je zal niet de eerste VvE zijn waar de gelden worden gestort op een rekening die niet op naam van de VvE staan, met alle mogelijke gevolgen van dien.
Gezien de tegoeden en het aantal rekeningen, (hoewel ik 10 wel heel erg veel vindt 😉 ) ga ik er vanuit dat het om een grote VvE gaat.
Is er ook een externe beheerder in het spel?
Heb je ook voorbeelden van de steken die de kascommissie heeft laten vallen?Inderdaad, ongelooflijke toestand weer. 🙁
Een bestuur met een dergelijke zienswijze snapt dus nog maar bitter weinig van een VvE.
Henk, ik vrees inderdaad dat er nog talloze bestuurders zijn die menen boven de leden te staan, en denken meer bevoegdheden en rechten te hebben.
Zo’n bestuur zou eigenlijk per direct ontslagen moeten worden !Hoi Alex,
Ik had eerlijk gezegd al een klein vermoeden dat er in de VvE iets speelt en jij nu eigenlijk op zoek bent naar de spreekwoordelijke stok om mee te slaan.
Het is denk ik niet makkelijk te achterhalen wat er in de betreffende vergadering precies allemaal gezegd is en welke bewoordingen daarvoor zijn gebruikt.
Persoonlijk denk ik eigenlijk ook niet dat je hier heel veel verder mee gaat komen, zeker nu deze “benoeming” al 10 jaar ook door de vergadering in stand wordt gehouden.
Persoonlijk vind ik het overigens ook al fout dat de commissie slechts 1 iemand heeft voor gedragen en de uiteindelijke keuze uit een aantal kandidaten niet aan de vergadering zelf heeft overgelaten.
Toch, als ik jou was zou ik me nu eerder gaan richten op de dingen die daadwerkelijk fout zijn of gaan en daarmee andere leden en de vergadering proberen te overtuigen dat er iets veranderd moet gaan worden.
“… Vervolgens 16-6-2008 een brief van de niet benoemde nwe bestuurder aan de leden om de maandelijkse servicekosten naar een andere rekening over te maken.”
Die “andere rekening” is toch wel een rekening op naam van de VvE mag ik hopen !
[quote quote=6887]Hoi Rob, wat zijn volgens jou de gevolgen van de tweede optie?[/quote]
Hoi William,
Persoonlijk denk ik dat die tweede optie geen gevolgen zal hebben.
Weliswaar is het vaststellen van de notulen verplicht maar dat doet naar mijn idee niets af aan de feitelijke benoeming van de bestuursleden in de betreffende vergadering.
Óf het bestuur feitelijk wel is benoemd weet ik natuurlijk (nog) niet, daar kan alleen Alex antwoord op geven.Hoi Alex,
Is de bestuurder niet door de vergadering benoemd, of is hij wel benoemd maar zijn de notulen waarin die benoeming te lezen is alleen nooit vastgesteld?Het zal niet makkelijk zijn om een dergelijk artikel van zo lang geleden weer terug te vinden.
Je kan ook gewoon hier op het forum vragen wat je uiteindelijk zou willen weten !Hoi PM,
“… Waarom is een VVE geen onderneming (in de ogen van de Belastingdienst)?”
Misschien;
omdat de VvE geen zelfstandig bedrijf is, maar een belangenvereniging.
omdat de VvE geen inkomsten genereerd, maar ontvangt bijdragen in de verwachte kosten.
omdat de VvE voor de wet een rechtspersoon is.
omdat de VvE geen goederen en/of diensten levert.
omdat de VvE niet deelneemt aan het (normale) economische verkeer.
omdat de VvE geen vermogensbestanddeel exploiteert, maar de gemeenschap beheerd
omdat de VvE geen vermogensbestanddeel exploiteert, maar de gemeenschap beheerd en er op toe dat elke eigenaar en gebruiker de regels naleeft.Hoi Bob,
“… Onafhankelijk van het “gevoel” dat de bepalingen in de AvS teweeg kunnen brengen, is en blijft het bepaalde in de AvS altijd leidend (de wet) voor de VvE. Daarover zal tussen ons geen meningsverschil bestaan. 😉”
Inderdaad, daar is geen enkel meningsverschil over 🙂
Toch geloof ik werkelijk niet dat, met betrekking tot de kozijnenkwestie, het beoogde doel van de bepaling in het modelreglement is geweest om een dergelijke verschil te bewerkstelligen.“… Interessante discussie! Was ik als VvE-leek bijna overtuigd van de stellingname van Rob en Carla, proef ik nu toch dat e.e.a. voor meerderlei uitleg vatbaar is. Het daagt mij i.i.g. nog meer uit om mij te verdiepen in de Akte van Splitsing en hoe e.e.a. geïnterpreteerd moet worden (terwijl de buurman zich waarschijnlijk verder nergens zorgen over maakt…)”
Ik begrijp heel goed dat je bent gaan twijfelen.
