VvE-stem
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Mocht je als VvE echter een afwijkende regeling willen maken, kan dat echter alleen door de AVS te wijzigen.
Ieder besluit in strijd met de akte is nietig, of VVE-Stem dat nu leuk vindt of niet.
En nee, de ALV kan de spelregels ook niet aanpassen wanneer dat in het belang van de VvE is en goed onderbouwd zou zijn, behalve dus door een daadwerkelijke wijziging van de AVS.
(ik verwijs dan ook graag naar bijvoorbeeld dit topic, waarin de VvE ook meende de spelregels te kunnen veranderen.)Je spreekt jezelf tegen, want in dat topic lees ik: “Daar vond men dat de splitsingsakte alleen terzijde geschoven mag worden als daar heel goede redenen voor zijn. De wet beschermt namelijk de individuele eigenaar, en een wijziging van de akte mag alleen als minstens 80% van de eigenaren akkoord gaat.”
In de splitsingsakte van DikOz is specifiek benoemd dat de postbussen in de buitenmuur gemeenschappelijk zijn.
Dan is het onderhoud van deze postbussen dus geheel voor de VvE.En daar heb je het dus helemaal mis. Onderhoud is iets anders dan renovatie of volledige vervanging. Ten eerste noemde ik niet voor niets al iets over de dienstbaarheid van een algemene zaak. In een AvS kan dat ook zo vermeld staan in een opvolgend artikel of lid waarin de uitzondering worden vermeld nadat er eerst wordt omschreven welke delen in beginsel van de VvE zijn, zoals ik eerder aangaf. Daarnaast staat in sommige AvS dat een eigenaar ook de algemene zaak in een privéwoning goed moet onderhouden.
Tot slot is er de juridische kwestie m.b.t. wie de opdracht geeft. Een algemene zaak zit in een privéruimte of is enkel dienstbaar voor één eigenaar. Daarover heb ik het met de rechtsbijstand gehad. De VvE moet hiervoor geen opdrachten willen geven.
1, Want dan is de VvE verantwoordelijk voor een goede afwikkeling die alleen gecontroleerd kan worden wanneer de betreffende eigenaar hiervoor toestemming geeft.
2, De ene eigenaar kan het wel zelf maken, of hoeft het niet eens zelf te maken omdat de eigenaar het zelf heeft onderhouden, terwijl de andere eigenaar het niet zelf kan maken en daarvoor een aannemer moet inschakelen. Dan kan een VvE ook besluiten als middenweg dat de eigenaar dit altijd zelf moet regelen en enkel de materiaalkosten achteraf kan declareren bij de VvE, al dan niet met aanvullend bewijsmateriaal.Door als VvE te handelen in strijd met de akte los je geen problemen, op maar veroorzaak je juist problemen !
Vroeg of laat zal je daar zelf achter gaan komen.Nee hoor, dat is pure bangmakerij van je. Want zolang je alles goed kan onderbouwen, alles in goed overleg doet tijdens de ALV en daarvoor ook voldoende stemmen voor weet te krijgen, dan is er geen rechter nodig om iets achteraf nietig te verklaren. En zelfs als er jaren later toch een rechter wordt ingeschakeld, dan kan een rechter ook besluiten dat er sprake is van verjaring zoals met dat bordeel in een Rotterdamse VvE, hoe vervelend ook voor de nieuwere eigenaren in die VvE die het bordeel weg willen hebben.
Overigens wil ik wel de nuance aanbrengen inzake aanpassen van spelregels dat niet alle spelregels zomaar aangepast mogen worden. Aanpassing van servicekosten op basis van een eerlijk gevoel zou ik nooit accepteren.
Het is niet voor niets dat het aanpassen via de notaris moet.
Verder heb ik geen antwoord gekregen op mijn vraag waar in de ALV staat dat aanpassen cq niet handelen zoals in de AVS staat door de ALV mogelijk is.Jij vroeg een voorbeeld van jullie AVS waar staat dat je de AVS kan aanpassen.
Daarop heb ik antwoord gegeven.Juist de lening is weggegooid geld, maar zo weinig mensen die dat snappen.
Nooit meer schilderwerk betekent overigens niet dat je nooit meer onderhoud hebt en kan je onderaan de streep in verhouding nog steeds duurder uit zijn wanneer je niet voor houten kozijnen kiest.Een bemeteringsfirma kost trouwens geen 10% (zeker niet in oude flats en met de stijgende energieprijzen) en is ook helemaal geen weggegooid geld. De kosten gaan juist omlaag omdat de niet-zuinige bewoners dan zelf hun energiekosten moeten betalen. Dat de niet-zuinige bewoners in jouw flat ordinair lopen te stelen van de zuinigere bewoners lijkt mij echt onacceptabel, dus ik ben blij dat ik niet in jouw flat zit.
