[geurt]

Aah, ik lees het woord interpretatie door VVEloket. Dat is geen jurisprudentie dus.
Zo denken ZIJ erover.
Vanuit de fietsenkelder onder ons gebouw lopen per fietskluis stroomkabels door de meterkasten naar de bovenwoningen.
Sommige bewoners hebben “af bouw” nl. een stroomaansluiting in hun fietskluis.
Deze kabels lopen dus door een GEZAMENLIJKE mantelbuis door diverse meterkasten naar bovenAlles veilig, appeltje eitje, vergelijkbaar met GEZAMENLIKKE) stand(riool)leidingen die door de apartementen lopen.
Deze PRIVE-stroomkabels zijn ihkv meerwerk tijdens de bouw door de aannemer aangelegd. Daar heeft geen energieleverancier iets van te vinden.

PS
Wij hoeven niet te wachten op de wet, bij ons is, zoals gezegd, eea al “geregeld” in art.28 van het MR2017.
Alle nieuw te trekken 11 kw kabels worden conform NEN 1010 (met load balance) op een aparte groep aangesloten in de meterkast.

Ik zit bv op 1 hoog en mn onderbuurvrouw heeft geen bezwaar tegen een kabeltje door een buis in haar meterkast. Mits veilig…etc.
Zou ik de enige aanvrager zijn dan was eea dus al geregeld. Maar wij zijn met 8 aanvragers op een totaal van 23…

[geurt]

@kv66 vwb de vingeroefening:

DIT is precies wat wij willen, kabeltje naar boven, etc.
Is jullie plan vooraf getoest en akkoord bevonden door het bestuur cq extern deskundige?
Is daar een rapport van en zoja, kun je die met mij delen?
Als er 1 schaap over de dam is…..
Zou mooi zijn om ons bestuur mee om de oren te slaan, die op dir monent alleen maar loopt te vertragen en wachten op de nieuwe WET.
De gecreeerde angst bij ons in het gebouw is ingegeven door een klein clubje bewoners+ bestuur die bevendien uit princype tegen zijn.
Absuluut is ons plan de minst bezwarende wijze.
Er lopen bij ons al diverse stroomkabels van bovenburen door onze meterkast.
Er is door een deskundige met een warmtebeeldcamera gekeken en gemeten bij de mantelbuizen: geen verhoogde warmteopbouw.
Op de foto’s is duidelijk te zien dat de routers etc. in de diverse meterkasten warm worden. Voor de rest, niks bijzonders.
Onze gezamelijke buiten parkeerplaats ligt helemaal vol met mantelbuizen welke 4 jr geleden bij de bouw zijn aangelegd, graafwerk nu is dus minimaal!

Alle doorvoeren in meterkasten worden (als de kabels doorgevoerd zijn) weer netjes brandveilig afgedicht, etc.

Bij ons gaat er geen beun aan de slag hiermee, er wordt een gespecialiseerd bedrijf aan het werk gezet die verstand heeft van NEN eisen, normen etc.

Einde info.
Groet
Geurt

[geurt]

@allen

dank voor al jullie uitgebreide antwoorden, opmerkingen etc.

ik neem alles mee ter lering, kennisgeving en vermaak.
Conclusie: een weerbarstige materie met veel open eindjes en nog niet zo eenduidig.
Voer voor techneuten, juristen en veiligheidsadviseurs.
Fijne pinksterdagen, ik hou jullie van de (hopelijk goede) afloop op de hoogte,

Groet,
Geurt

[geurt]

@dikoz:
ik ben heel erg nlij met jouw laatste opmerking over gezamelijke leidingen in de prive meterkast.
Conform art. 11G van MR 2017 is dat bij ons het geval.

Er lopen idd kabels en leidingen door een mantelbuis in mijn meterkast waar de bovenburen en verder, stroom door ontvangen.

DAT zou idd de minst bezwarende wijze zijn, zoals je aangeeft. Toch?
Mijn vraag blijft (nu deze mantelbuis gezamelijk is) blijft: mogen de mede-eigenaren/VVE nieuwe doorvoer door deze mantelbuis dan nog tegenhouden?
Of valt dit idd onder de “minst bezwarende wijze”?
Spannend!

Groet,
Geurt

[geurt]

@carla
Jij hebt de situatie goed begrepen: eigen laadpaal aanleggen op eigen (app.recht) BUITENparkeerplaats.
Kabels en leidingen vanaf de laadpaal rechtstreeks naar de prive-meter, welke zich in het app bevindt. Daarvoor moeten we wel in /op/ door gemeenschappelijke gedeelten om in de woning te kunnen komen. En dat alles op de voor medebewoners minst bezwarende wijze.
En dat alles door gebruik te maken van het “notificatieartikel” uit MR2017.
Dus hebben we eea gemeld bij het bestuur dat we een laadpaal willen en het bestuur hoeft alleen te beoordelen of e.e.a. aan de in MR 2017 gestelde voorwaarden voldoet.
En dit alles buiten de ALV, dat is nl. de kern van de hele regeling: geen toestemming benodigd van de VVE.
Er ligt een werkplan, er is een volledige opgave bij bestuur gedaan met veiligheidsgaranties, etc.

