Rob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Hoi Matthijs,
Je schreef:
“… Maar ik houd staande (en het blijkt ook uit diverse discussies hier) dat de begrippen administrateur, bestuur, administratiekantoor, bestuurder, bestuurs-leden voortdurend door elkaar heen worden gebruikt. Commissarissen worden meestal niet genoemd, of verward met leden van een ‘technische’, ‘financiële’, ‘bouwkundige’ commissie.
Vier mensen op dit forum mogen dan van mening zijn dat zij het wél snappen, maar niemand heeft ons tot nu toe kunnen uitleggen welke twee instanties in de (modernere) MR’s en/of het BW nu eigenlijk de dualiteit waarborgen, d.w.z. de uitvoerende tegenover de controlerende instantie.”
Die dualiteit wordt gewaarborgd door aan de ene kant de administrateur (bestuur) en aan de ander kant de kascontrolecommissie, of in jouw geval de raad van Commissarissen.
In je laatste bericht schreef je:
“… Het behoeft geen betoog waarom er een instantie moet zijn die toezicht houdt op een externe bestuurder die ‘slechts een leverancier van diensten’ is.
In zo’n verenigingsjaar kan er heel wat mis gaan en kan heel veel geld uit de verenigingskas verdwijnen, gezien of ongezien.”
In die zin zit al een wezenlijke fout.
Wanneer het administratiekantoor ‘slechts een leverancier van diensten’ is, dan is het geen externe bestuurder en dus is dat administratiekantoor (beheerder) NIET “de administrateur (het bestuur)”.
Wanneer het administratiekantoor (beheerder) niet “de administrateur (het bestuur)” is, zal er dus door de VvE een “administateur (bestuur)” benoemt moeten worden.
Je schreef eerder :
“… Waarom vertel ik dit allemaal?
Ik denk dat uit deze casus blijkt hoe belangrijk een leden-bestuur kan zijn. In plaats van (of naast) een ‘professionele bestuurder’, zijnde een commercieel bedrijf.
Wee de VvE die alles aan zo’n ‘professionele’ bestuurder overlaat en puur formeel één, drie of vijf ‘commissarissen’ als toezichthouders aanstelt, vaak tegen heug en meug.
Dat is bijna vragen om ellende.”
Daarna schreef je in een reaktie :
“… Het blijft hoe dan ook een hybride toestand. We hebben namelijk een contract met het ondersteunend kantoor, waarin staat opgesomd wat het kantoor voor onze VvE doet.
Daarnaast staat echter in de akte vermeld wat de ‘administrateur’ (ofwel de bestuurder) allemaal geacht wordt te doen, en dat is geen pretje (een ‘bestuur’ van vrijwilligers zou hier bijna een dagtaak aan hebben).
Zouden wij ons dus als (fictieve) ‘administrateur’ laten benoemen, dan zouden we een last op onze rug nemen die je echt niet van leden/eigenaren mag eisen (nog afgezien van de daarmee gepaard gaande verantwoordelijkheid en aansprakelijkheid).”
Ten eerste is het woordje (fictieve) daar niet op zijn plaats, fictieve bestuurders bestaan niet.
Ten tweede …. je zegt dat een leden-bestuur heel belangrijk is, maar je vindt óók dat je van dat leden-bestuur niet mag eisen dat zij de verantwoordelijkheid en aansprakelijkheid dragen voor alle werkzaamheden die bij het bestuur horen.
Het zal je misschien verrassen, maar dat is toch echt de praktijk in het overgrote deel van alle VvE’s, leden binnen de VvE die het bestuur van de VvE vormen en derhalve bestuursverantwoordelijkheid en aansprakelijkheid dragen.
Wanneer de ALV besluit om de administratie uit te besteden aan een administratiekantoor (beheerder) is het bestuur daarvoor eindverantwoordelijke
Da’s ook de reden waarom decharge aan het bestuur verleend dient te worden en niet aan het administratiekantoor (beheerder).Ik weet zo net nog niet of een wijziging van de splitsingsakte noodzakelijk is.
Wanneer de kelder alleen onder zijn eigen appartement komt en dus binnen de grenzen van het privégedeelte valt vraag ik me af of een wijziging van de spitsingsakte in dat geval wel nodig zou zijn !?
Hoi Matthijs, ik reageer toch echt uitsluitend op hetgeen door jou geschreven wordt.
Je schreef namelijk: “…Echter bij mijn weten is het in de meeste (zo niet alle) MR’s niet toegestaan dat een huurder dat appartement doorverhuurt aan een of meer anderen (= onderverhuur).”
