Rob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Beste Wouter, ik vind het nog steeds een erg lastige kwestie waarin ik alleen kan meedelen hoe ik er zelf over denk !
Persoonlijk ben ik van mening dat het wijzigen van de splitsingsakte een VvE aangelegenheid is, en niet voor een individuele eigenaar.
Wanneer het dus noodzakelijk mocht zijn dat de akte gewijzigd moet worden zou de VvE bij het geven van de toestemming om de schuurtjes te mogen slopen als voorwaarde hooguit kunnen stellen dat de bijbehorende kosten voor het wijzigen van de akte voor jouw rekening komen.
Dan mag ik eveneens aannemen dat één en ander binnen een aanzienlijke termijn verzorgd wordt en kan je dus ook jaren later niet voor verrassingen komen te staan.
Hebben zij die voorwaarde niet gesteld en/of wordt de akte niet gewijzigd, zijn de kosten en/of risico’s naar mijn idee voor de VvE.
Mocht iemand jaren later willen vorderen de akte in overeenstemming met de feitelijke situatie te brengen zal hij/zij daarvoor naar mijn mening bij de VvE moeten aankloppen en niet bij jou !
Wat betreft de 100% hypotheekhouders is het overigens niet zo dat jij ervoor zou moeten zorgen deze hypotheekhouders op hetzelfde moment bij elkaar te krijgen.
Het is een taak van de notaris om de hypotheekhouders aan te schrijven en de toestemmingsverklaringen op te vragen. Da’s ook één van de oorzaken van de hoge kosten voor wijzigen van de akte !“De betalingsverplichtingen blijven hetzelfde als de breukdelen niet veranderen, die staan immers in de akte.”
Die breukdelen zijn gebaseerd op iets wat dan in feite niet meer bestaat, namelijk het schuurtje. In mijn ogen niet verwonderlijk als men daar in de toekomst problemen mee krijgt. En dan bedoel ik niet met Wouter, maar wel de eigenaar daarna, of daarna.
In een link, hier eerder geplaatst las ik de volgende tekst:
“Het is voor een individuele eigenaar mogelijk te vorderen, dat de akte van splitsing in overeenstemming met de feitelijke situatie wordt gebracht op grond van art. 5:144 BW.”
Ik vroeg, of vraag me eigenlijk af of dat andersom ook geldt, dus of iemand kan vorderen dat de feitelijke situatie in overeenstemming wordt gebracht met de akte?
Ik zie daar vooralsnog geen aanleiding toe.
Vandaar mijn afsluitende vraag 😉
Overigens ben ik het wel volledig met Wouter eens dat de kosten voor eventuele wijziging van de akte totaal niet in verhouding staan met het beoogde doel !
In het artikel uit VvE Magazine, waarnaar Carla verwijst wordt gewezen naar een uitspraak welke te vinden is op ECLI:NL:GHARL:2015:4809
Een andere uitspraak in hoger beroep over die kwestie is te vinden op ECLI:NL:GHARL:2015:6029
In die laatste uitspraak is o.a. te lezen:
“4.2 ……. De ten aanzien van de verkrijging van registergoederen vereiste rechtszekerheid verlangt dat verkrijgers van een (beperkt recht op een) appartementsrecht zich door raadpleging van de openbare registers op de hoogte kunnen stellen van de feiten die voor de (goederenrechtelijke) rechtstoestand van het appartementsrecht van belang zijn. Criterium daarbij is dat de akte van splitsing een juist beeld moet geven van de omvang van de rechten en verplichtingen van de appartementsgerechtigden.”
en
“4.8 ……. De grief faalt. In artikel 25 van het Modelreglement is weliswaar bepaald dat een van de bestemming afwijkend gebruik met toestemming van de vergadering van eigenaren is toegestaan, maar die bepaling regelt niet dat de bestemming zelf kan worden gewijzigd.”
Voor de duidelijkheid, ik ben niet tegen de ideeën of plannen van Wouter, maar vindt wel dat daarbij de juiste beslissingen en eventuele handelingen gedaan moeten worden.
Vooralsnog ben ik van mening dat daar inderdaad ook het wijzigen van de splitsingsakte bij hoort, maar het is een lastige kwestie.
