Rob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Jouw analyse m.b.t. een drempelbedrag die ‘verbogen in een begroting zou zitten’ vind ik daarop niet geheel aansluiten. Of feitelijk vind ik het niet eens kloppen.
Waar schreef ik dat het drempelbedrag ‘verborgen in een begroting zou zitten’ ?
Ik heb dat helemaal nergens gschreven!Maar ik zie gewoon niet in wat dit uitmaakt.
lukaina komt mijns inziens te laat met haar vraag, namelijk ná de ALV. Misschien als het bestuur nog geen opdracht aan de aannemer heeft gegeven, dan kan ze nog op tijd zijn. Maar als het bestuur eerder zo stom was om niet in te zien dat een 2/3e meerderheid verplicht was, dan zullen ze dat nu ook niet zijn. Daarnaast is het doel van lukaina ook onduidelijk. als zij ene juridische procedure wenst te starten, dan zal ze haar belang moeten uitleggen waarom die 2/3e meerderheid zou belangrijk is. Anders gedoogd de rechter gewoon die 60% meerderheid, tenzij er ook nog eens totaal niet voldaan werd aan de eis van een 2/3e opkomstpercentage. Dan kan lukaina misschien nog van de VvE winnen zonder al te veel moeite. Maar wat schiet ze er mee op? Het dak zal toch gerenoveerd moeten worden.Laat jij eens een uitspraak van de rechter zien waarin een nietig besluit wordt gedoogd?
Als voorbeeld even de uitspraak in het artikel op VVErecht waar ik hier eerder naar verwees.
Citaat“…Het niet voldoen aan de quorumeis houdt strijdigheid met een fundamenteel totstandkomingsvoorschrift in. Dit heeft tot gevolg dat de besluiten tot uitvoering van de renovatiewerkzaamheden, tot doorbelasting van de kosten van de renovatiewerkzaamheden aan [eisers] en tot vaststelling van een eenmalige bijdrage die [eisers] aan de VvE dient te voldoen op grond van artikel 2:14 lid 1 BW nietig zijn. De kantonrechter zal het verzoek op deze punten dan ook toewijzen.”Zeg je hiermee dan ook dat wanneer er onderhoud wordt uitgevoerd voor 1 miljoen euro en dit enkel binnen het onderhoud valt (gevels, dak, etc in 1 keer) dat dit kan met een gewone meerderheid van helft+1?
Welke bepaling in MR1992 schrijft volgens jou in die situatie een gekwalificeerde meerderheid voor?
PS. In MR2006 bijvoorbeeld wordt tevens bepaald dat voor uitgaven ten laste van het reservefonds eveneens een gekwalificeerde meerderheid is vereist.
Beschikbaar budget is niet hetzelfde als het drempelbedrag waarvoor een 2/3e meerderheid nodig is (met een 2/3e opkomstpercentage). De hoogte van een beschikbaar budget maakt dus helemaal niks uit wanneer er geen drempelbedrag is bepaald, zoals in dat artikel van Dennis Reijnders op VvERecht.nl is te lezen. Er is immers zonder bepaling van een drempelbedrag immers altijd die 2/3e meerderheid nodig (met een 2/3e opkomstpercentage).
Exact wat ik schreef dus 😉
citaat “Het gaat om een door de vergadering vast te stellen drempelbedrag waarboven voor bepaalde uitgaven (namelijk “buiten het onderhoud vallende uitgaven”) een verzwaarde meerderheid nodig is.
Dat is niet het bedrag wat voor een project gereserveerd gaat worden.Ik ga er even vanuit dat in jullie VvE een dergelijk bedrag nooit is vastgesteld, dus in principe voor alle ‘buiten het onderhoud vallende’ uitgaven een gekwalificeerde meerderheid nodig is.”
Het enige waar ik nu nog mee zit is hoe ik deze woorden moet uitleggen :
“door de vergadering vast te stellen bedrag te boven gaan”
moet “vast te stellen” niet zijn “vastgesteld”?
Je stelt toch eerst een bedrag (in een ALV) vast, als beschikbaar budget?Het gaat om een door de vergadering vast te stellen drempelbedrag waarboven voor bepaalde uitgaven (namelijk “buiten het onderhoud vallende uitgaven”) een verzwaarde meerderheid nodig is.
Dat is niet het bedrag wat voor een project gereserveerd gaat worden.Ik ga er even vanuit dat in jullie VvE een dergelijk bedrag nooit is vastgesteld, dus in principe voor alle ‘buiten het onderhoud vallende’ uitgaven een gekwalificeerde meerderheid nodig is.
Waar in MR1973 deze vastgestelde waarde nog verplicht in de akte opgenomen moest worden is die eis in MR1992 losgelaten en is het vaststellen van die waarde al voldoende.
