Rob

Aangemaakte reacties

15 berichten aan het bekijken - 31 tot 45 (van in totaal 1,609)
  • Auteur
    Berichten
  • In reactie op: Verdeling stookkosten met individuele warmtemeters #130731
    Rob
    Deelnemer

      Van het Nederlands recht en de AvS moet je als eigenaar gewoon kunnen verwachten dat bemetering verplicht is omdat individueel verbruik in kosten gebrachten dienen te worden op basis van werkelijk verbruik en niet op basis van breukdelen.

      Ik ken geen enkele bepaling in de AVS die bemetering verplicht zou stellen.
      Het is enkel de warmtewet waarin één en ander nu bepaald is.

      “Omdat de warmteafgifte niet goed is te bepalen is het volgens de Europese norm EN-834 niet toegestaan om radiatoren met ventilatoren te voorzien van radiatormeters.”

      Laat ik mijn vraag dan anders formuleren.
      Is het toegestaan om radiatoren met radiatormeters te voorzien van ventilatoren?
      En zo nee, wie zou dat dan moeten/kunnen controleren.

      In reactie op: Wanneer is er sprake van wanbestuur of wanbeheer? #130495
      Rob
      Deelnemer

        Met 3000 euro heb je het volgens mij over kleine VvE’s?
        Een ALV van een grote VvE die het bestuur geen mandaat kan afgeven voor grotere bedragen, heeft dus geen vertrouwen in het bestuur.

        Ik vind niet dat je dat zo kan stellen.
        Het onderhoud binnen een VvE lijkt mij eigenlijk best allemaal goed te voorzien, en dus ook goed te plannen.
        Een lager mandaat, zoals €3.000 zorgt ervoor dat het bestuur niet zelfstandig grote uitgaven kan doen zonder goedkeuring van de ledenvergadering.
        Dit vergroot de transparantie en controle van de VvE-leden over de financiën en beslissingen.

        Voor groot onderhoud of renovaties kan het bestuur een duidelijk voorstel indienen tijdens een ledenvergadering, waarbij de kosten, de noodzaak van het onderhoud, en eventuele offertes worden gepresenteerd.
        Dat maakt de besluitvorming transparanter en zorgt ervoor dat er weloverwogen keuzes gemaakt kunnen worden.
        Een mandaat dat groot genoeg is voor kleine of dagelijkse onderhoudswerkzaamheden (bijvoorbeeld €3.000 tot €5.000) geeft het bestuur nog steeds de flexibiliteit om snel te handelen zonder voor elke kleine uitgave de leden te moeten raadplegen.

        Een lager mandaat draagt ook bij aan meer transparantie en betrokkenheid van de leden.
        Het gaat er helemaal niet om dat het bestuur niet vertrouwd zou worden, maar om het vergroten van de controlemechanismen zodat alle leden zich goed geïnformeerd en betrokken voelen bij de besluitvorming.
        Bij echte calamiteiten kan het bestuur altijd nog direct handelen en achteraf verantwoording afleggen.
        Een lager mandaat betreft alleen reguliere, niet-urgente uitgaven.

        In reactie op: Wanneer is er sprake van wanbestuur of wanbeheer? #130232
        Rob
        Deelnemer

          Is het huishoudelijk reglement echt zo belangrijk in theorie als in de praktijk?
          Ben het met alles wel met je eens, en reglementen zouden nooit zonder ALV aangepast mogen worden (dat lijkt mij meer de kern van het probleem), maar in mijn beleving hechten rechters nooit zoveel waarde aan het huishoudelijk reglement (itt de AvS).

          Oh jawel hoor, een rechter zal zeker belang hechten aan de geldigheid van een huishoudelijk reglement.
          Het is de ALV die bepaalt wat er in het HHR komt te staan, wat er uit wordt gehaald, wat er veranderd wordt enz.
          Iedere wijziging van het huishoudelijk reglement die niet door de ALV is vastgesteld heeft geen enkele waarde.
          En daarmee kan de VvE in de problemen komen wanneer er zich een kwestie voordoet waarbij de ongeldige bepaling in het huishoudelijk reglement een rol zou spelen.

          Is zonder mandaat van de ALV opdrachten verstrekken aan partijen altijd volgens jou wanbestuur of
          alleen boven een hoog bedrag zoals 25.000 euro?

