Rob

Aangemaakte reacties

15 berichten aan het bekijken - 61 tot 75 (van in totaal 1,625)
  • Auteur
    Berichten
  • In reactie op: De pijnlijke slag om Stadsverwarming #128568
    Rob
    Deelnemer

      Ergens was de uitslag te verwachten want de rechtspraak gaat zich echt niet keren tegen stadsverwarming.

      Je hebt een mooi stuk geschreven, maar met deze passage ben ik het niet eens.
      Ik lees daarin weinig vertrouwen in de rechtspraak.
      De rechters hebben zich uitgesproken over de eventuele nietigheid van de besluitvorming en oordeelde dat dat niet het geval was.
      Het is in deze kwestie naar mijn mening een buitengewoon gemiste kans dat de tegenstanders geen gebruik gemaakt hebben van de mogelijkheid om binnen een maand vernietiging van de besluiten te verzoeken.

      In reactie op: Warmtemeters vs splitsingsacte #128489
      Rob
      Deelnemer

        AvS is Akte van Splitsing.
        Het (model)reglement is een verplicht onderdeel van die splitsingsakte.

        De Wet kan wel boven de Splitsingakte gaan, maar ik denk toch ook dat het voor iedere situatie per modelreglement bekeken moet worden. Rob heeft immers een uitspraak laten zien dat een VvE o.b.v. MR1992, maar met heel wat aanpassingen daarop geen individuele meters mocht krijgen.

        Als de warmtewet straks verplicht bepaalt dat warmtemeters moeten worden geïnstalleerd en gebruikt voor de kostenverdeling, zullen eerdere rechterlijke uitspraken waarin dit werd verboden op basis van oude reglementen hun kracht verliezen.
        De wet zal dan de bepalende factor zijn, en alle betrokken partijen moeten zich hieraan aanpassen.

        Deze discussies en uitspraken kunnen dan allemaal de prullenbak in. 😉 🙂
        Waarbij de discussie over het gebruik van reductiefactoren m.i. wel weer heel interessant wordt.

        In reactie op: Warmtemeters vs splitsingsacte #128458
        Rob
        Deelnemer

          ‘Probleem’ is denk ik de invoering van de warmtewet waarin de warmtemeters inderdaad verplicht lijken te zijn in 2027.
          In dat geval gaan de bepalingen in de warmtewet boven de bepalingen in de splitsingsakte.

          In reactie op: Misstanden in de notulen. #128453
          Rob
          Deelnemer

            Geen quorum is geen rechtsgeldige besluiten, toch….

            Zou ik ook denken, maar als niemand binnen een maand na het ALV-besluit een verzoek tot vernietiging van het ALV-besluit indient, dan is er eigenlijk toch niks aan de hand (met name wanneer het financieel niet al te ingrijpend is)? Of is het besluit dan nietig en dus zelfs jaren later nog terug te draaien? Beetje raar om dan je eigen VvE op kosten te willen jagen.

            Als er geen quorum is, is het besluit inderdaad nietig, en niet vernietigbaar.
            De besluiten zijn feitelijk dus niet genomen, met alle mogelijke gevolgen en consequenties vandien.

            IK vind het ook een schande dat de betreffende VvE beheerder blijkbaar ook medewerking verleent aan deze gang van zaken.

            In reactie op: Misstanden in de notulen. #128446
            Rob
            Deelnemer

              Hier wordt de vergadering dus telkens, notabene door de VvE beheerder, aangemoedigd om een nietig besluit te nemen, namelijk het niet omslaan van de schulden op de termijn zoals in de AVS is vastgelegd.

              Als een incassoprocedure niet op tijd binnen een half jaar is afgerond, dan is het toch geen schuld voor alle eigenaren?
              Ik dacht dat vorderingen na zes maanden alleen omgeslagen mogen worden over de overige leden wanneer er na 6 maanden geen enkele incassoprocedure heeft plaatsgevonden. Onze beheerder heeft hier nooit concreet antwoord op willen geven en ik snap natuurlijk waarom.

