[Rob]

Hoi Tom,
Het gaat om een jaarlijkse reservering !
(zie het gewijzigde BW5:126 lid 2 of dit artikel van Rijssenbeek)

[Rob]

Een andere opvallende zin in de openingstopic vind ik:
“… Het gaat mij niet om de persoon men heeft afgesproken dat hij de functie niet hoeft uit voeren”
a. wie wordt er hier bedoeld met men?
b. Waarom benoem je iemand tot voorzitter van de vergadering om daarna af te spreken dat hij die functie niet uit kan/wil/mag voeren?

[Rob]

Onlangs verscheen dit artikel op Nederlandvve.nl
Citaat:
“… Maar: de modelreglementen laten de VvE’s geen keuze. Uit de formulering van de bepaling blijkt namelijk dat de omslag van de schuld gewoon plaatsvindt, zonder dat er een besluit of andere handeling voor vereist is. Want de schuld “wordt” omgeslagen, aldus de reglementen.”
Daaruit blijkt maar weer dat alle VvE’s door deze SKW gecertificeerde beheerder uit de openingstopic ook nog eens op het verkeerde spoor worden gezet.
De VvE kan dus helemaal niet besluiten te wachten met het omslaan van de schulden.

[Rob]

Hoi Bob,
Ik weet zo net nog niet of die functiescheiding voldoende is gewaarborgd.
Als ik bijvoorbeeld dit artikel op VvErecht.nl lees zie ik persoonlijk nog wel wat overlap als mogelijk gevolg van het wetsartikel.
Op het moment dat een VvdV het bestuur zou moeten vervangen, hoe kort of weinig dat ook moge zijn, is het mogelijk dat er financiële verplichtingen aangegaan worden door de VvdV als vertegenwoordiger van de VvE.
“… Ieder lid dat geen onderdeel uitmaakt van het bestuur is wettelijk gezien 100% gekwalificeerd om zitting te hebben/nemen/benoemd te worden in enige kascontrolecommissie. “
Juridisch is daar natuurlijk geen speld tussen te krijgen.
Maar……… als het mogelijk is, is het dan ook wenselijk  ?
De VvdV heeft ook de formele beschikking over de gelden in het reservefonds.
Ook daarom lijkt mij de rol van kascommisielid door die VvdV al onwenselijk.
Persoonlijk zie ik in een VvE een kascontrolecommissie, als controlerend orgaan, het liefst geheel onafhankelijk van welk ander orgaan en/of commissie dan ook.
Anders gezegd… ik denk niet dat ik vóór een dergelijke kandidaat zou stemmen.
Maar dat is uiteraard geheel mijn eigen mening.
 

[Rob]

Hoi Bob,
Ik begrijp je punt en daarin heb je natuurlijk volkomen gelijk !
Echter, wettelijk is ook bepaald dat, bij belet en ontstentenis van het bestuur, het bestuur vervangen wordt door de voorzitter van de vergadering. (bw5:133)
Gezien de (bijzondere) formele bevoegdheden van de VvdV lijkt het mij in ieder geval zeer onwenselijk wanneer de VvdV deel mag uitmaken van de kascommissie.
Persoonlijk vind ik zelfs dat een kascommissielid eigenlijk van geen enkel ander orgaan of commissie lid zou mogen zijn.
Zelfs de eigenaar die naast de VvdV aangewezen wordt t.a.v. het reservefonds zou naar mijn mening niet in de kascommissie moeten plaatsnemen.

[Rob]

Of de kascommissie uitsluitend uit leden van de VvE moet bestaan laat ik maar even in het midden, dat is op dit moment niet meer dan een eigen mening 😉
Daar is kennelijk in de juridische wereld ook nog geen eenduidigheid over, zo ook is te lezen in het artikel op vverecht.nl
“… Overes neemt aan dat de kascommissie wel uit leden van de vereniging moet bestaan (GS Rechtspersonen, art. 2:48, aant. 3), evenals Mertens in Mon. BW B29 nr. 25, maar er zijn ook auteurs die menen dat zo’n kascommissie aangevuld kan worden met niet-leden (Dijk/Van der Ploeg 2013, p. 199). Rensen schrijft over de kascommissie in Asser/Rensen 2-III* nr. 165:”
Het lijkt mij in ieder geval niet juist  dat de voorzitter van de vergadering kan plaatsnemen in de kascommissie zoals in de openingstopic wordt aangegeven.
 

