VvE-stem
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
[quote quote=94851]Heeft iemand ervaring met het wijzigen van de splitsingsakte van de VvE?
[/quote]
Nee, want de kosten daarvoor zijn abnormaal hoog. Kom je zelf wel achter als je offertes gaat opvragen.[quote quote=51153]We hebben een hoofd-vve met ondergesplitsen vve’s
We hebben voor elke vve een aparte bank en spaarrekening
de vve beheerder wil naar een bankrekening en spaarrekening voor alle vve’s, vanwege gemak en kosten.
Is dit juridisch juist?[/quote]Moet je in de splitsingakte lezen
In jouw geval kan je het wel maken om de bestuursleden over te slaan (tot de laatste dag), want ze geven je overduidelijk niet de informatie die moet hebben en ze snappen niet dat zij uiteindelijk eindverantwoordelijkheid hebben voor de financiën van de VvE en niet de beheerder. Bestuur kan wel aftreden, maar zijn nog wel aansprakelijk voor het boekjaar dat zij bestuurders waren. Jij bent de enige redding nog voor alle VvE-leden, want jij weet duidelijk iets over gemaakte fouten en als de ALV dat weet, dan zal de meerderheid jouw advies volgen om de jaarrekening niet goed te keuren en geen decharge te verlenen aan het bestuur voor het gevoerde financiële beleid. Een ALV kan namelijk geen decharge verlenen aan de beheerder want het financiële beleid is in handen van het bestuur (ook als het bestuur niks doet). Een beheerder kan je bij gemaakte fouten alleen ontslaan en het contract beëindigen (moet je wel op zoek naar een nieuwe beheerder).
Ik wens je veel sterkte.
[quote quote=86427]
Uiteraard kan een bestuurslid te allen tijde opstappen of weggestuurd worden. Maar dat is niet helemaal vrijblijvend. Je mag niet de VvE ontredderd achterlaten, en je moet dan meewerken aan benoemen nieuw bestuur.
Aan het benoemen van een nieuw bestuur zullen ze wel meewerken, maar verder trekken ze overal hun handen vanaf.Ik heb het bestuur bijv. gevraagd om inzage in de notulen vd bestuursvergaderingen. Reden: het bestuur heeft uitgaven gedaan waar ze geen mandaat voor hebben. Als kascie-lid wil ik weten of er aanwijzingen zijn voor meer van dergelijke uitgaven. Het bestuur weigert echter om inzage te geven. Hun reactie per mail:
“Een kascommissie heeft als taak om de controle uit te voeren over de financiële administratie van de VVE. De financiële administratie van onze VVE is volledig uitbesteed aan [de beheerder].
Een bestuur van de VVE kan zelfstandig geen financiële handelingen verrichten. In de notulen van bestuursvergaderingen staat geen financiële informatie. Wij zien daarom geen enkele reden om de notulen van bestuursvergaderingen beschikbaar te stellen voor de kascommissie.
Een kascommissie moet zich voor haar taak alleen beperken tot alle financiële stukken die beschikbaar gesteld worden door [de beheerder]. Voor overige financiële vragen m.b.t. 2023 kun je bij [de beheerder] terecht.”Ik heb ze laten weten dat het er niet toe doet hoe zij over eea denken en dat ze gewoon de wet moeten naleven. Die zegt dat het bestuur verplicht is alle door de kascommissie opgevraagde stukken te verstrekken. Maar dat blijven ze vertikken. Op mails wordt niet meer gereageerd. De laatste keer kreeg ik een auto-reply: “Het bestuur is afgetreden. Voor vragen kunt u terecht bij de beheerder.”
Die beheerder zegt: “Ik heb de betreffende notulen niet en ga er ook niet achteraan. En ik zie sowieso niet waarom de kascommissie ze wil hebben.” Een 1-2’tje tussen afgetreden bestuur en beheerder dus.[/quote]Dat is duidelijk dat het bestuur of niet weet hoe het werkt, want ze moeten alles aanleveren van wat jij noemt. Of het bestuur weet wel hoe het werkt en hopen dat je geen fouten gaat ontdekken die er dan zeer waarschijnlijk wel zijn.
Jij bent voorbij het punt van overleg van te voren, dus zet de hele ALV maar op scherp waar je je bevindingen voor het eerst presenteert. Beste is om het op papier te hebben en draagvlak te creëren.
[quote quote=86321]Geen zaken cq problemen mixen:
Kascommissie rapporteert aan de vergadering.
Klaar.
Jaarrekening wordt opgesteld door het bestuur.
Klaar.
[/quote]Helemaal correct.
Maar de vraag was of de KC eerst verplicht de online verklaring moet invullen. Antwoord is dus een keiharde nee. 🙂
KC heeft het recht om alleen rechtstreeks aan de ALV te rapporteren, maar om een goede samenwerking te hebben is een eerste keer vooroverleg met het bestuur wel handig (maar niet verplicht). Ook is overleg met de beheerder handig, maar ook niet verplicht. Beheer en bestuur moeten wel de gelegenheid geven om iets te doen aan de bevindingen van de KC. Voor of na de ALV, dus beste is voor de ALV wel contact met elkaar te hebben.nee daar heb je een kascommissie voor.
