Bob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Hi Rose,
Dank, helder.
Volgende vraag is of de overkappingen van de binnenplaatsen als resultaat hebben dat er nog steeds sprake is van een binnenplaats, maar nu een overdekte, of dat de binnenplaatsen bij de winkelruimte zijn getrokken, zodat er een appartement/winkel is ontstaan met een groter vloeroppervlak (en er feitelijk geen binnenplaats meer is).
Wat mij betreft zijn de breukdelen in de AvS kennelijk gebaseerd op de grootte van de bewoonbare/bewinkelbare grondoppervlaktes, en wanneer er nu sprake zou zijn van binnenplaatsen die bij de winkels zijn getrokken is er reden om de breukdelen aan te passen (nu in dat geval elk appartmentsrecht/elke winkel in de gemeenschap bijdraagt/zou moeten bijdragen en deelt naar vloeroppervlak van het eigen appartement). Aanpassing van de breukdelen vereist een aanpassing van de AvS.
Het is in geen geval toegestaan om in enig huishoudelijk reglement (HHR) afwijkingen van de AvS neer te slaan. Iedere bepaling/afspraak in het HHR die strijd oplevert met de AvS is per definitie nietig, en lost dus absoluut niets op.
Vriendelijke groet, Bob.Hi Rose,
Voor mij staat nog niet vast dat de AvS moet worden gewijzigd, zie ook laatste zin in tweede alinea van mijn eerste post. Mogelijk is er een simpeler uitweg uit deze impasse.
Vraag: Naar ik aanneem heb je de AvS en het bijbehorende reglement, compleet met splitsingstekening.
Wat zijn de in de AvS neergeslagen breukdelen? Zijn die allen ééntwaalfde deel (gebeurde destijds (veel) vaker), of is er een andere verdeling van kracht, en zo ja, wat is de grondslag voor die breukdelen?
Vriendelijke groet, Bob.Hi Rose,
Helaas, ziehier het ongewenste product van een “falende VvE”.
Het simpele antwoord luidt dat je de VvE niet kunt dwingen om de AvS aan te passen.
Onderling regelen is ook geen optie, zeker gezien het (waarschijnlijke) feit dat deze ellendige toestand nu juist door onderling regelen is ontstaan.
Voorts maakt overigens louter het (illegaal of niet) overkappen van de binnenplaats niet zonder meer een wijziging van de AvS noodzakelijk.
Om te kunnen aangeven wat de beste oplossing zou zijn moeten er veel meer feiten worden gegeven/boven tafel komen.
Je zou in elk geval de verbouwingen (indien publiekrechtelijk wel legaal gerealiseerd) terug moeten zoeken in het bouwarchief van de gemeente. Dan heb je data, en weet je in elk geval wanneer de (vermoedelijk v.w.b. de VvE) illegale verbouwingen hebben plaatsgevonden. Hier ga je overigens waarschijnlijk tegen verjaring en/of rechtsverwerking aanlopen.
De AvS stamt uit de tijd dat een VvE nog niet verplicht was. Mogelijk hebben jullie zelf een VvE opgericht, en anders zijn er “slechts” de gezamenlijke eigenaars.
De enige manier om alle (feitelijke en potentiële) huidige en toekomstige problemen op te lossen is alles uit te zoeken om vervolgens tot een gezamenlijke (VvE-)oplossing te geraken.
Dat zal waarachtig nog veel voeten in aarde hebben.
Vriendelijke groet, Bob.Graag gedaan, vriendelijke groet, Bob.
Hi G.,
Weer zo’n “fijne” VvE. De echtelieden wonen gehuwd samen en maken samen deel uit van deze “fijne” (leef-/woon-)gemeenschap. Gelukkig zijn er weer voldoende nitwits die iemand uit hun midden iets willen ontzeggen. Wat mij betreft te zielig voor woorden, de hufterigheid druipt er van af.
De (wat mij betreft pathetische non-)discussie werd op dit forum al eens eerder gevoerd. Zie HIER Leest en huivert!
De eigenaresse kan haar echtgenoot gewoon machtigen, en zelf ook naar de vergadering gaan, zo kun je uit bovenaangehaalde topic lezen, aldus ook de heer Rijssenbeek.
Voor G. veel plezier gewenst in de vergadering, 😉
Vriendelijke groet, BobHi Rob,
Belet of ontstentenis is altijd (zeer) tijdelijk.
VvdV en bestuur zijn twee totaal verschillende organen, met elk hun volkomen eigen en verschillende rollen/taken/verantwoordelijkheden /bevoegdheden.
Functiescheiding is ondanks 5:133 BW ruimschoots voldoende gewaarborgd, en ik ga dan ook niet met je mee in jouw redenatie.
Ieder lid dat geen onderdeel uitmaakt van het bestuur is wettelijk gezien 100% gekwalificeerd om zitting te hebben/nemen/benoemd te worden in enige kascontrolecommissie.
