Rene
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
tsja, defineer niet noodzakelijk. De energieprijzen rijzen de pan uit. Is ‘t dan niet noodzakelijk? Of wanneer wordt ‘t wel noodzakelijk?
Probleem is dat de wet, noch de AvS en modelreglementen op de huidige behoefte/situatie voorziet. En er is dus ook nauwelijks jurispundentie over.
Bij mijn ouders is het drie jaar geleden weggestemd (officueels een seniorenflat). Evenals vernieuwen van het glas (25j oud). Nu zitten er diverse te klapperen van de kou omdat ze de huidige hoge energierekening niet of nauwelijks kunnen betalen…
Ik zou als er een ruime meerderheid voor is, er gewoon voor gaan. Als je twijfelt over juridische apsecten, geen advies op een forum vragen. Daarvoor raadpleeg je een jurist gespecialiceerd in de materie.
Maar zorg ook dat je de andere partij begrijpt. Hebben ze ‘t geld niet? Of zien ze ‘t rendement niet omdat ze er geen 20j meer wonen? Het vertaald zich namelijk ook in een hogere woningwaarde.
Bij ons hebben in de loop der tijd 90% van de woningen zelf glas vernieuwd. Dus voor centrale vernieuwing vanuit de VVE krijg ik niks op poten. De armlastige eigenaren hebben we een financieringsaanbod gedaan. Degene die daarin meegegaan zijn hadden ‘t binnen enkele jaren ‘t geld weer terug verdiend/betaald omdat er veel bespaard werd op de verwarming.
Tot slot, hoe langer je wacht, hoe minder je kan proviteren van de salderingsregeling. Waardoor de terugverdientijd weer hard oploopt en ‘t minder interessant wordt (goed gedaan Den Haag!).
Pfff, overheid (ja ben zelf ambtenaar, dus ik mag ‘t zeggen) die handeld omdat ‘t hun siert.
Heb hier de gemeente er op betrapt dat de woningbouw met dezelfde woningen, maar met een renovatie van 8.000.000 achter de rug gewoon 15% lager worden ingeschat.
Het bezwaar werd zonder onderbouwing gewoon afgewimpeld.De komende tien jaar ‘t bezwaar bij bezwaarbureau laten afhandelen. Houden ze netto geen zak aan over.
Dat is ‘t enige waar je misschien wat eye-for-an-eye gevoel uit zal halen.Of naar ‘t nieuws stappen. Dan gaat de politiek misschien even z’n best doen om zieltjes te winnen.
Ik lees pilot permanente bewoning. Daar trek ik de conclusie uit dat ‘t om een vakantie-/recreatiepark gaat.
Altijd lastig omdat de belangen nog wel eens ver uit elkaar liggen. Bijvoorbeeld omtrend permanente bewoning.“de hele administratie vanaf 2013” dat komt bij mij over dat je wil gaan lopen zoeken net zolang tot je iets hebt waarmee je iets te klagen hebt. Dat betekend als ‘t goed is dat er al 9 ALV’s zijn gehouden en er al negen keer decharge is gegeven voor het gevoerde beleid.
Dus ik vraag me dan af, wat is je doel van tien TIEN(!) jaar administratie? Waar ben je naar opzoek?
Of is dit frustreren van het bestuur met een aanvraag die zeer intensief en veel expres veel te ruim geformuleerd is.Je kan onmogelijk elke situatie met vijf man aanpakken. Vaak pakken één of twee bestuursleden het innitieel op. De rest van ‘t bestuur vertrouwd daarop. En wanneer ze dat niet doen, dan roepen ze het bestuur bij elkaar om het gezamelijk te bespreken. Dus als één of twee leden vanuit ‘t bestuur overleggen met de gemeente, dan is dat prima.
Maar als ze geen ruggespraak houden met de rest, dan zijn er vijf man fout. Niet twee.
Of het bstuur unaniem, 4 tegen 1 of 3 om 2 heeft gestemd over een besluit. En of Pietje voor of tegen was is in deze is m.i. irrelevant.
Het bestuur draagt de verantwoordelijkheid.Hoewel de inschrijving wel verplicht is, is vastlegging van titel en/of rolverdeling voor zover ik weet niet verplicht. En dan nog vind ik de aanstelling op de vergadering velen malen belangrijker dan een KVK register.
Dus is de aanstelling op de ALV gebeurd?Je hebt met acht leden het vertrouwen opgezegd. Acht van de hoeveel? Acht leden zegt niet zoveel. Wat is de consensus op de ALV? Als de meerderheid van de ALV gewoon nog achter de benoeming staat, dan heeft dat weinig impact.
