Rob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Citaat uit deze uitspraak:
” Uit de tekst en de strekking van artikel 2:48 BW volgt dat de ALV, die de jaarcijfers dient goed te keuren, erop moet kunnen vertrouwen dat deze cijfers zijn gecontroleerd, óf door een accountant, of door een onafhankelijke kascommissie waarvan de leden geen zitting mogen hebben in het bestuur.”“Grappig” om te lezen dat men in die VvE ook graag dacht een eigen draai te kunnen geven aan de regelgeving.
“Al gedurende 25 jaar werd de balans van het begin en het einde van het boekjaar en de staat van baten en lasten voor het goedkeuren van de jaarstukken ter ALV aan de leden voorgelegd en [verzoekers] heeft er nooit een punt van gemaakt dat een bestuursverslag ontbrak”
De rechter oordeelt hierover;
“De stelling van de VvE, dat het bestuur al 25 jaar dezelfde handelwijze hanteert, enkel het aanleveren van de balans aan het begin en aan het einde van het boekjaar en de staat van baten en lasten, en dat tegen die handelwijze nimmer bezwaar is gemaakt kan haar niet baten.
Het dwingendrechtelijk bepaalde in art. 2:48 lid 1 BW laat over de te volgen gang van zaken en van het belang van het bestuursverslag geen misverstanden bestaan.”Hier ook dan maar even een link naar een recente uitspraak.
In deze kwestie waren er in de VvE ook geen kandidaten voor de kascontrole te vinden en besloot de ALV maar om de enige bestuurder “noodgedwongen” te benoemen als kascommissie.Met het te verwachten resultaat, vernietiging van de besluiten van de VvE om:
– de jaarrekening over 2023 goed te keuren;
– het bestuur décharge te verlenen over 2023;
– de heer [persoon A] te herbenoemen als lid van de kascommissie.Er zijn genoeg ALV’s in Nederland waarbij er maar 1 vrijwilliger zich aanmeldt voor de kascommissie. Soms zelfs niemand. Op dat moment is zowel de hele wet als de AvS niet van belang, want de realiteit is te weinig aanmeldingen of vrijwilligers, dus geen 2 leden voor de kascommissie
Een bestuurder kan niet de ALV uren laten duren totdat iemand zich tegen haar/zijn zin in kandidaat stelt als lid van de kascommissie.
Als niemand bereid is om in de kascommissie plaats te nemen zal het bestuur dus voor de kascontrole conform BW2:48 een accountant moeten inschakelen en een verklaring van die accountant moeten overleggen aan de vergadering.
Zo simpel is het!En 1 extern bureau voor de kascontrole lijkt mij beter dan een kascommissie bestaande uit 10 eigenaren welke er geen verstand van hebben.
In principe ben ik het overigens wel eens met deze stelling.
Ook ik heb (helaas) regelmatig mijn twijfels over de kennis van kascommissieleden.Maar helaas, zo werkt de wet nu eenmaal niet.
Een bestuurder hoort dwingend recht niet te negeren;
Een bestuurder die bewust dwingend recht negeert, handelt onbehoorlijk.een kascommissie kan makkelijk uit 1 persoon bestaan, ongeacht wat een MR/AvS zegt. Het gaat niet om kwantiteit maar om kwaliteit. En 1 extern bureau voor de kascontrole lijkt mij beter dan een kascommissie bestaande uit 10 eigenaren welke er geen verstand van hebben.
De AVS stelt dat een kascommissie moet bestaan uit 2 leden.
Ook in BW2:48 is bepaald dat een kascommissie uit 2 leden moet bestaan.
Dus ja, een kascommissie MOET uit 2 leden bestaan.
Wat jou beter lijkt is totaal niet van belang hierbij.Het zal niet de eerste keer zijn dat een besluit tot goedkeuring van de jaarrekening door een rechter wordt vernietigd omdat de kascommissie niet aan de juiste voorwaarden voldoet.
En ja, meeste stemmen gelden…..
Tja, dat klopt !
@SL heeft echter ook veel voorbeelden gegeven van zaken die niet goed zijn in een VvE.
Het is ook zeer ongewenst als je een bestuurder die alle regels aan zijn laars lapt nooit zou kunnen ontslaan omdat hij altijd de meerderheid aan stemmen heeft.Ik ben benieuwd naar die uitspraak.
Ik vermoed dat hij doelt op deze uitspraak van de rechtbank Maastricht.
In die zaak ging het echter wel om een groot-eigenaar die de meerderheid van de appartementen nog in bezit had.
De bestuurder in deze kwestie is geen groot-eigenaar, maar heeft alleen het meeste aantal stemmen.
Maar wie weet, en is die weg toch een mogelijke optie in de VvE van @SLOverigens staat in de modelspltsingsakte 1992, niet dat een bestuurslid niet gevolmachtigde mag zijn.
Het gaat hier om een akte die gebaseerd is op MR2017.
