[Rob]

Hoi William,
“…. Tja, kennelijk wekt het hebben van het SKW-certificaat toch enige positieve gevoelens op”
Bij mij vooralsnog alleen maar rillingen 😉 🙂
“… Een debiteurenlijst is er niet standaard bij, dit is geconsolideerd in de jaarrekening.”
Zo werd dat hier ook voorheen gedaan en daar heb ik geen enkel probleem mee !
Maar op welke wijze wordt dat bij jullie gedaan?
Is er in de jaarrekening een duidelijke specificatie van alle debiteuren of wordt alleen melding gemaakt van een gezamenlijke voor- of achterstand ?
Dat laatste lijkt me onjuist !
Onze beheerder gaf aan dat het met hun software alleen mogelijk is een gezamenlijke voor- of achterstand te tonen in de jaarrekening.
Dan heeft a) de beheerder naar mijn idee een verkeerd softwarepakket aangeschaft en b) de programmeur van de software een gebrek aan kennis over VvE’s.

[Rob]

Hoi William,
“… Ik heb al wel een behoorlijk aantal offertetrajecten van VvE’s gezien, die zelfs beheerders zonder SKW-certificaat uitsluiten van deelname.”
Dat vind ik dus echt onbegrijpelijk en …… niet verstandig 😉
Ook wij zijn laatst overgegaan van een niet-gecertificeerde beheerder naar een beheerder met een VVE oké label.
En bij de eerste vergadering blijkt de ledenlijst en debiteurenlijst kennelijk niet meer tot de standaard vergaderstukken te behoren.
En dat lijkt mij niet echt oké !

[Rob]

Helaas hoor ik regelmatig verhalen over beheerders die toch maar op zoek gaan naar een certificaat omdat VvE’s die op zoek zijn naar een nieuwe beheerder daar kennelijk vaak naar vragen.
Maar waaróm dan ????
Ik heb echt veel liever een beheerder zonder certificaat die wél weet hoe een VvE werkt en zich wél aan de VvE-regelgeving houdt dan een gecertificeerde beheerder die dat niet doet.

[Rob]

Hoi Carla,
Inderdaad, de beheerder deelde dat in eerste instantie mede.
Uiteraard hebben we ook een bestuur en wordt de vergadering voorgezeten door de voorzitter van het bestuur, maar deze corrigeerde niet de “automatische” toevoeging aan het reservefonds.
Het komt er op in ieder geval op neer dat er niet door de vergadering over gestemd is !

[Rob]

Ik begrijp ook niet waarom je als VvE pas 12 jaar later en 6 woningen verder begint te klagen en te handhaven.
Dat had natuurlijk al vééél eerder moeten gebeuren !

[Rob]

“… Er zijn genoeg leden in een ALV die een vergadering kunnen voorzitten, ook al is het dan maar een keertje, dan heb je toch wel erg veel simpele mensen in je ALV als niemand dat kan.”
Mijn persoonlijke ervaring hierin is toch heel anders helaas !
Probleem in VVE land is, en blijft naar mijn idee, dat de benoemde voorzitter van de vergadering (het orgaan) degene is die conform de regelgeving belast is met de leiding van de vergadering.
Wanneer er een beheerder is die als voorzitter de ALV kan bedotten, is er automatisch ook een ALV die zich kennelijk door de voorzitter LAAT bedotten.
Maar als ik dit zo lees Fora, vraag ik me af welk verhaal hierachter zit.
Het lijkt er sterk op dat je een zéér slechte ervaring hebt met een beheerder.

[Rob]

Tja Bob, je kan ook zeggen, zie bijvoorbeeld MR1992 artikel 33 lid 5 😉
Wat dat betreft is dit ook weer een goed voorbeeld van een regel die nu in allerlei VvE’s verschillend is en die naar de gedachtegang van William simpel via vaste wetgeving algemeen bindend voor alle VvE’s van toepassing had kunnen zijn.
Ik ben het zelf ook niet eens met de stelligheid waarmee Fora enkele uitspraken doet.
En uitspraken als “Als het echt vervelend wordt, en je mogelijk ook gedupeerd kan worden als lid, dan zit er niks anders op dan met een vervangende machtiging (aan rechter) te gaan procederen. Bij kantonrechter kun je om vernieting vragen, als het gaat om nietigheid dan is dit alleen voorbehouden aan het Hof.” zijn toch echt onjuist.
 

[Rob]

Ik ben het met kv66 eens, het uiteindelijke doel van certificering kan nooit alleen de optimalisatie van processen en procedures zijn.
De juiste processen en procedures zouden er uiteindelijk voor moeten zorgen dat het schip inderdaad niet zinkt.
Zinkt het toch, dan dienen de processen en procedures verder aangepast te worden !

[Rob]

Het lijkt me raadzaam om eerst in jullie splitsingsakte te bekijken wat er zoal staat geschreven over het gebruik van de parkeerplaatsen.
Daarna kan je bepalen of een eventueel verbod op andere dan gemotoriseerde voertuigen mogelijk is en een regeling hieromtrent in het HHR opnemen.
Bij overtreding van de bepalingen in het HHR moet je weer terugvallen op hetgeen daarover in de splitsingsakte is aangegeven.

