VvE-stem
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
[quote quote=127745]
Is de beheerder alsnog verplicht om de antwoorden van lid A te beantwoorden?
Nee helaas.
Verklaar je nader ![/quote]
Waarom? Beetje nutteloos om het te verklaren. Het is een antwoord op de vraag. De beheerder luistert enkel naar het bestuur en naar de ALV. Die hebben allebei geen boodschap aan de vraag van lid A, dus de beheerder ook niet. Lid A kan alleen nog de vraag op de volgende ALV stellen en hopen daarmee draagvlak te creëren dat de ALV alsnog een antwoord eist. Zo niet, dan staat lid A gewoon buiten spel, ongeacht of lid A gelijk heeft om die vraag te stellen. Kortom, de nare kant van de democratie. Ik zou denken dat dit allemaal een beetje vanzelfsprekend is in de wereld van vergaderen, ongeacht of het een VvE is, nietwaar?
[quote quote=127742]
Probeer nu eens te citeren uit MR2006 en MR2017.
Leuk dat je dat vraagt.
MR2017 is juist het meest duidelijk als het gaat om het inzagerecht van een eigenaar, zie artikel 58.1 en 58.2Alleen in MR2006 ontbreekt het artikel m.b.t. het inzagerecht, maar ook daar zou je, juist met het oog op de redelijkheid en billijkheid, naar mijn mening toch recht hebben op inzage.
Ik heb het idee dat je uit het oog verliest dat een VvE geen gewone vereniging is, maar een vereniging van eigenaars waarbij niet één of andere directie aan het hoofd staan, maar waar de eigenaren gezamenlijk het voor het zeggen hebben.
Zie ook Inzage administratie VvE op de site van NederlandVVE.
Tenslotte een deel van een (helaas niet geplubiceerde) uitspraak van een kantonrechter in een zaak m.b.t. het inzagerecht.
[/quote]Haha, je hebt dus erg veel moeite om mij gelijk te geven. 😀
Maar wel aardig van je dat je mij wijst op de Art 58 van MR2017. :8MR2017 is inderdaad wel erg duidelijk als het gaat om het inzagerecht van een eigenaar, maar de rechten van een bestuur worden helemaal verwijderd. Dus als ik bestuurder zou zijn van een VvE met MR2017, dan zou ik nog niet akkoord gaan met ongelimiteerde inzage, juist vanwege het gebrek aan bescherming van het bestuur. Het antwoord ligt namelijk oa in art 58.3 van MR2017. Individuele eigenaren gaan maar de hele dag via internet naar alle financiën lopen kijken.
MR2006 biedt geen inzagerecht voor eigenaren, maar enkel voor de kascommissie (of RvC, maar dat heb ik nog nooit gezien in een VvE) zie Art 58. Vandaar mijn stellige mening. Met het oog op de redelijkheid en billijkheid kan men recht hebben, maar zeker niet zonder voorwaarden, zoals ik in mijn vorige reactie heb aangegeven.
Ik heb het idee dat je uit het oog verliest dat een bestuur van een VvE moet besturen, en geen gratis Office Manager of Management Assistent is van de VvE die alle ‘klanten’ maar altijd moet helpen met alle soorten vragen die men heeft. Beste voorbeeld is dat bestuurders vast wel de ervaring hebben dat bepaalde eigenaren laat in de avond aanbellen bij het bestuur om te vertellen dat er een kraantje stuk is in de privéwoning en dat het bestuur maar even gratis moet gaan helpen.
In een VvE staat het bestuur niet aan het hoofd, maar draagt wel aansprakelijkheid en hoofdverantwoordelijkheid. De eigenaren hebben het gezamenlijk voor het zeggen, maar dragen geen enkel risico i.t.t. het bestuur.
Daarom nogmaals, de functie van bestuurder in een VvE moet zich beperken op het besturen van een vereniging. Controle van de financiën is 1x per jaar incl het verantwoorden van de bestuurlijke keuzes. Het assisteren van alle eigenaren van de kascontrole het hele jaar door is dus geen taak voor het bestuur. Gelukkig heeft MR2017 dan ook Art 58.3 (en zelfs de opmerking in 58.1 dat er betaald moet worden voor kopieën) maar het biedt nog steeds onvoldoende bescherming voor bestuurders. Nu zal men niet zo snel laat in de avond bij mij voor de deur staan om inzage te krijgen, maar het zou kunnen want dat recht wordt zonder echt voorwaarden (of instructies) gegeven.Beheerders hebben niet voor niks in Twinq verschillende inzagerechten voor bestuurders, commissieleden en bestuurders.
Beheerders kunnen dus gemakkelijk de eigenaren met de wens voor inzage doorverwijzen naar het bestuur.Daarnaast is een probleem van VvE’s dat kascommissieleden moeilijk te vinden zijn. Met MR2017 (en MR1992) wordt dat probleem in stand gehouden, want iedereen mag vrijblijvend kascommissie spelen zonder enige verantwoordelijkheid die de kascommissie wel heeft. Op dat gebied scoort MR2006 dus het beste.
