Rob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
[quote quote=6784]Overigens concludeer ik uit je je reactie Rob, dat het schilderwerk van de raamkozijnen en deuren in deze muur wel voor rekening komen van de bewoner zelf. Of begrijp ik dat verkeerd? Vr.gr. Angelique[/quote]
Hoi Angelique,
Dat heb je inderdaad verkeerd begrepen.
In je eerste reactie citeerde je een gedeelte uit de akte waarin te lezen is wat tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijk zaken moet worden gerekend.
“…‘zowel de raamkozijnen met de glazen ramen en de sponningen als de deurkozijnen met de deuren en drempels (waaronder zijn begrepen schuifpuien met schuifdeuren) die zich bevinden in de (al dan niet aan balkons of terrassen grenzende) gevels en/of wanden die de scheiding vormen tussen gemeenschappelijke gedeelten of tussen (een) gemeenschappelijk(e) gedeelte(n) en een privé gedeelte, alsmede het bij een en ander behorende (standaard) hang- en sluitwerk’.”
Uit die tekst blijkt dat de raamkozijnen die zich in de gevels bevinden tot de gemeenschappelijke delen behoren.
In het algemeen is de VvE verantwoordelijk voor het onderhoud aan die gemeenschappelijke delen en zou eventueel schilderwerk derhalve dus ook voor rekening van de VvE zijn.
Je schrijft dat er sprake is van een startende VvE.
Is de VvE twee jaar geleden pas opgericht of was er sprake van een (jarenlang) slapende VvE ?
Persoonlijk lijkt het mij wel zinvol om inderdaad een MJOP op te stellen door een deskundige en daar de bijdrage aan het reservefonds op te baseren in plaats van de 0,5% van de herbouwwaarde.
Door een MJOP weet je als eigenaar beter wat je kan verwachten m.b.t. onderhoud aan het complex en weet je tenminste ook waaróm je iedere maand een bijdrage daaraan levert.Het is vaak niet alleen de VvE die slapend is, maar ook de eigenaren van die VvE 😉
Dit is de zoveelste casus waarin een eigenaar zich pas zorgen gaat maken, lees wakker worden, op het moment dat het appartement verkocht moet gaan worden.
Helaas vrees is dat er nog vele van dergelijke casussen zullen volgen.
Ik ben erg nieuwsgierig wat een VVE balie anders zou kunnen doen dan adviseren de VvE zo snel mogelijk te activeren, en dan wel op de juiste manier !
Ik zou ook niet zo snel weten wat de gemeente waarin de VVE balie zich bevind anders zou kunnen doen dan bv. de VvE te dwingen eventueel achterstallig onderhoud uit te voeren.
Met enkel het inschrijven van de VvE bij de kvk ben je er nog lang niet.
Een eventuele koper met een goede makelaar zal daar natuurlijk snel doorheen prikken.
En zoals eerder hier door iemand gezegd, de hypotheekverstrekker zal ook het nodige onderzoek verrichten voordat hij over zal gaan tot financiering.
Enige verstandige lijkt mij hier het advies van William op te volgen en de VvE te activeren !Hoi Angelique,
Naar mijn mening lees je inderdaad erg in eigen voordeel 😉
“… ‘de plafonds en overige afwerklagen en de bekleding van de vloeren en wanden die zich NIET in een privé gedeelte bevinden, alsmede de plafonds en afwerklagen van vloeren van de balkons, ook voor zover aanwezig binnen een privé gedeelte’.”
Het gaat hierbij om de bekleding van de vloeren en wanden en niet op de wanden op zich.
“…‘zowel de raamkozijnen met de glazen ramen en de sponningen als de deurkozijnen met de deuren en drempels (waaronder zijn begrepen schuifpuien met schuifdeuren) die zich bevinden in de (al dan niet aan balkons of terrassen grenzende) gevels en/of wanden die de scheiding vormen tussen gemeenschappelijke gedeelten of tussen (een) gemeenschappelijk(e) gedeelte(n) en een privé gedeelte, alsmede het bij een en ander behorende (standaard) hang- en sluitwerk’.”
