[Rob]

Of de kascommissie uitsluitend uit leden van de VvE moet bestaan laat ik maar even in het midden, dat is op dit moment niet meer dan een eigen mening 😉
Daar is kennelijk in de juridische wereld ook nog geen eenduidigheid over, zo ook is te lezen in het artikel op vverecht.nl
“… Overes neemt aan dat de kascommissie wel uit leden van de vereniging moet bestaan (GS Rechtspersonen, art. 2:48, aant. 3), evenals Mertens in Mon. BW B29 nr. 25, maar er zijn ook auteurs die menen dat zo’n kascommissie aangevuld kan worden met niet-leden (Dijk/Van der Ploeg 2013, p. 199). Rensen schrijft over de kascommissie in Asser/Rensen 2-III* nr. 165:”
Het lijkt mij in ieder geval niet juist  dat de voorzitter van de vergadering kan plaatsnemen in de kascommissie zoals in de openingstopic wordt aangegeven.
 

[Rob]

Ik denk dat het antwoord op deze vraag erg afhankelijk is van de oorzaak van de lekkage.
Wanneer de oorzaak aan het complex gerelateerd is zal de VvE aansprakelijk zijn.
Ligt de oorzaak in de privésfeer dan zal de betreffende eigenaar aansprakelijk zijn.
Overigens vindt ik persoonlijk een eigen risico van € 1000 best aan de forse kant.

[Rob]

Misschien inderdaad wel handig om het artikel nog eens onder de aandacht te brengen 😉
Daarin staat namelijk o.a. letterlijk te lezen:
“… Wat betekent dit nu voor de VvE? Kan de VvE bijvoorbeeld besluiten een vergadering over te slaan, of de tweede vergadering aan te laten sluiten op de eerste vergadering, danwel bij de oproeping tot een vergadering aan de leden kan adviseren niet op te komen dagen? Neen.”
Daarmee lijkt mij de stelling in de rapportage verduurzaming VvE in ieder geval al niet helemaal juist.
Om nog even terug te komen op de eerste casus in dit topic.
In het artikel van Rijssenbeek is ook te lezen:
“… Allereerst benadrukken wij nog eens dat de volgende mogelijke wijzen van oproepen alleen toepasbaar (en nodig) zijn als uit de praktijk van jaar en dag volgt dat op de (eerste) vergadering telkens veel te weinig stemmen aanwezig zijn.”
In de VvE in de eerste casus was dat geenszins het geval.
Uiteraard was er wel eens een tweede vergadering nodig maar in veruit de meeste gevallen was er gewoon een rechtsgeldige eerste vergadering.
Persoonlijk denk ik dat hier het belang van de beheerder boven het belang van de VvE wordt gesteld.
Een beheerder met heel veel VvE’s onder zijn beheer heeft al bijna geen ruimte voor alle ALV’s, laat staan voor een eventuele tweede vergadering.
Om dat risico zoveel mogelijk te beperken kiest men naar mijn idee dan graag voor deze fictieve vergaderingen.
Ik ben dan ook heel nieuwsgierig in hoeveel van de beheerde VvE’s bij die beheerder deze procedure van toepassing is.
In ieder geval ben ik hem al diverse malen in notulen van verschillende VvE’s tegengekomen.
Persoonlijk vind ik dat dus een zeer slechte zaak en kijk uit naar het moment dat een VvE eens goed zijn neus stoot door deze praktijk !
Zelf heb ik in ieder geval veel meer bewondering en waardering voor bestuurders en beheerders die de betrokkenheid van de leden stimuleren en op die manier een tweede vergadering overbodig maken dan voor bestuurders en beheerders die de mazen van de wet zoeken en voor de gemakkelijke weg kiezen met fictieve vergaderingen.

[Rob]

Het mag bekend zijn dat verduurzaming binnen VvE-land inmiddels een hot item is.
Onlangs las ik in een rapportage over de verduurzaming  van de VvE de volgende tekst:
“… Opkomst vergaderingen Om tot uitvoer te komen van een verduurzamingsmaatregel moet er positief gestemd worden in de ledenvergadering door een ruime meerderheid van de leden (zoals vastgesteld in de splitsingsacte). Daarnaast is er soms een opkomstpercentage nodig van minimaal 50% (modelregelementen 1972-1992). Een lage opkomst van leden op de ledenvergadering kan dit moeilijker maken en kan zelfs betekenen dat er een nieuwe vergadering moet komen om te besluiten. Een lage opkomst zal in dat geval zorgen voor vertraging van het verduurzamingsproces (Companen, 2015; Senter Novum, 2008).
Er zijn echter wel manieren om te voorkomen dat een lage opkomst ertoe leidt dat er geen besluiten kunnen worden genomen. Zo kan er een eerste fictieve vergadering worden uitgeschreven waarbij leden worden opgeroepen om niet te komen, maar wel naar een tweede vergadering 14 dagen later te komen. Op die vergadering kunnen dan rechtsgeldige besluiten worden genomen, ook met een beperkte opkomst. Dit wordt door de rechter geaccepteerd (Companen, 2015).”
Ik kan me toch echt niet voorstellen dat dát de beoogde bedoeling is geweest van de tweede vergadering in de modelreglementen.
Oproepen om niet te komen lijkt mij ook geheel niet overeen te komen met de oproeping voor de vergadering zoals bedoeld in de reglementen.

