Rob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Je zegt het goed, de beheerder heeft iets verzonnen
Maar gelukkig werkt het niet zo in VVE land.Dat een vertrekkende eigenaar uiteindelijk zijn werkelijke stookkosten moet betalen staat buiten discussie.
Daar ging mijn vraag ook niet over.Mijn punt was uitsluitend: op welke rechtsgrond kan een beheerder een borgsom verlangen?
Een beheerder heeft namelijk geen zelfstandige bevoegdheden tegenover appartementseigenaars.
Zijn bevoegdheden vloeien uitsluitend voort uit het splitsingsreglement, besluiten van de vergadering, en de beheerovereenkomst met de VvE.Die beheerovereenkomst bindt echter alleen de VvE en de beheerder, en niet rechtstreeks de individuele eigenaar.
Zonder expliciete basis in het splitsingsreglement zie ik daarom niet hoe een beheerder een eigenaar kan verplichten tot het storten van een borg.
Dat iets in de praktijk handig of gebruikelijk is, maakt het juridisch nog geen afdwingbare verplichting.Bij een overdracht vraagt de notaris een opgave van de reeds verschuldigde en opeisbare VvE-bijdragen.
Stookkosten waarvan de eindafrekening nog niet is vastgesteld zijn op dat moment nog geen opeisbare schuld.
Hooguit kan tussen verkoper en koper een praktische regeling worden getroffen en dat via bijvoorbeeld een depot bij de notaris.
Een beheerder kan daarvoor zonder reglementaire grondslag geen verplichting, zoals een borg, opleggen.Daarom mijn eerdere vraag:
welke bepaling in het modelreglement geeft de beheerder die bevoegdheid?Een VvE is een vereniging van eigenaars, geen vriendengroep en ook geen hiërarchische organisatie waarin bestuurders boven leden staan.
Kritiek leveren op het bestuur betekent niet dat iemand denkt altijd gelijk te hebben.
Het betekent dat leden meedenken en vragen stellen over besluiten die ons allemaal raken.
Zo hoort een VvE ook te werken.Dat bestuurders vrijwilligers zijn, verandert niets aan hun verantwoordelijkheid om hun taken zorgvuldig en volgens wet, splitsingsakte en besluiten van de ALV uit te voeren.
Vrijwilligheid ontslaat een bestuurder niet van behoorlijk bestuur.Respectvolle communicatie is uiteraard belangrijk, in beide richtingen.
Maar kritiek wegzetten als ‘gezeur’ of kritische leden diskwalificeren helpt de samenwerking niet en draagt naar mijn mening niet bij aan goed VvE-bestuur.Het bestuur behartigt inderdaad het gezamenlijke belang van de VvE.
Juist daarom is transparantie, controle en ruimte voor kritische vragen essentieel.
Kritische leden zijn geen probleem; ze horen gewoon bij een goed functionerende vereniging.De stellingname dat iemand zich vrijwillig inzet vind ik altijd zo’n dooddoener.
Vrijwillig of niet, hij moet zijn taken gewoon naar behoren uitvoeren.
En in die zin is het ook helemaal niet belangrijk of je een vriendschapsband met de bestuurder hebt of niet.
Zou ook totaal niet weten waarom dat nodig zou zijn.Ook de stelling dat je maar in het bestuur moet gaan plaatsnemen als je kritisch bent, vind ik apart.
Ten eerste kan nou eenmaal niet iedereen in het bestuur zitten en ten tweede zou ieder vve-lid eigenlijk kritisch moeten zijn.Als een bestuurder zijn taken goed uitvoert en de leden netjes informeert zal niemand snel de behoefte krijgen om buiten het bestuur om informatie te gaan zoeken.
Beheerders incasseren bij een verkoop overigens ook altijd een borg stookkosten, want het werkelijke verbruik moet gewoon betaald worden.
Bij dit soort uitspraken ga ik altijd meteen weer rechtop zitten.
Op grond van welke bepaling in het reglement zou de beheerder een dergelijke borgsom kunnen/mogen opleggen?Ik probeer eigenlijk juist duidelijk te maken dat er naar mijn mening geen verschil is in de verhaalbaarheid.
De betreffende tekst in MR2017 is ook terug te vinden in alle eerder verschenen modelreglementen.Wat is er volgens jou vaag aan de term ‘Eigenaars’ in art. 16.4?
Bij het vaststellen van de begroting wordt een voorschotbijdrage vastgesteld.
Bij de jaarrekening wordt de definitieve bijdrage vastgesteld.
Indien de definitieve bijdrage lager is dan de voorschotbijdrage zal het verschil aan de eigenaars worden terugbetaald, tenzij de vergadering anders besluit.
Indien de definitieve bijdrage hoger is dan de voorschotbijdrage moeten de eigenaars het tekort binnen een maand na de vaststelling van de exploitatierekening aanzuiveren, tenzij de vergadering anders besluit.
Dan is die term toch helemaal juist?Naar mijn mening is art.42.3 ook juist.
Het woordje ‘het’ heeft in die zin betrekking op ‘appartementsrecht’, dus het overgedragen appartementsrecht.Ik volg je nog niet.
Op het moment dat bij de jaarafrekening wordt vastgesteld dat een eigenaar te weinig voorschot heeft betaald, ontstaat er een definitieve bijdrage aan de VvE.
