VvE-stem
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
[quote quote=9759]Het is maar wat de ALV wil. Over de tijdshorizon van een MJOP bestaan evenveel meningen dan er VvE’s zijn. Zoiets als de 17 miljoen bondscoaches van het Nederlands voetbalelftal.
Ik ben van mening dat een MJOP een tijdshorizon zou moeten hebben van dat bouwdeel met de langste vervangingstijd. Dan betaald iedereen netjes het verbruik van het gebouw ongeacht of je er lang of kort woont, dan wel er komt te wonen ergens halverwege de rit.
Een misschien extreem voorbeeld van wat ik bedoel. Stel, jullie gebouw heeft een dak met pannen. En niet zomaar pannen van 13 in een dozijn, maar hoogwaardige keramische pannen. De gemiddelde, zo je wilt theoretische, levensduur wordt opgegeven met 100 jaar. De kosten om zo’n pannendak nu te vervangen zijn €100.000. Dan is het sommetje (even afgezien van inflatie etc) snel gemaakt. Per jaar moet er €1000 aan de pot worden toegevoegd. Dat is €6 per maand per appartement. Iedereen betaalt dus €6 p/m voor het gebruik/genot van het dak of je er nu 1 maand woont of 50jaar.
Als je een horizon kiest van 10 jaar mag je blij zijn als na 80jaar eens iemand, die dan het MJOP herziet, opmerkt dat over 20jaar het pannendak vervangen moet worden. Dan gaan die bewoners dus de rekening betalen van de afgelopen 80 jaar.
Maar zoals gezegd, evenveel meningen als VvE’s zijn, maar ik vind het hanteren van een 10jaars horizon een beetje kort door de bocht.[/quote]
Interessante zienswijze (6 euro p/maand genot). Je hebt ergens wel gelijk, maar in de realiteit heeft de meerderheid geen zin om voor alles maar te blijven sparen, en al helemaal niet als het makkelijk nog 10 of 20 jaar mee kan. Stel dat zo’n pannendak uiteindelijk in 2040 vervangen wordt omdat het ook moet, dan hebben alle eigenaren (die in 2024 daar wel voor gespaard hebben maar er niet meer wonen) er helemaal niks aan. De eigenaren in 2040 zullen de financiën voor het dak moeten ophoesten, terwijl de eigenaren in 2024 weer andere zaken aan de VvE hebben betaald.Een MJOP van 10 jaar vind ik ook wel erg kort, maar ik hoef ook niet ieder jaar naar een MJOP van 100 jaar te kijken. Dan ben ik in ieder geval al verhuisd, of uit eigen keuze of tussen 6 plankjes.
[quote quote=50009]Aan het aantal reacties te zien, is niemand geïnteresseerd in dit onderwerp en dat is prima natuurlijk.
Gelukkig kan ik de VvE waarvan ik lid ben, voorzien van een schema op basis waarvan de aanvangsdotatie met zo’n 20% kan worden verlaagd ten opzichte van het schema wat door onze VvE-beheerder is/wordt aangedragen. Scheelt toch weer zo’n 8% op onze servicekosten …[/quote]
Ik ben wel geïnteresseerd, maar ik snap je vraag niet helemaal. Je lijkt op zoek te zijn naar iets wat je gewoon simpel kan doen in Excel voor beginners. Bereken die 0,5% herbouwwaarde en je weet je minimale dotatie. Die stop je in je MJOP (die je gevuld hebt met werkzaamheden) en dan kom je er snel genoeg achter of je na een x aantal jaar iets te kort komt.
Denken dat je 8% spaart op de servicekosten omdat de dotatie verlaagd wordt vind ik niet echt een juiste benadering.[quote quote=105825]Hallo allen,
Ik ben bestuurder van een kleine VvE. Een van de VvE-leden heeft zijn ketel laten vervangen en de installateur heeft hem laten weten dat de de rookgasafvoer van onze VvE niet deugt. Alle 6 de appartementen hebben een eigen rookgasafvoer die horizontaal naar buiten loopt en een horizontale afvoer is volgens deze vakman verboden. We kunnen volgens hem beter de oude, gezamenlijke rookgasafvoer weer gaan benutten, die onderdeel is van het pand en al heel lang buiten gebruik is. Kan iemand hier iets zinnigs over zeggen? Het feit dat onze VvE ooit is overgegaan op afzonderlijke afvoeren lijkt me toch bedoeld te zijn ter vooruitgang?[/quote]Je kan beter offertes opvragen bij andere installateurs en dan meteen dubbelchecken of jullie huidige installateur gelijk heeft.
