VvE-stem
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
[quote quote=116512]@Rob: ja, ik heb de beheerder gevraagd waar die verplichting staat, dat resulteerde in een blokkering van mijn tel nummer![/quote]
Dat lijkt mij een agendapunt op de aankomende ALV en misschien het begin van het einde voor jullie beheerder.[quote quote=112658]Tja, weer zo’n issue waarvan je denkt: “waarom denken mensen dat het schoonhouden van gemeenschappelijke delen waarvoor ze het exclusief gebruiksrecht hebben door anderen, i.c de VvE, moet gebeuren”.
De VvE maakt toch ook niet de plafonds, muren en vloeren (ook gemeenschappelijke delen) in het appartement schoon? Waarom dan wel de terrastegels van het privé terras of de omheinende ballusters met glaswerk.
Als er een tegel stuk is, dan is het rekening VvE, waarbij je nog een boom kunt opzetten als dat het gevolg is van ondeskundig gebruik. Ook als het terras verzakt is het rekening VvE.
Het lijkt wel of eigenaren alleen eigenaar willen zijn als anderen het werk doen. Lijkt verdacht veel op huren. Maar ook bij een huurappartement moet je toch echt zelf het terras schoonmaken/houden.
Kijk ook even naar MR1992 art. 18[/quote]
Dat heb je erg mooi en treffend geschreven.
En niet hier:
https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RBOBR:2014:1275Mooi in deze zaak is dat de gehanteerde reductiefactoren strijdig waren met de splitsingakte. De vraag was niet of de stookkosten verdeeld moesten worden op basis van individueel verbruik, maar of individuen recht hadden op reductiefactoren op het individueel verbruik.
[quote quote=36652]
Ook daar heeft de rechter dus geoordeeld dat de verdeling op basis van individueel gebruik onjuist is en in strijd met de splitsingsakte.
Een situatie die naar mijn mening nog best vaak voorkomt in veel VvE’s.[/quote]Niet hier.
[url url=”https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RBMNE:2022:2958″]https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RBMNE:2022:2958[/url]Mensen moeten dus gewoon hun stookkosten betalen op basis van individueel verbruik, zelfs met MR1992.
Ctrl-F op “warmtemeters”
[quote quote=127973]In dit topic laat ik allerlei uitspraken zien waarin de rechter zich uitspreekt over de verdeling van warmtekosten in een VvE met blokververwarming.
Dat jij van mening bent dat ik niet veel van stookkosten zou snappen vind ik prima.
Die “constatering” is echter geen antwoord op mijn vraag.
Ik ben nog steeds nieuwsgierig waar volgens jou is vastgelegd dat de variabele kosten op basis van werkelijk verbruik dus mbv individuele meters MOET plaatsvinden.Uit de kwestie 2019 nogmaals het citaat van het gerechtshof Amsterdam:
[/quote]MR2006: Art 17
MR2017: Art 11 en 12Het citaat van het gerechtshof Amsterdam gaat over een op maat gemaakte splitsingakte o.b.v. MR1992. Het gerechtshof kan dat niet zomaar kopiëren plakken voor alle splitsingaktes, zeker niet o.b.v. MR2006 en MR2017. En het zal helpen als bij de notaris MR2006 of MR2017 iets wordt toegevoegd om misverstand te voorkomen.
Alle kosten t.b.v. het appartement zijn voor rekening van eigenaren. Alle kosten t.b.v. het gebouw (de gezamenlijke ruimten en onderdelen) zijn voor de VvE. Dat ademt de geest van MR2006 en MR2017 uit, dus zou het vreemd zijn dat warmtekosten t.b.v. de privéwoning een uitzonderingspositie zou hebben. Nogmaals, vond ik de verdediging van de VvE erg zwam, maar de VvE stond bij het gerechtshof Amsterdam dan ook 2-0 achter vanwege een speciaal op maat gemaakte splitsingakte t.b.v. Nr 43.
Maar nee, ik dacht eigenlijk alleen jou te kunnen helpen met de nuance en misschien ook de geïnteresseerde lezer.
[quote quote=127983]Ik neem aan dat je ook het gerechtshof Amsterdam gaat aanschrijven om het onjuiste woordgebruik in de uitspraken die zij doen 😉[/quote]
😀[quote quote=127982]
[/quote]Je bent een interessante sparringspartner, maar het valt mij op dat je van VvE-bestuur bepaalde vooroordelen hebt die echt niet kloppen met de werkelijkheid. Beetje vreemd, want ik dacht dat je een jurist of advocaat bent. Wellicht zijn dit de botsingen tussen kennis van de regels versus ervaring met de invulling van de regels incl hoe beheerders alle verantwoordelijkheid afschuiven.