[quote quote=127786]Wat mij opvalt in de uitspraak:
“In het handelsregister is immers opgenomen dat de heer [A] , voorzitter van VvE [naam] , <strong class=”d4pbbc-bold”> <span class=”d4pbbc-underline” style=”text-decoration: underline;”> slechts </span> alleen/zelfstandig bevoegd is met beperkingen. Daaruit volgt dat [geopposeerde] er niet op mocht vertrouwen dat de heer [A] VvE [naam] onbeperkt en onvoorwaardelijk mocht vertegenwoordigen. Dat de specifieke beperkingen niet geregistreerd staan in het handelsregister maakt dat niet anders.”De kwestie van beperkingen vraag heb ik net aan het handelsregister voorgelegd. Ook als de opgave “alleen/zelfstandig bevoegd” is, maakt de KvK daarvan:
“Alleen/zelfstandig bevoegd met beperkingen (zie opgaaf)”
Het woord <strong class=”d4pbbc-bold”> <span class=”d4pbbc-underline” style=”text-decoration: underline;”> slechts </span> komt niet voor op ons KvK uittreksel.Ik heb de KvK schriftelijk om opheldering gevraagd over die toevoeging omdat ook onze bank de formulering interpreteerde zoals de rechter dat in de onderhavige uitspraak heeft gedaan. Nog geen antwoord[/quote]
Ik ben benieuwd naar het antwoord,
[quote quote=42223]Onlangs verscheen er een uitspraak van de rechter in een kwestie waarin de voorzitter 2 offertes had ondertekend zonder mandaat van de vergadering.
De offertes hadden betrekking op de modernisering en onderhoud van de liftinstallatie.Persoonlijk vind ik het een merkwaardige uitspraak.
Citaat uit de uitspraak <em class=”d4pbbc-italic”>“…Het had op de weg van [geopposeerde] gelegen om aan de heer [A] te vragen of VvE [naam] het besluit om de overeenkomsten te tekenen draagt. Ook had zij bij het eerste overleg voor het sluiten van de overeenkomsten aan de medebewoner kunnen vragen of diegene een bestuursfunctie binnen VvE [naam] vervult. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [geopposeerde] zich er onvoldoende van vergewist of de heer [A] bevoegd was VvE [naam] , en daarmee alle bewoners die van rechtswege lid zijn, te vertegenwoordigen.”Met bovenstaande citaat in het achterhoofd zou ik als bedrijf eerst 3x achter de oren gaan krabben om nog zaken met een VvE te willen doen.
Ik heb het in ieder geval zelf nooit meegemaakt dat een bedrijf expliciet nog eens gaat navragen of een bestuurder wel bevoegd is om te tekenen als deze in het handelsregister als bestuurder staat vermeld.[/quote]Je hebt wat over het hoofd gezien. Of anders gezegd: Ik vind jouw analyse over deze uitspraak niet juist dat je denkt dat het gaat om het navragen of een bestuurder wel tekenbevoegd is.
Zie 2.4 onder de feiten
Op 14 april 2021 heeft de heer [B] , destijds lid van VvE [naam] , een
e-mailbericht aan [geopposeerde] gestuurd. In het e-mailbericht staat onder meer het volgende geschreven:U heeft opdrachten ontvangen van Flatgebouw…
De opdrachten zijn ondertekend door dhr [A] .
Bij deze wordt u geïnformeerd dat dhr [A] hiertoe geen mandaat heeft van de algemene ledenvergadering om deze orders te verstrekken
Ik geeft u het advies om de orders te annuleren, ze zullen zeker niet uitgevoerd mogen worden. (…)”Kortom het liftbedrijf is gewaarschuwd en is gewoon doorgegaan. Het liftbedrijf is daarna gewoon koppig doorgegaan met het uitvoeren van de opdracht. De kern is dus wat een bedrijf moet doen wanneer dhr A een opdracht geeft en dhr B aangeeft dat dhr A die opdracht niet mag geven. Lijkt mij duidelijk wat een bedrijf dan moet doen.
[quote quote=49928]Bedankt voor deze info, hier kan ik verder mee.[/quote]
Ik ben bang van niet, want die eigenaar gaat jullie nog meer problemen geven.[quote quote=49873]Wij zijn een kleine VvE met 7 koopappartementen. Nu heeft 1 bewoonster haar appartement te koop gezet maar ze heeft het nog niet verkocht. Ze is wel al verhuisd naar een andere woning en zegt nu dat ze geen Servicekosten meer hoeft te betalen omdat ze er niet meer woont. Klopt dit? Of moet ze blijven betalen totdat haar appartement officieel verkocht is? Mvgr, Jacqueline Vroomen[/quote]
Hahaha, nou dat heeft die eigenaar leuk geprobeerd.
