DikOz
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Dank je, duidelijk. Bij het opnieuw lezen van mijn vraag zag ik dat ik het niet precies genoeg gevraagd had.
Stel dat er in jouw voorbeeld vooraf in jaar ‘nul’ 10K in het fonds zat. Als ik de wet volg, is de toerekening aan de jaren precies wat jij uitrekent: 5k per jaar. Maar er zat al 10K in het fonds. Waarom wordt bij die toerekening van de kosten geen rekening gehouden met de beginstand van het fonds? Of staat er in die wettekst iets verscholen waardoor die 10K wel meegerekend mag worden in de toerekening?Thanks @ DikOz, voor je reactie. Wellicht zijn er heel veel ‘argumenten’ op te noemen door eigenaars om iets aan te schaffen en daarvoor gelden beschikbaar te stellen. Lees in deze ook nog even : https://www.vve-forum.nl/onderwerp/de-grenzen-van-de-vve/ We zijn het wellicht wel met elkaar eens dat het aanschaffen van een AED buiten het onderhoud valt, toch! Dan komt art. 38, lid 5 t/m 8 om de hoek kijken. ( MR 1992 ) Overigens…..het argument leeftijd vind ik discutabel. Evenals ‘de noodzaak’ tot preventief (?) handelen en het gevoel van zekerheid. ( veiligheid ) Zou de VvE dan ook informatie moeten verzamelen wie of er wel of niet gereanimeerd wenst te worden? Zou de VvE dan ook maatregelen ( afspraken ) moeten treffen opdat er altijd iemand, die gerechtigd is de AED te bedienen, aanwezig is? Ik zou zeggen, zoals reeds eerder, schoenmaker houd je bij je leest. Dus VvE beperk je tot uitgaven die bestemd zijn om het gebouw en de daarbij algemene ruimten en de aanwezige installaties in goede conditie te houden. Dát is in het belang van alle eigenaars. Met vriendelijke groet, Carla
Inderdaad onder MR 1992 38.5-8. Rest zijn we het niet eens, en dat mag toch? Ik ben wel benieuwd hoe de aanschaf van zonepanelen door een VvE past in ‘beperk je tot uitgaven ….’ . En als zonnepanelen wel zouden passen of we dan 7 jaar geleden eenzelfde discussie over zonnepanelen gehad zouden hebben?
@ DickOz……zou je kunnen omschrijven wát het ‘gemeenschappelijke belang van de gezamenlijke eigenaars’ is, bij het aanschaffen van een AED door de leden van de VvE.
Goede vraag. Mijn insteek was dat regelmatig een beperking van de wettelijke doelstelling van een VvE gebruikt wordt om te zeggen dat iets wel/niet mag. Mijn stelling is dat gezien de wettelijke doelstelling van een VvE aanschaf van een AED door een VvE zou kunnen, zeker bij MR 1992 dat alleen de wettelijke doelstelling vermeldt. Ik heb zeker geen definitief antwoord op je vraag. Bij een agendapunt ‘AED’, krijg je ongetwijfeld veel argumenten te horen inclusief argumenten waarom dit wel of geen zaak voor een VvE is.
Ik kan me voorstellen dat een VvE met leden van gemiddeld 30 jaar in dit geval moeilijker een gemeenschappelijk belang kan vinden dan een VvE met leden van gemiddeld 68 jaar. Zelf zou ik maatschappelijke ontwikkeling rond AED’s, noodzaak tot preventief handelen en gevoel van zekerheid opvoeren. Als het belang in ieder geval in de rol van eigenaar (als zodanig, zie ook hierna) moet gelden zou ik bereikbaarheid en algemene voorziening aanvoeren. Maar het zal nog wel even zoeken worden.
Wat het doel van een VvE betreft is misschien een proefschrift van N. Vegter uit 2012 nog verhelderend. Zij schrijft dat oorspronkelijk (rond 1951) het doel van een VvE beperkter was en dat het doel in 2 stappen bewust verruimd is door de wetgever. Het slot van het verruimingsdeel is: ‘Dit [het doel] is aanzienlijk ruimer dan het beheer van het gebouw.’ Wel met een verwijzing waarin zou staan dat het een probleem kan worden als het VvE doel ruimer is dan het behartigen van de belangen van de appartementseigenaars als zodanig.@ Rob Of iets wel of niet onder het doel (of een taak is) van een VvE valt, af te leiden uit de kostenparagraaf lijkt mij discutabel als die kosten paragraaf voer voor juristen is. Rijssenbeek geeft 4 zaken aan (Pag 40) waaronder Nieuwjaarsreceptie, bloemen en BBQ. 2 aan 2 concluderen rechters dat die kosten wel/niet terechte kosten zijn.