Maar ook als je niet te laat bent, dan moet je duidelijk moeten maken waarom je het besluit door een 60% meerderheid door de rechter graag vernietigd ziet worden.
Een besluit met een onjuiste stemverhouding is nietig, in plaats van vernietigbaar, omdat de stemverhouding een fundamentele totstandkomingsbepaling is.
Dit betekent dat het besluit geacht wordt nooit te hebben bestaan en direct ongeldig is, zonder dat daar in principe een rechterlijke uitspraak voor nodig is.Jij stelt : “MR1973 artikel 37 lid 5 heeft dezelfde waarde als MR1992 artikel 38 lid 5
Welnu, een belangrijk verschil tussen artikel 38 lid 5 van MR 1992 en MR1973 artikel 37 lid 5 is dat in dat laatste artikel ook nog staat:
” of die betrekking hebben op verbouwingen of nieuwe installaties “, welk zinsdeel dus niet in 38 lid 5 staat..
En aldus begrijp ik dat (omdat het ging om MR 1973) het Hof mede / juist op die zinsnede zijn arrest heeft gebaseerd.De bepaling over de verbouwing of nieuwe installaties is in MR1992 artikel 38 lid 8 en in MR1973 artikel 37 lid 8 en zijn identiek.
Normaal gesproken wordt er een besluit genomen om een bepaald werk uit te gaan voeren, in jullie geval de vernieuwing van het dak en het toevoegen van isolatie.
Omdat deze isolatie nieuw is t.o.v. de oude situatie moet dat besluit conform MR1992 artikel 38 met een 2/3 meerderheid genomen worden.
Als het besluit genomen is, met de juiste meerderheid, moet bepaald worden op welke wijze het werk gefinancierd gaat worden, en als ik me niet vergis hebben jullie besloten dat het geld uit het reservefonds gehaald gaat worden.
Ook daar zijn nog wel wat vragen over te bedenken, maar goed, blijkbaar wordt er 155.000 uit het reservefonds gehaald en dat is op de begroting van 2025 weergegeven.Vandaar de vraag, wat is er precies besloten in die vergadering waarin ook de begroting is vastgesteld.
Wanneer jullie daadwerkelijk het besluit genomen hebben die werkzaamheden nu uit te gaan voeren, en dat slechts gedaan hebben met 60% van de stemmen lijkt mij dat het besluit destijds met te weinig stemmen genomen is, en dus nietig is, en niet vernietigbaar.
Met andere woorden, het besluit zou dus feitelijk niet genomen zijn.Maar stel dat er destijds alleen besloten is om geld te gaan reserveren en offertes op te gaan vragen.
Als dan nu het besluit komt om de offerte van 145.000 goed te gaan keuren en de werkzaamheden, dus nu ook daadwerkelijk het besluit genomen wordt om die werkzaamheden uit te gaan voeren zal dat in die situatie conform art. 38 ook met een gekwalificeerde meerderheid genomen moeten worden.
Het ‘…die een totaal door de vergadering vast te stellen bedrag’ is naar mijn mening een drempelwaarde die door de vergadering bepaald moet worden, zie ook dit artikel op vverecht.nl.de hiervoor aangehaalde uitspraak van het Hof, waarnaar u indirect verwijst (“bij een g r o t e verbouwing is een 2/3 meerderheid vereist”) gaat over een artikel uit MR 1973 en niet uit MR 1992
MR1973 artikel 37 lid 5 heeft dezelfde waarde als MR1992 artikel 38 lid 5
Misschien moet je eerst duidelijk maken welk besluit er destijds is genomen met betrekking tot de budgettering van de werkzaamheden, wat is er in dat besluit vastgelegd en met welke stemverhouding is dat besluit destijds genomen?
Ik volg je niet. In die zaak is het niet duidelijk hoeveel % voor was, maar het lag minstens boven de 75%. Waarom is deze uitspraak leuk dan?
Persoonlijk vind ik het altijd leuk om te zien hoe rechters oordelen in soortgelijke kwesties en hoe zij tot dat oordeel zijn gekomen.
Daarnaast wordt maar weer duidelijk dat het ‘geen voordeel trekken uit zodanige maatregelen’ statement vaak onterecht ingeroepen wordt.Deze zaak lijkt mij enkel weer een geval van een paar eigenaren die hoopten dat ze niet aan een investering/lening van 260.000 euro mee moesten betalen.
Blijkbaar waren deze eigenaren van mening dat zij geen voordeel hadden van de isolatiewerkzaamheden aan dak en vloer en hebben daarom verzocht niet mee te hoeven betalen aan die isolatiewerkzaamheden.
De kantonrechter ging mee met dat standpunt en oordeelde dat zij dus inderdaad niet mee hoefden te betalen.
