Rob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Het komt een beetje vaag op mij over, deze constructie.
Waarom worden die kosten niet ondergebracht bij de jaarlijkse begroting?Daarnaast roept het heel veel vragen bij mij op.
Wat is de reactie van het bestuur op de bevindingen van de nieuwe penningmeester?
Waar was de kascommissie al die jaren?
Waar was de oplettendheid van de leden al die jaren?
Is de jaarrekening ieder jaar dan zo onduidelijk dat men dit niet had kunnen opmerken?
Hoe kan het dat de notaris bij de verkoop niet op de hoogte was van deze betalingsachterstanden?Hier nog een artikel van AVC advocaten over de incasso van achterstallige VvE-bijdrage van een oud-bewoner.
Hoewel dit mij persoonlijk wel een lastige en kostbare zaak lijkt.Iemand zie ooit eens tegen mij, “een VvE wordt geregeerd door een meerderheid van ‘domme’ eigenaren.”
En eerlijk gezegd, zie ik helaas maar al te vaak voorbeelden waarin die stelling maar weer eens bewezen wordt.
Het feit dat misschien de meerderheid van oordeel is dat het bestuur wel goed functioneert betekent zeker niet dat het bestuur ook daadwerkelijk goed functioneert.
Probleem is natuurlijk wel dat je het ermee zal moeten doen, of indien je dat niet kan of wilt accepteren je waarschijnlijk regelmatig juridische stappen zal moeten ondernemen.
Ikzelf heb ook mijn twijfels bij een bestuur dat blijkbaar te pas en te onpas, zonder toestemming van de ALV, een advocaat aan het werk zet.
Voor de rest ken ik de VvE en/of het bestuur natuurlijk niet, maar alertheid lijkt mij in deze geen slechte zaak.Misschien kan je eerst even aangeven welk (model)reglement in jullie VvE van toepassing is.
In het algemeen wordt de begroting vastgesteld met een volstrekte meerderheid van stemmen.
Ik vermoed dat het andere artikel waar je naar verwijst betrekking heeft op ‘buiten het onderhoud’ vallende uitgaven.Vreemd antwoord van het bestuur.
Van belang is wat er in de splitsingsakte is vastgelegd over de verdeling van kosten.Het is sowieso niet mogelijk om af te wijken van die vastgelegde verdeling.
Vooropgesteld, het lijkt mij persoonlijk geen pré als je een appartement wilt gaan verkopen in een complex zonder actieve VvE. Als koper zou ik me in die situatie nog wel even bedenken.
Echter,
Aangezien de beheerder zijn taken nog gewoon blijft uitvoeren en mijn ervaring is dat de contacten met de notaris veelal ook via die beheerder lopen zal er wat dat betreft ook niet zo veel aan de hand zijn naar mijn mening.
De beheerder zal aan de notaris de benodigde informatie doorgeven zoals bv. eventuele betalingsachterstanden en het aandeel in het reservefonds.
De notaris zelf zal er bij de verkoop dus verder niet zoveel over zeggen denk ik.Tijdens de daaropvolgende ALV is de kwestie nabesproken. Ik heb toen benoemd op welke punten het bestuur de mist was ingegaan en heb daarbij ook bezwaar gemaakt tegen de advocaatkosten. Jaarrekening is toch goedgekeurd.
Als de ALV blijkbaar toch akkoord gaat met die kosten door de jaarrekening goed te keuren is daar inderdaad weinig meer tegen te doen, behalve een gang naar de rechter om het besluit mogelijk te vernietigen.
Die kosten worden dan overigens door de gehele VvE gedragen, dus niet alleen door de betreffende bewoner in kwestie.Zou je misschien ook iets meer over de inhoudelijke kwestie kunnen/willen zeggen?
Mijn redenering ging puur over kosten: stel dat het bestuur een advocaat inschakelt (ongeacht of ze daartoe bevoegd zijn), dan kunnen ze niet zeggen dat dit doen “namens de gezamenlijke eigenaars” (want ze hebben kennis genomen van protesten van leden), dus kunnen de kosten niet voor rekening van de VvE komen.
Alles draait om hetgeen er in een ledenvergadering is, of wordt, besloten.
Als men in een vergadering toch besluit het bestuur een volmacht te geven een gerechtelijke procedure te starten, dan zou het bestuur dat mogen doen, hoeveel protest er ook buiten de vergadering zou zijn.Zoals gezegd gaan we oproepen tot een buitengewone ALV. In de tussentijd willen we liever niet afwachten, omdat een andere bewoner bij een eerdere kwestie een advocaat op zijn dak heeft gekregen van het bestuur, op kosten van de VvE. Zoiets wil je voorkomen.
Is het in die kwestie daadwerkelijk tot een rechtszaak gekomen?
Zo ja, had het bestuur in die kwestie een machtiging van de vergadering om die procedure te beginnen?
Zo nee, waarom heeft men het ontbreken van die machtiging niet naar voren gebracht?Is er geen rechtszaak geweest, dan had men in de vergadering, waarin de jaarrekening met daarop de betreffende kosten van de advocaat ter sprake kwam, kunnen besluiten geen goedkeuring te geven aan de vaststelling van die jaarrekening.
En ja, indien er tóch goedkeuring gegeven wordt aan het vaststellen van de jaarrekening zit er helaas weinig anders op dan een stap naar de kantonrechter met het verzoek het besluit tot goedkeuring te laten vernietigen.Hierbij ook nog een ander leuk en/of interessant artikel over advocaatkosten op kosten van de VvE in een andere kwestie.
In artikel 3 is alleen bepaald welke schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke eigenaren komen en gaat niet over bevoegdheden.