Ik zou de beschrijving van doel of taak van een VvE eerder als uitgangspunt gebruiken. Als een ALV een besluit neemt binnen het doel, dan vinden later wel een weg voor de kosten.
Rijssenbeek heeft een aanbeveling over het VvE-doel en zet het doel van uit BW5 weer voorop. Kort gezegd doel is ‘gemeenschappelijke belangen’ almede ‘beheer etc’ . En een AED vind ik dan prima te verdedigen als een ALV dat besluit.
Ter informatie voorstel Rijssenbeek: 3. De vereniging heeft ten doel het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaars alsmede het beheer van het gebouw en de grond, met inbegrip van het beheer van de eventueel aan haar in eigendom toebehorende appartementsrechten en/of andere registergoederen.@ Carla Ik heb dat over de AED en ook de grenzen van een VvE op deze site gelezen, maar ben niet overtuigd. Heb je een verwijzing naar voor zover de belangen samenhangen met de taken van de VvE? Ik kan namelijk niets vinden in die richting, zelfs niet in MR 2017 waarin het doel is uitgebreid t.o.v. MR 1992.
Het is niet alleen MR 1992, ook BW 5.112.1.e schrijft voor:
1 Het reglement moet inhouden:
a..d
e – de oprichting van een vereniging van eigenaars, die ten doel heeft het behartigen van gemeenschappelijke belangen van de appartementseigenaars, en de statuten van de vereniging.
Ik heb onlangs ook een gerechtelijke uitspraak gelezen, waarin een VvE gelijk zou krijgen als alleen taken/doelen (mijn woorden) ‘ binnen het gebouw’ zouden worden beschouwd. Maar de rechter keek ook naar de omgeving en kwam tot een ander oordeel. Helaas kan ik die uitspraak niet meer vinden.
Los van alle reglementen en interpretaties daarvan, ik denk dat het in deze tijd, waarin zoveel speelt dat onze omgeving raakt (van het aardgas af, parkeerplaatsen voor elektrisch auto’s, zonnepanelen, AED’s etc.) dat het goed is dat de wet toestaat dat een VvE ook naar buiten kan kijken.
Je zou de ALV de macht kunnen geven de onderwerpen enigszins te beperken door een ALV besluit over ‘gemeenschappelijk belang’ met bijvoorbeeld 2/3 meerderheid te nemen. Dat kan makkelijk door de ALV toestemmingsgrens van ‘buiten het onderhoud vallende uitgaven’ op €1 te zetten in het Huishoudelijk Reglement.
@ Rob, 3j gaat toch over schulden, niet over doelen?Mijn eerste reactie is zoals William schrijft. En gezien de 30% zou ik als bestuurder nooit de verantwoording op mij nemen en dat gewoon doen, ook niet na een email ronde.
Het bestuur (de VvE) is wel gerechtigd ‘buiten het onderhoud vallende’ uitgaven te doen (MR 1992 38.5), mits besloten op de ALV .
Ik vind dat deze uitgave wel past binnen de doelstelling “De vereniging heeft ten doel het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaars” (MR 1992 art 30.3), mits de ALV beslist dat dit een gemeenschappelijk belang is.
Dus 2 ALV besluiten nodig, maar die 30% is wel erg hoog!
Kanttekeningen. Wat mij betreft wordt er in de discussie (te) weinig rekening gehouden met de door AvS en de modelreglementen ontstane verschillen per VvE. Waar wordt gesteld dat er geen MJOP/MJOB moet worden opgesteld klopt dit voor bijvoorbeeld MR1992, maar niet voor MR2006 waar een dergelijk plan en begroting dwingend wordt voorgeschreven. Dat er moet worden begroot staat buiten kijf. ……………
Zijn die verschillen niet opgeheven met de wet verbetering functioneren VVE’s per jan 2018? Los van de inhoud van akten en reglementen is het nu toch verplicht een MJOP te hebben dat niet ouder is dan 5 jaar en bij het opstellen 10 jaar vooruit kijkt? En het reservefonds (zonder inhoudelijke eisen) was al verplicht sinds mei 2008.