VvE’s stappen wel vaker over op iets ter vooruitgang, maar dan blijkt het resultaat het tegenovergestelde te zijn.
[quote quote=116512]Volgens mij geeft (1) en (2) duidelijk aan dat er een splitsing van expertise wordt erkend tussen de CV monteur en de CLV monteur. En dat de CV monteur zich niet met de CLV hoeft te bemoeien.[/quote]
Lijkt mij handiger dat je gaat praten met de verschillende monteurs die daadwerkelijk CLV’s kunnen en willen onderhouden. Ik weet van onze monteur (blokverwarming) dat er iets strenger is geworden qua regelgeving voor de uitvoerende monteurs. Ik dacht de aansprakelijkheid, maar weet dat niet exact zeker. Conclusie was voor mij simpel en dat is dat bepaalde monteurs steeds minder graag woningen van flatgebouwen in hun klantenbestand willen hebben als er sprake is van een collectief systeem. Blokverwarming geeft al gezeur (want gezamenlijke leidingen die gecontroleerd moeten worden, lopen door meerdere woningen), maar als die leidingen zouden lekken, dan komt er tenminste geen geurloze giflucht vrij zoals bij CLV-systemen.
[quote quote=116512]@Rob: ja, ik heb de beheerder gevraagd waar die verplichting staat, dat resulteerde in een blokkering van mijn tel nummer![/quote]
Dat lijkt mij een agendapunt op de aankomende ALV en misschien het begin van het einde voor jullie beheerder.[quote quote=112658]Tja, weer zo’n issue waarvan je denkt: “waarom denken mensen dat het schoonhouden van gemeenschappelijke delen waarvoor ze het exclusief gebruiksrecht hebben door anderen, i.c de VvE, moet gebeuren”.
De VvE maakt toch ook niet de plafonds, muren en vloeren (ook gemeenschappelijke delen) in het appartement schoon? Waarom dan wel de terrastegels van het privé terras of de omheinende ballusters met glaswerk.
Als er een tegel stuk is, dan is het rekening VvE, waarbij je nog een boom kunt opzetten als dat het gevolg is van ondeskundig gebruik. Ook als het terras verzakt is het rekening VvE.
Het lijkt wel of eigenaren alleen eigenaar willen zijn als anderen het werk doen. Lijkt verdacht veel op huren. Maar ook bij een huurappartement moet je toch echt zelf het terras schoonmaken/houden.
Kijk ook even naar MR1992 art. 18[/quote]
Dat heb je erg mooi en treffend geschreven.
En niet hier:
https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RBOBR:2014:1275Mooi in deze zaak is dat de gehanteerde reductiefactoren strijdig waren met de splitsingakte. De vraag was niet of de stookkosten verdeeld moesten worden op basis van individueel verbruik, maar of individuen recht hadden op reductiefactoren op het individueel verbruik.
[quote quote=36652]
Ook daar heeft de rechter dus geoordeeld dat de verdeling op basis van individueel gebruik onjuist is en in strijd met de splitsingsakte.
Een situatie die naar mijn mening nog best vaak voorkomt in veel VvE’s.[/quote]Niet hier.
[url url=”https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RBMNE:2022:2958″]https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RBMNE:2022:2958[/url]Mensen moeten dus gewoon hun stookkosten betalen op basis van individueel verbruik, zelfs met MR1992.
Ctrl-F op “warmtemeters”
[quote quote=127973]In dit topic laat ik allerlei uitspraken zien waarin de rechter zich uitspreekt over de verdeling van warmtekosten in een VvE met blokververwarming.
Dat jij van mening bent dat ik niet veel van stookkosten zou snappen vind ik prima.
Die “constatering” is echter geen antwoord op mijn vraag.
