DikOz
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Hoe is een gevolmachtigde beheerder in overeenstemming te brengen met MR 2007 art 10.4 : “Over gelden van het reservefonds kan slechts door de voorzitter van de vergadering en één van de eigenaars ….. worden beschikt”.
Ik weet dat dit in 2017 is veranderd in:“Betalingen ten laste van het Reservefonds ….. kunnen slechts plaatsvinden door twee gezamenlijk handelende personen, die …” Is die verandering soms de reden van “het wordt geadviseerd” ?
Hoewel een explicite machtiging veel duidelijker is, bestaat er ook een stilzwijgende machtiging, ook in door Carla aangehaalde wet. Ik begrijp dat het gedrag van de eigenaar dan duidelijk moet maken dat een stilzwijgende machtiging geldig is.
Bij ons is de eerst 12-14 jaar een 10-jarige periode gekozen. Daarna 15 jaar. Die 15 jaar is voornamelijk gekozen omdat het de variaties in de jaarlijkse toevoeging aan het reservefonds iets lijkt dempen als er in jaar 16 een zeer grote uitgave ‘binnenkomt’. Nu de wet voor een MJOP minimaal een 10-jarige periode voorschrijft, zou ik overwegen terug te gaan naar 10 jaar en een andere oplossing proberen te zoeken voor te grote variaties in de jaarlijkse toevoeging.
…. Als dat niet zo is zou de redenatie kunnen zijn; het (nieuwe) MJOP/MJOB levert een jaarlijkse reservering op. Er staat nergens voorgeschreven HOE de jaarlijkse reservering moet worden “opgehoest”. Ophoesten kan door de op nul aanwezige reserve gelijkmatig te verdelen over het aantal jaren dat het MJOP/MJOP strekt, om vervolgens die bedragen in mindering te brengen op de jaarlijks nog te storten reservering. ……
Daarmee splits je
1) het wettelijk voorgeschreven uitrekenen van het jaarlijks MJOP bedrag (reservering), af van
2) de berekening van het jaarlijks te storten bedrag in het reserve fonds.
Dan zijn we rond! Want het eerste staat wel in de wet en het tweede (het ‘ophoesten’) staat er niet in.
Die afsplitsing is nodig volgens mij, zie hierna. Die afsplitsing maakt ook mooi een verschil mogelijk tussen 1) een MJOP (het plan, uitgaven) en 2) een MJOB (de begroting, inkomsten en uitgaven).…. De reserve op moment “nul” zou ook ergens op moeten stoelen (MJOP/MJOB, of enig ander zinnig plan), en zou dus “geoormerkt” moeten zijn. Als dat niet zo is zou de redenatie ……
Ik neem voor de redenatie even aan dat een VvE een 10-jarig MJOP kiest en elke 5 jaar een MJOP opstelt.
In dat geval krijgen bijna alle VvE’s met verrekening van een jaar 0 beginstand van het reservefonds te maken. Namelijk zodra in de laatste vijf jaar van een 10-jarige periode veel meer kosten voorzien worden dan in de eerste vijf jaar. In zo’n geval wordt de eerste vijf jaar wordt voornamelijk gespaard voor de grote uitgaven van de laatste vijf jaar. Het gespaarde bedrag is dan de beginstand als na 5 jaar een nieuw MJOP gemaakt wordt.@ DikOz Mijn ervaring is dat jonge VvE’s juist geen hoge kosten hebben in de beginjaren. Onderhoud beloopt vaak periode’ van 5-10-20 jaar.
Inderdaad geen hoge kosten in de beginjaren neem ik van je aan. Ik heb nooit in nieuwbouw gewoond. Eigenlijk bedoelde ik bestaande VvE’s die net begonnen zijn met een ‘jong’ MJOP nu de wet de verplichte keuze oplegt tussen 0,5% en een serieus MJOP. Bij die VvE’s moet de kans groot zijn dat in de beginjaren hoge kosten opduiken waarvoor nog niet gespaard is.
