Rob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Beste Helene, heel veel dank voor je reactie !
Goed dat je dat hier wilde meedelen, super.
Ik hoop echt dat jouw mede-eigenaren en VvE en beheerder eens tot inkeer gaan komen.Bob, ik ben eigenlijk toch nog even nieuwsgierig waar jij leest dat er een definitief verbod is aangegeven tot uitbreiding van het terras.
In eerste instantie lijkt mij de verplichting om een standaard terras te gedogen iets anders dan een algeheel verbod op uitbreiding van het standaard terras.Inderdaad Bob.
Uiteraard staat het eenieder nog wel vrij om een poging te wagen een groter dakterras te mogen realiseren, wat uiteraard dan alleen via de ledenvergadering mogelijk is.
Of het lukt is natuurlijk weer wat anders 😉Hoi Marlon,
MR1992 art. 13 lid 1 luidt “Iedere op,aan- of onderbouw zonder toestemming van de vergadering is verboden”
Allereerst ben ik daarom van mening dat het betreffende artikel in jullie HHR in strijd is met bovenstaand artikel, en dus nietig.
Naar mijn idee zal iedere aanvraag om een dakterras te realiseren afzonderlijk afgehandeld moeten worden in een vergadering.
Daarnaast is er nu ook nog eens sprake van een ander dakterras dan alle eerder aangelegde dakterrassen en hebben de nieuwe bewoners naar mijn idee de goede weg bewandeld door één en ander op de ledenvergadering ter sprake te brengen, nu die kans zich voordoet.
Ik heb uiteraard geen zekerheid, maar de kans is zeer aannemelijk dat in de koopovereenkomst van beide partijen de volgende paragraaf is opgenomen:
“13.4. De rechten en verplichtingen die voortvloeien uit besluiten die door of namens de Vereniging van Eigenaars worden genomen na het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen, tenzij de aard van het besluit zich daartegen verzet, ten voordele respectievelijk ten laste van koper. Koper verklaart in dat geval de uitvoering van het besluit van verkoper over te nemen. Verkoper verplicht zich om koper zo spoedig mogelijk op de hoogte te stellen van (voornemens om over te gaan tot) besluitvorming van de Vereniging van Eigenaars en om eventuele schriftelijke stukken daaromtrent aan koper ter hand te stellen.
Verkoper machtigt voor zover mogelijk hierbij koper wel/niet* om vanaf de datum dat deze koopovereenkomst niet meer op grond van een ontbindende voorwaarde kan worden ontbonden doch niet eerder dan ……… namens hem de vergadering van eigenaars bij te wonen, daarin het woord te voeren en het stemrecht uit te oefenen.”
Als aan de voorwaarden is voldaan en de verkoper heeft uiteraard het woordje “niet” doorgestreept, is de koper door de verkoper gemachtigd om “namens hem de vergadering van eigenaars bij te wonen, daarin het woord te voeren en het stemrecht uit te oefenen.”
Alle andere eigenaren zijn volledig op de hoogte van de plannen voor het dakterras.
Iedereen kan dus zijn of haar standpunt in de vergadering ter sprake brengen.
Daar moet toch op een goede volwassen manier over gesproken kunnen worden, lijkt mij !Hoi Mathijs,
“…. Hoe kan het dan dat wij op zo’n heel verschillende mening uitkomen?”
Het “nadeel/probleem” van discussies op papier is dat iedereen zijn eigen inkleuring en waarde geeft aan de geschreven teksten.”
Waar ik bijvoorbeeld in de zin “Beperkingen m.b.t. mogelijkheden en/of gebruiken van een volmacht dienen naar mijn idee in de splitsingsakte opgenomen te zijn.” de nadruk bedoelde te leggen op “in de splitsingsakte“, heb ik de indruk dat jij de nadruk hebt gelegd op het woordje “dienen“. (correct me if I am wrong 😉 )
En dat kan al een heel verschillende inhoud geven aan dezelfde zin.
Ik weet nog niet zo goed waarom een volmacht, anders dan de algemene volmacht meer verantwoordelijkheden of werk voor bestuur en/of stemcommissie (zo die al bestaat) zou inhouden.