Informatie om individuelen af te zonderen van de kudde (bestuur), om daar je peilen op te richten is niet wenselijk. Je bezwaar richt zich op ‘t bestuur. Dat is aan ‘t bestuur om samen verantwoordig af te leggen, of iemand af te zonderen bijvoorbeeld als die echt op eigen houtje zijn boekje te buiten is gegaan.
Ik weet niet wat je bedoelt met voorschriften. Het HHR misschien? Wat betreft splitsingsreglement betreft. Dat is de grondwet van de VVE. Die is leidend. Dus een regel in het HHR opnemen dat ramen voor de eigenaren zijn, blotst met de AvS. De AvS is dan leidend.
Als je niet de AvS volgt, en iemand teken bezwaar aan en laat ‘t voorkomen, dan ga je nat.En een aanpassing van de AvS is ingrijpend en duur. Het stappenplan is op deze site ook te vinden:
Belangrijke punten zijn de verhoogte quora, de inspraak (toestemming) van derden. Het al ‘t werk dat de notaris moet doen. Want je kan/mag dit niet zelf. Dat moet via de notatis. En dat is zeker niet het half dagje voorbereiding voor de overdracht van een huis.
(IMHO) Het aanpassen van de AvS, omdat men een probleem heeft laten ontstaan in de uitvoering, is (nagenoeg) nooit de oplossing.
Het probleem is niet de VVE en de regeltjes. Het zijn die mensen die stuk voor stuk alleen voor zichzelf gedacht hebben en hun zin gekregen hebben. Die er op wijzen dat ‘t een concequentie is van de vrijheid die ze gekregen hebben.Je kan nog steeds beslissen als VVE oude ramen te vervangen. Zeker als het om houten kozijnen gaat die er al een heel leven op hebben zitten. Kwalitatief goede kozijnen die je nu koopt isoleren allemaal prima. En HR++ glas maakt ‘t verschil niet.
Ik weet niet of er bij jullie ook nog enkelglas tussen zit, maar er gaan zelfs stemmen op om vanuit de overheid enkelglas als een gebrek in de woning aan te gaan merken. Dat is een prikkel voor verhuurders om te verduurzamen, want dat verlaagt anders de huur die ze kunnen vragen. Maar potentieel ook op…. de onderhoudsverplichting van een VVE.
Heel eerlijk, ja, ik ben ook groot voorstander van zo min mogelijk gemeenschappelijke zaken in het privegedeelte, waaronder inderdaad ook bijvoorbeeld de kozijnen in de buitengevel.
Maar helaas, we zullen het moeten blijven doen met hetgeen in de splitsingsakte is vastgelegd.Ik weet niet of je het nou serieus of sarcastisch bedoelt. Wordt een mooi allegaartje, elke buurman met een eigen smaak/budget die net weer even een ander kozijn/profiel kies. Kleurafwijkingen, etc. etc.
En ins ons geval met gevelisolatie, partijen over de vloer die er geen ervaring mee hebben met beschadigingen en lekkages tot gevolg.Nee, vooral gemeenschappelijk houden wat het gebouw vormt. Misschien leren mensen dan dat het niet gaat om ik en mijn appartement, maar wij en ons gebouw.
Als je niet wil samenwerken, waarom koop je dan een aandeel in een vereniging?Wat Rob zegt, noodzakelijk onderhoud was niet van toepassing, dus het is eigen/vrije keuze. Je hebt daar ook jaren ‘t voordeel in de vorm van comfort en betere isolatie voor terug gekregen.
Even los van ‘t noodzakelijke, je kijk naar één aspect, d.w.z. de aanschaf. Maar vergeet dat het een multidimensionaal probleem is met veel meer aspecten. Afschrijving, profijt/genot, kwaliteit, etc. etc
Je voorstel is feitelijk dat de VVE de nieuwprijs betaald voor een raam dat er al meerdere jaren in zit.
En het raam wat er al tien jaar inzit is ook tien jaar eerder aan vervanging toe. Feitelijk is er dus ook kapitaal van de VVE wat nog in de levensduur van het oude kozijn zat weggegooid.De buurman die op de VVE gewacht heeft, heeft die gerieven niet gehad. Hoe wordt hij dan gecompenseerd in je voorstel? Want die was bijvoorbeeld duurder uit met verwarmen.
