VvE-stem
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
[quote quote=128445]@VvEstem
De AvS is bepalend en staat los van een model.[/quote][quote quote=128458]‘Probleem’ is denk ik de invoering van de warmtewet waarin de warmtemeters inderdaad verplicht lijken te zijn in 2027.[/quote]
[quote quote=128459]@Rob
Uiteraard gaat wet boven AvS[/quote]AvS = Splitsingakte?
Ik snap dat een Splitsingakte los staat van een model, maar meestal wordt er behoorlijk op geleund. De originele splitsingaktes bestaan ook, maar die heb ik zelden gezien (wel over gehoord).
De Wet kan wel boven de Splitsingakte gaan, maar ik denk toch ook dat het voor iedere situatie per modelreglement bekeken moet worden. Rob heeft immers een uitspraak laten zien dat een VvE o.b.v. MR1992, maar met heel wat aanpassingen daarop geen individuele meters mocht krijgen.
Overigens weet ik nog steeds niet over welke wet jullie het hebben. Ik lees alleen nog maar verhalen dat er iets in 2027 verplicht gaat worden volgens de warmtewet. Maar wat is dat dan?
[quote quote=36523]Ik gebruik nu sinds 1 jaar het pakket VVE123Public van de firma VVE Gemak.
De gehele administratie tot op factuurnivo is in te zien door alle leden.
Het betaalgedrag van de leden zelf is beperkt tot het eigen betaalgedrag, zodat elkaar onderling uitmaken voor wanbetaler niet aan de orde is.Kosten van gebruik zijn gering.[/quote]
Vanaf heden is het niet meer mogelijk om uw VvE bij VVE123 te registreren
De VvE’s die zijn aangesloten bij VVE123 kunnen wel gebruik blijven maken van deze dienst.
https://www.vve123.nl/home/[quote quote=12889]Met een paar mensen zijn we bezig om een nieuw verzekeringspakket af te sluiten voor onze VvE (15 appartementen). Het probleem betreft de wettelijk verplichte opstalverzekering. We stuiten in onze gesprekken met met meerdere assurantiekantoren over een fors verschil van opvatting hoe de schade aan het eigenaarsbelang (hierna aan te duiden als :EB) moet worden verzekerd. Uitgangspunt daarbij is dat onze VvE dit jaar een taxatie heeft laten uitvoeren door een erkend en gecertificeerd taxatiebureau. In het uitgebrachte rapport wordt gesproken over een “ALL IN” bedrag (niet gesplitst) voor de herbouw van het gebouw met inbegrip van ALLE eigenaarysbelangen. Dus met inbegrip van alle woningverbeteringen zoals keukens, badkamers, gelijmde vloeren, tegels e.d.). De taxateur legt in een begeleidende brief uit dat zij wettelijk verplicht zijn alle EB mee te nemen in de taxatie. Bij de uitvoering van de taxatie is de taxateur niet IN de appartementen geweest om zich een oordeel te vellen over de waarde van het EB per appartement.
Verzekeraar A. Wij gaan uit van de taxatie en de verdeling van het getaxeerde bedrag over “gebouw” en “EB” van 90% en 10%. Stel de waarde van het totale EB komt op deze wijze uit op €600.000. Hoewel dat gemiddeld : € 40.000 per appartement is wordt er bij een partiële schade aan 1 of enkele appartementen geen rekening gehouden met dat gemiddelde, maar wordt alle schade aan het EB vergoed, tot een maximum van € 600.000. Dat gebeurt dus ook als de waarde van het EB van 1 van de beschadigde appartementen aanzienlijk hoger is of was dan het genoemde gemiddelde bedrag. Deze € 600.000 is dus het maximaal uit te keren schadebedrag aan EB, ook als het hele gebouw verloren zou gaan.
Verzekeraar B. Wij gaan bij de gebouwverzekering uit de herbouwwaarde van het gebouw zonder het EB. Elke appartementeigenaar moet de waarde van zijn EB (laten) taxeren of weten en besluiten of hij deze – op eigen kosten – wil verzekeren, want je kunt wel “over de duim” zeggen dat het totale EB een waarde vertegenwoordigt van € 600.000, maar het gaat om de waarde van het EB per appartement. Die kan erg verschillen en moet dus ook apart worden verzekerd, net zoals ook de inboedel apart per appartement verzekerd moet worden.