[Rob]

Niemand in de VvE is bevoegd om spullen van een ander in beslag nemen !
Een dergelijke regel in het HHR zou in strijd zijn met de wet.
In jullie reglement is vast aangegeven op welke wijze er opgetreden kan worden wanneer eigenaren of gebruikers de bepalingen van de wet, het reglement of van het HHR niet nakomen.
Een goed gesprek is natuurlijk de allerbeste oplossing maar anders vrees ik dat je toch gaat uitkomen bij een boeteregeling.
Waarom denk je dat het haast onmogelijk is om een eventuele boete ook daadwerkelijk te innen?

[Rob]

Wat de kosten betreft brengt een aantal, of misschien wel alle beheerders, ook extra kosten in rekening.
Op deze website bijvoorbeeld is te lezen dat de beheerder € 100,- ex. btw in rekening brengt.
In stukken van een andere beheerder is te lezen “… De kosten om uw vereniging SKW te certificeren bedraagt totaal € 121,- inclusief btw. Dit bedrag is opgebouwd uit € 72,60 voor het certificaat en € 48,40 administratiekosten. Deze kosten komen jaarlijks terug, indien uw vereniging SKW gecertificeerd wilt blijven.”
Inderdaad @nico, het op de juiste wijze volgen van de processen en procedures zal niet altijd voorkomen dat het schip zal zinken.
En in de VvE zal het volgen van de juiste procedures en processen ook niet voorkomen dat het toch misgaat in de VvE.
Maar kan je met die wetenschap dan praten over zorgeloos wonen?
En wat is dan nog de toegevoegde waarde van een certificaat?
Veel eigenaren in een VvE willen juist wél graag dat zaken zoals gemeld in de openingstopic niet voorkomen.
In feite is er eigenlijk maar 1 goed proces en/of procedure waar je als VvE aan moet voldoen en dat is “houdt je strikt aan de wet- en regelgeving” !
Maar helaas, soms is die wet- en regelgeving maar lastig, of komt het net even niet goed uit en dan kan je als (gecertificeerd) beheerder en/of bestuurder daar wel even van afwijken, toch… ?
Want juist dát proces, het houden aan de wet- en regelgeving wordt ook met een certificaat totaal niet gewaarborgd !

[Rob]

Carla schreef :
“… Het vertrouwen welke wordt gewekt door het certificeren  van een beheerder kan op enig moment ook de indruk bij de eigenaars gaan wekken van hij/zij zal het wel weten……! Met als gevolg een luie/ te volgzame VvE. Totdat…… er een nieuwe eigenaar komt die zich graag wat verdiept in de materie en gaat ontdekken wat er niet goed is gegaan of gaat.  Deze wordt dan, helaas, maar  al te vaak een roepende in de woestijn.”
Precies, de spijker op de kop !
Ik ben het er geheel mee eens !!!

[Rob]

Op de website van SKW certificatie is te lezen “… Een VvE kan zelf tegen weinig kosten gecertificeerd worden als het beheer wordt uitgevoerd door een gecertificeerd beheerder”
Wat dan verstaan wordt onder “weinig kosten” is nergens te vinden, echter … op de site van één van de gecertificeerde beheerders is te lezen dat deze kosten € 100,- ex. btw per jaar zijn.
Wat ik persoonlijk veel belangrijker vindt dan de kosten, is de indruk die gewekt wordt.
Naar mijn mening wordt er toch echt een indruk gewekt dat, wanneer een VVE, en de beheerder gecertificeerd is, je als eigenaar erop kan vertrouwen dat alles wel goed geregeld zal zijn in de VVE.
Citaat “… Met het certificaat kunnen VvE’s zich in positieve zin profileren. Dit is gewaarborgd met het procescertificaat.”
Citaat “… In de maatschappij ontstaat steeds meer de behoefte om allerhande zaken uit te besteden. Men heeft de behoefte om zorgeloos te wonen. Met een gecertificeerde beheerder kan dit”
Ik ken toch echt eigenaren die totaal NIET zorgeloos wonen in hun gecertificeerde VVE !

[Rob]

Hoi William,
Heel soms denk ik achteraf wel eens ,…. “die reactie had ik beter niet kunnen plaatsen”, Zo ook dus bij mijn laatste bovenstaande reactie 😉
Maar zoals je weet, gedane zaken nemen geen keer 🙂
Maar om even terug te komen op jullie machtiging van de grooteigenaar.
Wat is in dat geval dan de tenaamstelling op die volmacht als ik vragen mag?

[Rob]

Toch nog maar een dilemma wanneer je als eigenaar je volmacht geeft aan een rechtspersoon.
Stel, je geeft hem aan VVE [naam].
Het bestuur bestaat uit 3 leden en helaas ….. het bestuur zit niet op 1 lijn 😉
Wat gaat de gevolmachtigde stemmen en…. is dat ook wat jij als volmachtgever zou willen ?
Persoonlijk zou ik niet snel een volmacht afgeven en als het niet anders kan, dan zou ik hem hoogstwaarschijnlijk voorzien van een duidelijke steminstructie !

[Auteur]

Berichten