VvE-stem
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
[quote quote=11243]
Onlangs kreeg ik weer eens een zeer interessante kwestie onder ogen waaruit naar mijn mening maar weer blijkt dat je NOOIT blindelings het bestuur moet volgen.
Als eigenaar doe je er m.i goed aan ALTIJD kritisch te blijven kijken.
Ook, of misschien wel vooral, als men in de notulen aangeeft dat een gang naar de rechter feitelijk zinloos is.Bij een VvE was een verzoek van een telecomprovider binnengekomen voor het plaatsen van een GSM-mast op het complex.
In de notulen is te lezen;
Citaat notulen “… Eigenaren hebben het recht om het genomen besluit nietig te laten verklaren door de kantonrechter op basis van gegronde redenen.
Dit dient aanhangig te worden gemaakt binnen 30 dagen na de dag van de ALV.
Gezien de wijze van informatieverstrekking, besluitvorming en de uitvoerige discussie en informatie in deze van Rijssenbeek Advocaten, specialist in VvE zaken, ligt het niet in de lijn van verwachting dat een kantonrechter dat zal toekennen.”[/quote]
Haha, wat een grappige onkunde.
Een bestuur die in de notulen gaat bluffen. Wel creatief, maar enorm slap. Dit gaat wel wat verder dan dat je niet “blindelings het bestuur moet volgen”.
Bestuurlijk ook niet echt handig om zo’n heftig onderwerp er doorheen te drammen met zo weinig draagvlak. Dan moet je als bestuurder weten dat je al verloren hebt en is het bluffen in de notulen niet meer dan een wanhoopsdaad. Ik snap een beetje waarom, want extra inkomsten voor de VvE waardoor je de servicekosten een beetje laag kan houden. Maar zonder voldoende draagvlak is het de moeite niet waard.Ze hebben geluk ondanks een blunder van het bestuur. Er is namelijk geen goedkeuring gevraagd aan de verzekeraar. En ik weet dat die daar echt niet zomaar goedkeuring voor geven, want daar weten ze hoe vaak het opladen van elektrische voertuigen de oorzaak is van brand in een flatgebouw. Men had dus niet alleen de mening van de brandweer moeten vragen.
“een dwangsom van € 500,00 per dag voor iedere dag of gedeelte van een dag vanaf betekening van dit vonnis dat [gedaagde] deze veroordeling niet of niet volledig naleeft, met een maximum van € 25.000,00”
Dan ben je als rechter ook wel een beetje de weg kwijt. Staat echt niet in verhouding tot de geplaatste deur zonder geldig ALV-besluit.
En dan heb je wel de sfeer met je buren voor altijd verpest.
[quote quote=111596]Er staat niet in de wet noch in de memorie van toelichting,
dat de jaarlijkse bijdrage gelijkmatig moet zijn.[/quote]
Ik kan het ook zo snel niet in een splitsingakte/MR vinden. Ik dacht dat toch altijd het eerste was waarnaar gekeken werd?[quote quote=127745]
Is de beheerder alsnog verplicht om de antwoorden van lid A te beantwoorden?
Nee helaas.
Verklaar je nader ![/quote]
Waarom? Beetje nutteloos om het te verklaren. Het is een antwoord op de vraag. De beheerder luistert enkel naar het bestuur en naar de ALV. Die hebben allebei geen boodschap aan de vraag van lid A, dus de beheerder ook niet. Lid A kan alleen nog de vraag op de volgende ALV stellen en hopen daarmee draagvlak te creëren dat de ALV alsnog een antwoord eist. Zo niet, dan staat lid A gewoon buiten spel, ongeacht of lid A gelijk heeft om die vraag te stellen. Kortom, de nare kant van de democratie. Ik zou denken dat dit allemaal een beetje vanzelfsprekend is in de wereld van vergaderen, ongeacht of het een VvE is, nietwaar?
[quote quote=127742]
Probeer nu eens te citeren uit MR2006 en MR2017.
Leuk dat je dat vraagt.
