William
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Goedemorgen Marc,
Over de hoogte van VvE-bijdrages en reservefondsen is eigenlijk geen zinnig woord te zeggen zonder de complete situatie en het gebouw te kennen.
De VvE-bijdrage komt voort uit een jaarbegroting, waarin alle te maken/verwachte kosten van de VvE op jaarbasis staan. De manier om de VVE-bijdrage te verlagen is dus het verlagen van de jaarlijkse kosten.
Grof gezegd bestaan de jaarlijkse kosten van een VvE uit twee delen;
1; De vaste jaarlijkse uitgaven zoals verzekeringspremie, onderhoudscontracten, energie, bankkosten, verenigingskosten etc.
2; Storting reservefonds.
Bij punt 1 zijn talloze overige posten te noemen, het gaat nu even om het voorbeeld. Je zou dus kunnen kijken of je bij punt 1 de jaarlijkse kosten kan verlagen.
De storting reservefonds is doorgaans gebaseerd op een onderhoudsplanning voor meerdere jaren. Wellicht is dat bij jullie niet het geval en wordt er jaarlijks een vast bedrag gestort en gebeurt het onderhoud wanneer jullie goed dunkt.
Gezien jouw antwoord neem ik aan dat je de storting reservefonds wilt verlagen. Persoonlijk vind ik € 12.000 geen enorm bedrag. Als het dak er af moet, ben je het zo kwijt. Hetzelfde geldt voor een flinke liftstoring. Mag ik vragen waar de jaarlijkse storting momenteel op is gebaseerd?Hoi Marc,
Dat lijkt me een lastig verhaal worden. Ik ben even benieuwd naar hoe de situatie is. Zoals ik het begrijp bestaat de VvE uit twee appartementsrechten: de bedrijfsruimte, en de woning (die 4 verdiepingen beslaat).
Een splitsingswijziging kan in theorie met 80% van de stemmen, in de praktijk zul je (in mijn ervaring) toch echt 100% nodig hebben. Dat maakt hier niet uit, je zult altijd uitkomen op een stemverhouding van 0% voor, 50% voor of 100% voor.
Naar de rechter stappen is altijd een mogelijkheid, maar dat kost geld en je zult een hele goede reden aan moeten dragen. In ieder geval een betere dan ‘we bezitten 4/5e van het pand’.
Mag ik vragen waarom je de stemverhouding wilt wijzigen?Goedemorgen Bob, Rob, Carla,
hebben jullie wel eens van een dergelijke constructie/boete gehoord of meegemaakt?Goedemorgen,
ik blijf het een bizarre ‘afkoopsom’ vinden. Ik kan me voorstellen dat als je een contract opzegt dat nog een aantal maanden/jaren loopt, dat men dan het resterende (of een gedeelte van) bedrag moet betalen. Maar dat is hier niet het geval.
Heb je dit bedrag in de beheerovereenkomst tussen de beheerder en JOUW VvE kunnen vinden?
Tja. Als je als beheerder alleen de financiële administratie doet, ben je afhankelijk van hetgeen de bestuurders aanleveren. Men ontvangt de facturen van het bestuur en boekt deze op de begrote posten.
Wellicht waren de werkzaamheden wel begroot en gepland, maar heeft de betreffende bestuurder hier misbruik van gemaakt en dat gebruikt om valse facturen te sturen.
Overigens vindt ik dat men er vrij snel achter kwam. Zoals ik het lees hebben de leden/overige bestuursleden binnen 3 maanden actie ondernomen?Hoi Lilian,
Ik heb hier wel ervaring mee. Je kunt als best per jaar direct twee verschillende datums prikken, die uiteraard voldoen aan de termijnen in de splitsingsakte. De eerste ALV wordt bijvoorbeeld gepland op 1 maart, en de 2e (onder voorbehoud) op 1 april.