Het lijkt me sterk dat beide verzekeraars gelijk (kunnen) hebben. Wie weet wie gelijk heeft, verzekeraar A of B.
Alvast heel hartelijk bedankt voor je reactie.[/quote]
Beide verzekeraars hebben gelijk. Verschil zit niet alleen in de polisvoorwaarden, maar ook in het verdienmodel.
Je kan het beste gaan voor een opstal zonder EB. Over 5 of 10 jaar herken jij je VvE-premie namelijk niet meer terug.Verstandig is het om schade aan de inboedel via de privéverzekering te laten lopen.
Schade aan de opstal kan wel via de VvE-verzekering lopen, maar weet dat de VvE het jaar daarop een hogere premie moet betalen. Brand vinden verzekeraars niet het grote probleem, Waterschade wel. Kortom, bedenk goed wat je claimt via de VvE-verzekering. Want indien het structureel claimen wordt, dan wordt eenzijdig het eigen risico verhoogd. Of krijg je bericht dat je een nieuwe VvE-verzekering moet zoeken. Gebeurt niet zo snel, maar het komt/kwam voor.[quote quote=84225]De VVE waarvan ik lid ben is van plan om warmtemeters op de radiatoren te gaan plaatsen. Ons appartementencomplex maakt gebruik van blokverwarming. De splitsingsacte spreekt echter over verdeling van stookkosten via een verdeelsleutel.
Moet de splitsingsacte aangepast worden als er warmtemeters geplaats gaan worden? Ik kan dit op internet niet duidelijk vinden.Tweede punt is dat beweerd word dat de warmtemeters per 2027 verplicht gesteld worden bij blokverwarming, ik kan hierover echter niet iets terug vinden op internet. Weet iemand hoe het exact zit?
Hartelijk dank voor het advies.[/quote]
Hangt toch ook af van jouw gehele splitsingakte en op basis van welk modelreglement dit is opgesteld?Geen quorum is geen rechtsgeldige besluiten, toch….
Zou ik ook denken, maar als niemand binnen een maand na het ALV-besluit een verzoek tot vernietiging van het ALV-besluit indient, dan is er eigenlijk toch niks aan de hand (met name wanneer het financieel niet al te ingrijpend is)? Of is het besluit dan nietig en dus zelfs jaren later nog terug te draaien? Beetje raar om dan je eigen VvE op kosten te willen jagen.
Hier wordt de vergadering dus telkens, notabene door de VvE beheerder, aangemoedigd om een nietig besluit te nemen, namelijk het niet omslaan van de schulden op de termijn zoals in de AVS is vastgelegd.
Als een incassoprocedure niet op tijd binnen een half jaar is afgerond, dan is het toch geen schuld voor alle eigenaren?
Ik dacht dat vorderingen na zes maanden alleen omgeslagen mogen worden over de overige leden wanneer er na 6 maanden geen enkele incassoprocedure heeft plaatsgevonden. Onze beheerder heeft hier nooit concreet antwoord op willen geven en ik snap natuurlijk waarom.[quote quote=123497]Onlangs kwam ik weer zo’n mooi staaltje van fictief vergaderen tegen.
Helaas voor de beheerder was hij nu ook zelf het slachtoffer van deze, in mijn ogen, zeer slechte gang van zaken.
Op de agenda stond namelijk ook de overgang naar een andere beheerder, en met de meerderheid van slechts een klein aantal aanwezige stemmen werd dat besluit in de zogenaamde tweede vergadering aangenomen.Naar mijn mening een opmaat naar ellende ![/quote]
Haha, wat een ironie dat de beheerder hierdoor de pech heeft.
