Liftonderhoud: wat moet je geloven en wat vooral niet?

Een van de grootste kostenposten op de begroting van de Vereniging van Eigenaren (VvE) is de lift. Niet alleen de periodieke liftkeuring kost geld, maar ook het liftonderhoud. Daarnaast zijn liften op een gegeven moment aan vervanging toe. Het probleem voor VvE’s zit er vaak in dat de technische kennis bij het bestuur vaak ontbreekt. Liftspecifieke kennis ontbreekt vaak al helemaal. Dat leidt tot problemen, blijkt uit de praktijk. Nederlandvve.nl bespreekt dit probleem.

Redactie Nederlandvve.nl Hoofdredacteur: Roel van der Vossen

28 mei 2020 · 1 reactie

Maak ons je Google-favoriet

Aanbevolen liftonderhoud niet noodzakelijk

Uit de liftenbranche komen regelmatig verhalen over liftonderhoud dat wordt aanbevolen, terwijl dat helemaal niet noodzakelijk is. Liftadviseur Philip Riem deelde daarover in de VvE Nieuws LinkedIn groep diverse voorbeelden. Bijvoorbeeld over de onderhoudsfirma die zei dat de grendels van de liftdeuren vervangen moesten worden op last van de keurende instantie. Echter bleek de keurder dat helemaal niet te hebben gezegd. Een ander voorbeeld dat Riem gaf is over een onderhoudsfirma die adviseerde de liftbesturing te vervangen. Ook dat bleek onzin: de lift liep geheel storingsvrij. Soms wordt er echter ook bewust misbruik gemaakt van onwetendheid van VvE-bestuurders of VvE-beheerders. Riem:

“Vorige week sprak ik een vve beheerder. Een onderhoudsfirma beweerde dat in het display niet alleen de verdieping zichtbaar moest zijn maar ook de huisnummers van die verdieping. 🤔 De beheerder, niet op zijn achterhoofd gevallen, belde naar de keurende instantie en kreeg daar vanzelfsprekend te horen dat dit grote onzin was.”

Hoe voorkom je onnodig liftonderhoud?

Het maken van onnodige kosten aan liftonderhoud is te voorkomen door zelf goed op te blijven letten. Als het aan kennis ontbreekt of als er twijfel is, kan een second opinion gevraagd worden aan een liftadviseur. Het is dan wel van belang dat die adviseur geen belang heeft bij het onderhoud dat hij adviseert. Wellicht een open (lift)deur, maar liftadviseur Peron van Stralen schreef daarover in zijn boek MVO dat dit nog altijd geregeld voorkomt. Hij stelt in zijn boek daarom de retorische vraag (p. 151):

“Zoek je een adviseur die belangen heeft om een bonus te verdienen en daardoor een lage vergoeding voor zijn advies vraagt? Of wil je liever een adviseur die een vergoeding vraagt voor het advies waar je het beste mee gediend bent?”

Verkeerd liftadvies door complexe liftinstallaties

Omdat liftbedrijven complexe machines maken is het mogelijk dat onderhoud wordt geadviseerd dat helemaal niet nodig blijkt te zijn. Vandaar dat VvE’s er verstandig aan doen om zich goed te laten adviseren. Niet alleen door het onderhoudsbedrijf, maar ook door de liftadviseur. En verder is het van belang om ook die adviseur scherp te houden, door in geval van twijfel een second opinion te vragen. Twijfelt u dan nog steeds? Raadpleeg dan de VvE-vraagbaak van Nederlandvve.nl.

Wat is verplicht bij liftonderhoud?

De eigenaar van een personenlift moet ervoor zorgen dat de installatie wordt onderhouden en periodiek wordt herkeurd. Voor een VvE betekent dit in de praktijk dat zij als eigenaar van een gemeenschappelijke lift verantwoordelijk is voor het organiseren daarvan.

De Nederlandse Arbeidsinspectie vermeldt dat een personenlift iedere anderhalf jaar periodiek moet worden gekeurd door een Nederlandse conformiteitsbeoordelingsinstantie (NL-CBI). De keuring is iets anders dan een onderhoudsbeurt: de keuringsinstantie beoordeelt de veiligheid van de installatie, terwijl het onderhoudsbedrijf de lift onderhoudt en storingen en slijtage verhelpt.

Meer informatie over de wettelijke verantwoordelijkheden staat bij de Nederlandse Arbeidsinspectie.

Hoe vaak moet een lift worden onderhouden?

Voor onderhoud is niet één standaardfrequentie geschikt voor iedere VvE-lift. De benodigde inzet hangt onder meer af van het type en de leeftijd van de lift, de gebruiksintensiteit, storingshistorie, technische staat en voorschriften van fabrikant of onderhoudspartij.

