Slechts 46 procent van de VvE’s staat ingeschreven bij de KvK: wat zegt dat over slapende VvE’s in Nederland?

Uit cijfers van het CBS blijkt dat nog altijd minder dan de helft van alle Nederlandse VvE’s staat ingeschreven in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel. Dat roept een ongemakkelijke vraag op: hoeveel VvE’s functioneren in de praktijk eigenlijk nauwelijks of helemaal niet?

Dit nieuws kwam onder onze aandacht nadat Claudia Siewers op LinkedIn wees op een opvallende nieuwe kolom in de CBS-tabellen over VvE’s. Die cijfers laten voor het eerst duidelijk zien hoeveel VvE’s volgens het Kadaster bestaan én hoeveel daarvan daadwerkelijk staan ingeschreven bij de KvK.

De cijfers vallen op

Volgens het CBS waren er op 1 januari 2024 in totaal 146.995 VvE’s met minimaal één adres met een woonfunctie. Daarvan stonden er 67.685 ingeschreven in het Handelsregister van de KvK.

Dat betekent dat slechts 46 procent van de VvE’s zichtbaar geregistreerd staat.

Een jaar eerder lag dat percentage nog lager. Op 1 januari 2023 telde Nederland 144.070 VvE’s met een woonfunctie, waarvan 57.475 stonden ingeschreven bij de KvK. Dat kwam neer op 39,89 procent.

De stijging van ongeveer 40 naar 46 procent lijkt positief, maar tegelijk blijft de conclusie opvallend: meer dan de helft van alle VvE’s staat nog altijd niet geregistreerd. De CBS-cijfers zijn afkomstig uit een nieuwe maatwerktabel over VvE’s waarin gegevens van Kadaster en KvK zijn gecombineerd.

Claudia Siewers bracht deze cijfers op LinkedIn onder de aandacht met de vraag waarom het percentage ingeschreven VvE’s nog altijd zo laag is.

Wat betekent ‘niet ingeschreven’ eigenlijk?

Een niet-ingeschreven VvE is niet automatisch volledig slapend. Dat onderscheid is belangrijk.

Juridisch bestaat een VvE namelijk automatisch zodra een gebouw in appartementsrechten wordt gesplitst. Ook zonder KvK-inschrijving blijft de vereniging dus bestaan. Maar in de praktijk blijkt een ontbrekende inschrijving vaak samen te gaan met andere problemen.

Denk aan:

• geen actief bestuur;
• geen eigen bankrekening;
• geen structureel overleg of ALV;
• geen reservefonds;
• geen actuele administratie;
• achterstallig onderhoud;
• geen professionele beheerder;
• onduidelijkheid over aansprakelijkheid en besluitvorming.

Juist die combinatie maakt de cijfers relevant. Want als meer dan de helft van de VvE’s niet zichtbaar geregistreerd staat, zegt dat waarschijnlijk ook iets over de mate waarin duizenden verenigingen feitelijk functioneren.

De wettelijke verplichting bestaat al sinds 2008

Opvallend is dat een KvK-inschrijving voor VvE’s helemaal geen nieuwe verplichting is. Sinds 2008 moeten VvE’s verplicht staan ingeschreven in het Handelsregister.

Daarnaast gelden er sinds 2018 strengere regels rond reserveren voor onderhoud. VvE’s moeten sindsdien een minimale reservering opbouwen voor toekomstig onderhoud of werken met een MJOP.

Juist daarom wringt het verschil tussen wetgeving en praktijk. Als een VvE niet eens geregistreerd staat, is de kans klein dat ook andere wettelijke verplichtingen goed zijn geregeld.

Waarom gebeurt hier zo weinig mee?

De CBS-cijfers leggen eigenlijk een groter systeemprobleem bloot. Nederland kent honderdduizenden appartementen, maar toezicht op slapende of slecht functionerende VvE’s is beperkt.

In de praktijk komen problemen vaak pas aan het licht bij:

• grote onderhoudsachterstanden;
• verkoop van appartementen;
• financieringsaanvragen;
• conflicten tussen eigenaren;
• verduurzamingsplannen;
• lekkages of constructieproblemen.

Tot dat moment kunnen slapende VvE’s jarenlang onder de radar blijven.

Dat maakt ook de vragen van Claudia Siewers interessant. Waarom controleren notarissen hier niet scherper op bij overdracht? Waarom worden appartementen met een slapende VvE nog gefinancierd? En waarom leidt een ontbrekende KvK-inschrijving in de praktijk zo zelden tot handhaving?

Vooral kleine VvE’s blijven kwetsbaar

De problematiek speelt waarschijnlijk vooral bij kleine VvE’s. In Nederland bestaat een groot deel van de VvE’s uit twee tot vijf appartementen.

Juist daar ontstaan relatief vaak situaties waarin:

• één eigenaar alles regelt;
• er geen formele vergaderingen plaatsvinden;
• kosten informeel worden verdeeld;
• reserveringen achterwege blijven;
• administratie ontbreekt.

Zolang er weinig problemen zijn, lijkt dat werkbaar. Maar zodra groot onderhoud, verkoop of een conflict ontstaat, blijkt vaak hoe kwetsbaar zulke constructies zijn.

Dat raakt inmiddels ook grotere maatschappelijke thema’s zoals verduurzaming en woningkwaliteit. Een slapende VvE kan moeilijk lenen, verduurzamen of collectief onderhoud organiseren.

De stijging naar 46 procent is tegelijk goed én zorgelijk

De stijging van ongeveer 40 naar 46 procent ingeschreven VvE’s in één jaar tijd laat wel zien dat er beweging zit in de registratiegraad. Mogelijk spelen strengere financieringseisen, meer aandacht voor VvE-beheer en betere gegevenskoppelingen daarbij een rol.

Tegelijk blijft het opvallend dat ruim de helft van alle VvE’s nog altijd buiten beeld lijkt te vallen.

Dat maakt deze CBS-cijfers meer dan alleen een administratief detail. Ze raken direct aan de vraag hoe gezond het Nederlandse appartementenbestand eigenlijk georganiseerd is.

Want een slapende VvE betekent zelden alleen een ontbrekende inschrijving. Vaak zegt het ook iets over onderhoud, financiële reserve, besluitvorming en toekomstbestendigheid van het gebouw zelf.