Ik begrijp ook heel goed dat je liever de visie van Bob aan wilt houden aangezien die visie jou persoonlijk voordeel zou opleveren.
Het is uiteraard zeer verstandig om je goed te verdiepen in de AvS, dat zou iedere eigenaar eigenlijk moeten doen 🙂
Hoe een en ander geïnterpreteerd moet worden? Daar kom je inderdaad wellicht alleen achter als je ooit voor een rechter mag verschijnen, en zelfs daar is soms nog een ‘hoger beroep’ voor nodig 😉
Per definitie geldt voor alle kozijnen en ramen in een privégedeelten dat zij bestemd zijn om uitsluitend te worden gebruikt door de eigenaar of gebruiker van – of uitsluitend dienstbaar zijn aan – één privé gedeelte.
Op grond van MR2006 art. 17 lid 2c zou je kunnen redeneren dat geen van de kozijnen en ramen in de privegedeelte tot de gemeenschappelijke zaken zou behoren.
In het boek ‘de modelreglementen toegelicht’ van mr. N. Rijssenbeek is daarover te lezen dat in het algemeen wordt aangenomen dat die redenering niet opgaat en dat kozijnen en schuifpuien gemeenschappelijke zaken zijn die gemeenschappelijk onderhouden behoren te worden.
“… Die zaken behoren immers tot de kern van de gemeenschappelijke zaken (de schil) en het is in het belang van de gemeenschappelijke eigenaars dat zij gemeenschappelijk worden onderhouden“, aldus mr. Rijssenbeek.
Uiteraard is dat ook ‘slechts’ de visie van een jurist, die ik persoonlijk echter dan weer van harte ondersteun 😉
Hoi Bob,
Dit gaat weer een discussie worden waarin wij het niet eens gaan worden 😉
Ik zie geen enkele reden waarom mijn redenatie niet op zou gaan door de woordjes en/of.
Die woordjes waren zelfs onderdeel van mijn redenatie.
Ik lees de zin als:
‘de raamkozijnen met de glazen ramen en de sponningen als de deurkozijnen met de deuren en drempels (waaronder zijn begrepen schuifpuien met schuifdeuren) die zich bevinden in de (al dan niet aan balkons of terrassen grenzende) gevels.
en/of
de raamkozijnen met de glazen ramen en de sponningen als de deurkozijnen met de deuren en drempels die zich bevinden in de wanden die de scheiding vormen tussen gemeenschappelijke gedeelten of tussen (een) gemeenschappelijk(e) gedeelte(n) en een privé gedeelte, alsmede het bij een en ander behorende (standaard) hang- en sluitwerk’
Het is een vaak voorkomende situatie dat een gevel bijvoorbeeld x- verdiepingen hoog is met op alle verdiepingen identieke kozijnen.
Stel nu dat het appartement op de begane grond een eigen tuin heeft die ook nog grenst aan die gevel.
Welke kozijnen in de gevel zijn dan nog gemeenschappelijk?
Zou het dan niet erg onredelijk zijn als uitsluitend de eigenaren van de begane grond voor de identieke kozijnen in het stukje gevel langs hun tuin zouden moeten zorgdragen?“… Vooral als je geen inzage hebt in de uitgaven. Die krijg je alleen als kascie pas na het boekjaar te zien. De schade kan zo dus behoorlijk oplopen. Gehaaide beheerder dus, die precies weet wat hij doet en weet tot hoever hij kan gaan.”
In vrijwel de meeste VvE’s worden de boeken pas gecontroleerd na afsluiting van het boekjaar.
Als de kascommissie zijn werk grondig doet hoeft dat ook geen probleem te zijn.
Wat heeft de kascommissie over deze kwestie gerapporteerd aan de vergadering?