              De modelreglementen zijn daar duidelijk over.
              Bijvoorbeeld MR2006 art. 13 lid 2
              “Indien een eigenaar het bedrag van zijn definitieve bijdrage niet binnen zes maanden na verloop van de termijn als bedoeld in artikel 12 vierde lid heeft voldaan, wordt zijn schuld omge­slagen over de andere eigenaars in de onderlinge verhou­ding als is bepaald in artikel 8 tweede lid, ongeacht de maatrege­len die jegens de nalatige eigenaar kunnen worden genomen en on­verminderd recht van verhaal van de andere eigenaars op eerst­genoemde.

              Zie ook dit artikel op NederlandVVE.

              In reactie op: De fictieve vergadering #128441
              Rob
              Deelnemer

                De beheerder zal gewoon kosten in rekening brengen, want contracten zijn meestal op basis van 1x een ALV per jaar.

                Dat is wel een heel goed punt.
                Ik ken zelf ook een VvE die gebruik maakt van fictieve vergaderingen.
                Zal eens uitzoeken of zij ook extra betalen voor die tweede vergaderingen, wat ik overigens in die VvE niet vermoedt, anders had ik daar vast wel eerder iets over gehoord.

                In reactie op: 20.000,- euro bijbetalen #128440
                Rob
                Deelnemer

                  De koper is en blijf ook na een gedwongen verkoop, naast de voormalig eigenaar, hoofdelijk aansprakelijk.
                  De nieuwe eigenaar kan dus afzonderlijk en volledig voor de achterstand in de VvE-bijdrage van het lopend en voorafgaande boekjaar aansprakelijk gesteld worden.
                  Moet het bestuur natuurlijk wel een verklaring bij de notaris afgegeven hebben m.b.t. deze schulden 😉

                  Mocht de periode van achterstand in de bijdrage verder teruggaan dan het voorafgaande boekjaar, dan kan de VvE enkel de voormalig eigenaar aanspreken voor dat gedeelte. In dat geval zal er inderdaad waarschijnlijk weinig meer te halen zijn.

                  En dan kom je direct bij het punt ‘betalingsregeling’
                  Juist door het aangaan van een betalingsregeling zou je als VvE in een situatie terecht kunnen komen waarbij de termijn van verhaalbaarheid op de nieuwe eigenaar overschreden gaat worden.
                  Ik weet dus niet of een betalingsregeling eigenlijk wel in het belang is van de VvE.

                  In reactie op: 20.000,- euro bijbetalen #128335
                  Rob
                  Deelnemer

                    Heel goed dat je dit soort uitspraken onder de aandacht brengt.
                    Eigenaren zouden zich meer bewust moeten zijn van bijvoorbeeld de gevolgen van een te lage servicekosten of niet sparen voor groot onderhoud.

                    Ik ben het niet helemaal eens met het laatste stukje in je zin “Als de meerderheid van een ALV vindt dat je even 20.000,- euro extra moet bijbetalen, dan heb je dus pech als je het even niet kan missen. Zelfs als het om iets gaat waarvoor geen directe noodzaak is.”
                    In deze kwestie was de noodzaak zeer zeker aanwezig.
                    Ik weet niet in hoeverre de uitspraak hetzelfde zou zijn geweest als de noodzaak niet aanwezig zou zijn geweest.

                    Neemt natuurlijk niet weg dat alle eigenaren mee zullen moeten betalen als er in een ALV een extra bijdrage gevraagd gaat worden.
                    In deze situatie kon de VvE m.i. geen rekening houden met de hoogte van de bijdrage.
                    De kosten van de renovatie waren bekend en er was niet voldoende geld in het reservefonds.
                    Ook dit is dus een reden waarom ik vind dat alle eigenaren veel meer inzage zou moeten hebben/krijgen in de financiële situatie van de VvE.