          Als de ALV een dergelijk bedrag heeft afgesproken, is er op dat moment dus ook een mandaat.
          Lijkt me overigens zeer onverstandig om zo’n ruim mandaat af te geven.
          Dan denk ik eerder aan bedragen tot bijvoorbeeld € 3.000

          Maar ik bedoelde eigenlijk in dit geval een meerjarig contract met een bedrijf.
          Daar heeft het bestuur altijd eerst nog de toestemming van de ALV voor nodig.

          In reactie op: Wanneer is er sprake van wanbestuur of wanbeheer? #129927
          Rob
          Deelnemer

            Wanneer is er sprake van wanbestuur of wanbeheer in een VvE en hoe kan dat worden voorkomen?

            Ik vind een schimmige wijze van stemmen in de ALV wanbestuur- en beheer.
            Ik vind een schimmige wijze van het gebruik van volmachten wanbestuur- en beheer.
            Ik vind de uitslag van de stemming in een ALV pas bekend maken in de notulen wanbestuur- en beheer.
            Ik vind het huishoudelijk reglement aanpassen zonder goedkeuring wanbestuur- en beheer.
            Ik vind het zonder mandaat van de ALV verstrekken van opdrachten aan partijen wanbestuur- en beheer.

            In reactie op: Inzage presentielijst en machtigingen #129922
            Rob
            Deelnemer

              Ik heb even een zin van jou uit je andere topic gekopieerd.
              “…Betere rechtsbijstand voor VvE’s zou een oplossing kunnen zijn, maar het hebben van allerlei rechtszaken is niet de meest leuke samenleving. En het doet de VvE’s ook niet veel goed, ondanks dat veel rechterlijke uitspraken wel leerzaam zijn en richting kunnen geven. Alleen vind ik vaak uitermate teleurstellend als een rechter tot een bepaald oordeel komt welke niet het beste is voor de VvE.”

              Het inzagerecht is duidelijk weergegeven in de diverse modelreglementen.
              Ook geeft de rechter een duidelijke uitspraak waarom het inzagerecht past bij het lidmaatschap van een VvE.
              Die rechter beslist op basis van de wet- en regelgeving in een VvE.

              Zoals ik in mijn slotzin aangaf zal er ongetwijfeld een moment komen dat er iemand opstaat in de VvE.
              Dat kan een ‘wakker geworden’ eigenaar zijn, of wellicht een nieuwe eigenaar in het complex.
              Zo iemand gaat dan ineens allerlei lastige vragen stellen en wordt dan vaak direct bestempelt als ‘moeilijke’ eigenaar.
              Mocht deze eigenaar alle inzage geweigerd worden, dan kan hij, gesteund door de artikelen in het reglement, naar de rechter stappen om inzage af te dwingen, zoals de eigenaar in de betreffende uitspraak ook gedaan heeft.

              Daarmee is natuurlijk niet gezegd, dat het inzagerecht dé oplossing is voor alle problemen in een VvE.
              Transparantie is in ieder geval wél een goede basis naar mijn idee.
              Hoe meer open en transparant de bestuurder en beheerder te werk gaan, hoe minder vragen en zullen komen.
              Op het moment dat een eigenaar gebruik wil gaan maken van het inzagerecht is dat al een teken dat er een probleem borrelt in de VvE.
              Blijkbaar is er dan al onduidelijkheid en/of een gebrek aan informatie.

              Voorbeeld, bij ons in de VvE zijn verschillende breukdelen van toepassing.
              Ook betalen de eigenaren op de begane grond niet mee aan kosten voor de lift.
              Door bepaalde wijzigingen in de begroting kan het dan gebeuren dat eigenaren op de begane grond procentueel een veel grotere bijdrage aan de servicekosten moeten doen dan andere eigenaren.
              Terecht dus dat zo’n eigenaar daar vragen over gaat stellen.
              Als bestuur hebben we samen met de beheerder de eigenaar uitgebreid voorgerekend hoe één en ander tot stand is gekomen.
              Doe je dat niet, gaat er wellicht toch steeds iets meer knagen bij die eigenaar en gaat zo’n eigenaar op zijn eigen manier zoeken naar informatie.

