Rob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Hoi William,
De onterechte klachten zoals jij omschreven hebt lijken mij er persoonlijk niet zo moeilijk uit te filteren en die zouden ook niet in behandeling genomen hoeven worden.
Toch wil ik graag nog maar eens wijzen op het krantenartikel van dhr. Schuurs in de telegraaf van 6 september 2012.
citaat “… Alle vve’s (ook als ze niet aangesloten zijn bij VvE Belang) en appartementseigenaren kunnen hun klacht daar melden. En ook hier geldt: hoor en wederhoor: alle genoemde beheerders worden gehoord over de klacht.”
In de praktijk is dat dus niet waar, want je kán als appartementseigenaar nog steeds geen individuele klacht indienen. Erg jammer dat aan die toezegging van dhr. Schuurs nooit gehoor is gegeven !Ja hoor, ik denk ook dat de dienstverlening in de VvE branche uitstekend is, de gewenste kwaliteitscertificaten verzekeren ons van topprestaties bij de beheerders en forums als deze zijn geheel overbodig geworden 😉
En toen werd ik wakker !!
Sorry, het was maar een droom.
Zolang individuele eigenaren op geen enkele manier gehoord worden en nergens met hun klachten terecht kunnen zullen heel veel klachten over beheerders helaas nooit bekend worden !Ik ben niet heel erg bekend met VvE’s voor bungalowparken maar als het park gesplitst is in appartementsrechten ga ik er vanuit dat ook dezelfde regels gelden in de VvE.
In dat geval lijkt mij dat het tijd wordt voor een nieuw bestuur welke wel zorg heeft voor de belangen van de VVE en zijn leden.
Wanneer het park niet in appartementsrechten is gesplitst kan je, als ik het goed heb, ook geen verplicht lid zijn van de VvE maar dien je sowieso wel mee te betalen aan de basis-infrastructuur.
Ik neem aan dat er in die laatste situatie ook andere aansprakelijkheden gelden.Helaas wéér het klassieke verhaal 🙁
Een bestuurslid of beheerder die weigert de inzage te geven waar je als individueel eigenaar gewoonweg recht op hebt.
Nu het ook nog eens in de notulen staat, en er dus kennelijk in de vergadering een besluit over is genomen dient het bestuur en de beheerder uitvoering te geven aan dat besluit.
Maar helaas, als zij blijven weigeren zit er helaas niet veel anders op dan de gewenste inzage bij de rechter af te dwingen vrees ik.Hoi Bob,
“… Immers, de grooteigenaar (met 10 van de 30 appartementsrechten) heeft een gevolmachtigde ingezet die is gekozen vanwege het verstand van zaken, en de gevolmachtigde realiseert zich maar al te goed dat een nietig besluit wel degelijk en zeker het belang van de grooteigenaar (en feitelijk alle leden van de VvE) schaadt.”
Uiteraard ben ik het volkomen eens met je.
Dat zou je zeker mogen, of misschien wel moeten verwachten van een gevolmachtigde.
In ieder geval durf ik mijn hand er zeker niet voor in het vuur te steken 😉
En zo ik het verhaal van Helene lees, ook zij niet !Hoi Bob,
Ik durf wel te verklappen dat deze raadseltjes hoogstwaarschijnlijk nooit opgelost gaan worden 😉
Mijn doel hiermee is slechts aandacht vragen voor de soms dubieuze besluitvorming in een VvE.
Blijkbaar herkennen mensen zich toch in deze kwesties en vertalen ze het naar hun eigen situatie.
William gaf al een mogelijke oplossing aan, het motiveren van de overige leden om de vergaderingen toch bij te gaan wonen.
Maar ook dan vraag is me nog steeds af of het als groot-eigenaar verstandig is om telkens met de meerderheid mee te stemmen.
Het lijkt mij persoonlijk beter als ook zij hun standpunten over de diverse besluiten zelf bepalen.