Bestuurders van een VvE hebben zeker niet dezelfde bescherming als alle eigenaren. Als bestuurder kan je zonder Bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering als natuurlijke persoon aansprakelijk gesteld worden. Daar hebben alle andere eigenaren geen last van. Het bestuur wordt ook afgerekend op het financiele beleid en ook daar hebben alle andere eigenaren geen last van.
De administratie van de VvE is anno 2024 volledig digitaal. Meer dan de helft van alle VvE’s maken gebruik van Twinq. De invulling van leesrechten is voor eigenaren standaard bepaald op zo min mogelijk. De beheerder en Twinq, gaan dat alleen aanpassen als er een ALV-besluit ligt, want een bestuurder mag niet zomaar goedkeuring geven voor inzage-rechten voor iedereen. Zeker niet met MR2006. En al zou een beheerder het aandurven om zonder ALV-besluit alle eigenaren dezelfde rechten te geven, en heb je de meest transparante en duidelijke informatievoorziening naar de eigenaren op Twinq (of Convect en andere concurrenten), dan nog snapt 80% van de eigenaren er niks van en zal een deel van die 80% van de vrijheid gebruik maken om het hele jaar door vragen te stellen. Je deelt op dit forum nota bene zelf allerlei rechterlijke uitspraken, waarin vaak naar voren komt dat of het bestuur of de gemiddelde eigenaar er niks van snapt.
Inzagerecht in MR2006 is voor individuele eigenaren dus wel specifiek geregeld. Men moet zich aanmelden voor de KC. Niemand die dat doet, dus inzagerecht leeft niet zoals jij denkt dat het leeft.
Geen rechter gaat mij als bestuurder met MR2006 ongelijk geven, want ik handhaaf gewoon de splitsingakte. Dat is een ander verhaal met MR1992 en MR2017, dus zal ik als bestuurder in die situatie eerst de spelregels m.b.t. inzagerecht voorleggen aan de ALV. Zoals je zelf vaker schrijft, bepaalt de ALV, dus als bestuurder laat ik de ALV goedkeuring geven voor het volledig opengooien van Twinq, Convect, Informant, etc, en worden de spelregels daarvoor in het HHR vastgelegd.Ja als er onrust in de VvE is, dan zal je zeer waarschijnlijk als bestuurders vaker lastig worden gevallen. Maar als die onrust er niet is, weet ik hoe het is om lastig gevallen te worden met onterechte vragen. Dan kan je wel zwart-wit denken en denken dat alleen alleen slechte bestuurders en beheerders een punt maken van inzagerecht (of ander rechten), maar alle bestuurders en beheerders, goed of slecht, worden geconfronteerd met het dagelijks bestuur. Pas als je dat zelf een paar jaartjes doet met alle goede bedoelingen, dan pas snap je dat je van veel thema’s ook een punt moet maken. Maar het is veel makkelijker om er geen punt van te maken en gewoon te stoppen met de ondankbare vrijwilligersfunctie en te verhuizen naar een grondgebonden woning. Banken willen niet voor niets geen VvE’s als nieuwe klanten. Dat is vanwege de enorm veel bestuurderswisselingen op jaarbasis en dat kost de banken gewoon erg veel geld.
Tot slot overstijgt jouw kennis van verschillende splitsingsaktes mijn kennis, dus ik vind het zeer vreemd dat je zegt: “Het bestuur van een VvE heeft een beperkte rol die volgt uit de splitsingsakte.”
Want de splitsingakte staat vol met verantwoordelijkheden voor het bestuur. Het bestuur heeft in de praktijk echt alles behalve een beperkte rol. Maar zalig zijn de onwetenden van geest.[quote quote=11192]Citaat uit deze uitspraak
“… De acht overige leden hebben geen problemen in hun appartementen en zijn van mening dat de andere acht <span class=”hl0 highlightColor0″>VvE</span>-leden zelf de kosten van verdere afbouw dienen te betalen.”
Hieruit blijk m.i. maar weer dat er nog genoeg eigenaars van appartementen zijn die nog niet zo goed weten wat een VvE precies betekent en voornamelijk kijken naar het eigen belang.[/quote]
[quote quote=11264]Daar ben ik het volledig mee eens. Bij bezichtigingen vraag ik dan ook altijd of men weet wat het kopen van een appartementsrecht inhoudt. 9 van de 10 keer krijg ik een ontkennend antwoord. Niet vreemd natuurlijk, maar het is toch wenselijk als iedere verkopende partij (dus ontwikkelaars en mijn collega’s) dat vooraf eens goed gaan uitleggen[/quote]
Mijn ervaring is dat eigenaren het vaak ook niet eens willen weten.