                    Ik zie niet zo waarom de VvE geld zou mislopen bij een gedwongen verkoop.
                    Als de incassoprocedure op orde is en de VvE de termijnen goed in de gaten blijft houden, zou de VvE m.i. in principe weinig tot geen risico hoeven te lopen.

                    In reactie op: Verdeling stookkosten met individuele warmtemeters #128330
                    Rob
                    Deelnemer

                      En niet hier:
                      https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RBOBR:2014:1275

                      Mooi in deze zaak is dat de gehanteerde reductiefactoren strijdig waren met de splitsingakte. De vraag was niet of de stookkosten verdeeld moesten worden op basis van individueel verbruik, maar of individuen recht hadden op reductiefactoren op het individueel verbruik.

                      Dit is inderdaad een zeer interessante uitspraak !

                      Kanttekening, ook in de splitsingsakte van deze VvE is blijkbaar een artikel opgenomen waarin is bepaalt dat deze kosten naar evenredigheid van gebruik worden omgeslagen, namelijk artikel 20.1
                      Citaat:
                      “In artikel 20.1 van de akte van splitsing is bepaald:

                      ‘De kosten en lasten, welke verband houden met het gewone onderhoud en de bediening van de centrale verwarmingsinstallatie (de warmwatervoorziening daaronder begrepen) benevens de kosten van de hiervoor benodigde brandstof of energie worden omgeslagen naar evenredigheid van het verbruik.’”

                      Mooi in deze zaak is dat de gehanteerde reductiefactoren strijdig waren met de splitsingakte.

                      Ik ben eerlijk gezegd wel zeer nieuwsgierig wat jij nu precies ‘mooi’ vindt aan deze uitspraak.
                      Alle VvE’s die ik ken met blokverwarming maken namelijk allemaal gebruik van deze reductiefactoren.
                      Voor zover ik weet doen bijvoorbeeld Ista en Techem dat ook standaard.

                      Deze reductiefactor wordt vaak gebruikt bij appartementen die bijvoorbeeld op een hoek, de bovenste verdieping, of tegen een buitenmuur liggen, en hebben vaak meer warmteverlies dan centraal gelegen appartementen, om zodoende deze extra warmteverliezen te compenseren en de verdeling van de stookkosten eerlijker te maken.
                      Deze factor verlaagt effectief het gemeten warmteverbruik voor een appartement, waardoor je minder kosten toegewezen krijgt dan je volgens het absolute verbruik zou moeten betalen.

                      Ik kijk dus uit naar een volgende rechtszaak m.b.t. deze reductiefactoren 😉
                      Als eigenaar zou ik dan ook direct een beroep doen op de mogelijke nietigheid van de omslag van het warmteverbruik in het algemeen.

                      In reactie op: Inzage #128315
                      Rob
                      Deelnemer

                        ik vind het zeer vreemd dat je zegt: “Het bestuur van een VvE heeft een beperkte rol die volgt uit de splitsingsakte.”
                        Want de splitsingakte staat vol met verantwoordelijkheden voor het bestuur. Het bestuur heeft in de praktijk echt alles behalve een beperkte rol.

                        Hier doelde ik eigenlijk een verschil aan te geven met bijvoorbeeld een bestuurder van een bedrijf.
                        Kort samengevat zijn conform de splitsingsakte de verantwoordelijkheden van de bestuurder van een VvE;

                        1. Dagelijks beheer van de VvE.
                        2. Financieel beheer, inclusief begroting en verantwoording.
                        3. Organisatie van vergaderingen en uitvoering van ALV-besluiten.
                        4. Vertegenwoordiging van de VvE naar buiten toe.
                        5. Onderhoud en verzekeringen van gemeenschappelijke ruimtes.

                        De leiding in een Vereniging van Eigenaars (VvE) ligt echter bij de Algemene Ledenvergadering (ALV), die het hoogste besluitvormende orgaan is.