Maar ik vrees met de huidige situatie dat we naar de rechter moeten. Het bestuur is alles aan het vertragen, ook vanwege gebrek aan deskundigheid op dit gebied, vermoed ik.

P.s. ik laat de discussie over de vastrechtkosten even voor wat het is.
Daar kunnen we later nog wel een keer een boom over opzetten.

Groet,
Geurt

[geurt]

De beheerder geeft simpelweg aan dat bekabeling NIET zonder instemming van de ALV in/op/over gemeenschappelijke gedeeltes mag worden aangebracht, ondanks de tekst in MR 2017.
Ik vrees dat eea door ons juridisch uitgevochten moet worden…..
Wat wij willen is, onder de bestrating van de (buiten)parkeerplaatsen de bekabeling naar binnen brengen en direct op de eigen meter aansluiten.
Hiervoor moeten we langs de gevel/fundering naar boven door het pand heen.
Ook bestaat de mogelijkheid om via de meterkasten naar boven te gaan. Bij dit laatste komen we echter in/langs de priveruimtes van bewoners, hetgeen al helemaal wordt afgekeurd.
Zoals MR 2017 aangeeft: minst bezwarende wijze, is (denken wij)langs de buitengevels naar boven.
Wat de vastrechtkosten betreft, dat is een kostenpost die tot de vaste kosten van het gebouw horen (volgens de jurist van VEH en VVE belang.
DAT betekend dat alle bewoners al enkele jaren hieraan meebetalen via de vve bijdrage.
Komende jaren zullen deze VR kosten exploderen en op eenieders rekening drukken. Ook degene die geen el.auto heeft en wil.
We kunnen wel afschalen naar 3×50 amp, dat scheelt al heel wat.

groet,
Geurt

[geurt]

Goedendag, ik wil het volgende probleem aan jullie voorleggen:
Onze VVE (modelreglement 2017) heeft 1 collectieve laadvoorziening op buitenterrein welke is aangesloten op de collectieve meter. Deze laadpaal staat op een gezamenlijke parkeerplaats.
Een aantal bewoners, waaronder ikzelf, hebben het plan opgepakt om een eigen laadvoorziening aan te laten leggen. Dat wil zeggen, een 8-tal individuele laadpalen op de “eigen” parkeerplaats (app.recht) onder gebruik making van art. 28, 3e lid van het reglement:

Citaat:
28.3 MR 2017: Een Eigenaar die gerechtigd is tot een Appartementsrecht dat bestemd is dan wel mede bestemd is voor de stalling van een motorrijtuig is bevoegd om, zonder toestemming van de Vergadering, voor eigen rekening en risico een oplaadpunt voor een elektrisch aangedreven motorrijtuig te doen aanbrengen…..
De Eigenaar die een oplaadpunt doet aanbrengen, is bevoegd om de kabels en leidingen die noodzakelijk zijn om het oplaad-punt op het elektriciteitsnet aan te sluiten te laten lopen via de Gemeen-schappelijke Ruimten, mits dat geschiedt op een daartoe geëigende en de voor de andere Eigenaars minst bezwarende wijze.
Einde citaat.

In feite is dit artikel uit MR 2017 een voorloper op de komende notificatieregeling.
Concreet betekend dit, dat deze bewoners (zonder instemming van de ALV/VVE een eigen laadpaal voor eigen rekening en risico laten aanbrengen op hun eigen parkeerplaats, waarbij de kabels en leidingen worden aangesloten op hun eigen meter in de woning. Deze kabels worden aangebracht op de minst bezwarende wijze.

Nu het dilemma:
Meerdere bewoners, gesterkt door onze VVE beheerder zijn van mening dat, ondanks MR 2017, nog steeds toestemming nodig is van de ALV en dat op geen enkele wijze in/op/aan gemeenschappelijke ruimten kabel gelegd mogen worden.
Wij (initiatiefnemers) bestrijden dit.
Er is een erkende installateur uitgenodigd op offertes op te maken en te beoordelen of e.e.a. veilig en volgens de regels wordt aangelegd/aangesloten, hetgeen door hem gegarandeerd wordt.
Aan alle gestelde regels waaronder een werkplan wordt voldaan, desalniettemin komt er geen overeenstemming vanuit de VVE.