[quote quote=11243]
Wat is het geval.
Bij een VvE was een verzoek van een telecomprovider binnengekomen voor het plaatsen van een GSM-mast op het complex.
[/quote]Aangezien je zo van ‘het juridische’ bent:
Het is geen GSM-mast, maar een telecommunicatiemast of een Antennemastinstallatie. GSM is de naam van een standaard in de telecomtechnologie net zoals UMTS en LTE. GSM is
de 2e generatie van de technologische standaard voor de telecommunicatie, dus 2G. UMTS is 3G en LTE is 4G. Toch noemt bijna iedereen zijn mobieltje een smartphone of een GSM, terwijl de naam GSM dus onjuist is voor mobieltjes met 3G, 4G en 5G. Niemand die zijn mobieltje ooit een UMTS of LTE heeft genoemd.
Zie https://nl.wikipedia.org/wiki/Gsm_(communicatie)Een telecomprovider ging in 2020 geen VvE benaderen voor een 2G-(GSM)mast (want 2G werd uitgefaseerd), maar voor een 5G-mast. Zal een niet al te hoge flat geweest moeten zijn. Ergens tussen de 4 en 9 etages hoog, is de ideale hoogte voor een telecommunicatiemast voor de 5G technologie. Ik vraag me af of dat wel altijd even eerlijk is gegaan en of eigenaren wel weten wie jaarlijks de vergoeding ontvangt van de telecomprovider. Ik heb ooit gehoord dat een bestuurder daarvoor zijn privérekening had opgegeven, maar of dat waar is weet ik niet.
[quote quote=11243]
Onlangs kreeg ik weer eens een zeer interessante kwestie onder ogen waaruit naar mijn mening maar weer blijkt dat je NOOIT blindelings het bestuur moet volgen.
Als eigenaar doe je er m.i goed aan ALTIJD kritisch te blijven kijken.
Ook, of misschien wel vooral, als men in de notulen aangeeft dat een gang naar de rechter feitelijk zinloos is.Bij een VvE was een verzoek van een telecomprovider binnengekomen voor het plaatsen van een GSM-mast op het complex.
In de notulen is te lezen;
Citaat notulen “… Eigenaren hebben het recht om het genomen besluit nietig te laten verklaren door de kantonrechter op basis van gegronde redenen.
Dit dient aanhangig te worden gemaakt binnen 30 dagen na de dag van de ALV.
Gezien de wijze van informatieverstrekking, besluitvorming en de uitvoerige discussie en informatie in deze van Rijssenbeek Advocaten, specialist in VvE zaken, ligt het niet in de lijn van verwachting dat een kantonrechter dat zal toekennen.”[/quote]
Haha, wat een grappige onkunde.
Een bestuur die in de notulen gaat bluffen. Wel creatief, maar enorm slap. Dit gaat wel wat verder dan dat je niet “blindelings het bestuur moet volgen”.
Bestuurlijk ook niet echt handig om zo’n heftig onderwerp er doorheen te drammen met zo weinig draagvlak. Dan moet je als bestuurder weten dat je al verloren hebt en is het bluffen in de notulen niet meer dan een wanhoopsdaad. Ik snap een beetje waarom, want extra inkomsten voor de VvE waardoor je de servicekosten een beetje laag kan houden. Maar zonder voldoende draagvlak is het de moeite niet waard.Ze hebben geluk ondanks een blunder van het bestuur. Er is namelijk geen goedkeuring gevraagd aan de verzekeraar. En ik weet dat die daar echt niet zomaar goedkeuring voor geven, want daar weten ze hoe vaak het opladen van elektrische voertuigen de oorzaak is van brand in een flatgebouw. Men had dus niet alleen de mening van de brandweer moeten vragen.
“een dwangsom van € 500,00 per dag voor iedere dag of gedeelte van een dag vanaf betekening van dit vonnis dat [gedaagde] deze veroordeling niet of niet volledig naleeft, met een maximum van € 25.000,00”
Dan ben je als rechter ook wel een beetje de weg kwijt. Staat echt niet in verhouding tot de geplaatste deur zonder geldig ALV-besluit.
En dan heb je wel de sfeer met je buren voor altijd verpest.
[quote quote=111596]Er staat niet in de wet noch in de memorie van toelichting,
dat de jaarlijkse bijdrage gelijkmatig moet zijn.[/quote]
Ik kan het ook zo snel niet in een splitsingakte/MR vinden. Ik dacht dat toch altijd het eerste was waarnaar gekeken werd?