Dat is geen “apart type” kosten, maar gewoon een onderdeel van de exploitatiekosten van de VvE.Zowel de voorschotten als de nabetaling vallen onder de bepaling dat de verkrijger en vervreemder hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de bijdragen die in het lopende of voorafgaande boekjaar opeisbaar zijn geworden.
Ik zie daarom niet waarom stookkosten die boven de voorschotten uitkomen buiten die regeling zouden vallen.
Op het moment van vaststelling van de afrekening zijn ze gewoon opeisbaar en dus aan te merken als een definitieve bijdrage.Zie voor verhaalbaarheid ook Model-83 Art. 28 lid 3, Model-92 Art. 28 lid 3, Model-06 Art. 40 lid 4, Model-17 Art. 42 lid 3 – 5.
Dat zijn de artikelnummers die betrekking hebben op speciale besluiten, namelijk de besluiten tot het doen van ‘buiten het onderhoud vallende’ uitgaven.
In al die artikelen staat echter ook de eerder genoemde bepaling, die betrekking heeft op de exploitatiekosten.MR1973 art. 25 lid 3 heeft alleen betrekking op besluiten door de vergadering tot het doen van uitgaven die een in de akte nader te bepalen bedrag te boven gaan. en niet op de normale exploitatiekosten.
In MR1973 art. 25 lid 2 staat de eerder genoemde bepaling “Voor de terzake van het verkregen appartementsrecht verschuldigde voorschot-bijdragen en definitieve bijdragen die in het lopende of in het voorafgaande boekjaar opeisbaar zijn geworden of nog zullen worden, zijn de verkrijger en de vroegere eigenaar hoofdelijk aansprakelijk.”
Ik zou niet weten waarom dat niet voor de voorschot- of definitieve kosten voor de stookkosten zou gelden aangezien de kosten van brandstof en electriciteit benodigd voor de centrale verwarming ook tot de schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke eigenaars behoren.
Dan ben ik wel benieuwd waarop die bronnen dat gebaseerd hebben.
In vrijwel alle modelreglementen is een bepaling opgenomen waarin staat: “Voor de terzake van het vervreemde appartementsrecht verschuldigde voorschotbijdragen en definitieve bijdragen die in het lopende of in het voorafgaande boekjaar opeisbaar zijn geworden of nog zullen worden, zijn de vervreemder en de verkrijger hoofdelijk aansprakelijk.”
Bij mijn weten was er onder art. 5:122 BW nooit onderscheid tussen al of niet periodieke kosten.
In artikel 5:122 lid 5 BW is alleen later opgenomen, dat de notaris een bijlage aan de akte van levering hecht waarin het bestuur van de VvE opgave doet van de verschuldigde verenigingsbijdragen en de koper niet verder aansprakelijk is dan voor het bedrag dat uit deze opgave blijkt.
Het uitstellen van juridische stappen betekend naar mijn idee alleen maar verder wegzakken in het moeras.
Naar een vergadering gaan die ‘zo het mij lijkt’ onrechtmatig is, lijkt me ook een slecht idee.
Ben wel benieuwd naar het advies van de advocaat die jullie in de arm hebben genomen.
Niets doen lijkt mij persoonlijk geen optie.Van de 5 eigenaren willen er 3 niet met deze bestuurder verder.
Hoewel de bestuurder samen met 1 andere eigenaar wel de meerderheid kwa stemmen heeft, ga ik er toch ook van uit dat een rechter de handelswijze van deze bestuurder ook zal meewegen in een mogelijke uitspraak.In een dergelijke situatie kan een rechter naar mijn mening bijvoorbeeld ook besluiten een tijdelijke (onafhankelijke) bestuurder of beheerder te benoemen, zodat de financiën en het beheer van de VvE weer normaal kunnen functioneren.
De eigenaar heeft blijkbaar geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om bij de rechter de vernietiging van het besluit te verzoeken toen het besluit genomen was.
Daarnaast zijn de notulen in de volgende vergadering ook nog eens zonder op- of aanmerkingen goedgekeurd en vastgesteld.
Ook daar zijn blijkbaar dus geen bezwaren kenbaar gemaakt.Maar meer belangrijk;
Het quorum is gehaald wanneer er 12 stemmen aanwezig zijn.
Met 17 aanwezige stemmen is dat dus geen probleem.Voor het besluit om over te stappen naar het nieuwe warmtemeetbedrijf was een volstrekte meerderheid nodig.
Met 10 stemmen voor en 1 stem tegen is die meerderheid dus zeker behaald.
Zelfs als de 4 nu onbekende stemmen tegen zouden zijn zou er nog steeds een meerderheid vóór zijn.
Het besluit is dus rechtsgeldig genomen.Het lijkt mij dus zeer onwaarschijnlijk dat die eigenaar daar bij de rechter nog iets tegen in kan brengen.
Ben het helemaal met je eens maar ook de rechter zal een besluit van de ALV niet vernietigen.
Vanwaar die conclusie?
Zeker als bijvoorbeeld de nieuwe vergadering georganiseerd is zonder de juiste stappen te nemen, lijkt mij dat er heel veel besluiten voor vernietiging in aanmerking komen.Daarnaast is de bestuurder ontslagen, en hij heeft geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om naar de rechter te stappen.
Wij kennen natuurlijk niet het hele verhaal, maar wat ik zo lees hier, lijkt hij mij toch echt onrechtmatig bezig.