Het motiveren van leden is zeer, zeer lastig. Mijn ervaring is dat als men jaren lang niet komt, er weinig aan te doen is. De leden begrijpen of niet dat men invloed heeft op de gang van zaken, of ze begrijpen het wel maar het interesseert ze te weinig. Wat natuurlijk ieders goed recht is, maar wel jammer.Hoi Gerard,
excuus, heb het forum een poosje niet in de gaten gehouden. Zoals ik het nu lees, kan de VvE gewoon per 31 december 2017 opzeggen zonder een boete te krijgen toch? Immers, dat is de minimale datum zeg je.
Een boete van € 6.000 klinkt mij overigens bizar in de oren. Als hier al sprake van zou zijn, zou dit in jullie eigen beheerovereenkomst met deze beheerder moeten staan. De grooteigenaar staat hier compleet los van.
Sla de beheerovereenkomst er eerst eens op na.Hoi Joriss,
Ja of voor VvE’s met minder leden, maar waar andere stemverhoudingen zijn. Het is lang niet altijd zo dat één appartement(seigenaar) ook één stem heeft 🙂 .Hoi Joriss,
Het is zoals je zegt, je haalt de 80% dan niet. De overige leden zullen dan naar de rechter moeten om een vervangende machtiging te verkrijgen, iets wat dan zeer goed onderbouwd zal moeten worden.Hoi Gerard,
Ik sluit me volledig aan bij Bob. In goed overleg moet het redelijk zijn om het beheer per 31 december 2017 te stoppen. Ik kan me niet voorstellen dat de beheerder dit niet zou willen, deze zal immers ook nog de (complete) jaarrekening 2017 op moeten stellen.
Tenzij Rob Gouka het met de vervanging eens is natuurlijk, dan is er immers niemand meer om te klagen 😉 .
Ik zou je haast vragen de complete akte te uploaden 🙂 . Maar goed, kan het zijn dat er iets staat in de trant van:
“(ontwikkelaar) gaat bij dezen over tot vorenbedoelde splitsing in appartementsrechten en de vaststelling van het navolgende reglement, als bedoeld in artikel (…) van het Burgerlijk Wetboek. Dit reglement omvat de bepaling van het door de Koninklijke Notariële Broederschap vastgestelde modelreglement bij splitsing in appartementsrechten, opgenomen in een akte, verleden op 22 februari 1973, welke bepalingen zullen worden beschouwd als in de onderhavige akte woordelijk te zijn opgenomen, voorzover hieronder niet gewijzigd of aangevuld.”
In dat geval geldt modelreglement 1973, met inachtneming van de wijzigingen/aanvullingen/uitzonderingen die in je splitsingsakte zijn opgenomen. Als daar niks in staat over kozijnen/geveldelen e.d. geldt naar mijn mening het volgende (MR73, artikel 2):
“Artikel 2
Tot de gemeenschappelijke gedeelten worden ondermeer gerekend:
a. funderingen, dragende muren en kolommen, het geraamte van het gebouw met de ondergrond, het ruwe metselwerk, alsmede de vloeren, de buitengevels, waaronder begrepen raamkozijnen, deuren, balkonconstructies, borstweringen, galerijen, terrassen en gangen, de daken, schoorstenen en ventilatiekanalen, de traphuizen en hellingbanen, alsmede het hek- en traliewerk;”
Maar eerlijk gezegd kan ik me dat niet voorstellen. Doorgaans is in de splitsingsakte van een VvE met de combinatie woning(en) boven winkel(s), vaak een uitzondering opgenomen, die inhoudt dat de kozijnen voor rekening komen van de eigenaar van het betreffende appartementsrecht.Goedemorgen Rob,
Uiteraard. Staat er aan het begin van het reglement, dat is na de benoeming van de appartementsrechten, of de akte is gebaseerd op een modelreglement? Als dat zo is, is deze waarschijnlijk gebaseerd op Modelreglement 1973. In dat geval moet je zeer waarschijnlijk kijken naar artikel 2 en/of 3.Hoi Rob Gouka,
Hier is maar één antwoord op; Lees de splitsingsakte er op na. Daar staat het antwoord waar je naar zoekt. 🙂