Een Volmacht is de bevoegdheid die een volmachtgever verleent aan een ander, de gevolmachtigde, om in zijn naam rechtshandelingen
te verrichten”. En die rechtshandeling is in dit geval een stem uitbrengen in de vergadering van de VvE.
Niemand anders dan de volmachtnemer kan die uiteindelijke stem uitbrengen, niet de voorzitter, niet de stemcommissie, niemand…. alleen de volmachtnemer.
(tenzij natuurlijk in de volmacht is vastgelegd dat de volmachtnemer iemand anders in zijn plaats mag stellen 😉 )
De volmachtnemer zou in theorie ook zelfs nog anders kunnen stemmen dan de steminstructie aangeeft.
Ook dan blijft het een zaak tussen volmachtnemer en volmachtgever en de gevolgen daarvan zijn voor hen.
“Toelichting: als de steminstructies van volmachtgevers reeds te voren zijn ingediend, wordt daarmee de ledenvergadering a.h.w. ‘gegijzeld’ door die stemmers-bij-volmacht.
Dat kunnen er enkelen zijn, maar ook de meerderheid van de stemmen.
En dat lijkt mij nogal in strijd met de vrijheid van handelen van de ALV, het hoogste orgaan van elke VvE.”
Er van uitgaande dat een volmachtnemer gewoon stemt conform de steminstructie ben ik het zeer zeker met je eens dat er een (ongewenste) situatie zou kunnen ontstaan waarbij deze volmachten al een vaststaande meerderheid hebben.
Ik ben zeker geen voorstander van een dergelijke situatie, maar ik zie niet in waarom het in strijd zou zijn met de vrijheid van handelen van de ALV.
Iedereen maakt legaal gebruik van de mogelijkheden die op grond van de splitsingsakte aanwezig zijn.
In je reactie aan Carla schreef je “in de praktijk moeten wij volmachten actief verzamelen (lees: bij elkaar schrapen) bij zulke ‘passieven’ om überhaupt aan het vereiste quorum te komen.”
En juist bij dat actief verzamelen (ronselen?) kan je je gaan afvragen of dat legaal is !
Ook wanneer het bestuur op die wijze voldoende volmachten heeft ‘verzameld’ kan de eerder geschetste ongewenste situatie ontstaan.
Het beste blijft natuurlijk gewoon om alle eigenaren te motiveren allemaal persoonlijk aanwezig te zijn 😉Hoi Mathijs,
Je schrijft “Gelukkig staat in het MR alleen de algemene volmacht genoemd”
Naar mijn mening wordt er in de MR’s niet specifiek over “algemene volmacht” gesproken, maar over “volmacht”
Het is geheel aan de volmachtgever om te bepalen op welke wijze hij of zij invulling wil geven aan die volmacht.
Beperkingen m.b.t. mogelijkheden en/of gebruiken van een volmacht dienen naar mijn idee in de splitsingsakte opgenomen te zijn.
Eventuele beperkingen welke zijn opgenomen in een eventueel huishoudelijk- of vergaderreglement lijken mij in strijd met de akte.
Wil men daar dus verandering in aanbrengen, zal men mijns inziens de splitsingakte moeten wijzigen.
Waarom wordt de volmachtnemer gepasseerd wanneer er gebruik wordt gemaakt van volmachten met steminstructies?
Geen enkele eigenaar is verplicht om als volmachtnemer op te treden.
Wanneer een eigenaar steminstructies in zijn volmacht heeft aangebracht en jij bent bereidt de volmacht aan te nemen, weet je dus vooraf dat je op de vergadering alleen mag stemmen conform de instructies.
Het belang van de volmachtgever moet naar mijn idee ook voorop staan.
“Het lijkt mij een recept voor ruzie en rellen en… eindeloos durende vergaderingen waar voortaan nog maar weinig leden op af zullen komen. Bye bye quora!”
Uit de reactie van Marlon in het andere topic komt mijns inziens juist een ander beeld naar voren.
Door gebruik te maken van volmachten met steminstructies blijkt juist dat die werkwijze ervoor heeft gezorgd dat er minder “tweede vergaderingen” nodig zijn.
