Rob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Een interessant artikel hierover is te lezen in dit artikel van Rijssenbeek.
Verder ben ik van mening dat het aan de VvE (dus niet aan het bestuur) is om te bepalen op welke wijze er opgetreden gaat worden in dergelijke situaties en het eveneens aan de VvE (dus niet aan het bestuur) is om, bij voorkeur in het HHR, een regeling met betrekking tot de kosten van de geluidsmeting op te nemen.Als ik lees dat er een gedegen reservefonds is, onderbouwd door een MJOP zou ik denken “vooral zo houden”. Dáár is al die jaren voor gespaard en het is fijn als je het onderhoud kan uitvoeren wanneer dat nodig is en de benodigde gelden dan aanwezig zijn.
De Alinea van KV66 “…Ik begrijp al tijden niet de juichverhalen…., enz” is me uit het hart gegrepen. Daar ben ik het geheel mee eens.
Toch denk ik, met Carla, dat er wel mogelijkheden zijn om gelden uit het reservefonds te onttrekken voor andere doelen dan beoogd.
Dan denk ik persoonlijk met name aan het artikel in de reglementen waarin iets wordt geschreven over de bestemming van het reservefonds. Die zin luidt vaak “…. Aan dat fonds zal geen andere bestemming worden gegeven tenzij krachtens besluit van de vergadering….“, bijvoorbeeld MR1992 artikel 32 lid 1.
Ik vind niet dat je bij de aanschaf van een dergelijk installatie kan spreken over “niet voorziene uitgaven”. Onvoorziene uitgaven zijn naar mijn idee uitgaven die nodig zijn door onverwachte omstandigheden en/of oorzaken.
Dat er met de aanschaf van zonnepanelen grote kosten gemoeid zijn is vooraf bekend en daar kan men gewoon rekening mee houden.
Inderdaad lijkt mij de zinsnede over het wel- of niet voordeel trekken hier ook niet van toepassing.
Wanneer de zonnepanelen gebruikt worden voor de stroomvoorziening van de gezamenlijke delen lijkt het mij uiterst moeilijk vol te houden dat je daar als eigenaar geen voordeel uit trekt.
Wellicht is het ook niet onverstandig om in het MJOP te bekijken wanneer de uitgaven voor onderhoud aan het dak/dakbedekking gepland zijn.
Wanneer die bv over 10 a’ 15 jaar vervangen zou moeten worden en het dak is inmiddels voorzien van zonnepanelen zal het onderhoud daaraan als gevolg van het opnieuw moeten (de)monteren van die panelen naar mijn idee aanzienlijk duurder worden.
Tenslotte sluit ik me geheel aan bij de laatste zin van Carla,
“… Maar ik pleit, met jou, voor het per huishouden direct storten, naar breukdeel, van het totaal bedrag. En het reservefonds te gebruiken waar het voor bedoeld is.”
Inderdaad best bizar William.
Citaat “… Ik heb de besturen van de VvE’s uitgelegd dat zij kunnen overstappen naar een aantal beheerders dat goed aangeschreven staat. Doen zij dit, dan krijg ik van de beheerder een vergoeding. Kiezen ze ervoor zelf een beheerder aan te stellen, wat altijd mag, dan betalen ze zelf een bedrag aan mij. ”
Ik wordt ook wel een beetje nieuwsgierig waarop die curator zich baseert als het gaat over beheerders die goed aangeschreven staan. Ik zou die lijst wel eens willen zien 😉Het lijkt mij zeer sterk dat die kleine fout in de overeenkomst een reden kan zijn de beheerovereenkomst (na jaren ?) ineens niet van toepassing te verklaren.
Verder denk ik dat jullie de beheerovereenkomst vóór 28 augustus op moeten zeggen en in die opzegbrief aangeven de beheerovereenkomst op 31 december 2017 te willen beëindigen.
Wellicht dat William daar beter mee op de hoogte is.Misschien kan je nog even aangeven welk (model)reglement in jullie VvE van toepassing is?
De verplichting om een sleutel af te geven lijkt mij alleen juist wanneer een dergelijke verplichting in de splitsingsakte is opgenomen maar die kans acht ik zeer klein.
Daarnaast heb je als eigenaar een exclusief gebruiksrecht van de berging wat naar mijn idee ook al in strijd is met de verplichte afgifte van de sleutel.
Je bent wel verplicht om medewerking en toegang te verlenen tot de berging wanneer dat naar het oordeel van het bestuur noodzakelijk is.
Kan je ook aangeven wat de exacte tekst is met betrekking tot eventuele boetes?
