[Rob]

Het verstrekken van een lening aan enkele leden kan een risico zijn voor de collectieve middelen.
Is er bijvoorbeeld al nagedacht over de mogelijke gevolgen als een lid niet in staat blijkt om de lening terug te betalen.
Dit kan een financiële last worden voor de VvE als geheel en kan leiden tot allerlei juridische complicaties.

Een VvE die voor bankier gaat spelen vind ik persoonlijk nooit een goed idee, en inderdaad…, als het al past binnen de doelstelling van een VvE.
Dat laatste is naar mijn mening niet het geval.

[Rob]

Dit zijn altijd vervelende en nare kwesties in een VvE.
Je zou in ieder geval al na kunnen gaan welke afspraken er zijn gemaakt met het liftbedrijf m.b.t. de opdracht op de lift te moderniseren en in het onderhoudscontract dat jullie afgesloten hebben.
Denk aan garantie, responstijden enz.
Je kan ook een onafhankelijke lifttechnicus inschakelen om een second opinion te krijgen over de oorzaak van de storingen.
Je kan ook een formele klacht bij het liftbedrijf indienen, of wellicht juridisch advies inwinnen over de hele gang van zaken.
Lijkt me wel verstandig om enige druk op het liftbedrijf uit te blijven oefenen om deze situatie op en deugdelijke manier op te lossen.

Dat de lift goedgekeurd is na de modernisatie is niet echt heel bijzonder naar mijn idee.
Bij een liftkeuring ligt de focus voornamelijk op de veiligheidstechnische aspecten van de lift.
De keuringsinstantie controleert of de lift voldoet aan de wettelijke veiligheidseisen en of alle noodzakelijke veiligheidsvoorzieningen correct functioneren.
Blijkbaar voldoet jullie lift daaraan, anders zou hij echt niet goedgekeurd worden.

Waarschijnlijk is er dus een ander technisch probleem waardoor de lift niet op de juiste wijze functioneert.

[Rob]

… Ook nu wederom [url url=”https://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBROT:2024:6459″%5Deen uitspraak[/url] van de rechter m.b.t. de verdeling van warmtekosten in een VvE met blokverwarming.
In deze VvE werden deze kosten al 20 jaar door middel van warmtemeters gemeten en het verbruik verdeeld, in die zin dat 65% van de kosten over de (individuele) meters worden afgerekend (variabel) en 35% vast per appartement.
Ook hier bleek de berekening van de verwarmingskosten weer in strijd met het splitsingsreglement, en dus nietig te zijn.

[Rob]

Onlangs kwam ik weer zo’n mooi staaltje van fictief vergaderen tegen.
In die VvE worden de leden bijeengeroepen voor een vergadering die gehouden wordt in het trappenhuis van het gebouw.
In die uitnodiging wordt ook meteen de datum aangegeven van de zogenaamde tweede vergadering.
Bij de ‘vergadering’ in het trappenhuis komt niemand opdagen en in de tweede vergadering worden dan besluiten genomen worden zonder dat er een bepaald quorum aanwezig hoeft te zijn.

Helaas voor de beheerder was hij nu ook zelf het slachtoffer van deze, in mijn ogen, zeer slechte gang van zaken.
Op de agenda stond namelijk ook de overgang naar een andere beheerder, en met de meerderheid van slechts een klein aantal aanwezige stemmen werd dat besluit in de zogenaamde tweede vergadering aangenomen.

Vraag blijft, wat als de beheerder, of een eigenaar die er niet mee eens is moeilijk gaat doen.
Kan je als VvE volhouden dat de uitnodiging voor een vergadering in het trappenhuis een serieuze uitnodiging is? Het lijkt mij een zeer interessante discussie in de rechtbank.

Daarnaast gaat men er natuurlijk vanuit dat niemand de ‘vergadering’ in het trappenhuis daadwerkelijk gaat bijwonen, maar stel…. een aantal eigenaren trekt de stoute schoenen aan en zorgt ervoor dat er in die trappenhuisvergadering tóch een meerderheid van stemmen aanwezig is, wellicht met behulp van volmachten.
Dan zal die vergadering toch echt op dat moment gehouden moeten gaan worden en kunnen er gewoon rechtsgeldige besluiten genomen worden.
Eigenaren die hun pijlen alleen op de ‘tweede vergadering’ hadden gericht hebben dan grote pech.

Daarnaast vind ik dat je als VvE eigenlijk helemaal niet aan dergelijke praktijken moet beginnen en deze werkwijze ook zeker niet standaardiseren.

Naar mijn mening een opmaat naar ellende !

[Rob]

Citaat uit [url url=”https://www.lekrecherche.nl/wp-content/uploads/2018/11/Nieuwe-CV-ketel-nieuw-rookgasafvoerkanaal.pdf”%5Ddit artikel[/url] op lekrecherche.nl

[i]”In hoofdstuk 8.7 NEN NPR 3378-45_2017 is opgenomen :

“Bij de vervanging van een gesloten toestel (VR of HR) door een nieuw gesloten toestel (HR), behoort ook het gehele
rookgasafvoersysteem te worden vervangen. De levensduur van rookgasafvoersystemen is namelijk gelijk aan de
verwachte levensduur van gastoestellen (15 jaar). Alleen bij concentrische combinatie luchttoevoer- en
rookgasafvoersystemen (CLV) en uitpandige half-CLV-systemen is hergebruik onder bepaalde strenge voorwaarden
mogelijk.”[/i]

Een ander interessant [url url=”https://www.installatie.nl/artikelen/clv-renovatie-faqs/”%5Dartikel%5B/url%5D over dergelijke kwesties is te lezen op installatie.nl

[Rob]

Heb eens een geschiktheidsverklaring van een CLV systeem bekeken.
Daarop is onderstaande te lezen:

Vanaf de uiterlijke bruikbaarheidsdatum dient
1) Inspectie te worden uitgevoerd, steekproefsgewijs, op kwaliteit, functioneren, gasdichtheid, mutaties

2) Aan de hand van NPR3378 deel 45 en de resultaten van de inspectie, dient te worden bepaald of er een resterende levensduur is, waarbij onderhoud en monitoring eventueel nodig is of dat er geen resterende levensduur meer is en dat de systemen vervangen dienen te worden.