[Rob]

[quote quote=6572]… In jouw geval zou ik er niet al te zwaar aan tillen, en geen zakelijke rekeningen openen, zeker zolang jullie er in goede harmonie altijd/nog uitkomen. Vriendelijke groet, Bob[/quote]
Ontstaan zo niet vaak de meeste problemen in een VvE ?
Het gaat altijd allemaal goed, totdat …….
Tegenwoordig kijken hypotheekverstrekkers ook steeds vaker naar de financiële situatie van de VvE.
Dat wordt al weer een stuk lastiger als er geen gezamenlijke rekening is.

[Rob]

[quote quote=6570]…  Los daarvan zie ik nog wat potentiële juridische uitdagingen. Met het verlenen van het recht van opstal wijzigt de goederenrechtelijke situatie (voor een periode van maar liefst 20 jaar). De meerderheid van (tenminste) 80% van alle stemmen is niet zomaar verzonnen, en is gelijk aan het vereiste bij wijziging van de AvS (met medewerking bestuur). Voorts zou een tegenstander van deze hele exercitie kunnen stellen dat hier geen sprake is van een daad van beheer, maar een daad van beschikking. Een VvE mag niet “beschikken” maar slechts beheren (en is dus niet bevoegd). De beschikkingsbevoegdheid komt slechts de gezamenlijke eigenaars toe, terwijl daarbij in het goederenrecht unanimiteit (en dat is iets anders dan 80%) vereist is/zal zijn. Vriendelijke groet, Bob.[/quote]
Zéér interessante aanvulling, vindt ik 🙂

[Rob]

[quote quote=6566]…. Het minimum is trouwens een (plat) dakoppervlak van 200m2.[/quote]
Ohh, dat staat niet in het artikel toch?

[Rob]

Citaat uit het artikel “… Appartement & Eigenaar wekt de stroom op, de VvE en de bewoners nemen de stroom af bij AE Duurzaam. Is er nog een lopend contract met de huidige energiemaatschappij? Geen punt, wij hebben hier met alle partijen afspraken over gemaakt. De VvE en de bewoners mogen en kunnen stroom blijven afnemen bij elke leverancier en betaalt alleen nog de hoeveelheid stroom die eventueel extra nodig is. Dit geldt dus in het geval dat er meer stroom verbruikt wordt dan door de zonnepanelen wordt geleverd.”
Volgens mij is het geen kwestie van mogen en kunnen, maar van moeten.
Ook in de avonduren, of op andere momenten dat er geen stroom opgewekt kan worden middels zonne-energie zal er toch ergens stroom afgenomen moeten worden.
“… De VvE betaalt vervolgens voor de opgewekte stroom 1 cent minder dan de landelijk gemiddelde stroomprijs. “
Misschien denk ik nu wel iets te vér door 😉 ,maar betaal je nu voor de (totale) opgewekte stroom of betaal je alleen de afgenomen stroom die door de panelen is opgewekt?
Waarmee ik dus bedoel dat het mogelijk is dat de panelen op enig tijdstip meer opwekken dan waaraan op dat moment behoefte is en waarvoor je dan toch wellicht zou moeten betalen.

[Rob]

Dat bedoelde ik eigenlijk ook met mijn opmerking over het verdienmodel.
Er is natuurlijk geen enkele commerciële partij die op eigen kosten allerlei werkzaamheden uit gaat voeren zonder daarbij winst te maken.
Er moet dus ergens geld verdiend worden, ten koste van ……. ?

[Rob]

Als je je houdt aan de juiste procedures en termijnen is er nog helemaal niets aan de hand.
Ik zou in de oproeping voor de nieuwe vergadering wél aangeven dat het een tweede vergadering is op grond van MR1992 art. 37 lid 5.
En dan afwachten wie er komen.
Zoals je ook zelf al hebt ontdekt is het quorum dan niet meer belangrijk.
De opmerking van de voorzitter dat de vergadering niet rechtsgeldig zou zijn kan je gewoon naast je neerleggen, totale onzin 😉
Vraag me wel enigszins af met welk doel je de rechtsbijstand nu al wil inschakelen?