Met vriendelijke groet, Bob.[quote quote=6604]Het lijkt mij in ieder geval niet juist dat de voorzitter van de vergadering kan plaatsnemen in de kascommissie zoals in de openingstopic wordt aangegeven.[/quote]
Hi Rob,
Zolang de Voorzitter van de Vergadering (VvdV het orgaan) niet tevens lid is van het Bestuur (orgaan) is er geen enkel bezwaar om de VvdV in de Kascontrolecommissie te benoemen.
2:48 lid 2 BW verbiedt enkel en alleen het deel uitmaken van het bestuur.
Met vriendelijke groet, Bob.Hi G.,
Voor wat betreft de kascontrolecommissie klik HIER
Met vriendelijke groet, BobHi Melne,
Dank voor de nadere uitleg.
Als ik het nu goed begrijp staat de bestemming, te weten “parkeren voor gemotoriseerde voertuigen voor personenvervoer zijnde 1 auto of 2 motoren”, letterlijk in en de hoofdsplitsing, alsook in de hoofdsplitsing parkeren, alsook in de eigen ondersplitsing parkeren (224 plaatsen (222 plus 2)).
Dan ben ik geneigd om (onder enig voorbehoud, immers ik kan de AvS niet napluizen) het probleempje in drieën te knippen.
Ten eerste de bestemming van de parkeerplaatsen.
Uit jouw posts, die ik opnieuw bestudeerde, lees ik dat de AvS (in alledrie gevallen) afwijken van de vastgelegde bestemming mogelijk maakt, met toestemming van de vergadering. Wanneer dat zo is kan men volstaan met het in de hoofdsplitsing, en ook de hoofdsplitsing parkeren, toestaan (met een formeel vergaderbesluit) van afwijkend gebruik, en dan hoeven die 2 Aktes niet te worden gewijzigd. In beginsel kan ik me niet voorstellen dat een van deze 2 splitsingen een steekhoudend eigen belang kent om in redelijkheid en billijkheid dit afwijkende gebruik te frustreren.
Rest de eigen ondersplitsing waar (met eigen vastgelegde stemverhouding die ik nog niet ken) het van bestemming afwijkend gebruik eveneens moet worden toegestaan met een formeel (vergader)besluit. (Vraag: Hoe is de stemverhouding tussen de 224 appartementsrechten in de eigen ondersplitsing vastgesteld?)
Indien het afwijkend gebruik binnen de eigen ondersplitsing ook is toegestaan is er (nog) geen reden om de eigen AvS (ondersplitsing) te wijzigen.
Ten tweede de indeling van de eigen parkeergarage (omvang 224 plaatsen).
Hier wordt het al een stuk ingewikkelder. Zeker wanneer de eigen ondersplitsing ook plaatsen wenst aan te kopen van een andere ondersplitsing. Daarnaast wenst de eigen ondersplitsing kennelijk de indeling van het eigen “terrein” ingrijpend te wijzigen. Daardoor zal in elk geval de goederenrechtelijke situatie, en ook de splitsingstekening, wijzigen, en dat maakt een wijziging van de eigen AvS (ondersplitsing) noodzakelijk.
Afhankelijk wat de eigen ondersplitsing op dit punt exact wil doen is over deze kwestie nog (heel veel) meer te schrijven.
Ten derde de brand- en vluchtveiligheid.
Op dit punt verwijs ik kortheidshalve naar mijn eerder post daarover.
Hoop dat je weer een stukje verder bent. Ik vind het jammer dat ik de Aktes niet kan bestuderen, en dat ik niet meer zekerheid kan verschaffen.
Zijn er nog vragen, dan stel je ze gewoon.
Vriendelijke groet, Bob.Hi Melne,
Het wordt zo wel een puzzel. Niet eenvoudig zonder de AvS te kennen.
Vraag: In jouw eerdere post geef je (als ik je goed begrijp) aan dat er in jouw onder-ondersplitsing sprake is van 222 plus 2 parkeerplaatsen. In bovenstaande post zie ik slechts 52 stemmen (voor 224 afzonderlijke parkeerplekken?).
Hoe zit dat?
Misschien helpt het volgende.
De bestemming (het gebruik) van de parkeerplaatsen is geregeld in maar één van de vele aktes. De AvS waar de bestemming daadwerkelijk staat beschreven is de AvS die zal moeten worden gewijzigd. Voor het wijzigen van die AvS is (bij medewerking van het bestuur van die splitsing!) tenminste 80% van de voor die splitsing geldende stemmen benodigd.
Dat betekent dat wanneer de bestemming van de parkeerplaatsen in de AvS met 1000 stemmen is neergelegd er tenminste 800 stemmen voor een wijziging van de AvS moet stemmen, maar wanneer de bestemming van de parkeerplaatsen in de AvS met 52 stemmen is neergeschreven geldt dat tenminste 42 van de 52 stemmen voor moeten zijn.