En dan weet je nog niet eens WAT men heeft laten installeren. Zeg dat een appartement goedkope rommel heeft laten installeren. En de VVE gaat voor kwaliteit(ofwel duurder). Die krijgt A nu mogelijk meer terug dan dat hij betaald heeft. En omdat ‘t rommel is, is het eerder aan vervanging toe. Dus in de toekomst is hij eerder aan de beurt voor vervanging, wat noodzakelijk is, en dus weer voor de VVE zou zijn. En draait de VVE dus ook nog een keer op voor de kortere levensduur.
Helaas is individuele vervanging een valkuil waar meer VVE’s (wij ook) invallen en zit je vroeg of laat mensen die vinden dat ze iets als zelf betaald hebben en niet zien dat ze ook zelf meer profijt hebben gehad.
Ik had ook al even gereageert bij je andere vraag. Als hij verhuurt, probeert ‘t dan eens via de huurder. Neem contact op met de bewoner om een afspraak te maken voor een dag (Ziet er uit dat ‘t in een dag wel gebeurd is).
Die heeft er tenslotte ook baat bij. Als die zegt, prima kom maar langs, dan heb je de afwezige eigenaar niet eens nodig.De aansprakelijkheid als er wat mis gaat in de tussentijd, ik denk dat je die kan weerleggen richting de eigenaar. Want jij hebt je voldoende ingespannen om ‘t in gang te zetten.
Als hij echt laat afweten, is er ook nog een alternatief dat heet een vervangende machtiging. Maar dan moet je naar de rechter om toegang (de machtiging) af te dwingen. Een route die ik ‘t liefste niet zou bewandelen.Het balkon met hek valt onder artikel 2. De afwerking, hier het tegelwerk en ‘t stuk schuttingdeel wat er tegenaan gezet lijkt te worden zijn denk ik voor de bewoner. Het ziet er niet naar uit dat iedereen uniform dat stukje scherm heeft vanuit de VVE.
Het groen (mos) op 0:06 is gewoon eigen verantwoordelijkheid, dus onder artikel 10.
De betonrot op 0:23 valt onder artikel 2.
De staat van het hek valt onder artikel 2 en is dus ook voor de VVE.
Het schuttingdeel lijkt me door de bewoner zelf aangebracht. Lekker zelf oplossen.
Strinkt genomen zou je niet zomaar dingen mogen monteren aan de bestaande constructie incl. het hekwerk. Maar goed zal wel niet een heel actieve VVE zijn die alles heel strikt bij houdt.Let op dat bij vakantieparken permanente bewoning ook vanuit gemeente vaak al niet is toegestaan. (bijvoorbeeld bestemmingsplan)
Dat anderen op ‘t park ‘t wel doen is geen vrijbrief om dan zelf ook de regels aan je laars te lappen.
Dat is keer op keer een discutabel punt met recreatiewoningen. Of eigenlijk niet. Het loopt bijna elke keer af met dwangsommen van gemeente en bewoners die gedwongen vertrekken.Iedere verhuurder heeft nette huurders, tot het moment dat de ogenschijnlijke huurder toch niet zo netjes blijkt te zijn.
12 tot 23 maanden is zeker een langere tijd is niet recreatief en zeker niet binnen de gestelde 6 weken.
Je kan MET de VVE/ALV overleggen over het huisreglement. Maar zelfs als je de VVE mee krijgt, zit je alsnog met de recreatieve functie van de grond/woning. En daar krijg je de gemeente/provincie niet zomaar om. Want heb je een voor de prijs van een recreatiewoning opeens een volwaardige woning die veel meer waard is. Dan zou ik niet meer verhuren, maar direct verkopen die hap.
Ik denk dat Rob met “bepaalde doelgroepen” regel 7 bedoelt. Aangezien regel 1 al afdwingt dat ‘t recreactief verhuur is, is regel 7 overbodig. Want arbeidsmigranten die op vakantie gaan zijn toeristen en huren recreatief. Dus dat mag. Met een maximum van zes weken aanééngesloten.
Kortom, wat kan je hiermee? Weinig denk ik.
Als het een kleine VVE is, dan is de kans groot dat één eigenaar voldoende breukdeel heeft om in zijn eentje het bestuur te verzoeken om een vergadering te organiseren Zoals Rob hier boven al aangeeft.
Zoals RolandL al terecht zegt, één is ook een aantal. Het gaat om die 10% van de stemrechten. meer niet.Ik ben vooral benieuwd naar de agenda van deze vergadering.