Misschien is nog aardig dat de wetgever in de toelichting op de verbeteringswet verklaart waarom men voor het, voor mij merkwaardige, woord reservering heeft gekozen i.p.v. bijvoorbeeld toevoeging of storting:
‘…… wordt nog opgemerkt dat de term ‘reservering’ ruimte laat om, naast het storten van een bedrag op een bankrekening, ook op andere wijze aan de verplichting te voldoen, bijvoorbeeld door het geven van een garantie.‘Ik denk dat we het op meer punten eens zijn dan oneens. En dat laatste is vaak een interpretatie verschil. Vandaar dat ik discussies als deze als geheel interessant vind. Voor mij gaat het er niet om wie gelijk heeft (als dat al zo kan zijn), maar wat kan ik van andere interpretaties leren.
De vervanging van lampen bijvoorbeeld vind ik een jaarlijks terugkerende post, maar als je naar de individuele lamp kijkt is dat hopelijk eenmaal per .. jaar. Wij hebben dan ook geen voorraad, maar ik zal eens voorstellen dat wel te doen en kijken waar de post terecht komt.
Voor mij zijn de posten op het MJOP zo goed mogelijke schattingen en is er altijd voldoende geld om tegenvallers of onvoorzien op te vangen. Dat opvangen gebeurt dan door een herberekening van de jaarlijks benodigde toevoeging aan het reservefonds in het volgende begrotingsjaar.
Inderdaad is MR 1992 verwarrend wat betreft het reservefonds. Ook Rijssenbeek geeft een interpretatie van het doel van het ‘1992-fonds’. Maar gelukkig geeft het BW nu duidelijk aan dat er een fonds moet zijn voor andere dan gewone jaarlijkse uitgaven.@kv66 Gewoon jaarlijks, zie BW5 Artikel 126: “De vereniging houdt een reservefonds in stand ter bestrijding van andere dan de gewone jaarlijkse kosten.” Voor mij vrij duidelijk en het BW staat boven de reglementen.
Gewone kosten zijn bijvoorbeeld energie gemeenschappelijke zaken, verzekeringen, contracten preventief onderhoud, bestuurskosten, toevoeging aan reserve fonds, vervanging lampen en klein onvoorzien (goed in te schatten aan de hand van de laatste jaren).
Maar, onvoorzien op het MJOP is eigelijk dubbelop: het reservefonds heeft ook een buffer functie. En zo’n mjop-onvoorzien kan een bron zijn voor te hoge service kosten als onvoorzien niet (geheel) nodig blijkt en de formule voor berekening van de toevoeging aan het reservefonds geen rekening houdt met stand van het reservefonds. Dat is bijvoorbeeld het geval bij de formule: jaartoevoeging aan fonds = (voorziene kosten komende 10 jaar) / 10 .@Rob Duidelijk en we zijn het duidelijk niet eens. Als voorbeeld neem ik art 3.2 en 12.1. Ik zou in een samenwerkingsovereenkomst zoiets verwachten als (zwart is toegevoegd):
“3.2 In het als bijlage 1 bijgevoegde verwerkingsregister is bepaald welke Persoonsgegevens door de VvE en welke door de Beheerder worden verwerkt, voor welke doeleinden die Verwerking is bestemd en wie waarvoor verantwoordelijk is. ”
“12.1 De VvE en de Beheerder behouden zich het recht voor de Overeenkomst aan te vullen en te wijzigen; die zal na kennisgeving de ander binden, tenzij de nieuwe Overeenkomst binnen 30 dagen na toezending aan de ander schriftelijk wordt verworpen, waarbij het recht op verwerpen niet bestaat indien de wijziging een gevolg is van een nieuwe regel of wet van overheidswege.”