[Rob]

Ik denk dat het antwoord op deze vraag erg afhankelijk is van de oorzaak van de lekkage.
Wanneer de oorzaak aan het complex gerelateerd is zal de VvE aansprakelijk zijn.
Ligt de oorzaak in de privésfeer dan zal de betreffende eigenaar aansprakelijk zijn.
Overigens vindt ik persoonlijk een eigen risico van € 1000 best aan de forse kant.

[Rob]

Misschien inderdaad wel handig om het artikel nog eens onder de aandacht te brengen 😉
Daarin staat namelijk o.a. letterlijk te lezen:
“… Wat betekent dit nu voor de VvE? Kan de VvE bijvoorbeeld besluiten een vergadering over te slaan, of de tweede vergadering aan te laten sluiten op de eerste vergadering, danwel bij de oproeping tot een vergadering aan de leden kan adviseren niet op te komen dagen? Neen.”
Daarmee lijkt mij de stelling in de rapportage verduurzaming VvE in ieder geval al niet helemaal juist.
Om nog even terug te komen op de eerste casus in dit topic.
In het artikel van Rijssenbeek is ook te lezen:
“… Allereerst benadrukken wij nog eens dat de volgende mogelijke wijzen van oproepen alleen toepasbaar (en nodig) zijn als uit de praktijk van jaar en dag volgt dat op de (eerste) vergadering telkens veel te weinig stemmen aanwezig zijn.”
In de VvE in de eerste casus was dat geenszins het geval.
Uiteraard was er wel eens een tweede vergadering nodig maar in veruit de meeste gevallen was er gewoon een rechtsgeldige eerste vergadering.
Persoonlijk denk ik dat hier het belang van de beheerder boven het belang van de VvE wordt gesteld.
Een beheerder met heel veel VvE’s onder zijn beheer heeft al bijna geen ruimte voor alle ALV’s, laat staan voor een eventuele tweede vergadering.
Om dat risico zoveel mogelijk te beperken kiest men naar mijn idee dan graag voor deze fictieve vergaderingen.
Ik ben dan ook heel nieuwsgierig in hoeveel van de beheerde VvE’s bij die beheerder deze procedure van toepassing is.
In ieder geval ben ik hem al diverse malen in notulen van verschillende VvE’s tegengekomen.
Persoonlijk vind ik dat dus een zeer slechte zaak en kijk uit naar het moment dat een VvE eens goed zijn neus stoot door deze praktijk !
Zelf heb ik in ieder geval veel meer bewondering en waardering voor bestuurders en beheerders die de betrokkenheid van de leden stimuleren en op die manier een tweede vergadering overbodig maken dan voor bestuurders en beheerders die de mazen van de wet zoeken en voor de gemakkelijke weg kiezen met fictieve vergaderingen.

[Rob]

Het mag bekend zijn dat verduurzaming binnen VvE-land inmiddels een hot item is.
Onlangs las ik in een rapportage over de verduurzaming  van de VvE de volgende tekst:
“… Opkomst vergaderingen Om tot uitvoer te komen van een verduurzamingsmaatregel moet er positief gestemd worden in de ledenvergadering door een ruime meerderheid van de leden (zoals vastgesteld in de splitsingsacte). Daarnaast is er soms een opkomstpercentage nodig van minimaal 50% (modelregelementen 1972-1992). Een lage opkomst van leden op de ledenvergadering kan dit moeilijker maken en kan zelfs betekenen dat er een nieuwe vergadering moet komen om te besluiten. Een lage opkomst zal in dat geval zorgen voor vertraging van het verduurzamingsproces (Companen, 2015; Senter Novum, 2008).
Er zijn echter wel manieren om te voorkomen dat een lage opkomst ertoe leidt dat er geen besluiten kunnen worden genomen. Zo kan er een eerste fictieve vergadering worden uitgeschreven waarbij leden worden opgeroepen om niet te komen, maar wel naar een tweede vergadering 14 dagen later te komen. Op die vergadering kunnen dan rechtsgeldige besluiten worden genomen, ook met een beperkte opkomst. Dit wordt door de rechter geaccepteerd (Companen, 2015).”
Ik kan me toch echt niet voorstellen dat dát de beoogde bedoeling is geweest van de tweede vergadering in de modelreglementen.
Oproepen om niet te komen lijkt mij ook geheel niet overeen te komen met de oproeping voor de vergadering zoals bedoeld in de reglementen.