In jouw reactie stond ook een zeer goede vraag over een situatie die zich helaas toch nog regelmatig voordoet in een VvE, namelijk de situatie waarbij bestuurders, beheerders en mede-eigenaren op de hoogte worden gebracht van de nietigheid van een bepaald voorstel door 1 of meerdere leden maar dat voorstel tóch door de vergadering wordt aangenomen.
Ook dat is een vorm van slechte besluitvorming die helaas niet te voorkomen lijkt.Sorry, sorry, sorry, ik ben erg onduidelijk geweest !
Het kwam kennelijk niet zo over als ik eigenlijk in mijn hoofd had zitten, danwel bedoeld had.
Nieuwe poging 😉
De gevolmachtigde heeft alleen de afspraak “zolang de belangen van de groot-eigenaar niet worden geschaad mee te stemmen met de meerderheid”.
In de vergadering komt een voorstel wat in strijd is met de reglementen en/of regelgeving.
De 6 aanwezige leden stemmen echter vóór het voorstel.
Welke keuze maakt de gevolmachtigde?
Stemt hij mee met de meerderheid mee en wordt het voorstel dus aangenomen, tegenstrijdig met de reglementen of zou hij tegenstemmen en wordt het voorstel als gevolg van zijn hoeveelheid stemmen verworpen ?
Hoi William,
Ik kan me wel enigszins vinden in hetgeen Colin naar voren brengt !
Stel …. op de agenda staat het voorstel om een A.E.D. aan te schaffen.
De groot-eigenaar weet uiteraard dat dat niet mogelijk is binnen een VvE 😉 en is dus tegen het voorstel.
Op de vergadering stemmen de 6 aanwezige leden echter vóór het voorstel.
Wát gaat de gevolmachtigde doen?
Stemt hij ook nu met de meerderheid mee en wordt het voorstel dus aangenomen, tegenstrijdig aan het standpunt van de groot-eigenaar en de reglementen of stemt hij dan toch tegen en wordt het voorstel als gevolg van zijn hoeveelheid stemmen verworpen ?
Vaak zijn er meer afwegingen te maken dan je denkt 🙂Wat ik misschien nog wel erger vind is dat de beheerder in deze discussie het privacy argument gebruikte, of liever gezegd misbruikte.
Veel eigenaren zijn erg gevoelig voor dat argument.
Natuurlijk is het belangrijk om de privacy van de leden in de gaten te houden en te waarborgen, maar je moet er ook geen onjuist gebruik van maken.
Het recht om deze gegevens binnen de VvE te mogen delen of kennis van deze gegevens te mogen hebben volgt uit het feit dat alle leden in de VVE mede-eigenaar zijn van het gehele complex.
En dat is ook niet in strijd met de wet bescherming persoonsgegevens !
De privacy komt pas in het geding als de gegevens buiten de VvE gedeeld zouden worden of wanneer er details gedeeld worden die voor niemand van belang zijn.
Ik hoop dat de beheerder, of iemand anders mij nog eens gaat uitleggen op welke wijze de privacy geschonden zou gaan worden bij het publiceren van het debiteurenoverzicht in binnen de VvE.Hoi William,
“… Overigens, stel dat we de achterstanden per lid op de jaarrekening zouden specifiëren, heb je altijd over het reeds verlopen boekjaar heh. De kans is groot dat de actuele situatie al lang veranderd is.”
Tja, daar heb je natuurlijk volkomen gelijk in, maar dat geldt uiteraard voor de gehele jaarrekening.
Als de VvE 1 dag na het einde boekjaar een grote lening afsluit of vanaf dat moment geen enkele factuur meer betaalt klopt de situatie ook totaal niet meer 😉
Toch blijft het voor mij een groot vraagteken waarom er kennelijk discussie nodig is over zaken waar iedere eigenaar simpelweg recht op heeft.
Op de jaarvergadering geeft het bestuur de leden informatie over de financiele situatie van de VvE aan het einde van het afgelopen boekjaar.
Wanneer je als individuele eigenaar inzage zou verzoeken in diezelfde debiteurenlijst voldoet de bestuurder en/of beheerder niet aan zijn verplichtingen wanneer slechts inzage wordt gegeven in de gezamenlijke voor- of achterstand.