Als ik zo’n stellingname lees wil ik graag weten waar die op is gebaseerd en ben dus zeer benieuwd op welke artikelen in de modelreglementen jij hier doelt?
Daarna schreef ik waarom ik het oneens ben met jouw stelling “… Ondersplitsing’ lijkt mij een overbodige en onjuiste term (immers bij welke splitsing dan ook zal een nieuwe splitsingsakte nodig zijn en die zal falen wegens strijdigheid met het bestaande reglement). Waarschijnlijk bedoelt men hiermee gewoon die ‘kamergewijze verhuur’, en dat is dus gewoon onderverhuur aan meer dan één onderhuurder. ”
Wat 2) betreft heeft Bob in een ander topic naar mijn idee duidelijk kenbaar gemaakt hoe één en ander in elkaar zit.
Het spijt me, maar als daarna de nadruk wordt gelegd op een in mijn ogen zeer onbelangrijk detail, namelijk het eventuele s-je in beheerskantoor, dan zou ik ook afhaken.Hoi Paul,
Dat hangt ervan af wat er allemaal in het voor jou geldende splitsingsreglement is vastgelegd. Als ik heel even MR1992 als voorbeeld neem, zie ik daar o.a. staan:
art. 13 lid 1 :Iedere op, aan of onderbouw zonder toestemming van de vergadering is verboden.
Je zal dus in die situatie toestemming moeten vragen aan de vergadering voor jouw onderbouw, de kelder.
Daarnaast zal je voor de kelder hoogstwaarschijnlijk ook een gat gaan maken in de vloer.
Aangezien die vloer in de meeste (model)reglementen tot de gemeenschappelijk gedeelte en zaken behoren zal je dus ook daar toestemming voor moeten hebben.
Je zal dus goed jouw akte moeten doorlezen om te zien wat daarin zoal geregeld is !
Gaat het overigens over een geheel nieuw aan te leggen ruimte of wellicht over een bestaande “kruipruimte” die jij bij jouw appartement wilt trekken?
Een bijzonder interessant artikel met betrekking tot kamerverhuur is hier te lezen !
Een ander artikel op de website van vverecht.nl is ook zeker de moeite waard !
Let ook goed op afsluitende zin in het laatstgenoemde artikel 😉
“… Kortom, nauwkeurig lezen en interpreteren blijft een must.”
Beste Matthijs,
“... Als een eigenaar resp. VvE-lid zijn appartement wil verhuren, is dat in elk MR toegestaan.
Echter bij mijn weten is het in de meeste (zo niet alle) MR’s niet toegestaan dat een huurder dat appartement doorverhuurt aan een of meer anderen (= onderverhuur). ”
Matthijs, welke artikelen in het MR bepalen volgens jou dan dat onderverhuur niet is toegestaan?
“… ‘Ondersplitsing’ lijkt mij een overbodige en onjuiste term (immers bij welke splitsing dan ook zal een nieuwe splitsingsakte nodig zijn en die zal falen wegens strijdigheid met het bestaande reglement).
Waarschijnlijk bedoelt men hiermee gewoon die ‘kamergewijze verhuur’, en dat is dus gewoon onderverhuur aan meer dan één onderhuurder.”
Ondersplitsing is zeker geen overbodige en onjuiste term.
En waarom zou die nieuwe splitsingsakte falen wegens strijdigheid met het bestaande reglement?
BW5:106 art. 3 Een appartementsrecht is op zijn beurt voor splitsing in appartementsrechten vatbaar. Een appartementseigenaar is tot deze ondersplitsing bevoegd, voor zover in de akte van splitsing niet anders is bepaald.
Daarmee is het dus iedere eigenaar toegestaan zijn appartementsrecht te splitsen, tenzij in de akte van splitsing anders is bepaald.
Onderverhuur is alleen een zaak tussen de eigenaar van het appartementsrecht en de huurder.
Persoonlijk denk ik dat de begripsverwarring tussen administrateur en administratiekantoor voornamelijk bij jou leeft.
Zolang jij het verschil niet wil of kan zien tussen administratiekantoor en administrateur zal er naar mijn mening ook nooit een eenduidige uitkomst komen.
Ik ben ervan overtuigd dat die duidelijkheid er bij Bob, Carla en William bijvoorbeeld wel is.
Waar Bob hier schrijft “het is inderdaad niet de verantwoordelijkheid van het administratiekantoor, maar die van het bestuur.” heeft hij het volkomen bij het rechte eind.Het kan natuurlijk zijn dat het reglement integraal opgenomen is in de splitsingsakte.
Dat zou kunnen verklaren waarom GJ geen verwijzing naar een modelreglement vindt.
