Rob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
[quote quote=40769]
Kan natuurlijk ook gewoon een geval van uitponding zijn, en de woonstichting vrijkomende appartementen in de verkoop doet en de VvE dus steeds uit meer leden gaat bestaan.
Dat kan natuurlijk, maar dan zijn er bijvoorbeeld al 10 appartementsrechten met in totaal 10 stemmen waarvan nu 1 stem is van @peter. Dan is de stemverhouding 9 tegen 1.
Maar Peter zei 1 tegen 1.
Daarom adviseerde ik de akte te (laten) bestuderen.[/quote]Ah, op die manier.
Inderdaad wel apart.
Dat maakt me ook wel weer nieuwsgierig naar de wijze waarop de kostenverdeling in de AvS omschreven is.Beste Harry,
Helaas is het in online discussies niet altijd te voorkomen dat de toon van een boodschap misschien niet zo leuk overkomt bij de andere partij.
Toch ben ik ervan overtuigd dat iedereen in deze discussie jou graag wil helpen.Eerder schreef je bijvoorbeeld [i]”Wij passen geen AvS aan, wij corrigeren (unaniem) clausules in de AvS die ons niet bevallen door officiële besluiten van de ALV. Volgens mij zijn deze besluiten rechtsgeldig, ongeacht de AvS.”[/i]
Zo werkt dat helaas niet in een VvE.
Je bent nu eenmaal gebonden aan de AvS die in jouw VvE van toepassing is.
Natuurlijk kan het zijn dat er clausules in staan die jullie alle drie graag zouden willen veranderen.
Maar kies dan samen voor de juiste weg, het wijzigen van de AvS.[quote quote=40756]De besluiten die je/jullie hebben genomen in afwijking van BW en AvS zijn per definitie nietig.
Dat je/jullie daar mee wegkomen vanwege de (momentele/tijdelijke) unanimiteit doet aan dat simpele en harde feit niets af.[/quote]Daar sluit ik me graag bij aan !
Voor de liefhebbers en meelezers ook nog even een link naar de [url url=”https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-34479-3.html”%5DMemorie van Toelichting[/url]
Slordig dat de tekst op wetboekplus afwijkt (kwa nummering) van [url url=”https://wetten.overheid.nl/jci1.3:c:BWBR0005288&boek=5&titeldeel=9&afdeling=2&artikel=126&z=2023-05-01&g=2023-05-01″%5D de echte wettekst[/url].
Een reservefonds is géén fonds zoals een pensioenfonds of een beleggingsfonds, maar een financiële buffer en heeft een specifiek doel: het financieren van toekomstig onderhoud en herstelwerkzaamheden.
Die jaarlijkse reservering kan je doen:
a) op basis van een MJOP, dat niet ouder is dan 5 jaar en dat betrekking heeft op een periode van ten minste tien jaar (…)
(…) daaronder mede begrepen een berekening van de aan die werkzaamheden en vernieuwingen verbonden kosten en een gelijkmatige toerekening van die kosten aan de onderscheiden jaren.
of
B) ten minste 0,5% procent van de herbouwwaarde van het gebouw.[quote quote=40737]Wij (VVE van 3) laten dus alles via één bankrekening lopen, omdat de AVL dat unaniem heeft besloten. Je moet wel een slim neefje bij de hand hebben die handig is met spreadsheets, om de getallen uit elkaar te houden.[/quote]
Ik mag toch wel hopen dat die bankrekening op naam van de vereniging staat !
[quote quote=40731]Dankjewel @Rob. Ik denk dat je gelijk hebt. Volgens Artkel II.7 moeten we die 0,5% van de herbouwwaarde dus PERMANENT aanhouden in onze MJOP-begroting-bankrekening. We gaan onze spreadsheets aanpassen.
Ik blijf erbij; dit gaat over een SALDO (op een aparte reserve-rekening) en NIET over de bijdragen.
Juridische mierenneukerij is altijd nuttig voor de andere forumleden. Wij laten de reserve-bijdragen (nog niet het saldo) oplopen van 0,5% met 0,1% per jaar (plus de vaste lasten). Unaniem besluit van de ALV. Daarmee zitten we de komende jaren aan de veilige kant.