                        Daarmee wil ik de functie van bestuurder niet te kort doen.
                        Ik weet dat het veel werk met zich meebrengt, maar zoals eerder aangegeven, als je als bestuurder werkt conform de regelgeving hoef je je m.i. geen zorgen te maken over bestuursaansprakelijkheid.

                        In reactie op: Inzage #128088
                        Rob
                        Deelnemer

                          Vooropgesteld, ik ben geen jurist, en ook geen advocaat 😉

                          Bestuurders van een VvE hebben zeker niet dezelfde bescherming als alle eigenaren. Als bestuurder kan je zonder Bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering als natuurlijke persoon aansprakelijk gesteld worden. Daar hebben alle andere eigenaren geen last van. Het bestuur wordt ook afgerekend op het financiele beleid en ook daar hebben alle andere eigenaren geen last van.

                          Helemaal mee eens !
                          Echter, zolang het bestuur handelt conform de regelgeving hoeft een VvE bestuurder zich geen enkele zorgen te maken.
                          Het gaat pas fout als bestuurders bijvoorbeeld zonder mandaat van de vergadering contracten afsluiten of zonder mandaat grote (onderhouds)uitgaven doen.
                          Welke risico’s zie jij dan voor je als een VvE bestuurder gewoon uitvoering geeft aan de besluiten van de ALV?

                          De administratie van de VvE is anno 2024 volledig digitaal. Meer dan de helft van alle VvE’s maken gebruik van Twinq. De invulling van leesrechten is voor eigenaren standaard bepaald op zo min mogelijk.

                          Met dat laatste ben ik het dus volledig mee oneens, zie ook mijn discussie hier.
                          Dat past m.i. ook niet bij de uitspraak van de rechter die ik eerder hierboven gepost heb.
                          Citaat :“Uit dit artikel volgt dat alle leden van de VvE het recht hebben op volledige inzage in de financiële administratie van de VvE. Dit recht volgt uit het feit dat alle leden van de VvE mede-eigenaar zijn van het gehele appartementencomplex (met een exclusief gebruiksrecht van het aan hen toebedeelde appartement).”

                          En al zou een beheerder het aandurven om zonder ALV-besluit alle eigenaren dezelfde rechten te geven, en heb je de meest transparante en duidelijke informatievoorziening naar de eigenaren op Twinq (of Convect en andere concurrenten), dan nog snapt 80% van de eigenaren er niks van en zal een deel van die 80% van de vrijheid gebruik maken om het hele jaar door vragen te stellen.

                          Inderdaad zijn er helaas nog teveel mensen die weinig kennis hebben van de materie.
                          Dat mag wat mij betreft echter geen reden zijn om dan maar minder informatie te delen.
                          Mijn ervaring is ook dat mensen zonder kennis ook echt niet veel vragen gaan stellen.
                          Het zijn m.i. juist de eigenaren (vaak mét kennis van zaken) die om de een of andere reden tegengewerkt worden binnen de VvE, die steeds vaker een beroep doen op de informatievoorziening.

                          In verband met tijdgebrek moet ik helaas even stoppen nu.
                          To be continued ! 🙂

                          In reactie op: Besluitvorming GSM mast #127983
                          Rob
                          Deelnemer

                            Ik neem aan dat je ook het gerechtshof Amsterdam gaat aanschrijven om het onjuiste woordgebruik in de uitspraken die zij doen 😉

                            In reactie op: Inzage #127982
                            Rob
                            Deelnemer

                              MR2017 is inderdaad wel erg duidelijk als het gaat om het inzagerecht van een eigenaar, maar de rechten van een bestuur worden helemaal verwijderd.

                              Nee hoor, de rechten en plichten van het bestuur staan keurig vermeld in de splitsingsakte.
                              Ook in MR2017

                              Het antwoord ligt namelijk oa in art 58.3 van MR2017. Individuele eigenaren gaan maar de hele dag via internet naar alle financiën lopen kijken.