Vanzelfsprekend, de wet gaat voor een reglement. Maar de schrijvers van 2017 hebben gemeend het artikel te moeten opsplitsen (zonder dat er tegenstrijdigheden ontstaan, dat weten zij ook wel). Ik neem aan dat ook zij art 126 veel te lang en te ingewikkeld vonden. Als het gaat om uitleg kan je dan best 2017 in beschouwing nemen, zonder denkfout 🙂
Het gaat mij niet om de stand of hoogte van het reservefonds als gevolg van plan, begroting en reservering. Het gaat mij om de denkfout dat het plan, een goede begroting en een reservering opleveren zonder dat de beginstand van het reservefonds (in jaar 0) wordt meegenomen. Dat fonds staat namelijk niet expliciet genoemd in berekening (toerekening) van art. 126.
En de vraag was of dat expliciet noemen van het fonds vergeten is door de wetgever of dat er impliciet ergens in die lange zin iets staat over het mogen meenemen van de nulstand van de overheid bij het opmaken van een MJOP.
@Rob Het kan zijn dat doel van die regeling is zoals je stelt. Maar voor jonge VvE’s wordt dat doel niet gehaald denk ik, als die VvE veel uitgaven in de beginjaren hebben. Er is dan nog niet voldoende gespaard. Zij kunnen beter het schema van VvE-belang volgen of geld lenen want later is er voldoende gespaard voor die hoge vroege uitgaven.Niemand? Behalve dan de groep leden die zich aan de wet wil houden en denkt de veel te lange zin van BW 5, art 26.2.a te begrijpen. En die eindigt echt met een begrijpelijke formulering “ … een gelijkmatige toerekening van die kosten aan de onderscheiden jaren“. En de reden dat die groepering bestaat is precies het discussiepunt ‘Als duidelijk aantoonbaar is dat het saldo van het reservefonds (ruim) voldoende is …. ‘
Maar ik heb ook nog MR 2017 bekeken. Misschien dat die helpt om verlaging van de gelijkmatige toerekening toe te staan. Het wetsartikel is daar namelijk in zo’n 4 (sub)artikelen gesplits. En MR 2017 art 14.2 is kort en losstaand:
art 14.2 … bedraagt de jaarlijkse reservering ten behoeve van het Reservefonds:
a. ten minste het bedrag dat door de Vergadering is vastgesteld ter uitvoering van het Meerjarenonderhoudsplan; of
b) 0,5% ……
Zou de vergadering dus toch die gelijkmatige toerekening kunnen aanpassen?Dank je, duidelijk. Bij het opnieuw lezen van mijn vraag zag ik dat ik het niet precies genoeg gevraagd had.
Stel dat er in jouw voorbeeld vooraf in jaar ‘nul’ 10K in het fonds zat. Als ik de wet volg, is de toerekening aan de jaren precies wat jij uitrekent: 5k per jaar. Maar er zat al 10K in het fonds. Waarom wordt bij die toerekening van de kosten geen rekening gehouden met de beginstand van het fonds? Of staat er in die wettekst iets verscholen waardoor die 10K wel meegerekend mag worden in de toerekening?Thanks @ DikOz, voor je reactie. Wellicht zijn er heel veel ‘argumenten’ op te noemen door eigenaars om iets aan te schaffen en daarvoor gelden beschikbaar te stellen. Lees in deze ook nog even : https://www.vve-forum.nl/onderwerp/de-grenzen-van-de-vve/ We zijn het wellicht wel met elkaar eens dat het aanschaffen van een AED buiten het onderhoud valt, toch! Dan komt art. 38, lid 5 t/m 8 om de hoek kijken. ( MR 1992 ) Overigens…..het argument leeftijd vind ik discutabel. Evenals ‘de noodzaak’ tot preventief (?) handelen en het gevoel van zekerheid. ( veiligheid ) Zou de VvE dan ook informatie moeten verzamelen wie of er wel of niet gereanimeerd wenst te worden? Zou de VvE dan ook maatregelen ( afspraken ) moeten treffen opdat er altijd iemand, die gerechtigd is de AED te bedienen, aanwezig is? Ik zou zeggen, zoals reeds eerder, schoenmaker houd je bij je leest. Dus VvE beperk je tot uitgaven die bestemd zijn om het gebouw en de daarbij algemene ruimten en de aanwezige installaties in goede conditie te houden. Dát is in het belang van alle eigenaars. Met vriendelijke groet, Carla
Inderdaad onder MR 1992 38.5-8. Rest zijn we het niet eens, en dat mag toch? Ik ben wel benieuwd hoe de aanschaf van zonepanelen door een VvE past in ‘beperk je tot uitgaven ….’ . En als zonnepanelen wel zouden passen of we dan 7 jaar geleden eenzelfde discussie over zonnepanelen gehad zouden hebben?