Let op:
Ook bij voortijdige uitval / vervanging van een toestel tijdens de tweede helft van de levensduur (dus vanaf week {nr} {jaar} dient aan de hand van NPR 3378-45 te worden bepaald of het rookgaskanaal wel dan niet dient te worden vervangen.

[Rob]

[quote quote=116512]@Rob: ja, ik heb de beheerder gevraagd waar die verplichting staat, dat resulteerde in een blokkering van mijn tel nummer![/quote]

Fijne beheerder hebben jullie, zucht.
Waarom zou je als VvE beheerder ook vragen van eigenaren gaan beantwoorden 🙁

Misschien vindt je [url url=”https://www.deschachtenwacht.nl/gasketelwet-uitgelegd/”%5Dhier%5B/url%5D ook nog wat interessante informatie !

[Rob]

Heb je al bij de beheerder geïnformeerd waar hun uitspraak op gebaseerd is, en waar je dat eventueel zelf even na kan lezen?

Voor zover ik weet staat die verplichting nergens in de gasketelwet te lezen.
Wel begrijp ik dat jullie CLV systeem al meer dan 15 jaar oud is, en het advies is wél om CV ketels en rookgaskanalen na een termijn van 15 jaar te gaan vervangen.

Zie ook blad 34 van de [url url=”https://www.rijksoverheid.nl/documenten/publicaties/2023/02/01/handreiking-en-infoblad-gemeenschappelijke-rookgasafvoeren”%5D’Handreiking – De veiligheid van collectieve rookgasafvoeren in woongebouwen.'[/url]

[Rob]

Ik denk dat veel zaken in deze kwestie nog erg onduidelijk zijn.
Wellicht zou @CandM in deze kwestie wél een gerechtvaardigd beroep kunnen doen op zogenaamde extinctieve verjaring. (zie bijvoorbeeld [url url=”https://www.valkadvocaat.nl/appartementseigenaar-is-niet-zomaar-ook-eigenaar-van-dakterras/”%5Ddit artikel[/url] over [url url=”https://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHSHE:2022:3692″%5Ddeze uitspraak[/url].)
Het lijkt mij persoonlijk raadzaam deze kwestie eens voor te leggen aan een deskundig jurist.

[Rob]

De CV ketel behoort tot jouw privé eigendommen, daar mag de installateur dus verder niets aan doen, behalve opnieuw aansluiten op het nieuwe rookgaskanaal.
In ieder geval is ‘slopen’ sowieso geen optie !

Het zou kunnen dat de oude HR ketel niet voorzien is van een terugslagklep en daardoor niet op het nieuwe rookgaskanaal aangesloten zou mogen worden.
Het is natuurlijk vreemd dat het bestuur of de installateur jou daar geen antwoorden op wil geven !

[Rob]

De splitsingsakte is daar duidelijk over.
“… Indien voor het verrichten van een handeling met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten of gemeenschappelijke zaken de toegang tot of het gebruik van een privé gedeelte naar het oordeel van het bestuur noodzakelijk is, is iedere desbetreffende eigenaar en gebruiker verplicht hiertoe zijn toestemming en medewerking te verlenen. Eventuele schade die hieruit voortvloeit, wordt door de vereniging vergoed.”

Zie ook [url url=”https://nederlandvve.nl/vve-nieuws/vve-bestuur-of-leden-toegang-tot-appartement/”%5Ddit artikel[/url] op NederlandVVE.

[Rob]

[quote quote=105832]welk rechtsmiddel heb ik tot mijn beschikking om een bestuur dat zonder toestemming van de ALV grote sommen geld uitgeeft tot de orde te roepen?[/quote]

Je zou het kunnen voorleggen in de jaarlijkse vergadering bij het bespreken van de jaarrekening.

[Rob]

[quote quote=87240]Vanuit oogpunt van de VVE, volgens de meeste AvS-en mogen nieuwe installaties die niet ten bate komen van alle eigenaren niet zomaar ten laste van het reservefonds komen.[/quote]

Maar dan de vraag, is een elektrische deurdranger een installatie.
Zelf ging ik er ook altijd vanuit dat dat zo zou zijn, echter, in een kwestie waarin een eigenaar naar de rechter stapte om een besluit over het vervangen van deurdrangers door elektrische deurdrangers te laten vernietigen, oordeelde die rechter dat een elektrische deurdranger géén installatie is, zoals bedoeld in MR1992 artikel 38

PS voor topicstarter, in zowel mijn oude, als huidige VvE zijn de elektrische deurdrangers ook door de WMO geplaatst en onderhouden.
In beide gevallen zijn de deurdrangers echter wel, na verhuizing van de betreffende bewoners, overgegaan naar de VvE.

[Rob]

[quote quote=84282]Splitsingsakte is leidend. Als daar van afgeweken wordt, dient de splitsingsakte aangepaste te worden.[/quote]

Tenzij het in de wet verplicht is gesteld, in dat geval gaat de wet boven de AVS.

[Rob]

[quote quote=82515]…. En een beheerder die voorzitter is, is alles behalve “professioneel management”.[/quote]

Verklaar je nader !

[Auteur]

Berichten