Ik ben nog steeds nieuwsgierig waar volgens jou is vastgelegd dat de variabele kosten op basis van werkelijk verbruik dus mbv individuele meters MOET plaatsvinden.Uit de kwestie 2019 nogmaals het citaat van het gerechtshof Amsterdam:
[/quote]MR2006: Art 17
MR2017: Art 11 en 12Het citaat van het gerechtshof Amsterdam gaat over een op maat gemaakte splitsingakte o.b.v. MR1992. Het gerechtshof kan dat niet zomaar kopiëren plakken voor alle splitsingaktes, zeker niet o.b.v. MR2006 en MR2017. En het zal helpen als bij de notaris MR2006 of MR2017 iets wordt toegevoegd om misverstand te voorkomen.
Alle kosten t.b.v. het appartement zijn voor rekening van eigenaren. Alle kosten t.b.v. het gebouw (de gezamenlijke ruimten en onderdelen) zijn voor de VvE. Dat ademt de geest van MR2006 en MR2017 uit, dus zou het vreemd zijn dat warmtekosten t.b.v. de privéwoning een uitzonderingspositie zou hebben. Nogmaals, vond ik de verdediging van de VvE erg zwam, maar de VvE stond bij het gerechtshof Amsterdam dan ook 2-0 achter vanwege een speciaal op maat gemaakte splitsingakte t.b.v. Nr 43.
Maar nee, ik dacht eigenlijk alleen jou te kunnen helpen met de nuance en misschien ook de geïnteresseerde lezer.
[quote quote=127983]Ik neem aan dat je ook het gerechtshof Amsterdam gaat aanschrijven om het onjuiste woordgebruik in de uitspraken die zij doen 😉[/quote]
😀[quote quote=127982]
[/quote]Je bent een interessante sparringspartner, maar het valt mij op dat je van VvE-bestuur bepaalde vooroordelen hebt die echt niet kloppen met de werkelijkheid. Beetje vreemd, want ik dacht dat je een jurist of advocaat bent. Wellicht zijn dit de botsingen tussen kennis van de regels versus ervaring met de invulling van de regels incl hoe beheerders alle verantwoordelijkheid afschuiven.
Bestuurders van een VvE hebben zeker niet dezelfde bescherming als alle eigenaren. Als bestuurder kan je zonder Bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering als natuurlijke persoon aansprakelijk gesteld worden. Daar hebben alle andere eigenaren geen last van. Het bestuur wordt ook afgerekend op het financiele beleid en ook daar hebben alle andere eigenaren geen last van.
De administratie van de VvE is anno 2024 volledig digitaal. Meer dan de helft van alle VvE’s maken gebruik van Twinq. De invulling van leesrechten is voor eigenaren standaard bepaald op zo min mogelijk. De beheerder en Twinq, gaan dat alleen aanpassen als er een ALV-besluit ligt, want een bestuurder mag niet zomaar goedkeuring geven voor inzage-rechten voor iedereen. Zeker niet met MR2006. En al zou een beheerder het aandurven om zonder ALV-besluit alle eigenaren dezelfde rechten te geven, en heb je de meest transparante en duidelijke informatievoorziening naar de eigenaren op Twinq (of Convect en andere concurrenten), dan nog snapt 80% van de eigenaren er niks van en zal een deel van die 80% van de vrijheid gebruik maken om het hele jaar door vragen te stellen. Je deelt op dit forum nota bene zelf allerlei rechterlijke uitspraken, waarin vaak naar voren komt dat of het bestuur of de gemiddelde eigenaar er niks van snapt.
Inzagerecht in MR2006 is voor individuele eigenaren dus wel specifiek geregeld. Men moet zich aanmelden voor de KC. Niemand die dat doet, dus inzagerecht leeft niet zoals jij denkt dat het leeft.