@ DickOz……zou je kunnen omschrijven wát het ‘gemeenschappelijke belang van de gezamenlijke eigenaars’ is, bij het aanschaffen van een AED door de leden van de VvE.
Goede vraag. Mijn insteek was dat regelmatig een beperking van de wettelijke doelstelling van een VvE gebruikt wordt om te zeggen dat iets wel/niet mag. Mijn stelling is dat gezien de wettelijke doelstelling van een VvE aanschaf van een AED door een VvE zou kunnen, zeker bij MR 1992 dat alleen de wettelijke doelstelling vermeldt. Ik heb zeker geen definitief antwoord op je vraag. Bij een agendapunt ‘AED’, krijg je ongetwijfeld veel argumenten te horen inclusief argumenten waarom dit wel of geen zaak voor een VvE is.
Ik kan me voorstellen dat een VvE met leden van gemiddeld 30 jaar in dit geval moeilijker een gemeenschappelijk belang kan vinden dan een VvE met leden van gemiddeld 68 jaar. Zelf zou ik maatschappelijke ontwikkeling rond AED’s, noodzaak tot preventief handelen en gevoel van zekerheid opvoeren. Als het belang in ieder geval in de rol van eigenaar (als zodanig, zie ook hierna) moet gelden zou ik bereikbaarheid en algemene voorziening aanvoeren. Maar het zal nog wel even zoeken worden.
Wat het doel van een VvE betreft is misschien een proefschrift van N. Vegter uit 2012 nog verhelderend. Zij schrijft dat oorspronkelijk (rond 1951) het doel van een VvE beperkter was en dat het doel in 2 stappen bewust verruimd is door de wetgever. Het slot van het verruimingsdeel is: ‘Dit [het doel] is aanzienlijk ruimer dan het beheer van het gebouw.’ Wel met een verwijzing waarin zou staan dat het een probleem kan worden als het VvE doel ruimer is dan het behartigen van de belangen van de appartementseigenaars als zodanig.@ Rob Of iets wel of niet onder het doel (of een taak is) van een VvE valt, af te leiden uit de kostenparagraaf lijkt mij discutabel als die kosten paragraaf voer voor juristen is. Rijssenbeek geeft 4 zaken aan (Pag 40) waaronder Nieuwjaarsreceptie, bloemen en BBQ. 2 aan 2 concluderen rechters dat die kosten wel/niet terechte kosten zijn.
Ik zou de beschrijving van doel of taak van een VvE eerder als uitgangspunt gebruiken. Als een ALV een besluit neemt binnen het doel, dan vinden later wel een weg voor de kosten.
Rijssenbeek heeft een aanbeveling over het VvE-doel en zet het doel van uit BW5 weer voorop. Kort gezegd doel is ‘gemeenschappelijke belangen’ almede ‘beheer etc’ . En een AED vind ik dan prima te verdedigen als een ALV dat besluit.