Een lift in een groot appartementencomplex die dagelijks veel ritten maakt, kan een andere onderhoudsbehoefte hebben dan een lift die veel minder intensief wordt gebruikt. Leg daarom in het onderhoudscontract niet alleen het aantal bezoeken vast, maar ook wat tijdens die bezoeken wordt gedaan en hoe prestaties worden gerapporteerd.

Liftkeuring en liftonderhoud zijn niet hetzelfde

Dit onderscheid is belangrijk voor VvE’s. Een geldige keuring betekent niet dat er geen onderhoud nodig is, en een onderhoudsbeurt vervangt de wettelijke periodieke keuring niet.

Bij de periodieke liftkeuring wordt beoordeeld of de personenlift voldoet aan de wettelijke veiligheidseisen. Vraag het onderhoudsbedrijf bij tekortkomingen uit het keuringsrapport duidelijk te maken welke werkzaamheden rechtstreeks uit dat rapport voortkomen en welke werkzaamheden aanvullend worden geadviseerd.

Wat kost liftonderhoud voor een VvE?

Een betrouwbaar gemiddeld bedrag is lastig te geven. De kosten verschillen sterk per installatie en contract. Onder meer deze factoren spelen mee:

• het type, merk en bouwjaar van de lift;
• het aantal liften in het complex;
• de gebruiksintensiteit en het aantal storingen;
• de omvang van het onderhoudscontract;
• welke onderdelen, arbeidsuren en voorrijkosten zijn inbegrepen;
• de beschikbaarheid van onderdelen;
• een storingsdienst buiten kantooruren;
• eventuele monitoring op afstand;
• de technische staat en toekomstige renovaties.

Vergelijk offertes daarom niet alleen op het jaarlijkse contractbedrag. Een goedkoper contract kan uiteindelijk duurder uitvallen als veel werkzaamheden, onderdelen of storingsbezoeken apart worden gefactureerd.

Waar let u op bij een onderhoudscontract voor de lift?

• welke onderhoudswerkzaamheden binnen het vaste bedrag vallen;
• welke onderdelen wel en niet zijn inbegrepen;
• hoe storingen worden afgehandeld en binnen welke reactietijd;
• of avond-, nacht- en weekendstoringen extra kosten;
• hoe vaak onderhoud wordt uitgevoerd en hoe dit wordt vastgelegd;
• hoe prijsindexatie is geregeld;
• de looptijd en opzegtermijn van het contract;
• wie eigenaar is van eventuele monitoring- of communicatiemiddelen;
• wat gebeurt als de VvE later naar een andere onderhoudspartij wil overstappen.

Leg ook vast hoe de VvE inzicht krijgt in uitgevoerde bezoeken, storingen en vervangen onderdelen. Zo kan het bestuur beter beoordelen of het contract in de praktijk levert wat is afgesproken.

Wanneer is een second opinion verstandig?

Een onafhankelijke beoordeling kan zinvol zijn als een zeer kostbare reparatie of modernisering wordt voorgesteld, storingen blijven terugkeren, verschillende technische adviezen worden gegeven of volledige vervanging wordt geadviseerd terwijl renovatie mogelijk nog een optie is.

Nederlandvve.nl heeft hiervoor gespecialiseerde partijen in de bedrijvengids. Bekijk bijvoorbeeld Péron Liftadvies, dat VvE’s ondersteunt bij onafhankelijk liftadvies en liftbeheer.

Liftonderhoud opnemen in het MJOP

Dagelijks en periodiek onderhoud loopt via het onderhoudscontract, maar grotere vervangingen en renovaties horen ook financieel te worden gepland. Denk aan liftbesturing, aandrijving, deuren, cabine of een ingrijpende modernisering.

Neem zulke verwachte investeringen op in het MJOP. Daarmee kan de VvE tijdig reserveren en wordt de kans kleiner dat eigenaren plotseling met een grote extra bijdrage worden geconfronteerd.

Lees bij een grotere ingreep ook onze aparte uitleg over een lift renoveren of compleet vernieuwen.

Praktische checklist voor VvE-besturen

1. Controleer wanneer de volgende wettelijke liftkeuring moet plaatsvinden.
2. Bekijk het onderhoudscontract en noteer wat wel en niet inbegrepen is.
3. Vraag periodiek een overzicht van storingen, onderhoudsbezoeken en vervangen onderdelen op.
4. Vraag bij grote investeringen altijd om de technische onderbouwing.
5. Vergelijk bij contractverlenging niet alleen prijs, maar ook dekking, storingsdienst en prestaties.
6. Overweeg bij twijfel over een grote investering een onafhankelijke second opinion.
7. Neem verwachte renovaties en vervangingen op in het MJOP.

Kort samengevat

Goed liftonderhoud binnen een VvE betekent meer dan een onderhoudscontract betalen. Houd onderhoud en de wettelijke keuring uit elkaar, maak prestaties meetbaar en vraag bij grote investeringen om een duidelijke technische onderbouwing.