Maar je veranderde van onderwerp. Wanner ga je ons voor de rechter slepen?[/quote]
Ik denk dat als je dit forum, of het forum van VvEbelang helemaal doorgelezen hebt, dat je de conclusie kan trekken dat er best vaak problemen zijn in VvE’s.
Opvallend vaak zijn het ook nog eens vooral de kleine(re) VvE’s waar zich de meeste problemen voordoen.
En veel van die problemen worden veroorzaakt door een gebrekkige kennis m.b.t. de regelgeving voor de VvE.Waarom zou ik een rechtzaak moeten beginnen?
Om het zo maar te zeggen, het boeit mij verder totaal niet of jouw VvE bij wijze van spreken het ravijn in stort of niet.
Ik heb er geen enkel belang bij om enige rechtzaak tegen jouw VvE te gaan beginnen.
Wie dat wel zou kunnen hebben is bijvoorbeeld een nieuwe eigenaar die ooit in jullie gebouw komt wonen en ontdekt dat er in het verleden wellicht een aantal nietige besluiten zijn genomen die in zijn nadeel zouden kunnen werken.[quote quote=40688]Die 3 jaar kan ik me vaag herinneren van alle informatie die ik in de loop der tijd heb gegoogeld.[/quote]
Je kan googlen tot je een ons weegt, maar je gaat echt nergens iets vinden over jouw uitspraak [i]”Als je onverhoopt door het (wettelijk) minimum zakt, heb je daarna 3 jaar de tijd om dat via (extra) bijdragen aan te vullen.”[/i]
Ik vermoed dat je doelt op de overgangsperiode op het moment dat de wet verbetering functioneren VvE’s in 2018 in werking is getreden. [u]Alleen toen[/u] was er een overgangsperiode van 3 jaar van toepassing waarbinnen VvE’s de reservering voor het reservefonds op orde konden brengen.
Vanaf 1 januari 2021 dienen alle VvE’s te voldoen aan de jaarlijkse reserveringsverplichting.Kan natuurlijk ook gewoon een geval van uitponding zijn, en de woonstichting vrijkomende appartementen in de verkoop doet en de VvE dus steeds uit meer leden gaat bestaan.
[quote quote=40656]In onze Akte stonden / staan clausules die in strijd waren met de wet.[/quote]
Als de clausules in strijd met de wet zouden zijn, prevaleert de wet.
Zou je ons ook een voorbeeld willen geven van zo’n clausule die in strijd met de wet zou zijn geweest?Allereerst lijkt het mij het beste om, samen met de andere eigenaar, eens een goed gesprek over deze kwestie aan te gaan en o.a. vragen naar de begroting waarop de VvE bijdrage is gebaseerd.
Indien de woonstichting hardnekkig blijft weigeren de gewenste informatie te delen zit er m.i. helaas niet veel anders op dan juridische stappen te ondernemen en bijvoorbeeld vorderen dat het bestuur voldoet aan de verplichting om een ledenvergadering te houden, het bestuur aan de leden inzage verstrekt in de administratie enz.
[url url=”https://wetten.overheid.nl/jci1.3:c:BWBR0005288&boek=5&titeldeel=9&afdeling=2&artikel=126&z=2023-05-01&g=2023-05-01″%5DArtikel 126 lid 2 [/url] gaat toch echt over de [u]jaarlijkse reservering[/u] t.b.v. het reservefonds.
Die jaarlijkse reservering kan je doen:
a) op basis van een MJOP, dat niet ouder is dan 5 jaar en dat betrekking heeft op een periode van ten minste tien jaar.
of
B) ten minste 0,5% procent van de herbouwwaarde van het gebouw.De verwijzing naar de “omvang van het reservefonds” is uitsluitend van belang voor de verklaring die het bestuur aan de notaris dient te overhandigen t.b.v. de overdracht van een appartementsrecht.