Je moet je dus daarvoor aanmelden.Ja dat mag de beheerder vragen, want jij bent geen bestuurder. Contractueel regelen beheerders dat 1x p/jaar en zeker niet met het printen van een dik pakket per kwartaal.
Maar jij hebt geen probleem met de beheerder, maar het het slappe bestuur dat haar werk niet doet.Of je snapt als lid van de kascommissie er niks van wat je precies moet controleren dat je al die 500 pagina’s op papier nodig hebt, of je moet aan die beheerder de juiste rechten in het boekhoudkundig systeem vragen, zodat je digitaal de kasstroom kan volgen en achterhalen waar het probleem ongeveer zou zitten.
Volgende ALV kan je het bestuur voor het blok zetten dat het bestuur het niet uitmaakt of de beheerder wel of geen fouten maakt. Maar dat is niet verstandig want als de beheerder daadwerkelijk fouten maakt, dan moet je juist met het bestuur samenwerken.
Dit soort onkunde (leningen verstrekken) zou verboden moeten worden, maar iedere VvE is vrij om haar eigen keuzes te maken, hoe slecht die ook voor de VvE zijn. Het is maar goed dat ik niet in jouw VvE zit, want ik had het bestuur laten aftreden met of zonder dagvaarding. Een VvE is geen bank. Een vereniging die dat denkt kan zichzelf niet als collectief serieus blijven nemen.
Jullie moeten gewoon de 8000 euro financieren uit het bedrag van de toekomstige MJOP activiteiten en direct de servicekosten omhoog. De eigenaren die tegenstemmen maar wel die lening nodig hebben, worden dan je toekomstige wanbetalers en in het ergste geval gedwongen verkoop.
En wat is de ondeskundigheid van jullie vorige beheerder?
Appartementsrecht overdragen is verkopen, niet verhuren.
Je moet in de splitsingakte op zoek naar wat er gezegd wordt over gebruikers om te weten of je het mag verhuren.Logisch dat je volgens de hoofdsplitsing maar 2 stemmen hebt op een ALV, want 2 hoofdappartementsrechten.
1 stem van 360/5626 = 6%
1 stem van 5266/5626 = 94%
Lijkt mij in de praktijk een beetje lastig, want de 4 bedrijfsruimten hebben dus niet veel te zeggen met maar 6% van het totaal.Het is mij aan de hand van jouw gegevens nog steeds niet duidelijk of de 1:1 stemverhouding zou kloppen en hoe dat dan in de praktijk werkt als de ene stem voor is en de andere stem tegen is.
De 1:1 stemverhouding klopt niet wanneer het onderhoud uitsluitend van toepassing is op 1 van de 2 hoofdappartementsrechten, want dan mag alleen het betreffende hoofdappartementsrecht erover stemmen.
Maar ook dat vind ik raar, want:1 stem van 360/5626 / 4 bedrijven = 90/5626 per bedrijf
1 stem van 5266/5626 / 89 = 59/5626 per woning en 59/5626 per parkeergarage?
Dat is erg veel recht voor een eigenaar van een parkeergarage! Dat kan niet kloppen.
Hoe gaat dat dan in de praktijk? Wanneer is 1 stem van appartementsindex 2 een stem? Moet dan eerste die 89 eigenaren het volledig met elkaar eens zijn, of gaat men een verdeelde stem uitbrengen? Dus1 stem van 360/5626 = 6% waarvan de 3 voor en 1 tegen
1 stem van 5266/5626 = 94% waarvan alle 42 woningen voor en alle 47 parkeerplaatsen tegen
Dan heb je in werkelijkheid 42 woningen + 3 bedrijven voor = 48,97%
en 47 parkeerplaatsen + 1 bedrijf tegen = 51,03%
Maar 3 bedrijven voor is 1 hoofdstem voor appartementsindex 1 = 6%
Maar 47 parkeerplaatsen tegen = 1 hoofdstem tegen appartementsindex = 94% ondanks dat alle 42 woningen voor zijn.
Lijkt mij niet mogen dat de parkeerplaatseigenaren dan zo machtig zijn?Ja kan maar beter de rechtsbijstand van de VvE inschakelen, dan dit op een forum te vragen. Ik hoop wel dat je het antwoord nog zou willen delen.
[quote quote=82588]Eerst maar even juridisch. In MR1992 staat artikel 18 lid 1:
Voorts moet iedere eigenaar en gebruiker van de deuren en raamkozijnen met glas als bedoeld in artikel 9 eerste lid letter a die zijden die zich in gesloten toestand in het privé gedeelte bevinden behoorlijk onderhouden voor zover dit geen vernieuwing betreft.Ergo: verzaken van je plicht tot goed onderhoud maakt je schadeplichtig.
Dan praktisch:
Dat het lastig is en per geval bekeken moet worden, kan zo zijn.
Maar het is gewoon zo.
Leer er mee leven.