Geen rechter gaat mij als bestuurder met MR2006 ongelijk geven, want ik handhaaf gewoon de splitsingakte. Dat is een ander verhaal met MR1992 en MR2017, dus zal ik als bestuurder in die situatie eerst de spelregels m.b.t. inzagerecht voorleggen aan de ALV. Zoals je zelf vaker schrijft, bepaalt de ALV, dus als bestuurder laat ik de ALV goedkeuring geven voor het volledig opengooien van Twinq, Convect, Informant, etc, en worden de spelregels daarvoor in het HHR vastgelegd.Ja als er onrust in de VvE is, dan zal je zeer waarschijnlijk als bestuurders vaker lastig worden gevallen. Maar als die onrust er niet is, weet ik hoe het is om lastig gevallen te worden met onterechte vragen. Dan kan je wel zwart-wit denken en denken dat alleen alleen slechte bestuurders en beheerders een punt maken van inzagerecht (of ander rechten), maar alle bestuurders en beheerders, goed of slecht, worden geconfronteerd met het dagelijks bestuur. Pas als je dat zelf een paar jaartjes doet met alle goede bedoelingen, dan pas snap je dat je van veel thema’s ook een punt moet maken. Maar het is veel makkelijker om er geen punt van te maken en gewoon te stoppen met de ondankbare vrijwilligersfunctie en te verhuizen naar een grondgebonden woning. Banken willen niet voor niets geen VvE’s als nieuwe klanten. Dat is vanwege de enorm veel bestuurderswisselingen op jaarbasis en dat kost de banken gewoon erg veel geld.
Tot slot overstijgt jouw kennis van verschillende splitsingsaktes mijn kennis, dus ik vind het zeer vreemd dat je zegt: “Het bestuur van een VvE heeft een beperkte rol die volgt uit de splitsingsakte.”
Want de splitsingakte staat vol met verantwoordelijkheden voor het bestuur. Het bestuur heeft in de praktijk echt alles behalve een beperkte rol. Maar zalig zijn de onwetenden van geest.[quote quote=11192]Citaat uit deze uitspraak
“… De acht overige leden hebben geen problemen in hun appartementen en zijn van mening dat de andere acht <span class=”hl0 highlightColor0″>VvE</span>-leden zelf de kosten van verdere afbouw dienen te betalen.”
Hieruit blijk m.i. maar weer dat er nog genoeg eigenaars van appartementen zijn die nog niet zo goed weten wat een VvE precies betekent en voornamelijk kijken naar het eigen belang.[/quote]
[quote quote=11264]Daar ben ik het volledig mee eens. Bij bezichtigingen vraag ik dan ook altijd of men weet wat het kopen van een appartementsrecht inhoudt. 9 van de 10 keer krijg ik een ontkennend antwoord. Niet vreemd natuurlijk, maar het is toch wenselijk als iedere verkopende partij (dus ontwikkelaars en mijn collega’s) dat vooraf eens goed gaan uitleggen[/quote]
Mijn ervaring is dat eigenaren het vaak ook niet eens willen weten.
[quote quote=11243]
Wat is het geval.
Bij een VvE was een verzoek van een telecomprovider binnengekomen voor het plaatsen van een GSM-mast op het complex.
[/quote]Aangezien je zo van ‘het juridische’ bent:
Het is geen GSM-mast, maar een telecommunicatiemast of een Antennemastinstallatie. GSM is de naam van een standaard in de telecomtechnologie net zoals UMTS en LTE. GSM is
de 2e generatie van de technologische standaard voor de telecommunicatie, dus 2G. UMTS is 3G en LTE is 4G. Toch noemt bijna iedereen zijn mobieltje een smartphone of een GSM, terwijl de naam GSM dus onjuist is voor mobieltjes met 3G, 4G en 5G. Niemand die zijn mobieltje ooit een UMTS of LTE heeft genoemd.
Zie https://nl.wikipedia.org/wiki/Gsm_(communicatie)Een telecomprovider ging in 2020 geen VvE benaderen voor een 2G-(GSM)mast (want 2G werd uitgefaseerd), maar voor een 5G-mast. Zal een niet al te hoge flat geweest moeten zijn. Ergens tussen de 4 en 9 etages hoog, is de ideale hoogte voor een telecommunicatiemast voor de 5G technologie. Ik vraag me af of dat wel altijd even eerlijk is gegaan en of eigenaren wel weten wie jaarlijks de vergoeding ontvangt van de telecomprovider. Ik heb ooit gehoord dat een bestuurder daarvoor zijn privérekening had opgegeven, maar of dat waar is weet ik niet.