[Rob]

Hoi Henk,
“… Ik ben benieuwd hoe hoog de servicekosten omhoog gaan”
Volgens het artikel gaan de servicekosten niet omhoog.
Zij schrijven daarover “… De besparing van minimaal 75% van het gasverbruik en de financieringsvoorwaarden zorgen ervoor dat de servicekosten niet omhoog gaan.” 😉

Een ander interessante zin in het artikel vind ik daarbij ook de volgende:
“… De looptijd van de Energiebespaarlening is 15 jaar, dat is ook ongeveer de levensduur van de installaties.”
Na die 15 jaar is de kans dus erg groot dat de installaties vervangen moeten worden.
Ook daar zal dus de komende jaren weer voor gespaard moeten gaan worden.
Dat heeft naar mijn idee toch echt wel invloed op de servicekosten.
Of……….. gaan we straks de ene lening aflossen met de andere enz. ?
Het complex telt 180 appartementen, wat dus naar mijn idee betekend dat iedere eigenaar nu zo ongeveer een schuld heeft van ca. € 44.000.
En dat kan kennelijk zomaar omdat niet gekeken wordt naar de individuele kredietwaardigheid van de leden.
Ik blijf het apart vinden !

[Rob]

Hoi William,
Over de juridische kant van het verhaal durf ik eerlijk gezegd niets te zeggen, dat weet ik niet !
Ik ben wel weer heel nieuwsgierig wat dan het verdienmodel daarbij is.
Zou je echt met alleen de opbrengst van de stroomafname deze hele constructie kunnen financieren?

[Rob]

“… Na een proces van 3,5 jaar ondergaat de twaalf verdiepingen tellende ‘Lindenhove’ in Apeldoorn de komende 8 à 9 maanden een metamorfose. Het complex verandert van een, volgens de bewoners, ‘energie slurpende Oostblokflat’ naar een duurzaam en modern appartementencomplex. Bij het Nationaal Energiebespaarfonds wordt door de VvE een bedrag van € 2,9 miljoen geleend.” is te lezen in dit artikel
Echt een projekt om eens zeer kritisch te gaan volgen.
Voorlopig zitten de leden van de VvE nu dus 15 jaar vast aan een lening bij het nationaal energiebesparingsfonds en 25 jaar aan de stimuleringsregeling van de gemeente Apeldoorn.
“… In de toekomst kan het pand volledig Nul-op-de-Meter worden door toevoeging van een warmtepomp en zonnepanelen.”
Ik zie weer nieuwe leningen in het vooruitzicht ! 😉
“…  De besparing op de energie- en onderhoudskosten zorgt ervoor dat de investeringen worden terugverdiend.”
Sorry dat ik zo kritisch ben, maar denk bij mezelf “eerst nog maar eens zien, dan geloven”

[Rob]

[quote quote=6528]Hi Harry en Rob, Als ik Harry goed begrijp is er v.w.b. de hal slechts sprake van “mandeligheid”. Ik begrijp dat de vijf woningen niet in enige splitsing zijn betrokken, en er moe(s)t (bij verkoop) voor het mandelige terrein “slechts” een terrein- of beheersvereniging bestaan/worden opgericht. Dat heeft de notaris dan gedaan, en dat is niet “vreemd”. Merk op dat een terrein- of beheersvereniging géén gewone VvE is. Mandeligheid en splitsing zijn niet gelijk. Bovenstaande laat overigens onverlet dat niemand tegen wil en dank kan worden verplicht om enige bestuursfunctie te (blijven) bekleden. De bestuursfunctie neerleggen kan op elk gewenst moment. Vriendelijke groet, Bob.[/quote]
Duidelijk Bob, dank je wel !

[Rob]

Bijzonder vreemde handelswijze daar bij die notaris.
Heb ik persoonlijk in ieder geval nog nooit eerder gehoord, dat een VvE op deze wijze wordt opgericht. Als het goed is staat in de splitsingsakte ook iets over de oprichting van de VvE.
Maar…. je kan gewoon ontslag nemen.
Je bent alleen verantwoordelijk voor je handelen ten tijde je voorzitterschap.
Hoewel ik me ook nog afvraag hoe rechtsgeldig jouw “benoeming” eigenlijk ooit is geweest.
Probeer er samen met je medebewoners in ieder geval wel voor te zorgen dat er geen slapende VvE gaat ontstaan, dat is nooit goed voor een VvE !

[Auteur]

Berichten