Hoop dat je hiermee verder kunt, en natuurlijk onder voorbehoud dat ik je goed moet hebben begrepen.
Merk ook nog even op dat de wijziging in de aan te passen AvS geen strijdigheden mag opleveren met een hoger liggende AvS.
Vriendelijke groet, Bob.[quote quote=6586]Het is niet alleen niet in overeenstemming met……maar gewoonweg niet toegestaan.
De tweede vergadering van eigenaars
Daar nog even los van…..bij een besluit over verduurzaming waar over het algemeen de nodige prijskaartjes aan aanhangen, voldoet een meerderheid van 50% niet.[/quote]
Dank voor het nog even herhalen van de link naar het artikel dat Rob in zijn eerste post van deze thread 1 jaar en 4 maanden geleden al aanhaalde 😉
Quote
Deze VvE heeft echter kennelijk gekozen voor de optie, zoals deze is aangegeven op pagina 3 t/5 in dit artikel van de heer Rijssenbeek
UnquoteWat mij betreft geen misverstand hoor, tenzij A&E een liefdadige instelling is, des neen.
De VvE betaalt/investeert niets, maar A&E betaalt alles, en daar staan natuurlijk verplichtingen voor de VvE tegenover. A&E wil haar investering niet alleen terugverdienen, naar er ook nog het nodige aan overhouden.
Schoolvoorbeeld van voorschot/lening, en de lenende partij betaalt per saldo (en natuurlijk teveel)!
Vriendelijke groet, Bob.Graag gedaan.
Een ton in kas houden levert naar mijn overtuiging weinig (rente) op, en er blijft slechts dood kapitaal over/liggen.
Het geld voor renovatie van het dak wordt door A&E “voorgeschoten”, maar geld lenen kost nog altijd geld!
Per saldo levert deze “groene deal” naar mijn stellige overtuiging relatief gezien alleen maar kosten en verlies voor de VvE op, waar het benodigde bedrag voor renovatie dak voorhanden is op de reserve GO.
Ik wens de betreffende VvE een wijs besluit toe.
Vriendelijke groet, Bob.Hi William,
Hoop dat er in betreffende VvE voor vervanging van het dak is gereserveerd.
Zo dat het geval is geef ik in overweging om, na gedegen onderzoek van “de markt”, de vervanging van het dak door een “wonderdak” dat gegarandeerd 40 jaar meegaat, als VvE zelf ter hand te nemen.
Dan schakel je een winstmakende tussenpersoon/tussenbedrijf uit en bespaar je kosten.
Op enig nieuw geplaatst dak kan de VvE zelf het plaatsen van zonnepanelen ter hand nemen, en weer een/de tussenpersoon uitschakelen. Dan gaat de VvE zelf direct alle voordelen genieten. Bespaart ook de gang naar de notaris en het verlenen van een opstalrecht.
Ik heb niet gesteld dat de AvS moet worden gewijzigd, slechts dat de daarvoor benodigde meerderheid van alle stemmen wordt gehanteerd.
Het is mijns inziens eerder zo dat de akte waarin het opstalrecht wordt neergeslagen gehecht wordt aan de AvS en wordt ingeschreven in de openbare registers.
Verder houd ik niet zo van wat als. Over 6 jaar zou ik me overigens niet zo druk maken over leden die zich dan nog bedenken (die kunnen direct nu al reageren en een zaak starten), maar eerder over nieuwe leden die zich aandienen, en die de zaak gaan aanvechten op grond van, al dan niet vermeend, goede gronden. Ik gaf slechts aan dat er potentieel zeker uitdagingen in het verschiet kunnen liggen.
Kort: als VvE zelf het dak vervangen, en als VvE zelf zonnepanelen plaatsen en zelf rechtstreeks enige “groene” winst genereren, zonder potentiële juridische missers, geniet mijn sterke voorkeur.
Denk dat men zich op het forum algemeen aanbevolen houdt voor zaken en feiten waar jij nog over gaat struikelen, er komen wat mij betreft buiten de advertorial bij A&E steeds meer (en teveel) konijnen uit de hoge hoed.
Vriendelijke groet, Bob.Hi Rob,
Andersom geredeneerd ken ik nog geen enkele zakelijke rekening die het ontstaan van problemen heeft voorkomen ……. 😉
Wanneer beide eigenaars blijven wonen, en zelf op eigen rekeningen (niet-zakelijk) reserveren, kan geldverspilling worden voorkomen, en bij verkoop is de VvE altijd nog tot leven te brengen om voor de banken/hypotheeknemers “door het hoepeltje te springen”. Goed onderhoud blijven plegen, en de opstal, in goede harmonie, in goede staat houden is m.i. belangrijker dan louter en alleen aan de regeltjes voldoen.
Blijft staan dat ik verder al aangaf wat de theorie dicteert.
Met vriendelijke groet, Bob.