              In reactie op: Verdeling stookkosten met individuele warmtemeters #129538
              Rob
              Deelnemer

                Ik moest het zelf ook even zoeken, maar het blijkt dus dat er inderdaad radiatoren bestaan die inwendig voorzien zijn van ventilatoren.
                Vraag blijft, wat is het verschil met de radiatorventilatoren die bij de bouwmarkt verkrijgbaar zijn en onder de radiator gemonteerd kunnen worden.
                Zelf heb ik het idee dat de werking identiek is, en de laatst genoemde ventilatoren dus ook de metingen zou kunnen beïnvloeden.

                In reactie op: Inzage presentielijst en machtigingen #129533
                Rob
                Deelnemer

                  Dat is een hele goede gok. Inderdaad 0, dus daarom vind ik dat inzagerecht ook enorm wordt opgeblazen. Alsof dat het allerbelangrijkste is van een VvE en het landelijk probleem is dat eigenaren geen gebruik kunnen maken van dat recht en dat daarom van alles mis gaat met VvE’s.

                  Het inzagerecht wordt niet opgeblazen, dat is gewoon vastgelegd in de statuten van een VvE.
                  Het is de reactie op een mogelijk verzoek tot inzage wat tot een enorm probleem wordt opgeblazen.
                  Ik denk dat een (groot) deel van de problemen in VvE’s inderdaad veroorzaakt worden door bestuurders die menen hun mede-eigenaren allerlei rechten te kunnen/moeten ontnemen.

                  De akte en de uitspraak van de rechter zijn overduidelijk voor die specifieke VvE. Niet voor alle andere VvE’s. 🙂
                  En natuurlijk heeft de ALV daarover iets te zeggen. Gaat om een invulling van inzagerecht en ALV is hoogste orgaan, toch? Art 32 lid 5 bestaat in mijn AvS niet eens.

                  Die uitspraak op zichzelf is inderdaad voor die specifieke VvE.
                  De betekenis van die uitspraak is echter van toepassing op iedere VvE.
                  Wat in dit geval artikel 32 lid 5 is, heeft in andere modelreglement gewoon een ander nummer, maar de betekenis is hetzelfde.
                  Hoor ik je meteen weer denken, ja maar…… MR 2006
                  De kern van de uitspraak van de rechter is “…..Dit recht volgt uit het feit dat alle leden van de VvE mede-eigenaar zijn van het gehele appartementencomplex (met een exclusief gebruiksrecht van het aan hen toebedeelde appartement). Daarbij past ook dat elk lid van de VvE zich desgevraagd op de hoogte moet kunnen stellen van…..”
                  Dat recht is dus van groot belang voor ieder lid van een VvE, welk modelreglement ook van toepassing moge zijn.

                  als je als bestuurder je taak een beetje goed doet, dan heeft niemand behoefte om gebruik te maken van het inzagerecht.

                  Hier ben ik het in principe 100% mee eens.
                  Als je echter mede-eigenaren hun rechten meent te kunnen/mogen ontnemen doe je je taak dus niet goed.

                  Al was er wel ooit iemand die inzage wilde hebben, maar dat was ik zelf en zit ik daarom in het bestuur.

                  Deze afsluitende zin van je zegt misschien wel alles.
                  Blijkbaar was er een moment waarop ook jij behoefte had aan meer informatie.
                  Stel dat het bestuur destijds op dikte was en de kascommissie ook gewoon goed geregeld zou zijn geweest.
                  Er zou dan voor jou dus geen plek zijn in het bestuur of de kascommissie.
                  Had je het dan ook niet vervelend gevonden als het bestuur had geweigerd om jou inzage in die informatie te geven?
                  Iedereen kan op een gegeven moment, om wat voor reden dan ook, even behoefte hebben aan extra informatie.
                  Grote onzin om te zeggen dat je dan maar eerst in bestuur of kascommissie moet gaan zitten.

                  Ik heb in mijn omgeving, in een termijn van misschien een paar jaar, een goed beheerde en bestuurde VvE zien afglijden tot een slecht beheerde en bestuurde VvE, waar de regelgeving overboord lijkt te zijn gegooid en de eigenaren het met zeer summiere, en vaak ook nog eens onjuiste informatie moeten doen.
                  Helaas worden veel VvE’s geregeerd door een meerderheid van ‘domme’ eigenaren die vaak niet verder kijken dan hun neus lang is en dit wanbeheer en wanbestuur voor zoete koek slikken.
                  Maar ook daar zal ooit weer eens het moment komen dat er iemand opstaat die op zoek gaat naar specifieke informatie.
                  Echt, wees dan maar blij dat de splitsingsakte is voorzien van een bepaling waarin het inzagerecht is vastgelegd.

