DikOz
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Als de jaarrekening van 2019 niet is goedgekeurd, liggen sommige begingetallen voor 2020 niet vast. Niet vast liggen die getallen die van 2019 worden overgenomen. Wel vastliggen kunnen getallen zijn zoals de bijdrage aan het reservefonds, als daarover wel positief gestemd is.
De jaarrekening voor 2020 kan niet worden goedgekeurd vanwege niet vastliggende getallen.
Ik zou toch proberen te achterhalen welk deel van de jaarrekening voor problemen zorgt dan wordt het minder abstract. Er moet toch iets in de notulen staan? En weten de overige bewoners niet wat er gebeurd is?
Ik neem aan dat het bestuur ook geen decharge is verleend? Dus blijven die aansprakelijk voor 2019.Weten jullie dat een jaarrekening ook gedeeltelijk kan worden goedgekeurd? En dat het bestuur dan decharge verleend kan worden over die delen. Zou dat helpen in jullie geval?
Hoe nu verder? 2020 gewoon behandelen, wel met eventuele invloed van het in 2019 afgekeurde deel. Kan/mag je onthullen waarom de jaarrekening niet is goedgekeurd? Misschien kan ‘hoe nu verder’ dan iets concreter worden gemaakt.Geen ervaring. Blijkbaar heeft de notaris de situatie zodanig beoordeeld dat er informatie verstrekt werd. Bijvoorbeeld onder spoedeisende omstandigheden. Het bestuur moet daarna wel op de hoogte gebracht worden. Zover klopt dus wat je schrijft.
Als dat niet zo is, …………
Zo’n schriftelijke stemming is volgens de regels alleen geldig als alle eigenaars voorstemmen, dus 100% van de eigenaars voor. MR 1992 lid 37.4: “Met een besluit van de vergadering staat gelijk een voorstel, waarmede alle eigenaars schriftelijk hun instemming hebben betuigd.”
Een langs elektronisch weg voor leden te volgen ALV moet volgens de Covid spoedwet aan veel meer eisen voldoen dan even een stemformulier rondsturen:
de ALV moet langs elektronisch weg ‘te volgen’ zijn bijvoorbeeld via een prikbord, minimaal 50% moet het prikbord volgen (MR eis), er moet op tijd een agenda beschikbaar zijn, het bestuur moet 2 zaken besluiten over de fysieke niet-toegankelijkheid van de ALV, eigenaars moeten vragen kunnen stellen (intikken als het een prikbord is), er moet elektronisch gestemd kunnen worden met identiteit vaststelling (bijvoorbeeld inloggen) etc. etc.
Zie een eerdere discussie hier op het forum, maar ik kan die helaas niet zo snel vinden.
Nee. Het quorum geld voor ‘aanwezigheid’ van stemmen: dat mag op een ALV niet minder dan de helft zijn (50-) van alle stemmen van alle eigenaars. De 50+ (meer dan 50%) geldt voor het aantal voor-stemmen van alle aanwezige stemmen vermindert met de blanco stemmen.
Bij een schriftelijke stemming geldt echter (ook onder spoedwet) MR 1992(?) lid 4: “Met een besluit van de vergadering staat gelijk een voorstel, waarmede alle eigenaars schriftelijk hun instemming hebben betuigd.”
Is een vergadering per berichtendienst (prikbord, whatsapp, eventueel eMail mits de vaststelling van de identiteit van de stemmer mogelijk is) niet een alternatief?Nu energie besparing tegemwoordig zo hoog op de agenda staat, zou ik het vreemd vinden als een VVE bestuur niet meewerkt aan deze vernieuwing of het zelfs tegenhoudt. (RonaldL gaf al aan dat de beheerder geen partij is is in deze. Tenzij de beheerder ook bestuurder is).
Meedenkend zou misschien het volgende kunnen (MR 1992). De VVE besluit tot een verbouwing/vernieuwing van de beglazing bij jou. De VVE bepaalt samen met jou en betaalt. De andere eigenaren hebben geen voordeel van deze vernieuwing en hoeven dus niet mee te betalen (MR 1992,art 38.8). Jij als eigenaar betaalt de VVE voor de vernieuwde beglazing.Ik heb geen ervaring met een externe controle. Ik denk dat iedere accountant die verenigingen controleert zo’n controle kan doen. Blijft wel de vraag of de accountant de kascontrole stukken kan krijgen.
Misschien dat anderen meer ervaring ebben. Mij lijkt dat:
– het bestuur moet besluiten de kascontrole extern te laten uitvoeren
– de leden geven het bestuur op een ALV het fiat voor de te maken kosten
– het bestuur vraagt alle stukken op bij de beheerder en verstrekt deze aan de accountant
– het bestuur krijgt de opmerkingen en verklaring van de accountant en legt deze voor aan de leden op een ALVGaat het om de jaarlijkse kascontrole of is dit een ‘tussendoortje’ dat een groepje eigenaren vindt dat moet gebeuren? In het eerste geval staat in de wet wie de “boekhouding” moet controleren. Hebben jullie een daarvoor aangestelde kascommissie? Zo niet dan moet je een accountantsverklaring zien te krijgen.
art 48.2 BW 5: “Ontbreekt een raad van commissarissen en wordt omtrent de getrouwheid van de stukken aan de algemene vergadering niet overgelegd een verklaring afkomstig van een accountant als bedoeld in artikel 393 lid 1, dan benoemt de algemene vergadering jaarlijks een commissie van ten minste twee leden die geen deel van het bestuur mogen uitmaken. De commissie onderzoekt de stukken bedoeld in de tweede zin van lid 1, en brengt aan de algemene vergadering verslag van haar bevindingen uit.”