                              In theorie heb je misschien gelijk, feit is dat op een webportaal zoals bedoeld in art. 58.3 vrijwel altijd een zeer beperkte weergave is van de administratie en vrijwel nooit alle informatie zoals weergegeven in artikel 58.2.

                              MR2006 biedt geen inzagerecht voor eigenaren, maar enkel voor de kascommissie (of RvC, maar dat heb ik nog nooit gezien in een VvE) zie Art 58. Vandaar mijn stellige mening. Met het oog op de redelijkheid en billijkheid kan men recht hebben, maar zeker niet zonder voorwaarden, zoals ik in mijn vorige reactie heb aangegeven

                              Hoewel het inzagerecht in MR2016 voor individuele eigenaren niet specifiek geregeld is, kan het niet geven van inzage in strijd zijn met de aard en strekking van de wettelijke gemeenschap van eigendom, in strijd met de redelijkheid en billijkheid en in strijd met de aard en strekking van de splitsingsakte / modelreglement.
                              Met andere woorden: ook als MR2006 van toepassing is, zou het bestuur inzage moeten geven.

                              Ik heb het idee dat je uit het oog verliest dat een bestuur van een VvE moet besturen, en geen gratis Office Manager of Management Assistent is van de VvE die alle ‘klanten’ maar altijd moet helpen met alle soorten vragen die men heeft. Beste voorbeeld is dat bestuurders vast wel de ervaring hebben dat bepaalde eigenaren laat in de avond aanbellen bij het bestuur om te vertellen dat er een kraantje stuk is in de privéwoning en dat het bestuur maar even gratis moet gaan helpen.

                              Het scenario dat allerlei eigenaren te pas en te onpas bij het bestuur langs zouden gaan om informatie op te vragen is een doemscenario dat wat mij betreft niet zal gebeuren als de VvE transparant en duidelijk is in de informatievoorziening naar de eigenaren.
                              Pas als er onrust in de VvE aanwezig is door bijvoorbeeld bestuurders of eigenaren die allerlei regels aan hun laars lappen of blijk geven weinig kennis van de regelgeving in een VvE te hebben zal je als bstuurder vaker lastig worden gevallen met, naar mijn mening vaak terechte vragen.

                              In een VvE staat het bestuur niet aan het hoofd, maar draagt wel aansprakelijkheid en hoofdverantwoordelijkheid. De eigenaren hebben het gezamenlijk voor het zeggen, maar dragen geen enkel risico i.t.t. het bestuur.

                              Het bestuur van een VvE heeft een beperkte rol die volgt uit de splitsingsakte.
                              Zolang het bestuur werkt conform de regelgeving in de VvE zullen zij ook niet meer risico lopen dan de andere eigenaren.

                              Het assisteren van alle eigenaren van de kascontrole het hele jaar door is dus geen taak voor het bestuur. Gelukkig heeft MR2017 dan ook Art 58.3 (en zelfs de opmerking in 58.1 dat er betaald moet worden voor kopieën) maar het biedt nog steeds onvoldoende bescherming voor bestuurders.

                              Artikel 58.1 en gelijke artikelen in de andere modelreglementen spreken voor zich, of je het er mee eens bent of niet. Overigens maken in mijn ogen alleen slechte bestuurders en beheerders hier een punt van.

                              Bestuurders van een VvE zijn niets meer of minder dan alle andere eigenaren en genieten dus ook dezelfde bescherming.

                              In reactie op: Verdeling stookkosten met individuele warmtemeters #127973
                              Rob
                              Deelnemer

                                In dit topic laat ik allerlei uitspraken zien waarin de rechter zich uitspreekt over de verdeling van warmtekosten in een VvE met blokververwarming.