[quote quote=40660]Als je onverhoopt door het (wettelijk) minimum zakt, heb je daarna 3 jaar de tijd om dat via (extra) bijdragen aan te vullen.[/quote]
Op welke regelgeving baseer jij dat? ik lees dat nergens.
[quote quote=40660]In artikel 126 (1.3) staat ook dat een aparte reserve-rekening niet verplicht is, als de ALV dat besluit. In onze VVE van 3 eigenaren doen we dat dus niet.[/quote]
Alleen als dat besluit genomen is met een meerderheid van ten minste vier vijfde van het aantal stemmen dat aan de appartementseigenaars toekomt.
Dat zal bij jullie inderdaad geen probleem zijn als je het met z’n drieën unaniem eens bent.
Was er echter 1 van jullie eigenaren tegen geweest, dan had je dat besluit al niet kunnen nemen met de vereiste meerderheid.[quote quote=34985]Bij ons staat het volgende in de splitsingsakte over beleggen:
“De vergadering zal kunnen besluiten tot beleggen
van de geldmiddelen van het reservefonds, welke beslissing echter niet
anders zal mogen geschieden dan op de wijze als aangegeven in de Wet
van acht december negentienhonderd achtenentachtig, (houdende
ondermeer intrekking van de Beleggingswet) juncto artikel L15, eerste —
l id van de Algemene Burgerlijke Pensioenwet.”
Kan iemand me vertellen wat daar in staat en waar ik dat kan vinden.[/quote]Naar mijn weten draait het hierbij om artikel 3 van de [url url=”http://www.wetboek-online.nl/wet/Intrekkingswet%20Beleggingswet.html”%5Dwet van 8 december 1988[/url]
Bij het beleggen moeten dus algemeen aanvaarde bedrijfseconomische eisen op beleggingsgebied als rentabiliteit, solvabiliteit en risicospreiding in acht worden genomen.
De belegging moet zijn afgestemd op het doel van het reservefonds.Ook een unaniem genomen besluit dat in strijd is met de splitsingsakte is nietig.
Mocht een dergelijk nietig besluit ooit voor de rechter gaan komen, dan vrees ik dat het leuke er snel af is. 😉Vooropgesteld, ik sta volledig achter de opmerking van @RonaldL dat onderuitputting van het reservefonds niet handig is.
Maar toch ga ik dan even advocaat van de duivel spelen.
Stel, de VvE stelt een begroting op, op basis van te lage energiekosten.
Dan wordt volgend jaar de exploitatierekening gemaakt en jawel, door de veel hogere energiekosten is er een tekort op de exploitatie ontstaan.
Mijn ervaring is dat de overgrote meerderheid van VvE’s besluiten om tekorten in de exploitatie ten lasten te laten komen van het reservefonds.
Feitelijk gebeurt dan hetzelfde, onderuitputting van het reservefonds.Anderzijds, het gaat hier specifiek om stookkosten en ga ik er vanuit dat we hier te maken hebben met blokverwarming.
Dan ga ik er ook vanuit dat er gebruik gemaakt wordt van individuele bemetering op de radiatoren.
Dan zou het toch ook nog eens heel oneerlijk zijn om gelden uit het reservefonds te gaan gebruiken voor stookkosten, die uiteindelijk individuele stookkosten zijn?Een bestuur dat dergelijk gedrag vertoond is het wat mij betreft niet waard een VvE te mogen besturen.
Als men weigert om transparant te zijn kunnen jullie het beste zo spoedig mogelijk afscheid nemen van deze bestuurders.[quote quote=40321]De constructie VvE met een eengezinswoning is een drama.[/quote]
Wees gerust, de constructie VvE met een appartement is voor heel veel appartementseigenaren ook een drama, als ik het zo om mij heen bekijk 😉
Maar dat terzijde.[quote quote=40321]Gezamenlijk onderhoud voor sommige zaken kan ik inkomen, maar nu betaal ik mee aan de meeste vreemde zaken.[/quote]
In de door jullie getekende splitsingsakte moet te lezen zijn aan welke kosten je mee dient te betalen.
Het lijkt me verstandig die eens goed na te lezen en te kijken of ‘die vreemde zaken’ daar in voor komen.