Column: VvE-beheerders en wet- en regelgeving

Naar aanleiding van diverse topics op VvE gerelateerde internetfora over wantoestanden met (onder andere) SKW gecertificeerde VvE-beheerders die soms een loopje nemen met de regelgeving binnen VvE ‘s heb ik besloten dit column te schrijven, in de hoop dat er daadwerkelijk iets gaat veranderen daarin ten gunste van de VvE en de individuele appartementseigenaren.

Door: Rob, appartementseigenaar en sleutelbeheerder van het VvE-forum op VvE-wiki.nl | Redactie: Nederlandvve.nl

In art. 5.7 van de SKW-beoordelingsrichtlijn BRL 5016 is te lezen:

“In de praktijk blijkt regelmatig dat belangen uiteenlopen c.q. dat leden zich niet aan de splitsingsakte, het splitsingsreglement of het huishoudelijk reglement vastgestelde gebruiksafspraken houden.”

Helaas houden veel eigenaren zich inderdaad niet aan de regelgeving, vaak door gebrek aan kennis daarvan en dat is een slechte zaak. Maar hoe vreemd is het als ook enkele SKW gecertificeerde beheerders, die uiteraard wél over deze kennis dienen te beschikken zich niet aan de regelgeving houden?

Ik zal hieronder een klein aantal kwesties uitlichten:

Een willekeurige VvE beheerder

In alle notulen die ik onder ogen ben gekomen van VvE’s die beheert worden door een bepaalde VvE-beheerder in het midden van het land is de volgende tekst te lezen met betrekking tot de goedkeuring voor de incassoprocedure.

“[Naam beheerder] wijst de algemene ledenvergadering erop dat, tenzij zij anders beslist, vorderingen omgeslagen worden over de overige leden zoals beschreven in de splitsingsakte of het modelreglement en dat de algemene ledenvergadering zodoende de resultaten van de incassoprocedure niet afwacht. De vergadering stemt in met de incassoprocedure en besluit om vorderingen niet om te slaan over de overige leden, zoals is vastgelegd de splitsingsakte of het modelreglement.”

Conform de reglementen dienen schulden van eigenaren na verloop van een termijn omgeslagen te worden over de mede-eigenaren. Het mag bekend zijn dat besluiten welke in strijd zijn met de reglementen nietige besluiten zijn en het kan ook nooit in het belang van een VvE zijn wanneer er nietige besluiten genomen worden. Toch wordt hier overduidelijk aangestuurd op het nemen van een dergelijk besluit.

Ik zou graag van de beheerder vernemen welke stappen zij conform BRL5016 art. 5.7.2 gaan nemen om dergelijke nietige besluiten in de toekomst te voorkomen…

Inzagerecht

Er zijn diverse SKW gecertificeerde beheerders die, vaak om redenen van privacy inzage in de administratie weigeren wanneer het gaat om het betalingsgedrag van leden. Ik vind het te gek voor woorden dat eigenaren “gedwongen” worden om juridische stappen te moeten nemen om een recht te halen welke in de regelgeving overduidelijk is vastgelegd. Gelukkig zijn er nog steeds eigenaren die de moed hebben om dergelijke stappen te nemen en onlangs deed de kantonrechter een uitspraak, waarin hij overwoog:

“In art. 32 lid 5 van de Splitsingsakte staat vermeld dat de administrateur verplicht is aan iedere eigenaar alle door hem verlangde inlichtingen te verstrekken betreffende de administratie van het gebouw en het beheer van de fondsen en dat die hem op zijn verzoek inzage dient te verstrekken van alle op die administratieve en dat beheer betrekking hebbende boeken registers en bescheiden.”

Daaruit volgt dat alle leden van de VvE het recht hebben op volledige inzage in de financiële administratie van de VvE. Dit recht volgt uit het feit dat alle leden van de VvE mede-eigenaar zijn van het gehele appartementencomplex (met een exclusief gebruiksrecht van het aan hen toebedeelde appartement). Daarbij past ook dat elk lid van de VvE zich desgevraagd op de hoogte moet kunnen stellen van informatie waaruit blijkt of alle leden de in de ALV vastgestelde bijdragen voldoen. Deze bijdragen dienen immers om het in hun gezamenlijke eigendom toebehorende appartementencomplex te onderhouden en de andere gezamenlijke verplichtingen te voldoen. Door enkel informatie te verschaffen over de betalingen van alle leden tezamen, dus over hun eventuele gezamenlijke achterstand in betalingen, wordt onvoldoende voldaan aan de uit art. 32 lid 5 voornoemd voortvloeiende verplichting.

Ook wanneer Modelreglement 2006 van toepassing is, is het niet geven van inzage in strijd met de aard en strekking van de wettelijke gemeenschap van eigendom, in strijd met de redelijkheid en billijkheid en in strijd met de aard en strekking van de splitsingsakte / modelreglement.

Nog een VvE-beheerder

Op de website van een andere VvE-beheerder is te lezen.

“Daarom hebben wij, naast al het fraais dat u zich in voornoemde taakomschrijvingen maar kunt voorstellen, tevens gekozen voor:
(…)
6) deelname van huurders aan de vergaderingen van de VvE. Uiteraard hebben huurders geen stemrecht, maar huurders maken wel degelijk onderdeel uit van de eigen woonomgeving en kunnen, door meer begrip tussen eigenaars en huurders, bijdragen aan een betere kwaliteit van die omgeving. (…)”

De vergadering van eigenaars is een besloten vergadering en huurders hebben geen toegang tot die vergadering tenzij zij zijn gemachtigd door de eigenaar. Het is niet de beheerder die de keuze mag maken een huurder toegang tot de vergadering te geven, maar uitsluitend een keuze van de eigenaar. Een VvE heeft uitsluitend het beheer van het gezamenlijke complex als doel. Het is geen bewonersvereniging die zich ten doel kan stellen bewonersparticipatie te bevorderen.

SKW

Van SKW certificatie zou ik graag vernemen op welke wijze de beoordelingslijn BRL5016 eventueel aangepast zou kunnen worden zodat beheerders met een SKW certificaat zich strikt(er) aan de regelgeving gaan houden en op welke wijze het toezicht daarop gaat plaatsvinden.

Belangenorganisaties

Belangenbehartigers van VvE’s en appartementseigenaren promoten geregeld om als VvE vooral op zoek te gaan naar VvE beheerders met een SKW certificaat. Als VvE én als individueel eigenaar moet je er dan van uit kunnen gaan dat een SKW gecertificeerde beheerder kennis heeft van de regelgeving en zich ook strikt aan die regelgeving houdt. Nu uit diverse postings op internetfora, en uit bovenstaande feiten blijkt dat dat niet het geval is bij enkele SKW gecertificeerde beheerders verzoek ik die belangenorganisaties extra aandacht hieraan te geven en er op toe te zien dat, zeker de VvE beheerders die door hen worden aangeprezen zich daadwerkelijk aan de regelgeving gaan houden.

Ik ben benieuwd naar de reacties van de betrokken partijen.

Met vriendelijke groet,

Rob
Appartementseigenaar en sleutelbeheerder van het VvE-Forum