Hier gaat het om de raamkozijnen met de glazen ramen en de sponningen en de deurkozijnen met de deuren en drempels (waaronder zijn begrepen schuifpuien met schuifdeuren) DIE ZICH BEVINDEN IN de (al dan niet aan balkons of terrassen grenzende) gevels en/of wanden die de scheiding vormen tussen gemeenschappelijke gedeelten of tussen (een) gemeenschappelijk(e) gedeelte(n) en een privé gedeelte en dus ook weer niet op de wanden op zich.
Verder sluit ik me aan bij hetgeen Carla hier ook over geschreven heeft.
Voor de aardigheid zou je ook eens deze uitzending van de rijdende rechter kunnen bekijken !Hoi OB,
De enigste manier om erachter te komen welk reglement op jouw VvE van toepassing is, is toch echt om de splitsingsakte heel goed door te lezen !
Alleen daar kan je met zekerheid vinden wat je zoekt.
Er zijn best wel wat verschillen tussen de verschillende modelreglementen.
Ik kan dat hier niet kort beschrijven, maar je kan ze allemaal lezen op de link hierboven 😉Hoi OB,
In de splitsingsakte kan je lezen welk modelreglement van toepassing is verklaard.
Zo’n zin luidt bijvoorbeeld:
“… Vervolgens verklaarde de comparant, handelend als gemeld:
…..
b. over te gaan tot vaststelling van het Reglement als bedoeld in artikel 111 sub d Boek 5 van het burgerlijk Wetboek;
voor de inhoud van het bedoelde Reglement wordt te deze verwezen naar het modelreglement als bedoeld in artikel 111 sub d Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, hetwelk is vastgesteld bij akte op twee januari negentienhonderd tweeënnegentig …..”
Het kan zijn dat er wijzigingen op het modelreglement gemaakt worden.
Die wijzigingen worden dan ook in de splitsingsakte weergegeven.
Een andere mogelijkheid die heel soms voorkomt is nog dat het reglement integraal opgenomen is in de splitsingsakte, in dat geval zal je dus geen verwijzing naar een modelreglement vinden en is uitsluitend het reglement zoals weergegeven in de akte van toepassing.
Dat laatste kán ook belangrijk zijn om te weten, daar ik een VvE ken waarbij het reglement inderdaad integraal was opgenomen in de akte.
Dat reglement leek voor 98% op MR1992, maar juist die kleine verschillen hadden grote waarde.
Als je daar vroeg welk reglement van toepassing was kreeg je vaak als antwoord, het gele boekje (MR1992), wat dus feitelijk onjuist was.Soms denk ik wel eens na het lezen van berichten hier op het forum, kan het nog gekker?
En jawel hoor … !
Sem, is het echt de bedoeling dat men een dergelijk besluit in jullie VvE willen gaan nemen?Hoi OB,
Kan je wel vertellen welk reglement in jullie VvE van toepassing is?
Persoonlijk ben ik ook niet zo’n voorstander van volmachten aan het bestuur.
Zelf zal ik dat in ieder geval ook niet zo snel doen.
Maar de volmachtgever kan overigens ook een steminstructie aan de volmacht verbinden.
In dat geval zal er een stem uitgebracht worden zoals de volmachtgever graag zou willen.Hoi VvE Boskwartier,
“… Het is jammer dat mensen niet (KUNNEN/WILLEN) begrijpen dat de AvS OF ‘n MRSA enz enz niets maar dan ook helemaal niets voorstellen ALS DE LEDEN ANDERS BESLISSEN.”
Het is juist door dit soort VvE’s dat er uiteindelijk weer eigenaren hier op het forum belanden omdat zij vastlopen in de VvE.
Die eigenaren zien dat het eigenlijk fout gaat in de VvE maar krijgen alle tegenwerking van bestuur en mede-eigenaren omdat ….. zij zich wél aan de regelgeving willen houden.
Onlangs hier op het forum nog mooi verwoord door iemand, met de zin “… Ik heb echt het gevoel dat ik tegen de stroom moet oproeien. Moeilijke zaak waar je energie flink wat te verduren krijgt.”
Misschien ook nog wel verstandig om dit artikel op vverecht.nl eens goed door te lezen.
Ook in die VvE hadden de leden al ruim 28 jaar met elkaar afgesproken dingen anders te doen dan in de splitsingsakte stond vermeld.
En ja…. dat loopt altijd een keer fout !“… Reglement en de AvS stellen niets maar dan ook niets voor.”