MR2017 is juist het meest duidelijk als het gaat om het inzagerecht van een eigenaar, zie artikel 58.1 en 58.2Alleen in MR2006 ontbreekt het artikel m.b.t. het inzagerecht, maar ook daar zou je, juist met het oog op de redelijkheid en billijkheid, naar mijn mening toch recht hebben op inzage.
Ik heb het idee dat je uit het oog verliest dat een VvE geen gewone vereniging is, maar een vereniging van eigenaars waarbij niet één of andere directie aan het hoofd staan, maar waar de eigenaren gezamenlijk het voor het zeggen hebben.
Zie ook Inzage administratie VvE op de site van NederlandVVE.
Tenslotte een deel van een (helaas niet geplubiceerde) uitspraak van een kantonrechter in een zaak m.b.t. het inzagerecht.
[/quote]Haha, je hebt dus erg veel moeite om mij gelijk te geven. 😀
Maar wel aardig van je dat je mij wijst op de Art 58 van MR2017. :8MR2017 is inderdaad wel erg duidelijk als het gaat om het inzagerecht van een eigenaar, maar de rechten van een bestuur worden helemaal verwijderd. Dus als ik bestuurder zou zijn van een VvE met MR2017, dan zou ik nog niet akkoord gaan met ongelimiteerde inzage, juist vanwege het gebrek aan bescherming van het bestuur. Het antwoord ligt namelijk oa in art 58.3 van MR2017. Individuele eigenaren gaan maar de hele dag via internet naar alle financiën lopen kijken.
MR2006 biedt geen inzagerecht voor eigenaren, maar enkel voor de kascommissie (of RvC, maar dat heb ik nog nooit gezien in een VvE) zie Art 58. Vandaar mijn stellige mening. Met het oog op de redelijkheid en billijkheid kan men recht hebben, maar zeker niet zonder voorwaarden, zoals ik in mijn vorige reactie heb aangegeven.
Ik heb het idee dat je uit het oog verliest dat een bestuur van een VvE moet besturen, en geen gratis Office Manager of Management Assistent is van de VvE die alle ‘klanten’ maar altijd moet helpen met alle soorten vragen die men heeft. Beste voorbeeld is dat bestuurders vast wel de ervaring hebben dat bepaalde eigenaren laat in de avond aanbellen bij het bestuur om te vertellen dat er een kraantje stuk is in de privéwoning en dat het bestuur maar even gratis moet gaan helpen.
In een VvE staat het bestuur niet aan het hoofd, maar draagt wel aansprakelijkheid en hoofdverantwoordelijkheid. De eigenaren hebben het gezamenlijk voor het zeggen, maar dragen geen enkel risico i.t.t. het bestuur.
Daarom nogmaals, de functie van bestuurder in een VvE moet zich beperken op het besturen van een vereniging. Controle van de financiën is 1x per jaar incl het verantwoorden van de bestuurlijke keuzes. Het assisteren van alle eigenaren van de kascontrole het hele jaar door is dus geen taak voor het bestuur. Gelukkig heeft MR2017 dan ook Art 58.3 (en zelfs de opmerking in 58.1 dat er betaald moet worden voor kopieën) maar het biedt nog steeds onvoldoende bescherming voor bestuurders. Nu zal men niet zo snel laat in de avond bij mij voor de deur staan om inzage te krijgen, maar het zou kunnen want dat recht wordt zonder echt voorwaarden (of instructies) gegeven.Beheerders hebben niet voor niks in Twinq verschillende inzagerechten voor bestuurders, commissieleden en bestuurders.
Beheerders kunnen dus gemakkelijk de eigenaren met de wens voor inzage doorverwijzen naar het bestuur.Daarnaast is een probleem van VvE’s dat kascommissieleden moeilijk te vinden zijn. Met MR2017 (en MR1992) wordt dat probleem in stand gehouden, want iedereen mag vrijblijvend kascommissie spelen zonder enige verantwoordelijkheid die de kascommissie wel heeft. Op dat gebied scoort MR2006 dus het beste.
