Rob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Naast de eerder optie om als eigenaar de warmtemetertjes op de agenda van de ALV te zetten denk ik dat het ook mogelijk zou kunnen zijn om bij de rechter te vorderen dat de VvE zich aan de warmtewet gaat houden.
Nog een andere optie is wellicht zelfs gewoon een klacht indienen bij de Autoriteit Consument & Markt (ACM).
De ACM kan ook de VvE verplichten om maatregelen te nemen of zelfs boetes uitdelen.Je spreekt jezelf tegen, want in dat topic lees ik: “Daar vond men dat de splitsingsakte alleen terzijde geschoven mag worden als daar heel goede redenen voor zijn.
Nee hoor, het gaat om GOEDE redenen.
Jij suggereert regelmatig dat een aanpassing mogelijk zou zijn als het in het belang van de VvE en goed onderbouwd zou zijn. Het hof benadrukt dat er “heel goede redenen” moeten zijn, wat betekent dat de noodzaak zwaarwegend moet zijn zoals bijvoorbeeld veiligheid, juridische onwerkbaarheid, of correctie van fouten.
Daarnaast moet een reden om de splitsingsakte te wijzigen “objectief” zijn, en dus gebaseerd op feiten en omstandigheden die aantoonbaar en redelijk zijn, en niet slechts op subjectieve wensen, meningen of persoonlijke belangen van een deel van de eigenaren.Je wekt naar mijn mening verwarring door te verwijzen naar bijvoorbeeld MR2006 art60 en MR2017 art65.
Deze artikelen regelen een formele wijziging van de akte terwijl jij juist de indruk wekt de regels te kunnen cq. mogen aanpassen zonder daadwerkelijke wijziging van de akte, op basis van gezamenlijke afspraken binnen de VvE.Zoals eerder aangegeven zijn de postbussen in de splitsingsakte van DikOz specifiek benoemd als zijnde gemeenschappelijk.
Deze postbussen bevinden zich in de gemeenschappelijke hal, dus er is hier sowieso geen sprake van een gemeenschappelijke zaak in een privégedeelte.
Dat iedere eigenaar een eigen vak heeft, betekent enkel dat je het exclusieve gebruiksrecht hebt van jouw specifieke brievenbusvak, maar de postbussen als geheel (de constructie, het frame, etc.) blijft gemeenschappelijk eigendom, waarvan de VvE voor het onderhoud en reparaties dient te verzorgen, zoals geregeld in de akte.Tenslotte:
Nietig is nietig.
Een nietig besluit bestaat niet, en verjaart dus ook niet.1) Ja, zie warmtewet
2) Ja, zie GHAMS:2024:2126
3) In je eerdere bericht gaf je aan dat bewoners al meerdere keren hebben gevraagd om deze metertjes.Zij kunnen dit punt op de agenda van de ALV zetten.
Indien dit geweigerd wordt of het besluit is negatief, kunnen zij met de warmtewet in de hand naar de rechter stappen.Wat denk jij dat de rechter zal oordelen, met de warmtewet en de eerdere uitspraak in je achterhoofd?
Dat de kwestie in deze uitspraak niet identiek is, betekent niet dat die uitspraak niets zegt over jouw kwestie.
Daarnaast is de stelling dat je pas in 2027 verplicht zou worden ook onjuist.
De verplichting voor individuele meters is reeds van toepassing, in 2027 komt daar alleen de verplichting bij dat warmte- en koudemeters op afstand uitleesbaar moeten zijn.Ik raad je aan rov 4.11 en 4.12 uit de uitspraak nog eens heel goed door te lezen
Het hof schrijft in het arrest;
“… De bepalingen omtrent de meetverplichting (artikel 8 en artikel 8a) blijven ingevolge artikel 1a lid 2 wel van toepassing op deze situaties van blokverwarming, omdat een uitzondering op deze verplichtingen strijdig zou zijn met de verplichting op grond van artikel 9 van, kort gezegd, de EED-richtlijn (Richtlijn 2012/27/EU van het Europees Parlement en de Raad van 25 oktober 2012 betreffende energie-efficiëntie, tot wijziging van Richtlijnen 2009/125/EG en 2010/30/EU en houdende intrekking van de Richtlijnen 2004/8/EG en 2006/32/EG, PB L 315). Deze EU-richtlijn streeft energie-efficiëntie na. De verplichting ‘meting warmteproductie centrale installatie bij gebouwgebonden blokverwarming’ is als gevolg van deze uitzondering op voormelde beperking van de reikwijdte van de Warmtewet dus ook van toepassing op leveranciers die voor het overige zijn uitgezonderd van de reikwijdte van de Warmtewet. Uit de Memorie van toelichting begrijpt het hof aldus dat energie-efficiëntie (vermindering van energiegebruik) ook een doelstelling is van de Warmtewet, die ook de vereniging van eigenaars en haar individuele leden in die zin bedoelt te motiveren.”en
“…Gezien de specifieke adressering van de vereniging van eigenaars en haar leden in de (onder meer hiertoe recent door de wetgever gewijzigde) Warmtewet zoals verduidelijkt in genoemde Memorie van toelichting, is het hof van oordeel dat deze speciale wettelijke regeling door partijen dient te worden gerespecteerd en dat deze niet opzij kan worden gezet door andersluidende bepalingen in de splitsingsakte op grond van de algemene wettelijke regeling van boek 5 BW betreffende het appartementsrecht. De splitsingsakte delft op het punt van de stookkostenafhandeling het onderspit ten opzichte van de Warmtewet.”