En als zo’n samenwerking echt bedoeld was, zou zoiets als het bovenstaande erin gestaan hebben getuige art 1.5 “De Beheerder en de VvE zullen de lopende verplichtingen ten aanzien van Persoonsgegevens blijven nakomen, indien daarvan na beëindiging van de Overeenkomst nog sprake is”
Overigens, spijtig dat er niets in staat over toestemming vragen, ook al geldt er meestal een andere grondslag. Zou, in dit geval van gezamenlijke verwerkingsverantwoordelijke, de beheerder rechtstreeks aan de leden toestemming moeten vragen voor zijn verantwoordelijke zaak (zie 3,2) waarin toestemming vereist is?@Rob: Mee eens en inderdaad: intern voor leden staat iets anders bij de VEH, maar is dat ook goed?
“Vraag expliciet toestemming aan de leden wanneer er geen wettelijke grondslag is.
De VvE moet van haar leden toestemming hebben om persoonsgegevens te verwerken als dit niet berust op de splitsingsakte en/of wet. Op welke manier dat moet, schrijft de AVG niet voor. Wel is het aan de VvE om aan te tonen dat ze een geldige toestemming heeft verkregen.”
Bij Rijssenbeek heb ik op een leermiddag vernomen dat er verschil is tussen wettelijk (bijvoorbeeld BW 5) en afgeleid van een wet (onze reglementen). Bij die laatste zou geen beroep gedaan kunnen worden op een wettelijke grondslag.
Eerder schreef Rob:
“Persoonlijk zie ik nog geen enkel probleem t.a.v. de AVG in het feit dat veel beheerders er vanuit gaan dat zij samen met de VvE ‘gezamenlijk verwerkingsverantwoordelijke’ zijn en juich dat persoonlijk ook eigenlijk toe.
Ik vind dat een beheerder, zeker in de grotere VvE’s , vrij zelfstandig te werk moet kunnen gaan.”
Hierbij een illustratie waarop dat kan uitlopen. Ik moet er niet aandenken zo’n overeenkomst te krijgen. Helaas heb ik die van onze VvE nog niet gekregen.
Een paar artikelen uit de uit de Pandgarant overeenkomst:
2.1 De Overeenkomst wordt aangegaan voor onbepaalde tijd en kan niet worden opgezegd. (misschien juridisch te verdedigen?)
3.2 In het als bijlage 1 bijgevoegde verwerkingsregister is bepaald welke Persoonsgegevens door de Beheerder worden verwerkt, voor welke doeleinden die Verwerking is bestemd en wie waarvoor verantwoordelijk is. (wie? Het gaat om de beheerder, hoe kan de VvE verantwoordelijk zijn?)
3.5 De VvE is verantwoordelijk ten aanzien van de door de Beheerder uit te voeren Verwerking(en) in opdracht van de VvE. (ja,ja ….)
3.8 Het is de Beheerder en de VvE niet toegestaan zonder instemming van de ander, een persoon of een Onderneming opdracht te verstrekken voor het verwerken van Persoonsgegevens. (beheerder de baas over de VvE?)
12.1 De Beheerder behoudt zich het recht voor de Overeenkomst aan te vullen en te wijzigen; die zal na kennisgeving de VvE binden, tenzij de nieuwe Overeenkomst binnen 30 dagen na toezending aan de VvE schriftelijk wordt verworpen, waarbij het recht op verwerpen niet bestaat indien de wijziging een gevolg is van een nieuwe regel of wet van overheidswege. (eenzijdig veranderen? en de VvE dan?)
Verder heb ik het niet goed gelezen. Dit ljkt op een AVG variant van Wie is eigenlijk de klant: de VvE of de beheerder?In alle bescheidenheid neig ik naar de mening dat deze VvE beheerders het niet bij het juiste eind hebben.
En dus ook dat Rijssenbeek het niet bij het juiste eind heeft : – ( ……
Misschien iets een off-topic, maar bijvoorbeeld VVE belang en VEH aan een kant, en bijvoorbeeld Rijssenbeek en Dirkzwager aan de andere kant, verschillen van mening over de noodzaak tot het vragen van toestemming in een VvE omgeving. Iemand moet ongelijk hebben en dat kan je dat best onderbouwd opmerken.