Deze zin zegt mij eigenlijk al genoeg !
Nu maar hopen dat jullie VvE nooit in een rechtszaak gaat belanden 😉Hoi OB,
Je stelt eigenlijk twee verschillende vragen in deze casus.
“… Mag het bestuur zelf ook stemmen tijdens de ALV”
Ja, dat mag. Een bestuurslid is ook gewoon een lid van de vereniging en heeft derhalve ook gewoon stemrecht in de ALV.
Je zou in je splitsingsakte kunnen lezen wat er is bepaald over het gebruik van volmachten.
In MR2006 is het bijvoorbeeld niet mogelijk om je volmacht aan een bestuurder te geven, waar dat in MR1973, 1983 en 1992 wel het mogelijk is.
In oudere reglementen kan het zelfs voorkomen dat er geen enkele mogelijkheid is tot gebruik van volmachten.
Het ronselen van stemmen is denk ik wel een complexe materie in een VvE en in zie niet zo snel nog waar dat wettelijk verboden is.
Het zou het beste zijn als het ronselen van stemmen onmogelijk wordt gemaakt door beperkingen op te leggen in het gebruik van de volmacht, maar dat zou dan in de splitsingsakte geregeld moeten worden vrees ik.Hoi Tom,
Het bestuur is op grond van de reglementen verplicht om jaarlijks een algemene ledenvergadering te organiseren.
Ook op grond van BW2:48 is het bestuur hiertoe verplicht en wel binnen 6 maanden na afloop van het boekjaar.Hoi VvE Boskwartier,
Ik geloof niet dat ik het eens kan zijn met een aantal zaken zoals jij beschrijft.
“… Zijn bijvoorbeeld de deurdrangers van gemeenschappelijke deuren aan vervanging toe en is een en ander vermeld voor het jaar 2019 dan is het absoluut niet nodig om hiervoor weer een vergadering uit te schrijven en over een onderdeel te stemmen.”
Als je hiermee bedoelt dat de geplande vervanging in 2019 automatisch kan plaatsvinden zonder stemming in de vergadering, dan ben ik het niet met je eens.
Naar mijn mening moet er in de vergadering in 2019 een besluit genomen worden of het punt, de vervanging van de deurdrangers, in dat jaar daadwerkelijk uitgevoerd gaat worden en moet er door de vergadering geld beschikbaar gesteld worden.
“… Ieder begroting wordt aan alle leden van de vereniging toegestuurd. Men wordt verzocht om op- of aanmerkingen kenbaar te maken in de periode eind sept/begin december. Geen op- of aanmerkingen? De MAANDELIJKSE VOORSCHOT BIJDRAGE voor het nieuwe jaar is door iedereen goedgekeurd en de nieuwe bijdrage (hoger of lager) kan op 1-1-nieuwe jaar betaald worden.”
Besluitvorming hoort op de algemene ledenvergadering plaats te vinden en nergens anders, tenzij het een voorstel zou betreffen waarmee alle eigenaren schriftelijk hebben ingestemd.
Pas wanneer de jaarlijkse begroting door de vergadering is vastgesteld wordt ook de voorschotbijdrage voor dat jaar, door de vergadering, vastgesteld.
Tenslotte haal je naar mijn idee de MJOP en de jaarlijkse begroting door elkaar.
De jaarlijkse begroting die wordt opgesteld bepaald de hoogte van de voorschotbijdrage en niet de MJOP.
De MJOP zal uiteraard wel bepalend zijn voor de bijdragen van de leden t.a.v. hun donatie in het reservefonds.
Die donatie zal echter weer een onderdeel zijn van de eerdergenoemde jaarlijkse begroting.
Hoi Tim,
Als ik het artikel in jouw bijdrage zo lees krijg ik eerlijk gezegd de indruk dat men het idee heeft dat digitaal stemmen eigenlijk de norm zou moeten worden in de VvE.
Zie o.a “… Het laat op zich wachten dat de fysieke vergaderingen op den duur transformeren naar ‘ontmoetingen’ of ‘bijeenkomsten’, die worden gebruikt voor de inhoudelijke discussies, het delen van de persoonlijke overwegingen en voor de sociale aspecten. De zaken worden eerst inhoudelijke en persoonlijk besproken en de formele besluitvorming verschrompelt tot traceerbare digitale hamerslagen.
