Rob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
… Ook nu wederom een uitspraak van de rechter m.b.t. de verdeling van warmtekosten in een VvE met blokverwarming.
In deze VvE werden deze kosten al 20 jaar door middel van warmtemeters gemeten en het verbruik verdeeld, in die zin dat 65% van de kosten over de (individuele) meters worden afgerekend (variabel) en 35% vast per appartement.
Ook hier bleek de berekening van de verwarmingskosten weer in strijd met het splitsingsreglement, en dus nietig te zijn.Onlangs kwam ik weer zo’n mooi staaltje van fictief vergaderen tegen.
In die VvE worden de leden bijeengeroepen voor een vergadering die gehouden wordt in het trappenhuis van het gebouw.
In die uitnodiging wordt ook meteen de datum aangegeven van de zogenaamde tweede vergadering.
Bij de ‘vergadering’ in het trappenhuis komt niemand opdagen en in de tweede vergadering worden dan besluiten genomen worden zonder dat er een bepaald quorum aanwezig hoeft te zijn.Helaas voor de beheerder was hij nu ook zelf het slachtoffer van deze, in mijn ogen, zeer slechte gang van zaken.
Op de agenda stond namelijk ook de overgang naar een andere beheerder, en met de meerderheid van slechts een klein aantal aanwezige stemmen werd dat besluit in de zogenaamde tweede vergadering aangenomen.Vraag blijft, wat als de beheerder, of een eigenaar die er niet mee eens is moeilijk gaat doen.
Kan je als VvE volhouden dat de uitnodiging voor een vergadering in het trappenhuis een serieuze uitnodiging is? Het lijkt mij een zeer interessante discussie in de rechtbank.Daarnaast gaat men er natuurlijk vanuit dat niemand de ‘vergadering’ in het trappenhuis daadwerkelijk gaat bijwonen, maar stel…. een aantal eigenaren trekt de stoute schoenen aan en zorgt ervoor dat er in die trappenhuisvergadering tóch een meerderheid van stemmen aanwezig is, wellicht met behulp van volmachten.
Dan zal die vergadering toch echt op dat moment gehouden moeten gaan worden en kunnen er gewoon rechtsgeldige besluiten genomen worden.
Eigenaren die hun pijlen alleen op de ‘tweede vergadering’ hadden gericht hebben dan grote pech.Daarnaast vind ik dat je als VvE eigenlijk helemaal niet aan dergelijke praktijken moet beginnen en deze werkwijze ook zeker niet standaardiseren.
Naar mijn mening een opmaat naar ellende !
Citaat uit dit artikel op lekrecherche.nl
“In hoofdstuk 8.7 NEN NPR 3378-45_2017 is opgenomen :
“Bij de vervanging van een gesloten toestel (VR of HR) door een nieuw gesloten toestel (HR), behoort ook het gehele
rookgasafvoersysteem te worden vervangen. De levensduur van rookgasafvoersystemen is namelijk gelijk aan de
verwachte levensduur van gastoestellen (15 jaar). Alleen bij concentrische combinatie luchttoevoer- en
rookgasafvoersystemen (CLV) en uitpandige half-CLV-systemen is hergebruik onder bepaalde strenge voorwaarden
mogelijk.”Een ander interessant artikel over dergelijke kwesties is te lezen op installatie.nl
Heb eens een geschiktheidsverklaring van een CLV systeem bekeken.
Daarop is onderstaande te lezen:Vanaf de uiterlijke bruikbaarheidsdatum dient
1) Inspectie te worden uitgevoerd, steekproefsgewijs, op kwaliteit, functioneren, gasdichtheid, mutaties2) Aan de hand van NPR3378 deel 45 en de resultaten van de inspectie, dient te worden bepaald of er een resterende levensduur is, waarbij onderhoud en monitoring eventueel nodig is of dat er geen resterende levensduur meer is en dat de systemen vervangen dienen te worden.
Let op:
Ook bij voortijdige uitval / vervanging van een toestel tijdens de tweede helft van de levensduur (dus vanaf week {nr} {jaar} dient aan de hand van NPR 3378-45 te worden bepaald of het rookgaskanaal wel dan niet dient te worden vervangen.Heb je al bij de beheerder geïnformeerd waar hun uitspraak op gebaseerd is, en waar je dat eventueel zelf even na kan lezen?
Voor zover ik weet staat die verplichting nergens in de gasketelwet te lezen.