De 35% vaste kosten worden veel lager wanneer een bemeterinsfirma de eindafrekening opstelt. Daarmee ben je net zo afhankelijk van een bemeteringsfirma geworden als van een schoonmaakbedrijf die iedere week jullie flat schoonmaakt of van een onderhoudsbedrijf die jullie kozijnen gaat renoveren. Maar waarvan jouw VvE nu wel echt afhankelijk is geworden is de bank, omdat jullie straks iedere maand een rentebedrag moeten betalen.
Weet je niet hoe Ctrl-F werkt? 🙂
MR2006 art60
MR2017 Art65In de oudere modelreglementen was dit volgens mij nog niet opgenomen omdat de wet hierin voldoende bewegingsruimte had/heeft. Maar kennelijk vond de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie het nodig om de juridische leken toch iets te geven vanaf 2006. Mijn ervaring heeft geleerd dat notariskantoren helemaal niet zitten te wachten op wijzigingen van AvS’s, omdat het vooral een zeer tijdrovend proces is en daardoor financieel niet interessant, tenzij een VvE niet weet waar men geld aan moet uitgeven. Een grote VvE kan al makkelijk tussen de 10.000 euro en 25.000 euro kwijt zijn wanneer er een klein aantal aanpassingen worden doorgevoerd in een AvS, afhankelijk hoeveel eigenaren een hypotheek hebben.
Dus om mijn punt nogmaals te benadrukken: AvS’s zijn NIET heilig en mogen gewoon worden aangepast. Dat betekent natuurlijk niet dat je de spelregels in de AvS volledig kan negeren, maar dat betekent wel dat de ALV de spelregels kan aanpassen wanneer dat in het belang van de VvE is en goed wordt onderbouwd.
In het specifieke geval van DikOz is er mijns inziens geen eens een probleem. Slecht onderhoud van een brievenbus is in de eerste plaats namelijk de zorg van de eigenaar, en niet van de VvE. Het wordt alleen een probleem van de VvE als alles er enorm armoedig uit gaat zien. En wellicht dat een VvE pech heeft wanneer er in de AvS iets specifieks staat dat de dienstbaarheid van een algemene zaak niet uitmaakt en ook een zorg is van de VvE. Maar dat ben ik nog bijna nooit tegen gekomen. De AvS-puristen en helaas ook de beheerders, kijken te letterlijk naar enkele losse teksten en hebben soms een volledig verkeerde interpretatie van de AvS. Prutsers!
Ergens vind ik het jammer dat ik niet in een VvE zit met één of een paar AvS-puristen, omdat we er dan pas achter komen wie er gelijk heeft volgens een rechter. Maar gelukkig zitten er in mijn VvE geen AvS-puristen, want anders zou de VvE nog onaantrekkelijker worden dan dat het nu al is. En VvE’s zijn landelijk gezien nu al één van de meest onaantrekkelijke dingen in het leven. Overigens ben ik zelf de grootste AvS-purist in mijn VvE.
We zijn nu overeengekomen dat als de €1.500.000,- voor de gevels – waarvan €900.000 geleend – ons ruimte gaat bieden het dak te isoleren we daarna opnieuw gaan stemmen over wel of geen bemetering.
Waarom je druk maken over wel/geen radiatormetertjes terwijl er 900.000 euro wordt geleend? Leningen zijn zelden of nooit in het belang van de VvE.
Ongelooflijk dat er nog steeds eigenaren bestaan die denken dat je wél van de AVS mag afwijken.
Gelukkig denkt de rechter er vrijwel altijd anders over.
Alleen erg jammer dat je de stap naar de rechter feitelijk alleen maar moet maken omdat er eigenwijze bestuurders en/of eigenaren bestaan die niet zoveel waarde hechten aan de regelgeving in een VvE.Ongelooflijk dat er nog steeds eigenaren bestaan die denken dat de AVS heilig is.
Gelukkig denken gewone eigenaren daar anders over. In de AVS staat gewoon hoe en wanneer je de AVS ook mag aanpassen, dus die AVS is echt niet heilig, hoe jammer de AVS-puristen dat ook vinden.
Wanneer men in een VvE een probleem heeft, en meer dan een ruime meerderheid van de ALV in alle redelijkheid daarover afspraken maakt, dan is er nooit sprake van een rechter die er anders over zou kunnen denken (omdat niemand naar de rechter gaat). Alleen erg jammer dat je de stap naar de rechter feitelijk alleen maar moet maken omdat er eigenwijze bestuurders en/of eigenaren bestaan die te veel waarde hechten aan de AVS in plaats van de problemen die opgelost moeten worden.Beweren dat een serviceflat haar energierekening verlaagt met 90% terwijl daar tegenover een investering staat van €9.000.000 is een grote grap!
Graag hoor ik van jullie of er interesse is en indien ja om bij te dragen bij het ontwerp van een nieuw pakket. Als dat voldoende vraag naar is gaan we door tot actie, zo niet dan is het duidelijk dat er momenteel voldoende passend aanbod is.
Die interesse kan ik wel hebben, maar als de beheerder bij Twinq blijft dan houdt het op. Ik hoef er namelijk niet dagelijks in te werken.