Daarnaast kan je als individueel lid ook nog, op ieder moment, inzage verzoeken in de administratie !Hoi Bob,
Naar mijn mening, interpretatie 😉 wordt er dan iets essentieels uit de tekst geschrapt, namelijk het stukje ‘en/of wanden‘ !
Eveneens naar mijn mening heeft de tekst ‘die de scheiding vormen tussen gemeenschappelijke gedeelten of tussen (een) gemeenschappelijk(e) gedeelte(n) en een privé gedeelte‘ namelijk juist uitsluitend betrekking op die wanden en niet op de gevels.
@Angelique
Jammer dat je buurman het belang van een goede VvE (nog) niet wil inzien.
Ik vind dat je op de goede weg bezig bent door je te gaan verdiepen in VvE aangelegenheden.
En je ziet, er is nog volop discussie mogelijk in de wereld van VvE’s en regelgeving 🙂
Ook al beseft hij het wellicht nog niet, ook je buurman heeft belang bij een goed functionerende VvE.
Op dit forum zijn legio voorbeelden te vinden van eigenaren die de VvE lekker slapend proberen te houden ………. totdat zij hun appartement willen verkopen en er dan pas achter komen wat de nadelen en gevolgen van een slapende VvE kunnen zijn.[quote quote=6784]Overigens concludeer ik uit je je reactie Rob, dat het schilderwerk van de raamkozijnen en deuren in deze muur wel voor rekening komen van de bewoner zelf. Of begrijp ik dat verkeerd? Vr.gr. Angelique[/quote]
Hoi Angelique,
Dat heb je inderdaad verkeerd begrepen.
In je eerste reactie citeerde je een gedeelte uit de akte waarin te lezen is wat tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijk zaken moet worden gerekend.
“…‘zowel de raamkozijnen met de glazen ramen en de sponningen als de deurkozijnen met de deuren en drempels (waaronder zijn begrepen schuifpuien met schuifdeuren) die zich bevinden in de (al dan niet aan balkons of terrassen grenzende) gevels en/of wanden die de scheiding vormen tussen gemeenschappelijke gedeelten of tussen (een) gemeenschappelijk(e) gedeelte(n) en een privé gedeelte, alsmede het bij een en ander behorende (standaard) hang- en sluitwerk’.”
Uit die tekst blijkt dat de raamkozijnen die zich in de gevels bevinden tot de gemeenschappelijke delen behoren.
In het algemeen is de VvE verantwoordelijk voor het onderhoud aan die gemeenschappelijke delen en zou eventueel schilderwerk derhalve dus ook voor rekening van de VvE zijn.
Je schrijft dat er sprake is van een startende VvE.
Is de VvE twee jaar geleden pas opgericht of was er sprake van een (jarenlang) slapende VvE ?
Persoonlijk lijkt het mij wel zinvol om inderdaad een MJOP op te stellen door een deskundige en daar de bijdrage aan het reservefonds op te baseren in plaats van de 0,5% van de herbouwwaarde.
Door een MJOP weet je als eigenaar beter wat je kan verwachten m.b.t. onderhoud aan het complex en weet je tenminste ook waaróm je iedere maand een bijdrage daaraan levert.Het is vaak niet alleen de VvE die slapend is, maar ook de eigenaren van die VvE 😉
Dit is de zoveelste casus waarin een eigenaar zich pas zorgen gaat maken, lees wakker worden, op het moment dat het appartement verkocht moet gaan worden.
Helaas vrees is dat er nog vele van dergelijke casussen zullen volgen.
Ik ben erg nieuwsgierig wat een VVE balie anders zou kunnen doen dan adviseren de VvE zo snel mogelijk te activeren, en dan wel op de juiste manier !
Ik zou ook niet zo snel weten wat de gemeente waarin de VVE balie zich bevind anders zou kunnen doen dan bv. de VvE te dwingen eventueel achterstallig onderhoud uit te voeren.
Met enkel het inschrijven van de VvE bij de kvk ben je er nog lang niet.
Een eventuele koper met een goede makelaar zal daar natuurlijk snel doorheen prikken.
En zoals eerder hier door iemand gezegd, de hypotheekverstrekker zal ook het nodige onderzoek verrichten voordat hij over zal gaan tot financiering.
Enige verstandige lijkt mij hier het advies van William op te volgen en de VvE te activeren !