Dat is ook nog eens door een rechter bevestigd !
Als bestuurder/beheerder voldoe je ook niet aan je verplichtingen door in de vergaderstukken slechts informatie te geven over de gezamenlijke voor- of achterstand.
Als de huidige situatie op het moment van vergaderen ernstig is veranderd, zoals je schetst, lijkt het mij niet meer dan logisch dat het bestuur /de beheerder daar op de vergadering uitleg over geeft, zowel in positieve als in negatieve zin.
“… ook (of misschien wel, juist) dat is een reden waarom achterstanden op de jaarrekening gewoon zichtbaar moeten zijn voor alle eigenaren.”
En dan uiteraard zonder dat één der eigenaars daar specifiek om zou moeten vragen !Hoi William,
Inderdaad, gelukkig hoeft het in veruit de meeste gevallen niet zo ver te komen.
Helaas is het echter nog wel zo dat, ondanks alle mogelijkheden van incasso tot veiling het toch nog kan voorkomen dat er bedragen over blijven die niet meer verhaald kunnen worden.
En die kosten komen dan voor rekening van de mede-eigenaren.
In de meeste gevallen worden die kosten, naar mijn mening ten onrechte, ten laste van de reserve gebracht.
Er bestaan zelfs VvE’s die daar een voorziening voor hebben opgenomen !? (ook daar ben ik het niet mee eens 😉 )
Maar of het nu om een extra bijdrage, een voorziening of reservefonds gaat, het is altijd geld dat door alle eigenaren bijeen is gebracht en je dus als individueel lid direct of indirect bijdraagt aan eventuele schulden van mede-eigenaren.
En hoewel het in veruit de meeste gevallen dus gelukkig wel goed gaat brengt iedere betalingsachterstand toch een risico mee dat je als mede-eigenaar uiteindelijk dus toch aan die kosten moet gaan bijdragen.
Ook (of misschien wel, juist) dat is een reden waarom achterstanden op de jaarrekening gewoon zichtbaar moeten zijn voor alle eigenaren.“… Als de hypotheek ook niet betaald wordt, is de VvE concurrente schuldeiser en vis je vrijwel altijd achter het net nadat de bank zijn deel heeft opgeëist.”
Dat ben ik niet met je eens William.
Op grond van BW5:122 lid 3 wordt bij een eventuele executieveiling de koper ook aansprakelijk voor achterstanden in het lopende of voorgaande boekjaar.
Deze bedragen worden opgenomen in de bijzondere veilingvoorwaarden. (zie voorbeeld)
“… Voor rekening van koper komt het notarieel honorarium, de kadastrale kosten, alsmede de kosten van de kadastrale recherches, de eventuele ontruimingskosten en achterstallige bijdragen bij de VvE over het aan de betaaldatum voorafgaande boekjaar en het lopende boekjaar tot en met de betaaldatum 24 januari 2017.”
Deze kosten komen bovenop het uiteindelijke bod van de koper en gaan rechtstreeks naar de VvE.
“… Ik kan me niet heugen dat de VvE in zulke gevallen de enige schuldeiser was, en als het betreffende lid zijn hypotheek bijvoorbeeld wél gewoon betaald, gaat de geldverstrekker ook nooit akkoord met een veiling, mocht het zover komen.”
Inderdaad kan het soms best zijn dat een geldverstrekker niet akkoord wil gaan omdat de opbrengst van de veiling bijvoorbeeld minder is dan de financiering.
Dat wil niet zeggen dat je dan als VvE niet zou moeten doorzetten en niet het eigen iniatief hiertoe kan nemen.
Een interessante uitspraak hierover is hier te vinden op rechtspraak.nl
Bovenstaande maakt ook duidelijk waarom een betalingsregeling vaak niet in het belang van de VvE is en je daarmee als VvE het risico loopt dat de termijnen overschreden gaan worden.