Verder las ik nog dat je je afvroeg wat het geldelijk voordeel van kouder wonen zou zijn.
Daarmee geef je naar mijn idee al aan dat je minder gaat stoken als je individueel wordt afgerekend op je stookgedrag.
Van het plaatsen van de meters zelf wordt het natuurlijk niet kouder.Er is wel degelijk jurisprudentie op dit gebied.
Lees bijvoorbeeld eens dit arrest van het Hof Amsterdam.Het maakt in wezen niet uit of het huur of koop appartementen zijn.
Ook in mijn situatie was er destijds sprake van koopappartementen en een klein aantal huur.
“Probleem” is dat er nieuwe regels zijn gekomen die VvE’s met blokverwarming verplichten om individuele bemetering toe te passen.
Daar kom je niet onderuit, tenzij je overduidelijk aan kan tonen dat individuele bemetering technisch niet mogelijk, of niet kostenefficiënt zou zijn.
En dat betwijfel ik nog steeds.Overigens koopt de metertjesfirma geen gas in, dat blijft in jullie geval gewoon Vattenfall.
De metertjesfirma verrekent enkel de kosten op basis van de individuele meterstanden.Nee, ik zit niet in de warmtemetertjes branche, ben meer een ervaringsdeskundige 😉
Ben zelf ook woonachtig geweest in een complex met blokverwarming en weet wel hoe één en ander in zijn werk gaat.
Dus nee, ik hoef ook geen targets te halen.Uit onderzoek is gebleken dat eigenaren bij individuele afrekening toch bewuster gaan stoken en wordt de gemiddelde besparing geschat op 10-20%
Daarnaast ben ik ook wel benieuwd naar jullie huidige stookkosten, het zou mij eerlijk gezegd niet verbazen als die al boven de geschatte €70.000 zijn.
Daarnaast komt het vreemd op mij over dat de administratiekosten niet bekend zouden zijn.
De bekende firma’s van warmtemeters kunnen dat echt wel vertellen.Wat betreft de ligging van de appartementen wordt er ook vaak gebruik gemaakt van reductiefactoren, waarbij eigenaren van appartementen onder het dak of op een andere ongunstige locatie mogelijk gecompenseerd kunnen worden.
Het is aan jou om aan te tonen dat de invoering van de meters niet kosten-efficiënt zou zijn, maar vooralsnog heb ik daar mijn vraagtekens bij.
Kostenefficiëntie draait niet alleen om de absolute kosten maar hangt ook bijvoorbeeld af van de kosten-batenverhouding.
Ik lees dat jullie gebouw uit 92 appartementen bestaat.Klein rekensommetje;
Stel dat de aanschaf van de metertjes €20.000 zou kosten en de jaarlijkse administratiekosten € 2.500
De stookkosten schat ik even op €70.000/jaar
Als er door het individueel meten 10% bespaard wordt is dat dus een jaarlijkse besparing van € 7.000
Met € 2.500 jaarlijkse administratiekosten zou de netto besparing dus €4.500 zijn.
De investering van €20.000 zou dan in ca. 4 jaar terugverdient zijn.Daarnaast zijn de kosten van de investering per appartement €20.000/92 = ca. €217 en de jaarlijkse administratiekosten €2.500/92 = €27 ook vrij laag.
Dan lijkt het mij nauwelijks verdedigbaar om te zeggen dat het plaatsen van individuele warmtemeters niet kostenefficiënt zou zijn.
Op het moment dat een AVS gewijzigd wordt is vanaf dat moment de gewijzigde AVS weer heilig. 😉
Inderdaad, de AVS wijzigen is makkelijker gezegd dan gedaan en vaak ook kostbaar.