Tot slot vermeld ik dat de huidige gezamenlijke laadvoorziening (1 laadpaal voor 23 appartementen) blijft bestaan. Er komen dus een 8-tal nieuwe laadpalen bij welke via nieuw aangelegde bekabeling direct op de eigen meter worden aangesloten waarbij het laadverbruik dus privé wordt geregistreerd en afgerekend met de eigen energieleverancier.

Er wordt niet voor gekozen om de bestaande collectieve voorziening uit te breiden omdat dit een grote verzwaring van de centrale aansluiting met zich mee brengt, tegen zeer hoge (collectieve) vastrechtkosten. Deze kosten bedragen nu al 4.500 euro bij 3×80 amp.
Ook de verrekening van individuele laadkosten zou in dat geval een issue zijn.
We doen gewoon een beroep op MR 2017.

Zijn er meerdere onder jullie dit met deze situatie te maken hebben(gehad)?
Graag jullie visie.

Dank, Geurt

[geurt]

23 appartementen met lift, terrein- en binnenverlichting en 3 laadpalen, 3×80 benodigd.
Bij afkoppelen 2 laadpalen is 3×50 echt noodzakelijk.
Verbruikscijfers:
-alleen VVE verbruik(+1 laadpaal) plm. 7000 kwh pjr
-2 prive laadpalen verbruik ongeveer 5000 kwh pjr.
Bedenk: er liggen ook nog 20 VVE zonnepanelen op het dak van 40 wp pst.
Deze brengen plm. 4000 kwh op.

Juridisch erg lastig allemaal, afkoppelen kan niet zomaar. De situatie bestaat nl al ruim 3 jaar (gewoonterecht?)
Kosten afkoppelen 2 laadpalen en aansluiten op prive(woning-)meter plm 2.000 eu per paal.
Die 2×2000 eu zijn voor de VVE in 2 jaar terugverdiend via verlaging vastrechtkosten ( bij afschaling naar 3×50).
De komende jaren gaan de vastrechtkosten explosief stijgen in NL.
Men is echter niet bereid hieraan mee te werken, ook niet als de VVE deze kosten voor z’n rekening neemt( gevalletje dwars liggen).
We gaan zsm tussenmeters laten plaatsen en gaan de zaak voorleggen aan een echte jurist.
Fingers crossed.

Dank allemaal voor het meedenken!!

[geurt]

2 privelaadpalen was meerwerk optie van het bouwbedrijf. 2 Eigenaren hebben hiervoor gekozen.
VVE laadpaal behoort gewoon bij de centrale voorziening van het gebouw (VVE eigendom dus).

In de verkoopbrochure was aangegeven dat er max 2 privelaadpalen op de centrale aansluiting konden.
Dit geeft zeer grote financiële gevolgen voor de HELE vve want nu zitten we als VVE op een 3×80 AMP aansluiting waarvoor we met z’n allen heel hoge vastrechtkosten betalen.
Zonder de 2 prive laadpalen konden we met 3×50 AMP uit, hetgeen ongeveer 2500 euro pjr goedkoper is.
De komende jaren rijzen deze vastrechtkosten de pan uit, met financiële gevolgen voor alle leden (VVE bijdrage).

Tot slot, de vastrechtkosten behoren volgens een jurist van Vereniging Eigen Huis tot de vaste kosten van het gebouw (modelreglement 2016) en kunnen dus niet apart, v.w.b. de verhoogde vastrechtkosten, doorberekend worden aan individuele leden/laadpaaleigenaren.

Shell Rechardge registreert het verbruik van de 3 laadpalen, onze VVE kan allen via haar eigen account het verbruik van de collectie laadpaal inzien en aan de hand daarvan verbruiksnota’s opmaken.
Voor de andere 2 privelaadpalen zijn we afhankelijk van de opgaven van de eigenaren zelf, nu we als VVE zelf geen inzage hebben

Een zeer vervelende en onbevredigende situatie met grote financiële gevolgen!

[geurt]

Even ter verduidelijking:
2 privelaadpalen, niet eigendom van VVE
1 collectieve VVE laadpaal (eigendom VVE).
3 accounts waarvan 2 prive waar de VVE geen inzage in heeft.

Stroomlevering via centrale VVE meter, VVE kan wel in haar eigen account kijken en rekeningen opmaken. Niet in de Prive accounts.

Abonnementen lopen alle 3 via dezelfde externe partij ( Shell-new motion).

We kunnen natuurlijk tussenmeters laten plaatsen maar de vraag was en blijft: kunnen we afdwingen dat wij in het kader van openheid en controle,inzage krijgen in de 2 prive accounts met verbruiksgegevens.

[Auteur]

Berichten