Waar het ook nu duidelijk is dat Wouter zich zal houden aan eventuele betalingsafspraken e.d. vraag ik me af of dat 10, 20 jaar later met mogelijk diverse nieuwe eigenaren, misschien ook wel in het appartement van Wouter, nog steeds duidelijk is.
Notulen worden niet voor de eeuwigheid bewaard en ook weten mensen na verloop van enige tijd vaak niet meer op welke wijze dingen tot stand zijn gekomen.
Wijzigen van de akte lijkt mij eveneens een goede manier om dat soort problemen voor de VvE in de toekomst te voorkomen.
Persoonlijk vind ik het (moedwillig) nemen van een nietig besluit door de VvE een vorm van wanbestuur. Je weet vooraf nooit wat een rechter ziet als redelijk belang en wellicht valt het risico op (financiële) schade van de VvE of individuele eigenaar als gevolg van bv. een aantoonbaar instabiele muur daar ook onder?
William schreef : “Wel denk ik toch dat een potentiële koper zou kunnen eisen dat de schuurtjes weer worden hersteld bij een eventuele overdracht. Ja, hij heeft kunnen zien dat de schuurtjes inmiddels tuin zijn geworden, maar op papier blijft staan dat het schuurtjes zijn.”
Op grond waarvan en van wie zou hij dat dan kunnen eisen?
Wouter, je schreef in een eerdere reactie: “…. stel nu echter dat ik die enkele muur niet goed kan stabiliseren en ik er geen vertrouwen in heb dat deze bij een fikse wind eens in mijn tuin of in de brandgang terecht komt zal ik iets anders moeten verzinnen. Dit hebben we op voorhand in de vergadering niet besproken”
Naar mijn mening is art. MR2006 art. 23 van toepassing op alle bouwdelen van de VvE, dus ook op de schuurtjes !
MR2006 art. 23 lid 1
De eigenaars en gebruikers mogen zonder toestemming van de vergadering geen verandering aanbrengen, waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie van het gebouw gewijzigd zou worden. De toestemming kan niet worden verleend indien de hechtheid van het gebouw door de verandering in gevaar kan worden gebracht.Inderdaad een heel interessante kwestie, waarbij ik toch nog wel wat kleine vraagjes heb voor Wouter.
In je eerste bericht hier schreef je dat je in een later stadium 2 aangrenzende schuurtjes heb kunnen kopen.
Waren die “extra” schuurtjes destijds eveneens onderdeel van de VvE met een eigen indexnummer? en is de aankoop van die schuurtjes wél via de notaris verlopen of onderhands?Hoi Carla,
Ik kan me heel goed voorstellen dat je blij bent dat een dergelijke wens bij jullie geen item kan zijn. Vaak levert het ook alleen maar problemen op.
Persoonlijk ben ik ook geen voorstander van dergelijke privileges aan één eigenaar.
Tenzij men bereid is de splitsingsakte aan te passen aan de nieuwe situatie.
Niet alleen kiezen voor de lusten, maar ook voor de lasten !
Erg jammer dat de rechtspraak daar zo onduidelijk over is.Ook ik durf in deze kwestie geen passend antwoord te geven.
Ik ben het wel eens met wat Carla en William hier al eerder schreven, maar…….
helaas zijn er over dakterrassen al diverse uitspraken geweest die niet echt eenduidig zijn.
Een interessant artikel hierover is te lezen op http://www.vverecht.nl/2014/09/prive-dakterras-toch-mogelijk-met-meerderheidsbesluit/‘Je bent het toch met mij eens dat deze zelfde bewoners van te voren de breukdelen en verdeelsleutels in kunnen hebben zien, en daarna zelf gekozen hebben om hun betreffende aandeel te kopen’
Ja hoor William, dat ben ik geheel met je eens !!
Ik ben het ook met je eens dat er geen oplossing gevonden gaat worden en daar ben ik ook niet naar op zoek.
Ik vroeg (eigenlijk vooral mijzelf) af waarom men deze, inderdaad onlogische constructie ooit bedacht zou hebben, en kan me enigszins voorstellen dat verenigingen als die van S.Lief daar verandering in willen brengen.
Hoewel ik bang ben dat dat geen makkelijke kwestie gaat worden.
Je punt met betrekking tot de opstalverzekering vond ik heel goed !