Voor mij is er nog een reden dat ook bekende partijen er best naast kunnen zitten. Bij de AVG is juridische, IT en informatie beveiliging en eigenlijk ook uitbesteding kennis nodig. Ik betwijfel of die partijen dat allemaal in huis hebben. (Zelf heb ik geen professionele juridische kennis.) Daarnaast zijn advocaten niet zo gewend aan discussies op Internet, ze doen dat in de rechtszaal en daar heeft de rechter altijd gelijk en stellen ze hun interpretatie van de wet zo nodig bij. Wat mij wel opvalt is dat advocatuur gespecialiseerd in Internet en IT- wel discussieert op Internet.Verschuivingen vanuit de jaarlijkse begroting naar die voor het MJOP, ten laste van het reservefonds, vind ik geen goede oplossing. Het reservefonds is voor ‘andere dan de gewone jaarlijkse kosten’. Ik vind dat elke begroting i.h.a. een post onvoorzien moet hebben. Daaruit kunnen die kleine onvoorziene kosten betaald worden.
Onvoorzien kan dan leiden tot een overschot, en ik zou dat overschot dus willen uitkeren. Dat maakt begroten voor een bestuur iets makkelijker: iets te hoog leidt tot een te hoge voorschotbijdrage, maar restitutie van een overschot naar de bewonder trekt dat weer recht. Dat lijkt mij sporen met het mechanisme van voorschotbijdrage en definitieve bijdrage.
Een hoge onvoorziene uitgave is per bovenstaande definitie automatisch een ‘andere dan gewone jaarlijkse kostenpost’ en ik vind dat die dan direct ten laste van het reservefonds kan komen. De toestemming voor de uitgave komt van de Vz van de vergadering, omdat zo’n uitgave altijd spoedeisend is: maanden wachten op een ALV kan niet.Het overschot is niet elk jaar hetzelfde. De laatste jaren is het soms groter, en ook 1 keer minder, maar altijd positief. Ja wij hebben een MJOP (en een reservefonds).
De prognose van de jaarlijks benodigde toevoeging aan het reservefonds is zodanig dat er voor minimaal 10 jaar een positief reservefonds is, rekening houdend met de voorziene uitgaven in het MJOP over die periode. Of bedoel je iets anders met “Komt de dotatie naar het reservefonds enigszins overeen met het benodigde saldo per jaar in het MJOP?”
Dank je voor een extra reden het saldo niet uit te keren: de inflatie correctie. Dat van de ALV is natuurlijk waar, maar die ALV verwacht ook een voorstel. Ik zou als ALV lid dan vragen wat de voor- en nadelen zijn van het voorstel. Vandaar de vraag.@rob Ja, toen ik het verwerkingsregister van onze beheerder onder ogen kreeg snapte ik er niet veel van. Alle handelingen hadden als rechtsgrond “overeenkomst”. Het geheel, overeenkomst en register, is door Rijssenbeek opgesteld. Dat zijn niet de minste in VvE wereld, dus waarom zouden ze dat doen. Na een poosje daarop gekauwd te hebben, viel het kwartje. Natuurlijk, het is de VvE die als verantwoordelijke de gegevens aan de beheerder verstrekt. Dat het in de praktijk, misschien ingesleten praktijk, anders gaat en de beheerder rechtstreeks gegevens van de leden opvraagt/ontvangt is denk ik niet van belang. Maar misschien snap ik het nog steeds niet en heeft Rob volledig gelijk en steekt het kwartje als een graat in mijn keel.
Hier staat (onderaan) ook zo’n verwerkingsregister van een beheerder met allemaal rechtsgrond ‘overeenkomst’. Ik snap dat ook na jouw uitleg niet: “b) de verwerking is noodzakelijk voor de uitvoering van een overeenkomst waarbij de betrokkene partij is, of om op verzoek van de betrokkene vóór de sluiting van een overeenkomst maatregelen te nemen;‘ Voorbeelden daarvan die ik tegenkom zijn een webwinkel waar ik iets koop: een overeenkomst waarbij ik een betrokken partij ben. Maar geld ik als VvE lid als een betrokken partij?
In het verlengde van jouw redenering zou ik veel eerder denken aan rechtsgrond “f) de verwerking is noodzakelijk voor de behartiging van de gerechtvaardigde belangen van de verwerkingsverantwoordelijke of van een derde ….“. Gelukkig nog steeds geen toestemming vragen door de beheerder aan de leden.