Wel begrijp ik dat jullie CLV systeem al meer dan 15 jaar oud is, en het advies is wél om CV ketels en rookgaskanalen na een termijn van 15 jaar te gaan vervangen.Zie ook blad 34 van de ‘Handreiking – De veiligheid van collectieve rookgasafvoeren in woongebouwen.’
Ik denk dat veel zaken in deze kwestie nog erg onduidelijk zijn.
Wellicht zou @CandM in deze kwestie wél een gerechtvaardigd beroep kunnen doen op zogenaamde extinctieve verjaring. (zie bijvoorbeeld dit artikel over deze uitspraak.)
Het lijkt mij persoonlijk raadzaam deze kwestie eens voor te leggen aan een deskundig jurist.De CV ketel behoort tot jouw privé eigendommen, daar mag de installateur dus verder niets aan doen, behalve opnieuw aansluiten op het nieuwe rookgaskanaal.
In ieder geval is ‘slopen’ sowieso geen optie !Het zou kunnen dat de oude HR ketel niet voorzien is van een terugslagklep en daardoor niet op het nieuwe rookgaskanaal aangesloten zou mogen worden.
Het is natuurlijk vreemd dat het bestuur of de installateur jou daar geen antwoorden op wil geven !De splitsingsakte is daar duidelijk over.
“… Indien voor het verrichten van een handeling met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten of gemeenschappelijke zaken de toegang tot of het gebruik van een privé gedeelte naar het oordeel van het bestuur noodzakelijk is, is iedere desbetreffende eigenaar en gebruiker verplicht hiertoe zijn toestemming en medewerking te verlenen. Eventuele schade die hieruit voortvloeit, wordt door de vereniging vergoed.”Zie ook dit artikel op NederlandVVE.
welk rechtsmiddel heb ik tot mijn beschikking om een bestuur dat zonder toestemming van de ALV grote sommen geld uitgeeft tot de orde te roepen?
Je zou het kunnen voorleggen in de jaarlijkse vergadering bij het bespreken van de jaarrekening.
Vanuit oogpunt van de VVE, volgens de meeste AvS-en mogen nieuwe installaties die niet ten bate komen van alle eigenaren niet zomaar ten laste van het reservefonds komen.
Maar dan de vraag, is een elektrische deurdranger een installatie.
Zelf ging ik er ook altijd vanuit dat dat zo zou zijn, echter, in een kwestie waarin een eigenaar naar de rechter stapte om een besluit over het vervangen van deurdrangers door elektrische deurdrangers te laten vernietigen, oordeelde die rechter dat een elektrische deurdranger géén installatie is, zoals bedoeld in MR1992 artikel 38PS voor topicstarter, in zowel mijn oude, als huidige VvE zijn de elektrische deurdrangers ook door de WMO geplaatst en onderhouden.
In beide gevallen zijn de deurdrangers echter wel, na verhuizing van de betreffende bewoners, overgegaan naar de VvE.Splitsingsakte is leidend. Als daar van afgeweken wordt, dient de splitsingsakte aangepaste te worden.
Tenzij het in de wet verplicht is gesteld, in dat geval gaat de wet boven de AVS.
…. En een beheerder die voorzitter is, is alles behalve “professioneel management”.
Verklaar je nader !
Dat hangt helemaal af van de overeenkomst die jullie met Pro VVE BV aangaan.
Indien zij uitsluitend het technisch en administratief beheer voor jullie gaan doen, zal er inderdaad ook een eigen bestuur binnen de VvE moeten zijn.
Als jullie overeenkomen dat zij ook de bestuurstaak op zich nemen is dat in principe niet nodig.In beide gevallen moet er conform art. 32 lid 5 echter wél uit de eigenaars of hun echtgenoten een voorzitter en een plaatsvervangend benoemd worden.
Deze laatstgenoemde zal conform lid 6 belast zijn met de leiding van de vergadering.Ik probeer vast te stellen wat de juridische structuur moet zijn.
Zie MR1973 artikel 32 lid 5, … Door de vergadering wordt uit de eigenaars of hun echtgenoten een voorzitter en een plaatsvervangend
voorzitter benoemd.artikel 40 lid 1, … Het bestuur van de vereniging berust bij de administrateur, die benoemd wordt door de vergadering. Deze zal ook een plaatsvervangend administrateur kunnen benoemen.
en
BW2:48, … Ontbreekt een raad van commissarissen en wordt omtrent de getrouwheid van de stukken aan de algemene vergadering niet overgelegd een verklaring afkomstig van een accountant als bedoeld in artikel 393 lid 1, dan benoemt de algemene vergadering jaarlijks een commissie van ten minste twee leden die geen deel van het bestuur mogen uitmaken.