Inderdaad lijkt het me zeer redelijk dat je daar als eigenaar van een groter appartement meer aan bij zou moeten dragen.Eigenlijk sta ik wel achter de gedachtengang van S.lief.
Waarom zou een eigenaar met een groter woonoppervlak meer moeten betalen aan het onderhoud van de gezamenlijke gedeeltes en zaken?
Waarom zou een eigenaar met een kleiner woonoppervlak minder stemrecht hebben als een eigenaar met een grotere ruimte?
En inderdaad, de lift is ook gewoon onderdeel van het complex waarvoor men zelf gekozen heeft om te gaan wonen en gezamenlijk verantwoordelijk voor is, dus waarom zouden de bewoners van de begane grond daar niet aan mee hoeven te betalen?
In principe zouden alle kosten eigenlijk gelijk verdeeld moeten worden, of is dat oneerlijk?
Dat kan alleen gewijzigd worden door de splitsingsakte te wijzigen.
Lees daarover meer op https://www.nederlandvve.nl/doc-en-handleidingen/vve-splitsingsakte-wijzigen/
Dat is een kostbare aangelegenheid en ik vraag me af of het meer winst oplevert dan verlies, zowel op financieel als sociaal gebied.
Daarnaast zou het me niet verbazen als de bewoners op de begane grond juridische stappen zouden gaan nemen tegen een dergelijk besluit.Een even aantal bestuursleden heeft geen enkele invloed op het goed kunnen functioneren van een VvE.
Een even aantal bestuursleden heeft geen enkel nadelig gevolg of effect voor de VvE en een even aantal bestuursleden heeft geen enkel nadelig gevolg of effect voor de individuele eigenaren.
Ja, je moet de reglementen aanhouden.
Dus als er een oneven aantal leden in het bestuur zitten, kan je geen bestuurslid meer aanstellen.
Wanneer er door omstandigheden een situatie ontstaat waardoor er tijdelijk een even aantal bestuursleden ontstaat, heb ik er in die specifieke situatie inderdaad geen moeite mee !
Je hebt gelijk dat de vergadering iedere vrijwilliger een passende vergoeding mag toekennen.
Toch begeef je je naar mijn mening in een financieel moeras wanneer je ook leden die niet formeel benoemd zijn tot bestuur of commissie een vergoeding gaat toekennen.
Persoonlijk ben ik geen voorstander van vergoedingen aan bestuur en commissieleden, behalve de onkosten uiteraard en sluit ik mij geheel aan bij de mening van Carla.
PS. ik bedoelde uiteraard te schrijven : “wat mij betreft zou het bestuur van een VvE uit een even aantal mogen bestaan.”Ik zie ook al discussies ontstaan in de VvE’s waarin bestuursleden een vergoeding krijgen voor hun werkzaamheden.
Ben benieuwd of het bestuurslid dat “gedwongen” moet aftreden daarna zich kosteloos op dezelfde wijze voor de VvE blijft inzetten.
Wat mij betreft zou het bestuur van een VvE uit een oneven aantal mogen bestaan.
Ik zou niet zo snel weten welke zware beslissingen op het pad van het bestuur terecht zouden komen waar het bestuur onderling niet uit zou komen.
En mocht zich onverhoopt toch een dergelijke situatie voordoen, kan men altijd de mening van de vergadering daarover vragen.Hoi Esther,
Ik heb de indruk dat er organisatorisch in de VvE eerst orde op zaken gesteld moet worden.
Om zaken van de VvE uit te besteden aan een VvE beheerder zal er daarover een besluit van de vergadering moeten komen.
Maar, naar mijn mening.., je kan wel een heel goede beheerder vinden, als het bestuur of de leden niet meewerken schiet je er alsnog niet heel veel mee op!
Klopt het dat er ook sprake is van een zeer kleine VvE?Hoi Jim, de ALV is weliswaar het hoogste orgaan maar ook de ALV moet zich (gelukkig) aan de reglementen houden.
Overigens zijn de besluiten op de 2e ALV niet nietig, maar vernietigbaar !
Er is vooralsnog geen enkele zekerheid in het geval een eigenaar naar de rechter zou stappen, deze rechter het besluit ook daadwerkelijk zal vernietigen.