[Rob]

[quote quote=6572]… In jouw geval zou ik er niet al te zwaar aan tillen, en geen zakelijke rekeningen openen, zeker zolang jullie er in goede harmonie altijd/nog uitkomen. Vriendelijke groet, Bob[/quote]
Ontstaan zo niet vaak de meeste problemen in een VvE ?
Het gaat altijd allemaal goed, totdat …….
Tegenwoordig kijken hypotheekverstrekkers ook steeds vaker naar de financiële situatie van de VvE.
Dat wordt al weer een stuk lastiger als er geen gezamenlijke rekening is.

[Rob]

[quote quote=6570]…  Los daarvan zie ik nog wat potentiële juridische uitdagingen. Met het verlenen van het recht van opstal wijzigt de goederenrechtelijke situatie (voor een periode van maar liefst 20 jaar). De meerderheid van (tenminste) 80% van alle stemmen is niet zomaar verzonnen, en is gelijk aan het vereiste bij wijziging van de AvS (met medewerking bestuur). Voorts zou een tegenstander van deze hele exercitie kunnen stellen dat hier geen sprake is van een daad van beheer, maar een daad van beschikking. Een VvE mag niet “beschikken” maar slechts beheren (en is dus niet bevoegd). De beschikkingsbevoegdheid komt slechts de gezamenlijke eigenaars toe, terwijl daarbij in het goederenrecht unanimiteit (en dat is iets anders dan 80%) vereist is/zal zijn. Vriendelijke groet, Bob.[/quote]
Zéér interessante aanvulling, vindt ik 🙂

[Rob]

[quote quote=6566]…. Het minimum is trouwens een (plat) dakoppervlak van 200m2.[/quote]
Ohh, dat staat niet in het artikel toch?

[Rob]

Citaat uit het artikel “… Appartement & Eigenaar wekt de stroom op, de VvE en de bewoners nemen de stroom af bij AE Duurzaam. Is er nog een lopend contract met de huidige energiemaatschappij? Geen punt, wij hebben hier met alle partijen afspraken over gemaakt. De VvE en de bewoners mogen en kunnen stroom blijven afnemen bij elke leverancier en betaalt alleen nog de hoeveelheid stroom die eventueel extra nodig is. Dit geldt dus in het geval dat er meer stroom verbruikt wordt dan door de zonnepanelen wordt geleverd.”
Volgens mij is het geen kwestie van mogen en kunnen, maar van moeten.
Ook in de avonduren, of op andere momenten dat er geen stroom opgewekt kan worden middels zonne-energie zal er toch ergens stroom afgenomen moeten worden.
“… De VvE betaalt vervolgens voor de opgewekte stroom 1 cent minder dan de landelijk gemiddelde stroomprijs. “
Misschien denk ik nu wel iets te vér door 😉 ,maar betaal je nu voor de (totale) opgewekte stroom of betaal je alleen de afgenomen stroom die door de panelen is opgewekt?
Waarmee ik dus bedoel dat het mogelijk is dat de panelen op enig tijdstip meer opwekken dan waaraan op dat moment behoefte is en waarvoor je dan toch wellicht zou moeten betalen.

[Rob]

Dat bedoelde ik eigenlijk ook met mijn opmerking over het verdienmodel.
Er is natuurlijk geen enkele commerciële partij die op eigen kosten allerlei werkzaamheden uit gaat voeren zonder daarbij winst te maken.
Er moet dus ergens geld verdiend worden, ten koste van ……. ?

[Rob]

Als je je houdt aan de juiste procedures en termijnen is er nog helemaal niets aan de hand.
Ik zou in de oproeping voor de nieuwe vergadering wél aangeven dat het een tweede vergadering is op grond van MR1992 art. 37 lid 5.
En dan afwachten wie er komen.
Zoals je ook zelf al hebt ontdekt is het quorum dan niet meer belangrijk.
De opmerking van de voorzitter dat de vergadering niet rechtsgeldig zou zijn kan je gewoon naast je neerleggen, totale onzin 😉
Vraag me wel enigszins af met welk doel je de rechtsbijstand nu al wil inschakelen?

[Auteur]

Berichten