[quote quote=127786]Wat mij opvalt in de uitspraak:
“In het handelsregister is immers opgenomen dat de heer [A] , voorzitter van VvE [naam] , <strong class=”d4pbbc-bold”> <span class=”d4pbbc-underline” style=”text-decoration: underline;”> slechts </span> alleen/zelfstandig bevoegd is met beperkingen. Daaruit volgt dat [geopposeerde] er niet op mocht vertrouwen dat de heer [A] VvE [naam] onbeperkt en onvoorwaardelijk mocht vertegenwoordigen. Dat de specifieke beperkingen niet geregistreerd staan in het handelsregister maakt dat niet anders.”De kwestie van beperkingen vraag heb ik net aan het handelsregister voorgelegd. Ook als de opgave “alleen/zelfstandig bevoegd” is, maakt de KvK daarvan:
“Alleen/zelfstandig bevoegd met beperkingen (zie opgaaf)”
Het woord <strong class=”d4pbbc-bold”> <span class=”d4pbbc-underline” style=”text-decoration: underline;”> slechts </span> komt niet voor op ons KvK uittreksel.Ik heb de KvK schriftelijk om opheldering gevraagd over die toevoeging omdat ook onze bank de formulering interpreteerde zoals de rechter dat in de onderhavige uitspraak heeft gedaan. Nog geen antwoord[/quote]
Ik ben benieuwd naar het antwoord,
[quote quote=42223]Onlangs verscheen er een uitspraak van de rechter in een kwestie waarin de voorzitter 2 offertes had ondertekend zonder mandaat van de vergadering.
De offertes hadden betrekking op de modernisering en onderhoud van de liftinstallatie.Persoonlijk vind ik het een merkwaardige uitspraak.
Citaat uit de uitspraak <em class=”d4pbbc-italic”>“…Het had op de weg van [geopposeerde] gelegen om aan de heer [A] te vragen of VvE [naam] het besluit om de overeenkomsten te tekenen draagt. Ook had zij bij het eerste overleg voor het sluiten van de overeenkomsten aan de medebewoner kunnen vragen of diegene een bestuursfunctie binnen VvE [naam] vervult. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [geopposeerde] zich er onvoldoende van vergewist of de heer [A] bevoegd was VvE [naam] , en daarmee alle bewoners die van rechtswege lid zijn, te vertegenwoordigen.”Met bovenstaande citaat in het achterhoofd zou ik als bedrijf eerst 3x achter de oren gaan krabben om nog zaken met een VvE te willen doen.
Ik heb het in ieder geval zelf nooit meegemaakt dat een bedrijf expliciet nog eens gaat navragen of een bestuurder wel bevoegd is om te tekenen als deze in het handelsregister als bestuurder staat vermeld.[/quote]Je hebt wat over het hoofd gezien. Of anders gezegd: Ik vind jouw analyse over deze uitspraak niet juist dat je denkt dat het gaat om het navragen of een bestuurder wel tekenbevoegd is.
Zie 2.4 onder de feiten
Op 14 april 2021 heeft de heer [B] , destijds lid van VvE [naam] , een
e-mailbericht aan [geopposeerde] gestuurd. In het e-mailbericht staat onder meer het volgende geschreven:U heeft opdrachten ontvangen van Flatgebouw…
De opdrachten zijn ondertekend door dhr [A] .
Bij deze wordt u geïnformeerd dat dhr [A] hiertoe geen mandaat heeft van de algemene ledenvergadering om deze orders te verstrekken
Ik geeft u het advies om de orders te annuleren, ze zullen zeker niet uitgevoerd mogen worden. (…)”Kortom het liftbedrijf is gewaarschuwd en is gewoon doorgegaan. Het liftbedrijf is daarna gewoon koppig doorgegaan met het uitvoeren van de opdracht. De kern is dus wat een bedrijf moet doen wanneer dhr A een opdracht geeft en dhr B aangeeft dat dhr A die opdracht niet mag geven. Lijkt mij duidelijk wat een bedrijf dan moet doen.