Maar het is een opmaat naar nog meer ellende.[quote quote=3592]
Ik ben erg benieuwd naar jullie reacties en/of opmerkingen over de fictieve vergadermethode!![/quote]De fictieve vergadermethode is een antwoord op een probleem waarvan niet veel mensen weten hoe demotiverend dat is. Als je als bestuurder zoveel energie steekt in de voorbereiding in een ALV waarvoor vervolgens niemand of te weinig eigenaren voor komen opdagen, is wel een keiharde belediging van de eigenaren die volgens de rechter (en jou :)) zoveel rechten hebben. Met die rechten komen te weinig plichten, bijvoorbeeld zonder consequenties niet komen opdagen.
Dat gezegd hebbende, vind ik de fictieve vergadermethode geen goede oplossing voor het probleem. Ik vraag mij ook af of zoiets wel mag. Iedereen die stemt voor het niet meer hoeven opdagen, hoort niet in een VvE.De beheerder zal gewoon kosten in rekening brengen, want contracten zijn meestal op basis van 1x een ALV per jaar. En een SKW-certificering vond ik altijd al niets betekenen. Al vond ik dat SKW-document wel interessant om even door te nemen.
[quote quote=9759]
Stel, jullie gebouw heeft een dak met pannen. En niet zomaar pannen van 13 in een dozijn, maar hoogwaardige keramische pannen. De gemiddelde, zo je wilt theoretische, levensduur wordt opgegeven met 100 jaar. De kosten om zo’n pannendak nu te vervangen zijn €100.000. Dan is het sommetje (even afgezien van inflatie etc) snel gemaakt. Per jaar moet er €1000 aan de pot worden toegevoegd. Dat is €6 per maand per appartement. Iedereen betaalt dus €6 p/m voor het gebruik/genot van het dak of je er nu 1 maand woont of 50jaar.
Als je een horizon kiest van 10 jaar mag je blij zijn als na 80jaar eens iemand, die dan het MJOP herziet, opmerkt dat over 20jaar het pannendak vervangen moet worden. Dan gaan die bewoners dus de rekening betalen van de afgelopen 80 jaar.
Maar zoals gezegd, evenveel meningen als VvE’s zijn, maar ik vind het hanteren van een 10jaars horizon een beetje kort door de bocht.[/quote]Maar maak jij dan ook iedere maand geld over op je spaarrekening voor de wasmachine, vaatwasser en koelkast die je nog niet lang geleden hebt gekocht? Waarom wel een paar euro per maand moeten sparen voor een dak, maar niet voor een wasmachine. In de praktijk moet je gewoon iets sparen voor het geval er iets stuk gaat, maar je hoeft echt niet voor alles te sparen, en een heel plan te maken voor hoe je de komende 80 jaar een wasmachine en vaatwasser kan blijven betalen.
[quote quote=9759]Het is maar wat de ALV wil. Over de tijdshorizon van een MJOP bestaan evenveel meningen dan er VvE’s zijn. Zoiets als de 17 miljoen bondscoaches van het Nederlands voetbalelftal.
Ik ben van mening dat een MJOP een tijdshorizon zou moeten hebben van dat bouwdeel met de langste vervangingstijd. Dan betaald iedereen netjes het verbruik van het gebouw ongeacht of je er lang of kort woont, dan wel er komt te wonen ergens halverwege de rit.
Een misschien extreem voorbeeld van wat ik bedoel. Stel, jullie gebouw heeft een dak met pannen. En niet zomaar pannen van 13 in een dozijn, maar hoogwaardige keramische pannen. De gemiddelde, zo je wilt theoretische, levensduur wordt opgegeven met 100 jaar. De kosten om zo’n pannendak nu te vervangen zijn €100.000. Dan is het sommetje (even afgezien van inflatie etc) snel gemaakt. Per jaar moet er €1000 aan de pot worden toegevoegd. Dat is €6 per maand per appartement. Iedereen betaalt dus €6 p/m voor het gebruik/genot van het dak of je er nu 1 maand woont of 50jaar.
Als je een horizon kiest van 10 jaar mag je blij zijn als na 80jaar eens iemand, die dan het MJOP herziet, opmerkt dat over 20jaar het pannendak vervangen moet worden. Dan gaan die bewoners dus de rekening betalen van de afgelopen 80 jaar.