Letterlijk schreef hij “Het is wel meer werk in de voorbereiding, maar scheelt tijd en geld omdat er geen 2e ALV nodig is, en minder “discussie” achteraf”
In mijn ervaring met vergaderingen van VvE’s zie ik ook dat bij het overgrote deel van de besluiten al een overduidelijke voorkeur van de leden naar voren komt.
Het is dus al snel bekend of er een (eventueel versterkte) meerderheid voor een besluit aanwezig is.
Pas wanneer het aantal voor- en tegenstanders elkaar niet veel gaat ontlopen wordt de feitelijke inhoud van de steminstructies pas echt belangrijk.
Uit het laatste deel van het artikel van Rijssenbeek blijkt dat het niet goed aangeven van de keuze van de volmachtgever óók een bron van conflicten kan zijn.
Bijvoorbeeld wanneer de volmachtgever zich niet herkent in de beslissing van de volmachtnemer.
Daar staat ook “De VvE en haar bestuur moeten zich in ieder geval afvragen of de beslissing van de gevolmachtigde het belang van de volmachtgever wel dient, indien het voor haar duidelijk is dat 1) de beslissing
het belang van de volmachtgever niet dient en 2) de volmachtgever niet een volmacht heeft verleend van het type dat normaliter de bevoegdheid verschaft om desgewenst de belangen van de volmachtgever te negeren”
Ook hierin lees ik naar mijn idee dat de belangen van de volmachtgever voorop moet staan wanneer er gebruik van volmachten wordt gemaakt.
Een steminstructie lijkt mij persoonlijk geen slecht middel om dat te verwezenlijken.@ Rob: steminstructies horen in een democratie (en in welk democratisch orgaan dan ook) niet thuis!
In het reglement van de akte staat de de gevolmachtigde gerechtigd is namens een lid in de vergadering het woord te voeren en te stemmen naar eigen inzicht. Steminstructies zijn dus uit den boze. Als je onderling iets wil afspreken over stemgedrag mag dat, maar dit heeft geen enkele juridische betekenis. Nogmaals: volmachtformulieren dienen te worden ingenomen en bewaard door voorzitter of secretaris. Iedere aanvullende aantekening daarop, zoals een steminstructie of -suggestie, dient volstrekt te worden genegeerd.Hoi Mathijs, ik zou graag dit artikel van Rijssenbeek met je willen delen, met name het deel over de bijzondere ofwel beperkte volmacht.
Een mooi voorbeeld van een volmacht met steminstructie vindt ik deze van KPN.Er staan soms invulvelden in volmachtformulieren van VvE’s die daar absoluut niet in thuis horen.
Dat is geen lancune in het modelreglement, maar hooguit een “fout” van degene die het volmacht formulier heeft gemaakt.
Met betrekking tot je vraag/stelling over degene die wel of geen toestemming tot de vergadering hebben verwijs ik je nogmaals graag naar de reactie van Bob hierboven 😉Het is ondermeer juist door deze gedachtengang
“Misschien nog belangrijker: een gevolmachtigde treedt op zonder last of ruggespraak, en kiest dus zijn eigen woorden resp. bepaalt zelf zijn stem. En is geen verantwoording schuldig aan de volmachtverstrekker.”
waardoor ik ook juist wel een voorstander ben van een volmacht met steminstructie.
Als volmachtgever hoop je natuurlijk dat degene aan wie je de volmacht geeft gaat stemmen zoals jijzelf graag zou willen.
Naar mijn idee is dat het beste mogelijk met een volmacht met steminstructie.
Wanneer de volmachten ingenomen worden, horen zij overigens ook gecontroleerd te worden op de inhoud daarvan.Interessant om te zien hoe een dergelijk voorbeeld al tot discussie kan leiden 🙂
Ik deel hierin inderdaad de gedachtegang van Bob 🙂Citaat “Er waren dus 17 stemmen aanwezig, volgens mij zou een besluit, dat met normale meerderheid moet worden goedgekeurd, dan genomen kunnen worden met 9 ‘voorstemmers’, ook al onthouden de andere 8 zich van stemmen. Dat dacht ik ten minste ”
Volgens mij is een besluit hier ook aangenomen als er 1 stem voor zou zijn en 16 onthoudingen of blanco stemmen 😉