Nee, je kan als een ‘ondernemer’ wel aangifte doen voor de opgewekte energie. Dan krijg je echter niet meer terug, maar minder. Je moet dan namelijk ook BTW betalen over de zelf verbruikte energie. En elk jaar of elk kwartaal aangifte doen!
Als je nu bij de belastingdienst ontheffing aanvraagt vanwege de kleine ondernemersregeling, hoef je geen aangifte te doen en dus ook geen BTW af te staan of te betalen. Zie Vereniging Eigen Huis voor uitzonderingen en meer informatie.
Ik weet niet of je vervolgvraag beperkt was tot energie. Als dat niet zo is, staat hier welke problemen je krijgt als je een VVE als onderneming zou zien. Er is niet voor niets een uitzondering gemaakt voor BTW op energie bij een VVE.
Als je iets levert, ontvang je BTW. Een bedrijf draagt vervolgens die ontvangen BTW af. Als je dat bedoelt mat betalen, is het antwoord nee.
Maar sinds 2020 kan een VvE van de kleine ondernemers regeling gebruiken. Dan hoef je de BTW niet af te staan. Vraagt wel de juiste registratie bij de belastingen.Presentie is bij ons opgelost door elektronisch te stemmen op het onderwerp “ik neem deel aan de e-ALV”. De spoedwet ondersteunt een ALV die ‘langs elektronische weg te volgen is’. En maakt dat mogelijk door beperkende regels op te schorten. Ik ga er vanuit dat e-stemmen voldoende is, als authenticatie geregeld is (duur woord voor inloggen), natuurlijk naast andere eisen die de spoedwet stelt.
Ik vind het een merkwaardige situatie dat een e-ALV doorgaat als de ‘e’ niet werkt!
Mijn opmerkingen:
De voorzitter van de vergadering is verantwoordelijk voor de notulen. Deze persoon behoort die notulen ook te paraferen. Het bestuur heeft hier geen rol in. De beheerder ook niet. Tenzij, de rollen die zij hebben (bestuur, beheerder) gecombineerd wordt met de rol van de benoemde Voorzitter van de Vergadering.
Het bestuur heeft net zoals ieder ander lid bij een agendapunt als uiteindelijke vaststelling van de notulen de mogelijkheid opmerkingen te amenderen (niet te corrigeren).
Als de vergadering volgens de Covid-19 spoedwet voorwaarden is gehouden, dan is o.a. een eis dat de vergadering langs elektronische weg te volgen is (interactief). Maar dat is een zogenaamde inspanningsverplichting en er staat ook dat ‘enige afwijking’ geen gevolgen heeft voor de rechtsgeldigheid van genomen besluiten.
Ik zet vraagtekens bij “In principe is het bestuur akkoord …” Moet dat niet zijn ‘de leden zijn akkoord?
Maar die leden niet konden deelnemen. Dan zie ik wel als mogelijkheid de besluiten ongeldig te verklaren omdat vermoedelijk minder dan de helft (hoewel (2 van de 10) + 3 bestuur, maakt 5 van de 10) van het totaal aantal stemmen van alle eigenaars samen, ‘aanwezig waren’. In dat geval moet er een nieuwe vergadering worden uitgeschreven. (MR 1992 37.5) Overigens zijn er uitzonderingen voor een paar financiële stukken.
Ik betwijfel of een bestuur een gewone ALV kan organiseren waarbij leden de toegang tot die ALV ontzegd wordt (weet bijna zeker dat het niet kan).
Ik weet wel dat de Corona spoedwet het bestuur opdraagt te besluiten dat leden fysieke toegang tot de ALV ontzegt wordt, maar dan vervolgens een aantal eisen stelt voor het ‘houden’ van een elektronische ALV.
Dat meenemend, is het niet toegestaan een gewone ALV met alleen volmachten te houden met dus een verbod op fysieke deelname.Toch neem ik aan dat in de AvS iets staat als ‘het appartementsrecht rechtgevend op het uitsluitend gebruik van een … woning met terras‘ en dat bovendien de splitsingstekening aangeeft dat het terras bij jouw uitsluitend gebruiksdeel hoort.
Aannemende dat iets als het bovenstaande toch in die akte staat, is het gebruiksrecht geregeld en kom je voor onderhoud of noodzakelijke vernieuwing in de moeilijke discussie terecht wat onder precies onder de gemeenschappelijke gedeelten verstaan wordt voor balkonconstructies en terrassen in artikel 9.1.a.
Voor mij: gebruik is privé, vernieuwing van constructies als een balustrade is gemeenschappelijk, onderhoud is privé, maar alleen de oppervlaktes (vgl. toplagen).
Het helpt als je aangeeft welk model reglement is van toepassing is en wat er in de Akte van Splitsing staat over het terras. De koopakte lijkt mij minder van belang voor dit soort situaties.