Mocht je als VvE echter een afwijkende regeling willen maken, kan dat echter alleen door de AVS te wijzigen.
Ieder besluit in strijd met de akte is nietig, of VVE-Stem dat nu leuk vindt of niet.
En nee, de ALV kan de spelregels ook niet aanpassen wanneer dat in het belang van de VvE is en goed onderbouwd zou zijn, behalve dus door een daadwerkelijke wijziging van de AVS.
(ik verwijs dan ook graag naar bijvoorbeeld dit topic, waarin de VvE ook meende de spelregels te kunnen veranderen.)In de splitsingsakte van DikOz is specifiek benoemd dat de postbussen in de buitenmuur gemeenschappelijk zijn.
Dan is het onderhoud van deze postbussen dus geheel voor de VvE.Alleen erg jammer dat je de stap naar de rechter feitelijk alleen maar moet maken omdat er eigenwijze bestuurders en/of eigenaren bestaan die te veel waarde hechten aan de AVS in plaats van de problemen die opgelost moeten worden.
Door als VvE te handelen in strijd met de akte los je geen problemen, op maar veroorzaak je juist problemen !
Vroeg of laat zal je daar zelf achter gaan komen.In de warmtewet is bepaald dat er in geval van blokverwarming individuele meters geïnstalleerd moeten worden indien dat
technisch haalbaar en kostenefficiënt is.
Het eerder genoemde jaar 2027 heeft naar mijn idee betrekking op de regeling dat alle warmte- en koudemeters vanaf dan op afstand uitleesbaar moeten zijn.Wat een grote onzin dat afwijken van de AVS niet mag.
Ongelooflijk dat er nog steeds eigenaren bestaan die denken dat je wél van de AVS mag afwijken.
Gelukkig denkt de rechter er vrijwel altijd anders over.
Alleen erg jammer dat je de stap naar de rechter feitelijk alleen maar moet maken omdat er eigenwijze bestuurders en/of eigenaren bestaan die niet zoveel waarde hechten aan de regelgeving in een VvE.Ik denk dat, als je het hebt over een installatie, je het echt op het technische gebied moet zoeken en zie dan ook niet hoe een vlaggenmast een installatie zou kunnen zijn.
Daarnaast ken ik jurisprudentie waarin een rechter een elektrische deuropener zelfs niet eens als een installatie zag.Als het NIET beschouwd kan worden als een “nieuwe installatie” dan geldt de algemene regel: Volstrekte meerderheid met als voorwaarde meer dan 50% van het aantal uit te brengen stemmen.
Dat ben ik niet helemaal met je eens.
In MR1992 artikel 38 lid 5 is bepaald dat besluiten door de vergadering tot het doen van buiten het onderhoud vallende uitgaven die een totaal door de vergadering vast te stellen bedrag te boven gaan, kunnen slechts worden genomen met een
meerderheid van tenminste twee/derde van het aantal uitgebrachte stemmen in een vergadering, waarin een aantal eigenaars tegenwoordig of vertegenwoordigd is, dat tenminste twee/derde van het totaal aantal stemmen kan uitbrengen.Naar mijn mening hebben we het bij een dergelijke uitgave over buiten het onderhoud vallende uitgaven.
Uiteraard kan het zijn dat de vergadering een hierboven genoemd bedrag heeft vastgesteld, maar mijn ervaring is dat dat in zeer weinig VVE’s het geval is.Daarnaast zou je je nog wel kunnen afvragen of een dergelijk besluit niet in strijd is met de doelstelling van de VvE, maar ook dan zal uiteindelijk een rechter vaak uitsluitsel moeten geven.
De vlaggenmasten zijn uiteraard wel nieuw, maar het is geen installatie, net als dat een bankstel ook geen installatie is.
Een installatie is een ‘technisch geheel van apparaten, leidingen, machines, gereedschappen en andere structuren die samen een functioneel systeem vormen, vaak voor een specifiek doel’
Ik denk niet dat je die vlaggenmasten kan zien als een nieuwe installatie.
Daarnaast geef je aan dat het voorstel op de agenda staat en in de vergadering van juli in stemming gebracht gaat worden.
Dan is dat naar mijn idee een formele stemming.
Als de meerderheid akkoord gaat kunnen de vlaggenmasten naar mijn mening geplaatst worden.Het enige waar je het misschien nog onder zou kunnen scharen is onder de noemer, ‘buiten het onderhoud vallende uitgaven’ zoals aangegeven in art. 38 lid 5