Toch blijft het wat mij betreft onduidelijk wat er dan in het reglement (niet zijnde het huishoudelijk reglement) is vastgelegd m.b.t. deze kwestie.
Eerder schreef GJ “… In diverse artikelen in de Splitsingsakte wordt aangegeven, in meerdere omschrijvingen , dat onderverhuur van prive-gedeeltes niet toegestaan is (en m.i. is het Reglement van Splitsing van Eigendom onderdeel van het Burgerlijk Wetboek).”
Wellicht kan GJ deze artikelen uit de splitsingsakte, (dus niet uit het huishoudelijk reglement) hier kunnen weergeven !Hoi Matthijs en Bob,
Ik denk dat de verwarring rondom de term “administrateur” inderdaad erg groot is in deze kwestie.
Misschien wordt het ietsjes duidelijker als we de tekst een beetje aanpassen:
Een beheerskantoor kan in het voorkomende geval en in de breedste zin van het woord wel de administratie doen, maar daarmee is het beheerskantoor nog absoluut géén administrateur (lees bestuurder!)”
Wellicht is in dat kader dit artikel ook nog even leuk om te lezen.Hoi Matthijs,
Aangezien uit jouw eerste reactie hier ook best wat onduidelijkheid naar boven komt (zie ook reactie van Carla 😉 ) ben ik eigenlijk heel nieuwsgierig geworden aan welk “bestuur” de schadeclaim is gericht.
Het administratiekantoor, welke mogelijk niet daadwerkelijk als bestuur is benoemd of de raad van commissarissen, die wellicht (onbewust?) is benoemd als bestuur ?Hoi Matthijs,
De enige echte grote verwarring in de modelreglementen en/of BW is de benaming “administrateur”.
Administrateur en/of bestuur zijn één en dezelfde partij.
Andere verwarringen worden naar mijn idee voornamelijk veroorzaakt door de VvE’s zelf.
Zo ook in deze kwestie.
Omdat geen enkel lid bereid was om de administrateursfunctie (lees dus bestuursfunctie) op zich te nemen is besloten om het bestuur uit te besteden aan VVE Managemennt NH.
Daarna geeft de VvE aan:
“Tevens dient er onze VvE een bestuur te hebben als aanspreekpunt voor de bewoners en het VVE Management noord-holland.”
Hier spreekt de VVE dus onterecht over “een bestuur“, waar men doelt op de Commissie van Toezicht, bestaand uit de heren [C],[A] en [B].
De andere grote verwarring is ontstaan door de term “voorzitter van de vergadering”
Die kan je interpreteren als het orgaan “voorzitter van de vergadering” of als ‘degene die de vergadering (bij gelegenheid en naar keuze van de vergadering) voorzit’. (met dank aan de bijdrage van Bob 😉 )
In deze kwestie blijkt dat niemand van de aanwezige leden belangstelling had om benoemd te worden tot “voorzitter van de vergadering” (het orgaan).
Nu er dus geen “voorzitter van de vergadering” aanwezig was komen we terecht bij MR1973 art. 32 lid 6
De voorzitter, casu quo de plaatsvervangend voorzitter, is belast met de leiding van de vergadering; bij hun afwezigheid voorziet de vergadering zelf in haar leiding…..
Daarna is de heer [y] gekozen om de vergadering te leiden, dus niet tot het orgaan “voorzitter van de vergadering”
Daarmee heeft de VVE gehandeld conform de reglementen.
[X] heeft dus feitelijk bezwaar gemaakt tegen de reglementaire keuze van [y] als ‘degene die de vergadering (bij gelegenheid en naar keuze van de vergadering) voorzit’.
In die zin kan ik de hele uitspraak van deze rechter dus wel begrijpen.
Ik ben het nog wel volledig met je eens dat in het bewuste deel van de uitspraak (5.9) ook de rechter veel onduidelijkheid schept met betrekking tot deze mogelijke interpretatie van “voorzitter van de vergadering”.
Het is volstrekt onduidelijk of hij het daarin heeft over ‘degene die de vergadering (bij gelegenheid en naar keuze van de vergadering) voorzit’ of over het orgaan “voorzitter van de vergadering”) hoewel de wetsartikelen waar hij naar verwijst naar mijn mening toch echt betrekking hebben op het orgaan “voorzitter van de vergadering”.Hoi William,
Misschien is DAT wel het punt 😉
Wat is het belang van een publieke opinie is op basis van zeeeeer summiere gegevens en kennis over een dergelijke unie.
Daarnaast hoop ik niet dat alleen het gezond verstand van VVE Belang uiteindelijke zal zegevieren, maar nog meer het gezond verstand van alle VvE’s in Nederland !