Het hof heeft echter bepaalt dat de isolatiewerkzaamheden niet los gezien kunnen worden van het geheel aan verduurzamingsmaatregelen en dat deze eigenaar wél voordeel trekken uit dat geheel, en daarom toch moeten meebetalen ondanks dat deze maatregelen hen (mogelijk) geen aanwijsbaar concreet voordeel opleveren.dank, maar stel er is 150.000 euro gebudgetteerd voor (voor dak en extra isolatie) en het bestuur komt een offerte van 145.000 euro.
Hoe luidt dan uw antwoord?Ik begrijp niet helemaal wat je met deze vraag nu duidelijk probeert te maken.
Naar mijn mening heeft @IL de antwoorden gegeven wat betreft de stemverhouding.Ben overigens wel benieuwd naar de beweegredenen van de belangenorganisatie die meent dat hiervoor slechts een volstrekte meerderheid nodig is.
Waarbij opgemerkt moet worden dat men bezig is de wetgeving aan te passen en een volstrekte meerderheid inderdaad straks waarschijnlijk voldoende zal zijn.In het kader van deze kwestie is het misschien ook nog leuk om even deze uitspraak te lezen.
De VvE of het bestuur kan namelijk individuele leden helemaal niet verplichten om de scharnieren van jouw brievenbus te vervangen.
Klopt.
Tevens kan jij of andere individuele VvE-leden de VvE ook niet verplichten om de scharnieren van jouw brievenbus te vervangen op kosten van de VvE of dat de VvE daarvoor een opdracht geeft aan een aannemer.
Klopt niet.
De VvE is wettelijk verplicht om de gemeenschappelijke ruimtes en zaken te onderhouden en reparaties uit te voeren.
Aangezien de brievenbussen conform artikel 11 tot de gemeenschappelijke zaken behoren, zal de VvE die moeten repareren.Stel ik ben VvE-bestuurder in jouw flat en ik jouw verzoek ontvang om de scharnieren in jouw brievenbus te vervangen, dan wijs ik dat verzoek gewoon heel simpel af.
Dan ben je een slechte bestuurder, zie verplichting hierboven.
Op basis van MR2017 zou ik misschien water bij de wijn moeten doen, door aan te geven dat je jouw bonnetje kan mailen en het bedrag deels of volledig op je bankrekening wordt overgemaakt, omdat inzake brievenbussen niks onder Art 12 staat vermeld.
Het volledige bedrag!
Heeft niets met water bij de wijn te maken.
Artikel 12 gaat over schulden en kosten die voor rekening zijn van de individuele eigenaar.
Onderhoud aan de gezamenlijke zaken is conform artikel 10 voor de gezamenlijke eigenaars.Vooral wanneer ik weet als dat scharniertje gewoon in de bouwmarkt te halen is voor amper 5 euro.
…Maar de VvE gaat in geen geval een opdracht geven aan een aannemer om bij jou een scharniertje in je brievenbus te vervangen.
Maakt mij niet uit hoe je het repareert, als je het maar doet.
Als de individuele RGA tot de gemeenschappelijke zaken behoort en voor rekening is van de VvE, zal het ook de VvE moeten zijn die bepaald welk bedrijf de RGA gaat vervangen.
Is de VvE niet bereid om de RGA te vervangen, terwijl het wel noodzakelijk is, zal je naar mijn idee eerst naar de rechter moeten om een vervangende machtiging te verkrijgen.
Is wat het bestuur wil, ook wat de ALV wil?
Als ik het goed heb is MR2006 in jullie VvE van toepassing.
Daarin is bepaald dat de vergadering bevoegd is een Raad van Commissarissen in te stellen, welke ook de jaarrekening zal controleren.
Indien er geen Raad van Commissarissen is benoemd zal de VvE een kascommissie moeten benoemen, zoals bepaald in artikel 58.
Vraag is dus, of de door jullie gewenste constructie wel mogelijk is.
Ik heb het idee dat alleen een verklaring van een accountant, zoals bepaald in BW2:48 in die situatie nog mogelijk is.Antwoord aan Rob:
2 jaar geleden is er door de VvE een besluit genomen over de verrekeningsnmethode voor het stroomverbruik, o.a. van het laden in de eigen parkeergarage. Er is vervolgens conform dat besluit verrekend met de leden. Inmiddels zijn de inzichten (bij een meerderheid van de stemmen) over de verrekeningsmethode gewijzigd. Vandaar.Groet, Pierre
Dank voor je antwoord.
Mag ik ook vragen hoe die verrekeningsmethode was, en hoe die gaat worden?Grote vraag die op mijn lippen brandt, waarom is een besluit van de vergadering 2 jaar nadat het genomen is, nog steeds niet uitgevoerd?