Een beheerder met Convect of Informant vind ik nog niet interessant. Beheerders met Exact, SilvaSoft of TwinField of andere grote boekhouderspakketten zou ik wel interessant kunnen vinden, maar die beheerders heb ik nog nooit gesproken. Meestal hebben VvE’s zonder beheerders zulke pakketten ipv VvE’s met beheerder. Je hebt dus al een enorme achterstand op de concurrentie voordat je begint met een nieuw softwarepakket. Ik ben ergens wel overtuigd dat het beter kan dan alle bestaande softwarepakketen, omdat ik weet wat er digitaal allemaal mogelijk is. Maar als je een beter softwareproduct hebt dan ben je er nog niet. Je zal dan de beheerders en bestuurders moeten overtuigen om na jaren over te stappen op een nieuw systeem die men dan helemaal opnieuw moet leren. Over het algemeen zitten mensen niet op zo’n verandering te wachten.Maar nu wil de VVE facturen zien, moet de VVE het geld niet gewoon overmaken omdat het in onze woning is?
Je zal aannemelijk moeten maken waarom jij recht denkt te hebben op geld van de verzekering en dit kan claimen. Dat zou in sommige situaties ook kunnen zonder facturen. Je kan niet ‘zomaar’ geld ontvangen. De verzekeraar dient ook aan te geven of jouw geval binnen de dekking valt van de verzekering en dit te communiceren met de VvE. Een VvE-bestuur of VvE-beheer kan in principe zonder degelijke onderbouwing van de verzekeraar het bedrag namelijk net zo gemakkelijk weer terug storten op de rekening van de verzekeraar.
Belangrijk om te beseffen is dat de premies voor de verzekeringen via de VvE-bijdrage worden betaald. Het totale Eigenaarsbelang moet daarom worden verdeeld volgens de breukdelen. Het uitgangspunt dat elk appartement, ongeacht het breukdeel, hetzelfde Eigenaarsbelang zou hebben, klopt niet.
Dit is echt een onwenselijke situatie waar (grote) VvE’s niet uit kunnen komen. De verzekeraars bieden nu eenmaal een eigenaarsbelang-premie aan op een bepaalde manier en dat staat haaks op de AvS. Volgens de AvS wordt de premie namelijk op basis van de breukdelen betaald, maar dit is volledig incorrect. Het is geen doen om in grote VvE dit per woning uit te zoeken. Verzekeraars hebben geen interesse om dit aan te passen, want in de praktijk is het handiger om een eigenaarsbelang in beschouwing te laten en de schade-specialist de ruimte te geven om het uit te keren bedrag per schade-situatie te bepalen waarbij niet altijd gekeken wordt of het consequent is of eerlijk tegenover de andere eigenaren.
Ik zou denken dat private equity bedrijven voor VvE’s alleen maar een vloek zijn wanneer men beheerderskantoren loopt op te kopen en geen zegen. Ik ben blij dat de beheerder van mijn VvE dit aanbod heeft afgeslagen. Maar voor hoe lang?
En natuurlijk snap ik het voordeel van private equity bedrijven in het geval van groot onderhoud. Ook precies een beweegreden van dit soort bedrijven. Maar dat is een voordeel in de eerste plaats voor de private equity en niet voor de VvE.Iedere beheerder die geen betalingsherinneringen mag sturen naar eigenaren zou geen beheerder mogen zijn.
Ik kan iedere VvE dan ook aanraden om ver weg te blijven van zulke beheerders.@ AvdH
Wat een grote onzin dat afwijken van de AVS niet mag.
@ DikOz
Gewoon doen: het onderhoud van de binnenkant van de postbussen, inclusief het slot (in de entreehal) gelijk trekken met het onderhoud van de deuren (als dat past binnen binnen de begroting).
Bekend probleem dat men het heel makkelijk vindt dat alles voor rekening van de VvE is en men daarom zelf niets meer doet. Op een gegeven moment moet je er als VvE wel iets mee als alle brievenbussen er niet uit zien. Dan is het voordelig om het met ander onderhoud mee te nemen.
Overigens is het smeren van sloten en scharnieren van zaken die zich in de prive-ruimte bevinden echt geen taak van de VvE. Ongeacht welk ModelReglement je hebt. Tenzij in je AvS iets nadrukkelijk staat over dat de dienstbaarheid voor privéwoningen ook een zorg is voor de VvE. Ik hoop het niet voor je.
Quote van Rob:
Weet ik niet, het lijkt mij persoonlijk verstandiger om, alvorens je een onderzoek wilt doen binnen een VvE, om eerst te gaan onderzoeken wat een VvE is, en wat het doel van een VvE is.Helemaal mee eens dat men zich eerst in een VvE moet verdiepen. Dan zal men vanzelf tot de conclusie komen dat deelvervoer geen taak is voor de VvE en dat je dat ook helemaal niet verder hoeft te onderzoeken.
- Deze reactie is gewijzigd 11 maanden, 2 weken geleden door .
- Deze reactie is gewijzigd 11 maanden, 2 weken geleden door .