In dat reglement kan een bestuurder niet als gevolmachtigde van een stemgerechtigde optreden.
Heel goed dus daar op gelet wordt, zeker in deze situatie.57.9 is voor andere zaken bedoeld. Als bestuurslid mag je over een besluit waarin je functioneren aan de orde wordt gesteld natuurlijk wel mee stemmen!
In principe ben ik het wel eens met hetgeen Monaster hier schrijft.
Ben dus eigenlijk wel benieuwd wat het advies van die advocaat is geweest, en waar dat advies op gebaseerd zou zijn.Hoi Koen,
In de VvE van Pierre is MR 2006 van toepassing, maar laten we er voor het gemak vanuit gaan dat ook personen buiten de VvE benoemd zouden kunnen worden.
Dan nog blijft de eis dat de kascommissie uit twee leden moet bestaan.
Dat betekent dat naast het externe bureau dat Pierre wil inschakelen, er nog minimaal één ander lid benoemd moet worden om te voldoen aan het reglement.
Je bent er dus niet als alleen dat externe bureau de kascontrole uit zou voeren.We kunnen niet anders dan naar de rechter stappen
Helaas is dat in jouw situatie waarschijnlijk de juiste conclusie.
Let er wel op dat ook voor het vernietigen van een negatief besluit een termijn van 1 maand van toepassing is.
Lijkt me zinvol om zo snel mogelijk met jullie advocaat in contact te treden.De stukken horen formeel gelijk met de agenda van de vergadering toegestuurd te worden.
Dus in feite is een week te kort.
Dit zijn echter alleen gronden voor een mogelijke vernietiging van een besluit tot goedkeuring van de jaarrekening.
Het is dus niet zo dat een besluit tot goedkeuring nu meteen ongeldig zou zijn.Er is geen verslag van de kascommissie, kunnen de financiën dan wel goedgekeurd worden
Ja, in de splitsingsakte is enkel bepaald dat de kascommissie ter vergadering verslag van haar bevindingen
omtrent de jaarrekening moet uitbrengen.
Dit verslag kan zowel mondeling als schriftelijk worden uitgebracht.Er is een stemming geweest waaop 2 van de 5 eigenaren negatief hebben gereageert maar zowel bestuurder als beheerder dachten dat unaniem de meerderheid betekende.
Er was meteen een opdracht vertsrekt waarop onze advocaat heeft ingegrepen en gezegd heeft dat alle gemaakte kosten voor de bestuurder prive zouen zijn.En hoe is dat toen afgelopen?
Het is inderdaad een heel vervelende situatie die, zo ik vrees, alleen met juridische stappen opgelost kan worden.
Lijkt mij in ieder geval verstandig om al bewijs te verzamelen voor deze onwerkbare situatie zoals notulen waar geen besluiten konden worden genomen, mails waarin de bestuurder niet reageert of weigert, bewijs dat niemand externe voorzitter wil zijn, reviews van de beheerder en feiten dat de VvE stagneert of risico loopt.
Leg in de ALV uit dat het bestuur niet functioneert, dat hij niet samenwerkt, dat hij een beheerder heeft gekozen met zware negatieve reputatie en dat niemand voorzitter wil zijn door zijn houding en dat hij onvoldoende kennis heeft van de regels.
Eerder schreef je al eens de beheerder niet op de hoogte zou zijn van het feit dat er voor een schriftelijke stemming unanimiteit nodig zou zijn.
Is er al eens op die manier een besluit genomen? (en dan uiteraard zonder unanimiteit).De huidige bestuurder is al eens door een rechter aangepakt en zoals ik het lees, zullen er best vaker zaken zijn die niet volgens de regels verlopen.
En ja, helaas zal dat wel juridische wegen aangepakt moeten worden.Elkaar juridisch de VvE-tent uitvechten over wie gelijk heeft volgens de splitsingakte behoort ook niet tot de doelstelling van de VvE.
Iedereen heeft nu eenmaal het recht om naar de rechter te stappen als hij zich niet kan verenigen met besluiten die in de VvE genomen worden. Dat heeft niets met doelstellingen te maken.
De doelstelling van de VvE is heilig en de splitsingakte behoort daarbij niet meer dan een middel te zijn om de doelstellingen van de VvE beter na te kunnen streven,….
De doelstelling van de VvE is vastgelegd in de wet en de splitsingsakte regelt de juridische structuur van het gebouw en de rechten en plichten van alle appartementseigenaren.
Splitsingaktes/Modelreglementen zijn niet heilig omdat
– Modelreglementen steeds herschreven moeten worden. 1973, 19883, 1992, 2006 en 2017
– Splitsingaktes uiteindelijk worden aangepast door mensen die er vaak onvoldoende verstand van hebben.
– Splitsingaktes soms strijdig met de wet kunnen zijn. Als het zo heilig was, dan was dat niet het gevalDe eerste is al onzin, In VvE’s met MR1973 blijven alle bepalingen in dat MR van toepassing, zij hebben helemaal niets aan hetgeen er in MR2017 veranderd is.