Nu lijkt het erop alsof iedere overtreding bestraft zou kunnen worden met een boete tot maximaal € 4.538 en dat lijkt mij niet juist.
De meeste (model)reglementen regelen al dat de nieuwe eigenaar verplicht is een verklaring te tekenen dat hij de bepalingen in het huishoudelijk reglement zal naleven.
Eerlijkheidshalve ben ik een dergelijke verklaring nooit tegengekomen en is die verklaring wellicht ook overbodig (zie bij het kopje “verbondenheid rechtsopvolgers” in dit artikel)
In zijn algemeenheid, en gegeven eerdere posts hiervoor, voor alle duidelijkheid bij het voeren van incassoprocedures nog wel even de opmerking dat bedragen pas “opeisbaar” zijn wanneer de betalingstermijn volledig is verstreken. Datum opeisbaar is niet gelijk de datum waarop een bedrag verschuldigd wordt. Vriendelijke groet, Bob.
Hoi Bob,
Dank je wel voor deze belangrijke aanvulling !
Heb ik ook weer wat geleerd 🙂
Ik was er tot nu toe eigenlijk van overtuigd dat het anders was.
Hiermee is mijn reactie naar William hierboven dus ook onjuist !!!
Met vriendelijke groet,
RobDaar sluit ik me bij aan Bob 🙂
“… Er is maar één (correcte) manier waarop je juridisch gezien de tekst kunt wijzigen, en dat is alleen maar met een vergaderbesluit conform artikel 44 lid 2.”
Ook daar ben ik geheel mee eens 😉Hoi William,
“… Over MR1992 art. 6 lid 1, hoe moet men dit interpreteren. Is de eerste dag waarop de bijdrage opeisbaar is de eerste dag van de volgende maand? Bijvoorbeeld, de bijdrage van januari is niet betaald, is de eerste dag waarop het bedrag ‘opeisbaar’ is dan 1 februari?”
Naar mijn idee wordt dat bepaald door de datum die, ingeval van MR1992 door het bestuur conform artikel 5 lid 2 is vastgelegd.
Wanneer die datum bijvoorbeeld 1 januari is, is de 1e voorrschotbijdrage dus opeisbaar op 1 januari enzovoort.
Hoi Bob,
Je hebt mijn “gevloek” juist goed verwoord.
Zo bedoelde ik het eigenlijk wel inderdaad.
Als iemand al de moeite zou nemen een dergelijk besluit aan te vechten bij de rechter, zou je in de merkwaardige situatie terecht komen waarin een rechter het ene nietige besluit zou moeten laten prefereren boven het andere 😉 🙂
Wat mij eigenlijk nog wel bezig houdt is de rol en taak van de beheerder in deze kwestie.
Naar mijn idee maakt hij zich er toch een beetje makkelijk vanaf.
Ik heb het idee dat het besluit om de automatische incasso “op verzoek” van de beheerder in het HR is opgenomen. ( maar dat is een aanname van mij 😉 )
Hoewel deze incasso niet verplicht kan worden is het in deze kwestie wel vreemd dat de beheerder wél die automatische incasso doorvoert voor de “gewone” eigenaar maar niet voor de groot-eigenaar en daar kennelijk ook niet achter aan gaat !
Verder schrijft MR1992 art. 6 lid 1 het volgende:
“Indien een eigenaar het ingevolge artikel 4 en/of artikel 5 door hem aan de vereniging verschuldigde bedrag niet binnen een maand, nadat het bedrag opeisbaar is geworden, aan de vereniging heeft voldaan, is hij zonder dat enige ingebrekestelling is vereist in verzuim en is hij over dat bedrag, van de datum van opeisbaarheid af, een rente verschuldigd, berekend op basis van de wettelijke rente ten tijde van de dag van opeisbaarheid verhoogd met twee punten, met een minimum van tien gulden (ƒ 10,–)
of zoveel meer als de vergadering telkenjare mocht vaststellen. Het bestuur is bevoegd dit bedrag te matigen.”
Ik ben bijvoorbeeld reuze benieuwd waarom deze beheerder geen uitvoering geeft aan deze regel uit het reglement !
Zeker nu blijkt dat de groot-eigenaar vrijwel nooit op tijd betaalt.
Verder ga ik nu heel even vloeken in mijn eigen kerk 😉
Waarmee ben je slechter af?
Een nietige bepaling in het HR laten staan waar niemand zich aan hoeft te houden.
óf
Wellicht zonder geldig besluit de nietige bepaling uit het HR schrappen en op die wijze weer op de juiste wijze voldoen aan de regelgeving.Ik vind altijd maar dat je problemen daar moet laten waar ze thuis horen en sta volledig achter de op- en aanmerkingen van Bob.