Om namens de VvE te mogen/kunnen procederen heeft het bestuur op grond van artikel 41 een machtiging van de vergadering nodig. (zie ook dit artikel van Flink Advocaten)Los van dat alles begrijp ik uit jouw eerste post dat het gebruik van een advocaat alleen nog maar een ‘gedachte’ is, en kan het ook nog de beheerder zijn die bedoeld wordt als ‘derde’.
Waarom niet gewoon ‘afwachten’ tot er meer duidelijkheid is?Inmiddels hebben meerdere bewoners zich dmv berichten op de site achter de geblokkeerde bewoonster geschaard en zich uitgesproken tegen het handelen van het bestuur.
Kan allemaal zo zijn, maar dat heeft m.i , net als bepaalde uitspraken e.d. op die site, geen enkele waarde binnen de VvE.
Alleen wat er in een ledenvergadering wordt gezegd en besloten, is feitelijk van belang.
Wat dat betreft deel ik dan ook wel de eerdere reactie van @Monaster daaromtrent.Tja, wat kan je hier over zeggen?
Een VvE is verplicht een bestuur te hebben.
Indien geen van de leden bereid is om die taak op zich te nemen zal er weinig anders op zitten dan een professionele bestuurder in de arm te nemen.
Ik ben het met je eens dat dat niet de voorkeur heeft, maar je moet wat.Als ik het goed begrijp blijft de VvE beheerder wel zijn taken gewoon uitvoeren.
De incassering van de maandelijkse bijdragen gaat dus ook gewoon door en de verzekeringspremie zal dus ook gewoon betaald blijven worden.
Ik zie dus niet zo in waarom de verzekering niet verlengd zou worden.
Dat geldt ook voor bankrekening, dus waarom zou die opgeheven gaan worden?De vergadering kan ook bijeengeroepen worden door een, in de AVS bepaald, aantal eigenaren.
In principe zou er dus ook gewoon vergaderd kunnen worden.
Maar het is inderdaad allemaal een stuk lastiger als er geen bestuurder is.
En nogmaals, het is verplicht !Het is jammer dat de eigenaren blijkbaar het belang van een goed bestuur niet willen inzien.
…De vergadering had eenvoudig kunnen bepalen dat onderhoud e.d. voor jouw risico en rekening zouden komen.
Hoi Bob,
Eerlijk gezegd ging ik daar ook altijd vanuit.
Kort geleden kreeg ik echter dit artikel m.b.t. deze uitspraak onder ogen.
Daarin wordt min of meer aangegeven dat het niet mogelijk zou zijn om met een afzonderlijke overeenkomst tussen de VvE en een individueel lid af te wijken van hetgeen er in de splitsingsakte is bepaald.Wat mij betreft wel een opmerkelijke uitspraak !
Dankjewel, Bula. Dat gaan we ook doen. Voordat het zover is, willen we voorkomen dat de betreffende bewoonster een advocaat op haar dak krijgt met alle stress en kosten vandien.
Als er al kosten van die advocaat zouden komen, zouden die ook nog eens voor rekening zijn van de gezamenlijke eigenaars, en niet voor die individuele bewoonster.
Zie hiervoor artikel 3.
Als die kosten werkelijk gemaakt zouden zijn zonder toestemming van de ALV zou ik in jullie geval straks tegen de goedkeuring van de jaarrekening stemmen 😉De strekking van dat artikel is ervoor te zorgen dat belangrijke juridische stappen die de VvE neemt, worden goedgekeurd door de leden tijdens de Algemene Ledenvergadering.
Wanneer een VvE een advocaat raadpleegt, zoekt men doorgaans juridisch advies over specifieke kwesties of bereidt men zich voor op mogelijke juridische stappen.
Als het reglement machtiging van de vergadering vereist voor bepaalde juridische stappen, zou het inschakelen van een advocaat voor het overleggen over mogelijke stappen m.i. ook onderworpen zijn aan die machtigingsvereisten.….
MIJN VRAAG: Mag het bestuur in deze situatie zonder instemming van de ALV een advocaat inschakelen op kosten van de VvE? MR 1992 is van toepassing.NEE, zie (het ook door jouwzelf al gevonden artikel 41)
“…Artikel 41
4) Het bestuur behoeft de machtiging van de vergadering voor het instellen van en berusten in rechtsvorderingen en het aangaan van dadingen, alsmede voor het verrichten van rechtshandelingen en het geven van kwijtingen een belang van een nader door de vergadering vast te stellen bedrag te boven gaande. Het bestuur behoeft geen machtiging om in een geding verweer te voeren [= rechtszaak?] en voor het nemen van conservatoire maatregelen.”We zijn inmiddels 6 jaar verder en nog steeds is in de notulen van deze beheerder te lezen dat men aandringt op het nemen van een nietig besluit.
Bijvoorbeeld MR1992 artikel 6 lid 2 is overduidelijk
Indien een eigenaar het bedrag van zijn definitieve bijdrage niet binnen zes maanden na verloop van de termijn als bedoeld in artikel 4 vierde lid heeft voldaan, wordt zijn schuld omgeslagen over de andere eigenaars in de onderlinge verhouding als is bepaald in artikel 2 derde lid, ongeacht de maatregelen die jegens de nalatige eigenaar kunnen worden genomen en onverminderd recht van verhaal van de andere eigenaars op eerstgenoemde.
Daar staat toch echt dat de schuld WORDT omgeslagen.
Nergens lees ik in dat artikel de mogelijkheid om van die dwingende bepaling af te (mogen) wijken.
En toch doen de vele VvE’s die door deze beheerder beheerd worden dat nog steeds, en al jarenlang.….en of het MR1992 achterhaald is door de AVG.
Verklaar je nader.
Heb je toevallig al een voorbeeld waarvan jij meent dat het MR is achterhaald door de AVG?