                                Dat jij van mening bent dat ik niet veel van stookkosten zou snappen vind ik prima.
                                Die “constatering” is echter geen antwoord op mijn vraag.
                                Ik ben nog steeds nieuwsgierig waar volgens jou is vastgelegd dat de variabele kosten op basis van werkelijk verbruik dus mbv individuele meters MOET plaatsvinden.

                                Uit de kwestie 2019 nogmaals het citaat van het gerechtshof Amsterdam:
                                ” 3.5.3
                                Aan het voorgaande kan niet afdoen het betoog van de VvE dat het Modelreglement 1992, waarop het splitsingsreglement is gebaseerd, erop is gericht een zo redelijk mogelijke verdeling van kosten over de appartementseigenaars te bewerkstelligen naar de stand van de techniek op dat moment, terwijl de huidige stand van de techniek mogelijk maakt de stookkosten om te slaan over de appartementseigenaars naar rato van hun daadwerkelijke gebruik. Dat betoog kan wel een rol spelen bij de beoordeling van de redelijkheid van een eventueel besluit tot wijziging van de hiervoor genoemde artikelen van het splitsingsreglement in het kader van de invoering van een nieuw afrekensysteem, maar is onvoldoende om de mogelijkheid van een ander afrekensysteem in het bestaande splitsingsreglement in te lezen, nu het reglement zelf voor een dergelijke dynamische uitleg te weinig aanknopingspunten biedt. De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van het afrekensysteem voor deze stookkosten slechts acht wordt geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. In zoverre faalt grief 2.

                                3.5.4
                                Het beroep van de VvE op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid faalt eveneens. Ook als ervan wordt uitgegaan dat de standen van de warmtemeters een juiste indicatie geven van de hoeveelheid warmte die in het appartement van Jomo is gebruikt (hetgeen Jomo betwist), moet worden geoordeeld dat het niet onaanvaardbaar is dat Jomo minder betaalt dan de kosten van haar daadwerkelijke gebruik. Dat is immers het rechtstreekse en voorzienbare gevolg van de in artikel 2 van het splitsingsreglement gemaakte keuze. In dat artikel is de wijze van omslaan van de totale stookkosten neergelegd op een voor alle (bestaande en toekomstige) appartementseigenaars kenbare, inzichtelijke en bindende wijze. Daarbij komt dat de wet de mogelijkheid biedt het splitsingsreglement voor de toekomst te wijzigen als daarvoor goede gronden bestaan, bijvoorbeeld omdat de gevolgen van de huidige afrekeningswijze te knellend zijn.”

                                In reactie op: Tekenbevoegdheid van offerte door bestuurder #127846
                                Rob
                                Deelnemer

                                  Je hebt wat over het hoofd gezien. Of anders gezegd: Ik vind jouw analyse over deze uitspraak niet juist dat je denkt dat het gaat om het navragen of een bestuurder wel tekenbevoegd is.

                                  Zie 2.4 onder de feiten
                                  Op 14 april 2021 heeft de heer , destijds lid van VvE [naam] , een
                                  e-mailbericht aan [geopposeerde] gestuurd. In het e-mailbericht staat onder meer het volgende geschreven:….

                                  Dat ben ik met je eens.
                                  Is zeker een belangrijk, of misschien wel doorslaggevend detail in deze kwestie.

                                  Heel spijtig dat de rechter art. 38.2 (MR1992) niet betrekt in het oordeel.

                                  Mijn ervaring is dat een rechter zich beperkt tot de standpunten, stellingen en bewijsmiddelen die door de partijen zelf zijn ingebracht en hij zal niet op eigen initiatief feiten of rechtsregels aanvoeren die niet door de partijen zijn aangedragen.
                                  Wordt er dus geen beroep gedaan op, in dit geval art. 38.2, dan zal de rechter daar ook niet naar gaan kijken.

                                15 berichten aan het bekijken - 61 tot 75 (van in totaal 1,625)
                                AI Chatbot Avatar
                                AI Avatar
                                Hoi! Ik ben Roel. Wat kan ik voor je doen?