Of ga niet in een appartement wonen.Het is nu eenmaal aan de VvE om hiervoor actie te ondernemen opdat aan de belangen van alle eigenaars maximaal voldaan wordt. Dat is soms wikken en wegen.[/quote]
Inhoudelijk heb je soort van gelijk, maar toch noem ik al jouw juridisch omschreven theorie onzin.
De belangen van de VvE én die van alle individuele eigenaren worden niet maximaal voldaan wanneer er duizenden uren tijd wordt gestopt in het stuk voor stuk beoordelen van honderden balkondeuren, als het ook veel sneller kan.
Juridisch kan het nog zo mooi omschreven zijn in een MR, en ja “verzaken van je plicht tot goed onderhoud maakt je schadeplichtig”, maar succes met het bewijzen daarvan!
Niemand in een VvE gaat zoveel tijd steken in het proberen aantonen dat balkondeurrot komt door slechte ventilatie. Is ook behoorlijk lastig als je niet in de woning zelf woont. Dus welke rechter gelooft je dan? Dan kan je beter aan de hand van een steekproef kijken wat de staat is van meerdere balkondeuren en dit gezamenlijk vervangen.
Andersom gaat niemand zoveel tijd steken om het tegendeel te bewijzen dat balkondeurrot niet kwam door slechte ventilatie. Dan kan je beter zelf een balkondeur vervangen. Dat is hoe het werkt / Leer er mee leven. 🙂[quote quote=82524]@VvEstem
Ik ben benieuwd welke verzekeraar deze kosten dekt.[/quote]Ik zou ook denken geen 1, maar genoeg grote VvE-verzekeraars die kleine bedragen makkelijk uitkeren. Hangt allemaal af van ‘de handige indiener’.
[quote quote=83985]Als er geen splitsingsakte is, dan is er ook niets te kopen behalve ‘t hele pand.
Dak zit wellicht boven het appartementsrecht van de bovenwoning, maar is in 99% van de gevallen gewoon gemeenschappelijk. Want als ‘t dak er niet meer op zit, dan heeft iedereen natte voeten. Niet alleen de bovenwoning.Omgekeerd de fundering. Deze zit onder ‘t winkelgedeelte, maar als de palen wegrotten, dan blijft de bovenwoning ook niet op z’n plaats. Er zitten meer gemeenschappelijke delen in dan je denkt.
Draagmuren, de schil, en nog veel meer is in de modelreglementen gemeenschappelijk.Kortom, het is niet jouw dak en het is niet de pui van de winkel. Het is van de VVE en jullie vormen samen de vereniging. Eeen VVE bestaat uit één gezamenlijk eigendom van het fysieke pand en individuele gebruiks-(appartements-)rechten van de ruimte in het pand.
Kortom, ja de VVE is verplicht en een VVE heeft verplicht een splitsingsakte waarin precies beschreven wordt wat er gemeenschappelijk is, en waar ‘t appartementsrecht uit bestaat.
Ik zou waken voor een splitsingsakte waarin dingen die veelal gemeenschappelijk zijn in VVE’s zijn aangepast naar individueel.[/quote]Beste Astrid68,
Dit is een zeer duidelijke uitleg van Rene. Ben ik helemaal mee eens. En hij geeft daarmee eigenlijk een voorbeeld van wat ik bedoelde met “Totdat er in de toekomst een meningsverschil ontstaat.”
Want je kan nog zo de beste samenwerking hebben gevonden met de eigenaar van de winkel en bijvoorbeeld afgesproken hebben dat jij uit eigen zak de dakrenovatie betaald hebt voor 25.000 euro, maar wanneer er 5 jaar later onvoorziene kosten zijn van 100.000 euro voor de fundering, dan staat die winkeleigenaar in haar recht om 50.000 euro van je te eisen ondanks jouw eerder uitgegeven 25.000 euro. Succes dan met een rechtszaak om je recht te halen.
Beste Astrid 68,
Een vrijstaande woning met een winkel er onder, klinkt als 1 gebouw bestaande uit een winkel op de begane grond en een woning daarboven en neem ik aan dat jouw vloer het dak is van de winkel. Dus gaat het om een gezamenlijk bezit, dus VvE. Geen gezamenlijke ruimtes? Dan zijn er wel gemeenschappelijke zaken.
De VvE is dan verplicht, maar een VvE bestaande uit 2 eigenaren bepalen grotendeels zelf de samenwerking. Totdat er in de toekomst een meningsverschil ontstaat. Voor de zekerheid kan je beter de splitsingakte en splitsingtekening opvragen.
[quote quote=6320]Ik vroeg me alleen af in dit specifieke geval of die rechter dat ueberhaupt checkt of het HR is ingeschreven… En een lid die nogal goed is ingelezen (komt weinig voor denk ik) zou dus kunnen zeggen ‘ja HR is niet geldig want niet ingeschreven en dat is verplicht onder MR 2006″ maar dan geldt het MR en die gaat uit van een totaalverbod…[/quote]
Nee een rechter checkt dat niet. Is niet relevant.