Deze hele topic bewijst namelijk al dat een groot-eigenaar die “onnodige” factuur ook kan “misbruiken” om een andere betalingstermijn aan te nemen dan in de akte is vastgelegd en gebruikt hem dus kennelijk niet uitsluitend ter verantwoording van zijn administratie.
Tja, ik zal nog maar eens de slotsom uit het hierboven door Bob aangedragen beschouwing van mr. RPM de Laat citeren.
“… De huidige wet regelt in artikel 5:126 lid 1 BW, dat de VvE een reservefonds in stand houdt ter bestrijding van andere dan de gewone jaarlijkse kosten. In combinatie met de reglementen en voormelde jurisprudentie kan daaruit een stortingsplicht worden herleid. Naar huidig recht is daarmee aannemelijk, dat een besluit van de ALV, waarin een vervangende toezegging of garantie van een (groot-) eigenaar wordt aanvaard nietig dan wel vernietigbaar is. Als het wetsvoorstel met deze toelichting wordt aangenomen, is dat mijns inziens een stap terug in plaats van voorwaarts voor het functioneren van VvE’s. Wanneer een ‘garantie’ gesteld kan worden in plaats van het daadwerkelijk storten van reservefondsbijdragen, zou de wet beter niet gewijzigd kunnen worden.“
Gezien het verloop van het debat (16 februari) lijkt het helaas toch heel erg die kant op te gaan 🙁
Enkele andere opmerkelijke citaten uit het debat:
“… Verder kan ik de heer Van der Linde en de heer Koolmees antwoorden dat onderlinge afspraken met dit wetsvoorstel mogelijk blijven. Die kunnen bijvoorbeeld gaan over de wijze van reserveren of over een eventuele inbreng van de eigenaar in natura. Bij dat laatste kan men denken aan schilderwerk of schoonmaakwerk. Iemand zegt dan: ik draag minder af, want ik doe de klus zelf. Daarover moeten dan wel in de vereniging van eigenaren duidelijke afspraken worden gemaakt. Dat is ook de essentie van dit wetsvoorstel.”
“… Voorzitter. Het uitgangspunt van een vve is dat eigenaren in goed overleg hun zaakjes regelen. Ik zie dat volkomen terug in dit wetsvoorstel. Je spreekt samen af hoeveel geld je stort. Dat betekent dat er ook geen risico is op oversparen, want je spreekt dat samen af. Je maakt samen een meerjarenonderhoudsplan. Dat ding is vormvrij, dus al zet je twee regels op papier, dan is het nog een meerjarenonderhoudsplan. Er is dus ook geen straf als je dat niet volgens de regels doet en in goed overleg je zaakjes regelt. Ik vind dat heel normaal. Maar als je buurman niets doet en niets wil doen, dan biedt dit voorstel een haakje om naar de rechter te stappen en om daar je recht te halen. Ook dat vind ik heel normaal. De conclusie van de VVD is dus: normaal. Doen.”“… Minister Plasterk:
Ik begrijp de lijn van vragen, omdat die, in het verlengde van de bijdrage van de heer Ronnes in eerste termijn, aankoerst op een alternatieve oplossing, namelijk een verplichting om te storten. Ik begrijp wel dat het in deze casus plezierig zou zijn als er gestort zou zijn. Daar staat echter tegenover dat je dan als wetgever particulieren gaat verplichten om te storten bij een vereniging van eigenaren, terwijl dat misschien dood geld oplevert dat zij dat misschien zelf liever op een andere manier zouden onderbrengen. Nogmaals, de verplichting verandert daar niet mee. Daarover zijn we het ook eens. Als de vraag is of het op voorhand gestort moet zijn en dan op een rekening moet staan bij de penningmeester van de vereniging van eigenaren of dat het voldoende is dat die verplichting er is en dat er wordt betaald op moment dat dat werkelijk nodig is voor de financiering, zou ik toch voor het laatste kiezen.”
Tja, …. misschien zouden we wetswijzigingen maar beter aan juristen kunnen overlaten 😉“… Alle eigenaren die lid zijn van de VVE betalen en jaarlijkse bijdrage aan de stichting voor instandhouding en onderhoud aan alle algemene voorzieningen.”
Uit jurisprudentie blijkt dat ook eigenaren die géén lid zijn van de VvE verplicht kunnen worden bij te dragen aan de kosten voor de instandhouding en onderhoud aan de basisinfrastructuur.
zie http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHSHE:2011:BQ2225