De tweede is nergens op gebaseerd
Voor de derde geldt dat je nooit vooraf weet welke wetten er gaan komen. Een goed voorbeeld daarvan is dus de warmtewet. (die er overigens helemaal niet gekomen is om gebreken in de modelreglementen op te gaan lossen)
Dus ja, als er nieuwe wetten komen, kan het gebeuren dat bepalingen in het MR strijdig zijn met die nieuwe wet en dus geen werking meer hebben.Er een nieuwe Warmtewet voor nodig was in 2014 om die niet heilige Splitsingaktes/Modelreglementen eens even duidelijk te corrigeren op fouten (want dat is nu eenmaal het gevolg van wanneer mensen zonder voldoende verstand iets opstellen). Als die Splitsingaktes/Modelreglementen echt zo heilig waren dan was er geen Warmtewet nodig om hoger in hiërarchie te staan.
Zoals hierboven al aangegeven is de warmtewet niet in het leven geroepen om modelreglementen te corrigeren.
Doel van de warmtewet was;
– Consumenten beschermen die aangesloten zijn op stadswarmte (omdat zij geen vrije keuze hebben voor een energieleverancier).
– Prijsbescherming bieden, zodat mensen niet meer betalen dan redelijk is.
– Betrouwbaarheid en continuïteit van warmteleveranciers waarborgen.En nu er nog veel VvE’s zijn met blokverwarming, is die wet dus ook van toepassing op VvE’s
Voor VvE’s zonder blokverwarming veranderd er dus helemaal niets.
Letterlijk gezien veranderd er in de modelreglementen overigens ook helemaal niets, alleen kunnen eigenaren in VvE’s met blokverwarming niet meer terugvallen op sommige bepalingen omdat de warmtewet erboven staat.De rechter in de zaak die jezelf hebt aangehaald laat zien dat de Splitsingakte van een VvE inhoudelijk niet klopte.
Onjuist, de rechter heeft zijn uitspraak kunnen baseren op de wet- en regelgeving die op dát moment van kracht zijn.
Hij heeft natuurlijk geen glazen bol waarin hij kan zien dat in de toekomst de warmtewet zou komen.– Splitsingaktes volgens de splitsingaktes zelf ook aangepast mogen worden. Dat aspect is juist strijdig met iets dat heilig zou zijn. Als iets heilig is, dan is het in beton gegoten. En splitsingaktes zijn niet in beton gegoten.
Iedereen zal begrijpen dat de AVS niet heilig is in de zin dat er nooit meer iets kan veranderen.
Probleem is dat jij in vele topics aangeeft dat een VvE best mag afwijken van hetgeen er in de akte vermeld staat.
En dat is gewoon niet zo. In die zin is en blijft de AVS toch echt heel heilig.Stel je hebt 10 agendapunten waarover gestemd mag worden in een VvE van 100 leden. En 10 keer is het iedere keer 51 voor en 49 tegen (en een 2/3e meerderheid is alle 10 keren niet vereist). Dan kan je als VvE wel conform de Splitsingakte de 10 besluiten aannemen, maar heb je vervolgens wel een enorm verdeelde VvE. Met ruzie in de VvE is er geen tijd meer voor de doelstellingen van de VvE, terwijl de Splitsingakte strikt wordt nageleefd. Als dan ook nog een paar leden van die 49 tegenstemmers naar de rechter stappen om minstens 5 van de 10 aangenomen besluiten nietig te laten verklaren of te laten vernietigen, dan heb je als VvE toch echt verloren ongeacht wie we wel en niet gelijk heeft.
Je moet wel een grond hebben om naar de rechter te stappen.
Als de meerderheid dus conform de splitsingsakte besluiten neemt zal een rechter dat ook nooit nietig verklaren of laten vernietigen. De problemen ontstaan juist wanneer de meerderheid besluiten neemt die in strijd zijn met de splitsingsakte.Dan heb je duidelijk zoveel juridische kennis, maar ben je op dit gebied of erg naïef of gewoon een prutser. Dat vind ik wel opmerkelijk. Misschien moet je zelf maar eens eerst een bestuurder worden van een VvE.
Laat ik beginnen met op te merken dat ik het altijd ontzettend jammer vind als mensen de behoefte hebben op de man te gaan spelen. Ik zie daar nooit het nut zo van in.
Niemand hoeft het met me eens te zijn, en je mag inhoudelijk reageren met alles wat je maar wil, maar op de man spelen kan ik niet echt waarderen.Misschien moet je zelf maar eens eerst een bestuurder worden van een VvE.
Misschien ben ik dat wel 😉
Heb jij dan de indruk, nadat je alles gelezen hebt, dat deze bestuurder de aanpassingen van @SL direct zou verwerken en opnieuw naar alle leden zou versturen?