Het kan een idee zijn om toekomstgericht hierop te anticiperen en aanpassingen van aktes of reglementen in deze richting op te zetten.”
Vanuit het oogpunt van softwareontwikkelaars en automatiseerders is dat misschien een leuk idee, maar persoonlijk lijkt mij dat geen goed plan.
Ik vind dat we vooral moeten blijven bij de basis van wat een VvE eigenlijk is en bij de huidige vorm van besluitvorming die op zich naar mijn idee prima voldoet.
Ik ben het wel met je eens dat digitaal stemmen daarin een extra mogelijk zou kunnen zijn, indien voldaan is aan een aantal waarborgen zoals in het artikel zijn omschreven.
Als het daarbij echter nodig of zelfs noodzakelijk is om daarvoor een heel softwarematig systeem te ontwikkelen lijkt mij het doel enigszins voorbij te gaan en zou ik zeggen, hou het lekker bij de volmacht.
In principe zie ik eigenlijk dan ook geen verschil tussen een volmacht met steminstructie en een digitale stem.
Het doet me ook een beetje denken aan mijn eigen werkomgeving.
Allerlei processen en methoden worden geautomatiseerd en als er dan een kleine kink in de digitale kabel komt loopt het fout en kunnen zelfs de standaard processen ineens niet meer uitgevoerd worden.
Ik heb af en toe het idee dat we aan het over-automatiseren zijn. 😉
Ik ben het ook zeker niet eens met het gedeelte tekst over de volmacht en daarnaast is die tekst ook nog eens niet geheel juist naar mijn idee.
“… De volmacht kan vervallen.
Een volmacht is bedoeld om de fysieke afwezigheid te compenseren.
Aangezien digitaal stemmen op zichzelf al een compensatie is van de fysieke afwezigheid, vervalt het nut van een volmacht.
En, het is overigens onzinnig om ook nog een volmacht toe te laten voor het digitaal stemmen.
Het is de vraag of je als VvE het stemmen per volmacht in stand wilt houden: je kunt afspreken dat eigenaren óf fysiek óf digitaal kunnen stemmen. “
Het gebruik van een volmacht binnen de VvE is alleen mogelijk wanneer dat bepaald is in de statuten van de VvE.
En wanneer in de statuten is bepaald dat het gebruik van een volmacht is toegestaan kan men daar niet van afwijken.
Je kunt in dat geval als VvE dus niet afspreken dat een eigenaar uitsluitend fysiek of digitaal kan stemmen.
Hoi Mieke, ik ben het geheel met Carla eens inzake de uitgaven welke zijn opgenomen in het MJOP.
Helaas zie je in de praktijk heel vaak dat besturen en/of beheerders de vaststelling van het MJOP ook gebruiken als toestemming om de uitgaven te mogen doen.
Ook ik vind dat een onjuiste benadering of handelswijze.
Het MJOP is inderdaad niet meer dan een Plan of Prognose.
Ook lijkt het mij zeer verstandig het MJOP zo aktueel mogelijk te houden en is het mijn inziens op die manier ook eenvoudig om nieuwe items in te brengen.
Op het moment dat het item dan volgens het MJOP uitgevoerd zou moeten worden is het weer aan de vergadering om daadwerkelijk te besluiten de werkzaamheden uit te gaan voeren en daarvoor de financiële middelen beschikbaar te stellen.
Deze werkmethode behoedt de VvE ook voor de ‘sneaky’ methodes zoals jij omschrijft.
Wat de vlonders betreft,
Dat lijkt me weer een interessante kwestie worden 😉
Kan je ook misschien vertellen wat de notaris daarover gezegd zou hebben?
Welk MR is in jouw VvE van toepassing en wat staat daarin vermeld over de afwerklagen van de balkons?
Hoi Tim,
Ik denk niet dat ik het beter kan omschrijven dan mr. de Laat in dit artikel.
Eigenlijk vanaf de zin “wanneer is er sprake van de nodige waarborgen?”
Ik denk ook dat één en ander eerst goed georganiseerd en omschreven moet worden voordat men allerlei wantoestanden met slecht uitgevoerde stemmethoden gaat creeëren.