[Rob]

Alleen vind ik het persoonlijk iets te ver gaan dat je de namen van 2 medewerkers van een extern bureau in de notulen zou moeten opnemen

De ALV moet een kascommissie van twee leden benoemen dus ja, de benoemde personen moeten ook in de notulen opgenomen worden.

[Rob]

Geurt geeft duidelijk aan dat de nieuwe individuele laadpalen op de eigen meter van het appartement aangesloten gaan worden.
Als MR2017 daar van kracht is mogen die eigenaren dat gewoon doen conform de bepalingen in dat reglement.
De tekst is overduidelijk “Een Eigenaar die gerechtigd is tot een Appartementsrecht dat bestemd is dan wel mede bestemd is voor de stalling van een motorrijtuig is bevoegd om, zonder toestemming van de Vergadering, voor eigen rekening en risico een oplaadpunt voor een elektrisch aangedreven motorrijtuig te doen aanbrengen.”

Zonder toestemming van de vergadering = zonder toestemming van de vergadering.

En ja, de VVE moet ook op grond van artikel 28 lid 3 gedogen dat die leidingen wellicht via gemeenschappelijke ruimten lopen.

En hoe wordt die 4500 euro in rekening gebracht bij de eigenaren? Gewoon volgens de breukdelen, terwijl niet iedereen gebruik maakt van een laadpaal?

Zoals Geurt terecht aangeeft komen de kosten voor de collectieve vastrechtkosten van de collectieve voorziening voor rekening van de gezamenlijke eigenaren conform de vastgelegde verdeelsleutel.

[Rob]

Citaat uit deze uitspraak (zie 4.5), waarin eveneens het besluit tot vaststelling van de jaarrekening nietig verklaard is omdat de kascommissie niet op de juiste wijze was benoemd.

“… Of een (geheel) externe kascommissie toelaatbaar is, is gelet op artikel 2:48 lid 2 BW
overigens ook nog de vraag.”

[Rob]

Maar waarom een accountantsbureau is een extern bureau die de rol van de kc overneemt. Dus waarom zou een gewoon extern bureau niet mogen?

Een accountant is een gereguleerd en beschermd beroep en valt onder strenge wettelijke regels, moet onafhankelijk zijn en staat onder toezicht en tuchtrecht.
Voor een willekeurig ander extern bureau geldt dat niet.

De wetgever heeft dus blijkbaar gekozen voor;
óf controle door een officieel gereguleerde professional (accountant),
óf controle door minstens twee benoemde leden (kascommissie).

[Rob]

Zou het dan, voor jou, juridisch kloppend kunnen zijn of worden, wanneer er binnen de VvE geen leden te vinden zijn, de VvE op zoek gaat naar minstens 2 leden ‘van buiten’, en die vindt bij b.v. kascontrole.com.
Dit dan incl. een schriftelijke bevestiging dat er minstens 2 leden van die organisatie de opdracht uitvoert?

Naar mijn mening zouden deze personen in dat geval op persoonlijke titel tot kascommissie benoemd moeten worden, en niet de organisatie zelf.

Bij het bekijken van de website van kascontrole.com valt mij bovendien op dat onder het kopje Informatie meerdere pagina’s vrijwel dezelfde inhoud bevatten. Daarbij staat telkens onderaan vermeld:

Citaat:
“Waarom besteedt u het opmaken van de jaarrekening van uw VvE niet uit aan een team van professionals met meer dan 15 jaar ervaring op het gebied van VvE’s? De jaarrekening van uw VvE wordt door Kascontrole.com snel en grondig opgesteld.”

Dit roept een principiële vraag op.
De taak van een kascommissie is immers om de door het bestuur en/of de beheerder opgestelde jaarrekening te controleren.

Wanneer dezelfde partij zowel de jaarrekening opstelt als deze controleert, ontstaat naar mijn mening een ongewenste situatie waarin feitelijk sprake is van controle van het eigen werk.
In dat geval zou dus alsnog een onafhankelijke kascommissie of accountant moeten worden benoemd om de jaarrekening te controleren.

[Rob]

Uiteraard, als ik jou dan een verklaring omtrent de getrouwheid van de stukken zou overleggen, dan is inderdaad gewoon voldaan aan de eisen in BW2:48 en is een kascommissie bestaande uit twee leden niet meer noodzakelijk.

Ontbreekt die verklaring van een accountant, zal de VvE dus 2 leden voor een kascommissie moeten gaan benoemen, al dan niet uit de leden.

[Rob]

Redelijkheid en billijkheid 🤔

Stel dat ik me morgen bij de KVK in ga schrijven als kascommissie-expert.com en de kascontrole voor VvE’s uit zou gaan voeren.
Het zou mijn inziens onredelijk zijn als de kascontrole dan conform BW2:48 uitgevoerd zou zijn, terwijl besluiten over jaarrekeningen nietig verklaard worden omdat een officiële benoemde kascommissie uit 1 lid bestond.

[Rob]

Ook in deze uitspraak geeft een rechter duidelijk aan “Art. 2:48 lid 2 BW verplicht de ALV om, ter goedkeuring van de jaarstukken, ófwel een accountant te benoemen, ófwel een kascommissie uit haar leden te benoemen.”

[Rob]

bepalingen in de modelreglementen mogen nooit in strijd zijn met de wet dus mogen we ervan uitgaan dat de betreffende artikelen in MR2006 en MR2017 eenzelfde strekking hebben als BW2:48.
De enige ‘ ontwikkeling’ die ik zie is dat men er nu standaard vanuit gaat dat de leden voor de kascommisie ook buiten de VvE gezocht mogen worden.
Vraag blijft, a) mag het een rechtspersoon i.p.v. een natuurlijk personen zijn en b) hoe voldoe je aan de twee personen regel wanneer je de opdracht zou mogen geven aan een extern bureau.