Hoi William,
“… In de jaarrekening wordt standaard melding gemaakt van de gezamenlijke voor – of achterstand, geen specificatie van debiteuren.”
Wordt ik toch weer even opnieuw teleurgesteld in een SKW gecertificeerde beheerder 😉
Juist omdat dat via Twinq zeer eenvoudig te regelen is.
Hoe kan het dat de ene SKW gecertificeerde beheerder de specificatie wél (met de (juiste 😉 )toevoeging “het is jullie recht”) op de jaarrekening toont en de andere SKW gecertificeerde beheerder meent deze specificatie achterwege te mogen houden?
Ik vind ook dat je geen vergelijking kan maken tussen de specificatie van de bv. elektra-facturen en de specificatie van de debiteuren lijst.
Binnen de VvE is er in het algemeen maar één bron van inkomsten, en dat zijn de bijdragen van de individuele leden.
Met alleen die inkomsten moeten alle kosten voor beheer en onderhoud betaald worden.
Een strakke incassoprocedure is dan ook echt zeer noodzakelijk in iedere VvE, wat ook gelukkig blijkt uit jouw laatste slotzin.
Daarnaast is het tonen van achterstanden vaak ook nog eens een stok achter de deur welke zorgt voor een positieve invloed op het betalingsgedrag van de leden.
Ook vind ik dat een beheerder/bestuurder zijn werk niet goed heeft uitgevoerd wanneer er veel of grote betalingsachterstanden zichtbaar zijn in de specificatie.
Ik heb ook situaties gezien bij het tonen van alleen het debiteurensaldo dat veel eigenaren een voorstand in de betaling hadden en daardoor de grote achterstand van een enkel lid geheel niet zichtbaar werd.
Wanneer er door onvoorziene omstandigheden toch kleine betalingsachterstanden optreden en het bestuur en de eigenaar daar concrete afspraken over maken kan dat ook op die wijze in de vergadering uitgelegd worden zonder in detail te hoeven treden over de specifieke situatie.
Wel is de bestuurder/beheerder naar mijn mening op dat moment mede aansprakelijk voor de achterstanden wanneer zij menen een betalingregeling aan te (mogen?) gaan.
Persoonlijk ben ik van mening dat een betalingsregeling vrijwel nooit in het belang van een VvE is.
Uit de specificatie blijkt soms ook dat het juist de groot-eigenaar is die een flinke achterstand in de betalingen heeft.
Ook daar zal dan over gesproken moeten worden en daarnaast vind ik het ook niet de taak van een beheerder of bestuurder om “ongemakkelijke situaties” te voorkomen.
Mijn ervaring is overigens dat er bij kleine achterstanden vrijwel nooit gediscussieerd wordt over die achterstanden.
En bij grote achterstanden ( ik heb zelfs achterstanden van enkele duizenden euro’s voorbij zien komen) zou er juist over gediscussieerd moeten worden.
Het is geheel aan de vergadering om te bepalen op welke wijze er met dergelijke achterstanden wordt omgegaan en niet aan de beheerder en/of bestuurder.Hoi William,
“…. Tja, kennelijk wekt het hebben van het SKW-certificaat toch enige positieve gevoelens op”
Bij mij vooralsnog alleen maar rillingen 😉 🙂
“… Een debiteurenlijst is er niet standaard bij, dit is geconsolideerd in de jaarrekening.”
Zo werd dat hier ook voorheen gedaan en daar heb ik geen enkel probleem mee !
Maar op welke wijze wordt dat bij jullie gedaan?
Is er in de jaarrekening een duidelijke specificatie van alle debiteuren of wordt alleen melding gemaakt van een gezamenlijke voor- of achterstand ?
Dat laatste lijkt me onjuist !
Onze beheerder gaf aan dat het met hun software alleen mogelijk is een gezamenlijke voor- of achterstand te tonen in de jaarrekening.
Dan heeft a) de beheerder naar mijn idee een verkeerd softwarepakket aangeschaft en b) de programmeur van de software een gebrek aan kennis over VvE’s.