Want los van wie er gelijk heeft over het uitroepen/verzoeken tot een extra vergadering, is de inhoud bepalend voor de nut/nootzaak van deze extra vergadering.Als ‘t gaat om zaken die op termijn echt dringend en/of kostbaar worden, dan kan je ook als bestuur zeggen, u voldoet niet aan ‘t gestelde quorum, maar wij vinden ‘t onderwerp belangrijk genoeg om als bestuur (die dat wel mag) een extra vergadering voor in te gelasten.
En komt deze (extra) vergadering er niet, dan kan je je vingers er op natellen dat op de jaarlijkste ALV je alsnog deze eigenaar over je heen krijgt.
Ik zeg schoenmaker blijf bij je leest. Je bent als VVE er primair voor het in stand houden van het gebouw.
Stel dit stukje gaat de verhuur in. Waarom mag alleen de eigenaar die toevallig zijn woning daar heeft het huren. Ik snap dat ‘t vanuit praktisch oogpunt zo is. Maar de andere eigenaren hebben er zoals in het stuk van Rob te lezen is evenveel recht op, want het is gemeenschappelijk.Trek ik ‘m nog even door in het belachelijke. Stel dat het verhuurd mag worden, dan is het in ieders belang dat het zoveel mogelijk opleverd toch? Als een andere eigenaar er nou 2x zoveel voor overheeft, betekend dit dat er één bewoner zijn huis niet meer uit kan. Of moet er dan recht van overpad geregeld gaan worden?
Even een eigen voorbeeld, wij hebben op 6 etages 2x een ruimte van 2m x 4m met daarin alleen een afvalstortkoker die niet meer in gebruik is. Daar hadden mensen wel oren naar voor opslag. Maar ik heb dus 6x 2 = 12 ruimtes en hoe verdeel ik dat eerlijk over 120 woningen?
Mijn advies, niet aan beginnen tenzij je het voor iedereen eerlijk kan houden.
Ik denk dat je ook voordat je een zaak begint opzoek moet gaan naar medestanders.
En dan bedoel ik ook echt van deur tot deur. Wees kort en duidelijk met je verhaal.
Bijvoorbeeld : Bent u bewust van de kosten, bent u echt persoonlijk eens met de beslissing, en bent u bewust van de financiële complicaties dit kan veroorzaken bij uw buren?
Lijstjes maken, contactgegevens verzamelen, organiseren!Je deelt dan sowieso in de kosten
Je staat een stuk sterker, dan wanneer je als enige tegenstander bij de rechter verschijnt.
Er is kans op een domnino effect van medestanders die opstaan.Sowieso vind ik dit in de huidige tijd echt ‘t meest bizare wat je kan voorstellen aan je ALV.
Ik ben geen doemdenker, maar er is wel een reëel risico op economische terugval voor langere tijd.
Als er nou sprake was van een verduurzamingsproject, dan zou ik ‘t nog wel kunnen begrijpen.Ik deel de uitleg van Rob voor een groot deel. Maar als de VvE kosten kan verhalen (vaak in het geval dat je in het gelijk wordt gesteld), dan moet ze dat ook zeker doen. De kosten die niet verhaald kunnen dan wel vergoed worden, komen ten laste van de VvE.
Maar wat de vraag van Raoul betreft, beide partijen mogen opvoeren waar zij denken in hun gelijk te staan. De rechter zal daar een oordeel over vellen.
Maar ik heb het idee dat er twee zaken lopen. Een van de VvE en een van de eigenaar.
VvE bijdragen is bedoeld om het onderhoud en beheer te financieren van het pand. Ik vind het een héél slecht idee om de VvE te gebruiken om een maatschappelijk probleem proberen aan te pakken.
Dat is geen taak van de VvE!
Ik neem aan dat het boekjaar van juli t/m juni loopt. De ALV wordt over het algemeen na het afsluiten van het boekjaar wanneer de cijfers compleet zijn gehouden. Het nieuwe boekjaar is dan al begonnen, maar de servicekosten moeten nog worden vastgesteld.
Dus het is altijd “te laat” en zal dus vrijwel altijd met terugwerkende kracht worden vastgesteld. Ik denk heel strikt genomen had de notaris bij de overdracht hier rekening mee kunnnen houden. En de VVE had moeten aangeven dat er mogelijk nog een vordering zou kunnen ontstaan voor de servicekosten over de periode juli t/m oktober.
In dit geval denk ik dat de VVE de vordering bij de voorgaande bewoner dient neer te leggen. Maar de nieuwe bewoner is éénvoudiger te vinden dan de vorige, dus kiest men de makkelijke weg in deze.
Over hoeveel verhoging hebben we het?