Wat moet een VvE anders doen als er geen vrijwilligers zijn voor de kc?

Zoals de rechter in deze uitspraak aangeeft; “Bij gebrek aan animo bij de leden van de VvE zitting te nemen in de (kas)commissie had het op de weg van de VvE gelegen een accountant te benoemen teneinde de getrouwheid van de stukken over 2011 en 2012 te (laten) onderzoeken.”

Een accountant benoemen dus.
Of, een kascommissie benoemen die zich bij laat staan door een extern bureau.

[Rob]

Waarschijnlijk zal een rechter een externe bureau die de kascontrole uitvoert juridisch beschouwen als vervanging van de kascommissie zoals bedoeld in BW 2:48 lid 2 BW (en conform de AvS) als daarvoor een duidelijke meerderheid heeft gekozen (dus niet alleen maar de helft +1)

Een besluit dat in strijd is met de wet is nietig, ongeacht welke meerderheid er van toepassing is.
Daarnaast vraag ik me af waar de stellingname dat een rechter een extern bureau die de kascontrole uitvoert juridisch zal beschouwen als vervanging van de kascommissie op gebaseerd is.

Ik werd ook door iemand gewezen op dit artikel over de kascommissie.
Daarin las ik, tot mijn verbazing, de volgende tekst;

“Alternatieven bij Afwezigheid van een Kascommissie
Hoewel de benoeming van een kascommissie in de meeste gevallen verstandig is, is het niet wettelijk verplicht. Voor VvE’s die kiezen om geen kascommissie te benoemen, zijn er alternatieve vormen van financiële controle beschikbaar.

Onafhankelijke Kas- en Controlewerkzaamheden
Voor VvE’s die kiezen om geen kascommissie te benoemen, is het mogelijk om gebruik te maken van onafhankelijke specialisten. Deze specialisten kunnen de financiële administratie controleren en verslag uitbrengen over de getrouwheid van de boekhouding.”

Naar mijn mening is BW2:48 lid 2 duidelijk.
“Ontbreekt een raad van commissarissen en wordt omtrent de getrouwheid van de stukken aan de algemene vergadering niet overgelegd een verklaring afkomstig van een accountant als bedoeld in artikel 393 lid 1, dan benoemt de algemene vergadering jaarlijks een commissie van ten minste twee leden die geen deel van het bestuur mogen uitmaken. De commissie onderzoekt de stukken bedoeld in de tweede zin van lid 1, en brengt aan de algemene vergadering verslag van haar bevindingen uit. Het bestuur is verplicht de commissie ten behoeve van haar onderzoek alle door haar gevraagde inlichtingen te verschaffen, haar desgewenst de kas en de waarden te tonen en de boeken, bescheiden en andere gegevensdragers van de vereniging voor raadpleging beschikbaar te stellen.”

Daar staat niet “… ,dan benoemt de algemene vergadering een extern bureau”

Daar het standpunt van de meerderheid van de juridische literatuur erop gericht lijkt te bestaan dat de kascommissie niet uitsluitend uit VvE-leden hoeft te bestaan kunnen we ervan uitgaan dat ook het benoemen van een externe expert of onafhankelijke accountant als lid van de kascommissie in theorie wettelijk toegestaan is.
Blijf ik toch zitten met de vragen;
Moeten de leden bedoeld in BW2:48 natuurlijke personen zijn, of mogen dat ook rechtspersonen zijn, zoals bijvoorbeeld het externe bureau.
Daarnaast spreekt B2:48 over het benoemen van twee leden, ook daarvan is m.i. geen sprake als je de kascontrole uitbesteedt aan een commerciële partij.

Vooropgesteld, ik ben in principe niet tegen dergelijke bureaus, zij zullen het wellicht veel beter doen dan menig kascommissie.
Het gaat er mij om, is een dergelijke constructie conform de regelgeving.
Ik heb daar zo mijn twijfels over.

[Rob]

Dus zal je juridische stappen moeten ondernemen.
Niet leuk, maar met uitsluitend je ongenoegen uiten op een forum verander je helemaal niets aan die situatie.

[Rob]

Waarom worden de kosten voor de gebruikersovereenkomst bij de VvE gelegd en niet doorbelast aan de eigenaar die verzocht heeft een warmtepomp te mogen plaatsen?

[Rob]

Gewoon bespreken met de liftmaatschappij lijkt mij.
Je kan hen vragen waarom zij hun contractuele verplichtingen niet zijn nagekomen en hoe zij dat gaan oplossen.

[Rob]

Is er nog te ontkomen aan die private equity jongens? Waar moet je als VvE naar uitwijken; zijn er nog wel kleine beheerders die zich niet willen laten opkopen?

Ja hoor, er zijn nog genoeg beheerders die zelfstandig werken.

Hier zie je in ieder geval de beheerders die wél onderdeel zijn van de Urban Care Group.

[Rob]

Het uitstellen van juridische stappen betekend naar mijn idee alleen maar verder wegzakken in het moeras.
Naar een vergadering gaan die ‘zo het mij lijkt’ onrechtmatig is, lijkt me ook een slecht idee.
Ben wel benieuwd naar het advies van de advocaat die jullie in de arm hebben genomen.
Niets doen lijkt mij persoonlijk geen optie.

Bovenstaande schreef ik op 17 maart en lijkt mij nog steeds van toepassing.

[Auteur]

Berichten