                  In reactie op: Verdeling stookkosten met individuele warmtemeters #129381
                  Rob
                  Deelnemer

                    In principe ben ik het wel met je eens aangaande de reductiefactoren.
                    Als de eigenaren in het complex allemaal een eigen CV hadden gehad, hadden ze ook geen korting of wat dan ook gekregen.

                    Naar aanleiding van deze discussie kwam ik op de site van Techem wel onderstaand zeer opmerkelijk citaat tegen.
                    “Omdat de warmteafgifte niet goed is te bepalen is het volgens de Europese norm EN-834 niet toegestaan om radiatoren met ventilatoren te voorzien van radiatormeters.”

                    Je moet dus meten, maar het mag niet 😉 🙂

                    In reactie op: Inzage presentielijst en machtigingen #129369
                    Rob
                    Deelnemer

                      Is het bestuur van de VvE gehouden alle overzichten en inzichten met betrekking tot wanbetalende VvE-leden te verstrekken op verzoek van elke eigenaar of kan het bestuur van de VvE volstaan met het doen van een opgave van de totale achterstallige verenigingsbijdrage verdeeld over het aantal appartementen dat een betalingsachterstand heeft?

                      Die vraag heeft een kantonrechter voor je beantwoordt.
                      Citaat “… Uit dit artikel volgt dat alle leden van de VvE het recht hebben op volledige inzage in de financiële administratie van de VvE. Dit recht volgt uit het feit dat alle leden van de VvE mede-eigenaar zijn van het gehele appartementencomplex (met een exclusief gebruiksrecht van het aan hen toebedeelde appartement). Daarbij past ook dat elk lid van de VvE zich desgevraagd op de hoogte moet kunnen stellen van informatie waaruit blijkt of alle leden de in de ALV vastgestelde bijdragen voldoen. Deze bijdragen dienen immers om het in hun gezamenlijke eigendom toebehorende appartementencomplex te onderhouden en de andere gezamenlijke verplichtingen te voldoen. Door enkel informatie te verschaffen over de betalingen van alle leden tezamen, dus over hun eventuele gezamenlijke achterstand in betalingen, wordt onvoldoende voldaan aan de uit art. 32 lid 5 voornoemd voortvloeiende verplichting.

                      De akte en de uitspraak van de rechter zijn overduidelijk.
                      Dus je gaat feitelijk aan de vergadering vragen of je je wel of niet aan de akte cq. uitspraak van de rechter moet houden.
                      De ALV heeft daar helemaal niets over te zeggen.
                      De akte geldt voor ieder bestuurslid, ieder kascommissielid en ieder individueel lid.

                      En heel eerlijk, hoe veel jaar ben je nu bestuurder en hoe vaak heb je een inzage verzoek gekregen.
                      Ik gok eerlijk gezegd op nul.

                      In reactie op: Recht op inzage #129367
                      Rob
                      Deelnemer

                        Wat ik niet snap is waarom zulke eigenaren dan niet gewoon lid worden van de kascommissie.

                        Waarom zou je persé lid moeten zijn van de kascommissie.
                        Misschien hebben de eigenaren wel een hekel aan een ‘lastige’ eigenaar en weigeren ze daarom die eigenaar tot kascommissielid of bestuurder te benoemen.
                        Heeft dat ‘lastige’ lid dan maar pech?

                        De uitspraak van de rechter laat niets aan duidelijkheid over.
                        Ik snap niet waarom er bestuurders zijn die ondanks de duidelijke wetgeving én uitspraak van de rechter, toch blijven weigeren deze inzage te verstrekken.

                        In reactie op: Verdeling stookkosten met individuele warmtemeters #128317
                        Rob
                        Deelnemer

                          Ook daar heeft de rechter dus geoordeeld dat de verdeling op basis van individueel gebruik onjuist is en in strijd met de splitsingsakte.
                          Een situatie die naar mijn mening nog best vaak voorkomt in veel VvE’s.

                          Niet hier.
                          https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RBMNE:2022:2958

                          Mensen moeten dus gewoon hun stookkosten betalen op basis van individueel verbruik, zelfs met MR1992.

                          Toch even een kanttekening bij deze uitspraak.
                          In de splitsingsakte van deze VvE is een lid 5 toegevoegd aan MR1992 artikel 2.
                          Een lid dat in het standaard modelreglement dus niet voorkomt.