Ter informatie voorstel Rijssenbeek: 3. De vereniging heeft ten doel het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaars alsmede het beheer van het gebouw en de grond, met inbegrip van het beheer van de eventueel aan haar in eigendom toebehorende appartementsrechten en/of andere registergoederen.@ Carla Ik heb dat over de AED en ook de grenzen van een VvE op deze site gelezen, maar ben niet overtuigd. Heb je een verwijzing naar voor zover de belangen samenhangen met de taken van de VvE? Ik kan namelijk niets vinden in die richting, zelfs niet in MR 2017 waarin het doel is uitgebreid t.o.v. MR 1992.
Het is niet alleen MR 1992, ook BW 5.112.1.e schrijft voor:
1 Het reglement moet inhouden:
a..d
e – de oprichting van een vereniging van eigenaars, die ten doel heeft het behartigen van gemeenschappelijke belangen van de appartementseigenaars, en de statuten van de vereniging.
Ik heb onlangs ook een gerechtelijke uitspraak gelezen, waarin een VvE gelijk zou krijgen als alleen taken/doelen (mijn woorden) ‘ binnen het gebouw’ zouden worden beschouwd. Maar de rechter keek ook naar de omgeving en kwam tot een ander oordeel. Helaas kan ik die uitspraak niet meer vinden.
Los van alle reglementen en interpretaties daarvan, ik denk dat het in deze tijd, waarin zoveel speelt dat onze omgeving raakt (van het aardgas af, parkeerplaatsen voor elektrisch auto’s, zonnepanelen, AED’s etc.) dat het goed is dat de wet toestaat dat een VvE ook naar buiten kan kijken.
Je zou de ALV de macht kunnen geven de onderwerpen enigszins te beperken door een ALV besluit over ‘gemeenschappelijk belang’ met bijvoorbeeld 2/3 meerderheid te nemen. Dat kan makkelijk door de ALV toestemmingsgrens van ‘buiten het onderhoud vallende uitgaven’ op €1 te zetten in het Huishoudelijk Reglement.
@ Rob, 3j gaat toch over schulden, niet over doelen?Mijn eerste reactie is zoals William schrijft. En gezien de 30% zou ik als bestuurder nooit de verantwoording op mij nemen en dat gewoon doen, ook niet na een email ronde.
Het bestuur (de VvE) is wel gerechtigd ‘buiten het onderhoud vallende’ uitgaven te doen (MR 1992 38.5), mits besloten op de ALV .
Ik vind dat deze uitgave wel past binnen de doelstelling “De vereniging heeft ten doel het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaars” (MR 1992 art 30.3), mits de ALV beslist dat dit een gemeenschappelijk belang is.
Dus 2 ALV besluiten nodig, maar die 30% is wel erg hoog!
Kanttekeningen. Wat mij betreft wordt er in de discussie (te) weinig rekening gehouden met de door AvS en de modelreglementen ontstane verschillen per VvE. Waar wordt gesteld dat er geen MJOP/MJOB moet worden opgesteld klopt dit voor bijvoorbeeld MR1992, maar niet voor MR2006 waar een dergelijk plan en begroting dwingend wordt voorgeschreven. Dat er moet worden begroot staat buiten kijf. ……………
Zijn die verschillen niet opgeheven met de wet verbetering functioneren VVE’s per jan 2018? Los van de inhoud van akten en reglementen is het nu toch verplicht een MJOP te hebben dat niet ouder is dan 5 jaar en bij het opstellen 10 jaar vooruit kijkt? En het reservefonds (zonder inhoudelijke eisen) was al verplicht sinds mei 2008.
Misschien is nog aardig dat de wetgever in de toelichting op de verbeteringswet verklaart waarom men voor het, voor mij merkwaardige, woord reservering heeft gekozen i.p.v. bijvoorbeeld toevoeging of storting:
‘…… wordt nog opgemerkt dat de term ‘reservering’ ruimte laat om, naast het storten van een bedrag op een bankrekening, ook op andere wijze aan de verplichting te voldoen, bijvoorbeeld door het geven van een garantie.‘