[quote quote=49928]Bedankt voor deze info, hier kan ik verder mee.[/quote]
Ik ben bang van niet, want die eigenaar gaat jullie nog meer problemen geven.[quote quote=49873]Wij zijn een kleine VvE met 7 koopappartementen. Nu heeft 1 bewoonster haar appartement te koop gezet maar ze heeft het nog niet verkocht. Ze is wel al verhuisd naar een andere woning en zegt nu dat ze geen Servicekosten meer hoeft te betalen omdat ze er niet meer woont. Klopt dit? Of moet ze blijven betalen totdat haar appartement officieel verkocht is? Mvgr, Jacqueline Vroomen[/quote]
Hahaha, nou dat heeft die eigenaar leuk geprobeerd.
Natuurlijk moet die eigenaar de servicekosten blijven betalen ook wanneer zij verhuisd is. Dat is niet het probleem van de VvE dat ze dan dubbele lasten heeft. Pas wanneer haar appartement officieel verkocht is, stopt de verplichting om de servicekosten te betalen.[quote quote=87496] Is de beheerder alsnog verplicht om de antwoorden van lid A te beantwoorden?[/quote]
Nee helaas.
[quote quote=127644]
nee daar heb je een kascommissie voor.
Je moet je dus daarvoor aanmelden.Misschien toch maar eens je splitsingsakte goed door gaan lezen.
Als voorbeeld maar even een citaat uit MR1992
Daar lees ik in ieder geval niet “… uitsluitend aan ieder kascommissielid …”[/quote]
Je staart je overigens wel een beetje blind op enkel de splitsingakte. Er is ook nog zoiets zoals bestuursrecht plus de redelijkheid en billijkheid.
Daarnaast ben je volgens mij ook gek op MR1992 😀[quote quote=127644]
nee daar heb je een kascommissie voor.
Je moet je dus daarvoor aanmelden.Misschien toch maar eens je splitsingsakte goed door gaan lezen.
Als voorbeeld maar even een citaat uit MR1992
“…Het bestuur <strong class=”d4pbbc-bold”>is verplicht aan iedere eigenaar <strong class=”d4pbbc-bold”>alle inlichtingen te verstrekken betreffende de administratie van het gebouw en het beheer van de fondsen welke die eigenaar mocht verlangen en hem <strong class=”d4pbbc-bold”>op zijn verzoek inzage te verstrekken van alle op die administratie en dat beheer betrekking hebbende boeken, registers en bescheiden;”
Daar lees ik in ieder geval niet “… uitsluitend aan ieder kascommissielid …”[/quote]
Probeer nu eens te citeren uit MR2006 en MR2017. 😀
MR1992 is in ieder geval mijn splitsingsakte niet. Ik snap niet waarom je dat dacht, tenzij je wist dat je alleen kon citeren uit MR1992
Maar zelfs als ik MR1992 zou hebben, dan zou ik als bestuurder van een grote VvE nog steeds hetzelfde zeggen. Dan zou ik zelfs willen dat men daarvoor naar de rechter gaat. Ik heb dan niet veel kans om te winnen, maar ik heb zeker wel een kans.Een bestuur moet besturen en de kascommissie moet controleren, anno 2024.
Als alle individuele eigenaren zouden mogen controleren, dan heb je geen kascommissie meer nodig. Dan kan je een geheel andere procedure inrichten en dus ook een geheel andere invulling van de boekhoudkundige software. Dan geef je daarin iedereen alle lees-rechten. Maar een bestuur behoort in geen geval gedurende het gehele jaar maar bezig te zijn met het assisteren van de kascontrole. Dat gaat ten koste van het besturen.@ Monaster
1 Het bestuur komt meestal met de agendapunten.
2 Ja en nee, want ieder individueel lid kan naar de rechter wanneer hij/zij het oneens is met een ALV-besluit. En ieder lid kan een VvE dagvaarden.
3 Daar heb ik volgens mij overheen gelezen. De 8000 euro p/eigenaar maakt alles nog veel erger. Lijkt op diefstal met voorbedachte rade.Overigens wel interessant om zulke uitspraken te lezen.
Het laat zien dat je als VvE echt overal aan gedacht moet hebben.