                          Citaat:
                          “In de gewijzigde versie van de splitsingsakte staat in artikel 2, lid 5, onder b, het volgende: “(…) Indien er een registratie van het warmteverbruik plaatsvindt, wordt door het bestuur een deskundige op het gebied van warmtemeting aangewezen. De door de aangewezen deskundige op te maken verdeling van de brandstofkosten voor verwarming en de vaststelling van de aansluitwaarde per gebruikseenheid, is bindend voor alle betrokkenen. In afwijking van het bepaalde in de eerste zin onder deze letter, komen de brandstofkosten voor verwarming als dan voor rekening van de desbetreffende eigenaars overeenkomstig de door de deskundige opgemaakte verdeling. (…)”. In dit geval vindt registratie van het warmteverbruik plaats via warmtemeters. [onderneming] is de door het bestuur van de VvE aangewezen deskundige en deze heeft de verdeling van de warmtekosten vastgesteld. Dit betekent dus, anders dan [gedaagde] aanvankelijk heeft betoogt, dat de warmtekosten niet worden verdeeld door middel van het zogenoemde breukdeel.”

                          In reactie op: De pijnlijke slag om Stadsverwarming #128629
                          Rob
                          Deelnemer

                            …. En dan zou het aan een vormfout liggen dat ze verloren hebben, omdat ze hadden moeten verzoeken om vernietiging i.p.v. nietig?

                            Dat noem ik geen vormfout.
                            Bij een verzoek tot vernietiging wordt het verzoek op een andere grondslag beoordeeld.
                            Bij nietigheid wordt alleen gekeken of het besluit in strijd met de wet of het spitsingsreglement is.

                            Overigens zeg ik niet dat ze het met vernietiging wel gewonnen zouden hebben.
                            Maar vanwege de uiteenlopende grondslagen zou ik graag een uitspraak op die gronden gezien willen hebben.

                            Een ander lezenswaardig juridisch artikel over deze uitspraak is hier te lezen. (pagina 33)

                            In reactie op: De pijnlijke slag om Stadsverwarming #128626
                            Rob
                            Deelnemer

                              In een ander verhaal over deze kwestie op de NOS-site is overigens te lezen dat het project nu is gepauzeerd.

                              Daarmee gaan de problemen niet kleiner worden lijkt mij.
                              Ik ga ervan uit dat de partijen waarmee mogelijk al contracten zijn aangegaan, de VvE ook aan deze contracten zullen gaan houden. Een opmaat naar mogelijk nog meer juridische ellende.

                              In reactie op: De pijnlijke slag om Stadsverwarming #128625
                              Rob
                              Deelnemer

                                Het gaat toch om de VvE Poort van Zuid 1994, te Rotterdam?
                                In de rapportage van de NOS kan ik zien dat het gaat om minstens de nummer 800 tot 970 verdeeld over 17 etages, maar in de uitspraak staat dat er maar 128 woningen zijn.

                                De onevennummers worden niet meegeteld?
                                Dan tel ik ruim 85 woningen. Mocht een Rotterdammer meer weten, dan hoor ik het graag.

                                Ik ben geen Rotterdammer ;), maar het is wel de betreffende VvE.
                                Kan je in het begin zien in de rapportage.
                                Daarnaast zijn het 24 verdiepingen, geen 17 met bovenin 2 appartementen en op verdieping 3-23 6 appartementen , is bij elkaar 128 appartementen.

                                In reactie op: De pijnlijke slag om Stadsverwarming #128568
                                Rob
                                Deelnemer

                                  Ergens was de uitslag te verwachten want de rechtspraak gaat zich echt niet keren tegen stadsverwarming.

                                  Je hebt een mooi stuk geschreven, maar met deze passage ben ik het niet eens.
                                  Ik lees daarin weinig vertrouwen in de rechtspraak.
                                  De rechters hebben zich uitgesproken over de eventuele nietigheid van de besluitvorming en oordeelde dat dat niet het geval was.
                                  Het is in deze kwestie naar mijn mening een buitengewoon gemiste kans dat de tegenstanders geen gebruik gemaakt hebben van de mogelijkheid om binnen een maand vernietiging van de besluiten te verzoeken.

                                15 berichten aan het bekijken - 31 tot 45 (van in totaal 1,609)