Maar zoals gezegd, evenveel meningen als VvE’s zijn, maar ik vind het hanteren van een 10jaars horizon een beetje kort door de bocht.[/quote]
Interessante zienswijze (6 euro p/maand genot). Je hebt ergens wel gelijk, maar in de realiteit heeft de meerderheid geen zin om voor alles maar te blijven sparen, en al helemaal niet als het makkelijk nog 10 of 20 jaar mee kan. Stel dat zo’n pannendak uiteindelijk in 2040 vervangen wordt omdat het ook moet, dan hebben alle eigenaren (die in 2024 daar wel voor gespaard hebben maar er niet meer wonen) er helemaal niks aan. De eigenaren in 2040 zullen de financiën voor het dak moeten ophoesten, terwijl de eigenaren in 2024 weer andere zaken aan de VvE hebben betaald.Een MJOP van 10 jaar vind ik ook wel erg kort, maar ik hoef ook niet ieder jaar naar een MJOP van 100 jaar te kijken. Dan ben ik in ieder geval al verhuisd, of uit eigen keuze of tussen 6 plankjes.
[quote quote=50009]Aan het aantal reacties te zien, is niemand geïnteresseerd in dit onderwerp en dat is prima natuurlijk.
Gelukkig kan ik de VvE waarvan ik lid ben, voorzien van een schema op basis waarvan de aanvangsdotatie met zo’n 20% kan worden verlaagd ten opzichte van het schema wat door onze VvE-beheerder is/wordt aangedragen. Scheelt toch weer zo’n 8% op onze servicekosten …[/quote]
Ik ben wel geïnteresseerd, maar ik snap je vraag niet helemaal. Je lijkt op zoek te zijn naar iets wat je gewoon simpel kan doen in Excel voor beginners. Bereken die 0,5% herbouwwaarde en je weet je minimale dotatie. Die stop je in je MJOP (die je gevuld hebt met werkzaamheden) en dan kom je er snel genoeg achter of je na een x aantal jaar iets te kort komt.
Denken dat je 8% spaart op de servicekosten omdat de dotatie verlaagd wordt vind ik niet echt een juiste benadering.[quote quote=105825]Hallo allen,
Ik ben bestuurder van een kleine VvE. Een van de VvE-leden heeft zijn ketel laten vervangen en de installateur heeft hem laten weten dat de de rookgasafvoer van onze VvE niet deugt. Alle 6 de appartementen hebben een eigen rookgasafvoer die horizontaal naar buiten loopt en een horizontale afvoer is volgens deze vakman verboden. We kunnen volgens hem beter de oude, gezamenlijke rookgasafvoer weer gaan benutten, die onderdeel is van het pand en al heel lang buiten gebruik is. Kan iemand hier iets zinnigs over zeggen? Het feit dat onze VvE ooit is overgegaan op afzonderlijke afvoeren lijkt me toch bedoeld te zijn ter vooruitgang?[/quote]Je kan beter offertes opvragen bij andere installateurs en dan meteen dubbelchecken of jullie huidige installateur gelijk heeft.
VvE’s stappen wel vaker over op iets ter vooruitgang, maar dan blijkt het resultaat het tegenovergestelde te zijn.
[quote quote=116512]Volgens mij geeft (1) en (2) duidelijk aan dat er een splitsing van expertise wordt erkend tussen de CV monteur en de CLV monteur. En dat de CV monteur zich niet met de CLV hoeft te bemoeien.[/quote]
Lijkt mij handiger dat je gaat praten met de verschillende monteurs die daadwerkelijk CLV’s kunnen en willen onderhouden. Ik weet van onze monteur (blokverwarming) dat er iets strenger is geworden qua regelgeving voor de uitvoerende monteurs. Ik dacht de aansprakelijkheid, maar weet dat niet exact zeker. Conclusie was voor mij simpel en dat is dat bepaalde monteurs steeds minder graag woningen van flatgebouwen in hun klantenbestand willen hebben als er sprake is van een collectief systeem. Blokverwarming geeft al gezeur (want gezamenlijke leidingen die gecontroleerd moeten worden, lopen door meerdere woningen), maar als die leidingen zouden lekken, dan komt er tenminste geen geurloze giflucht vrij zoals bij CLV-systemen.