Natuurlijk moet die eigenaar de servicekosten blijven betalen ook wanneer zij verhuisd is. Dat is niet het probleem van de VvE dat ze dan dubbele lasten heeft. Pas wanneer haar appartement officieel verkocht is, stopt de verplichting om de servicekosten te betalen.[quote quote=87496] Is de beheerder alsnog verplicht om de antwoorden van lid A te beantwoorden?[/quote]
Nee helaas.
[quote quote=127644]
nee daar heb je een kascommissie voor.
Je moet je dus daarvoor aanmelden.Misschien toch maar eens je splitsingsakte goed door gaan lezen.
Als voorbeeld maar even een citaat uit MR1992
Daar lees ik in ieder geval niet “… uitsluitend aan ieder kascommissielid …”[/quote]
Je staart je overigens wel een beetje blind op enkel de splitsingakte. Er is ook nog zoiets zoals bestuursrecht plus de redelijkheid en billijkheid.
Daarnaast ben je volgens mij ook gek op MR1992 😀[quote quote=127644]
nee daar heb je een kascommissie voor.
Je moet je dus daarvoor aanmelden.Misschien toch maar eens je splitsingsakte goed door gaan lezen.
Als voorbeeld maar even een citaat uit MR1992
“…Het bestuur <strong class=”d4pbbc-bold”>is verplicht aan iedere eigenaar <strong class=”d4pbbc-bold”>alle inlichtingen te verstrekken betreffende de administratie van het gebouw en het beheer van de fondsen welke die eigenaar mocht verlangen en hem <strong class=”d4pbbc-bold”>op zijn verzoek inzage te verstrekken van alle op die administratie en dat beheer betrekking hebbende boeken, registers en bescheiden;”
Daar lees ik in ieder geval niet “… uitsluitend aan ieder kascommissielid …”[/quote]
Probeer nu eens te citeren uit MR2006 en MR2017. 😀
MR1992 is in ieder geval mijn splitsingsakte niet. Ik snap niet waarom je dat dacht, tenzij je wist dat je alleen kon citeren uit MR1992
Maar zelfs als ik MR1992 zou hebben, dan zou ik als bestuurder van een grote VvE nog steeds hetzelfde zeggen. Dan zou ik zelfs willen dat men daarvoor naar de rechter gaat. Ik heb dan niet veel kans om te winnen, maar ik heb zeker wel een kans.Een bestuur moet besturen en de kascommissie moet controleren, anno 2024.
Als alle individuele eigenaren zouden mogen controleren, dan heb je geen kascommissie meer nodig. Dan kan je een geheel andere procedure inrichten en dus ook een geheel andere invulling van de boekhoudkundige software. Dan geef je daarin iedereen alle lees-rechten. Maar een bestuur behoort in geen geval gedurende het gehele jaar maar bezig te zijn met het assisteren van de kascontrole. Dat gaat ten koste van het besturen.@ Monaster
1 Het bestuur komt meestal met de agendapunten.
2 Ja en nee, want ieder individueel lid kan naar de rechter wanneer hij/zij het oneens is met een ALV-besluit. En ieder lid kan een VvE dagvaarden.
3 Daar heb ik volgens mij overheen gelezen. De 8000 euro p/eigenaar maakt alles nog veel erger. Lijkt op diefstal met voorbedachte rade.Overigens wel interessant om zulke uitspraken te lezen.
Het laat zien dat je als VvE echt overal aan gedacht moet hebben.[quote quote=127641]Speciaal voor @VvE-stem dan nogmaals dit artikel op de site van NederlandVVE.
Kan jij mij even het/een artikel in de splitsingsakte laten zien waarin dat is bepaald?
Ik wacht met spanning af. 😉[/quote]Oke, je toont alleen maar aan dat je niet veel van de stookkosten snapt.
En je kan wel speciaal voor mij een artikel laten zien (uitspraak gerechtshof Amsterdam), maar daarop reageerde ik niet. Ik reageerde duidelijk op jouw reactie van 20 juli 2024 waarin je met een ander artikel kwam (uitspraak van de Rechtbank Rotterdam)Je doet met je eerste reactie uit 2022 t/m nu alsof alle VvE’s zich zorgen moeten maken en er een grote kans is dat de stookkosten niet goed verdeeld worden, terwijl je daarvoor 1 vreemde uitzonderingen hebt gevonden (gerechtshof Amsterdam) in je reactie uit 2022. Vervolgens is je analyse in je reactie uit 2024 (20 juli) over het 2e artikel (Rechtbank Rotterdam) dus incorrect. Jouw analyse over de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam, had ik niet gelezen.
Over je laatste vraag.
De exacte verdeling stookkosten hoort niet in een splitsingakte (of eigenlijk splitsingreglement) te staan en gelukkig staat dat er naar mijn weten ook bijna nooit in. De VvE uit de zaak van gerechtshof Amsterdam heeft dan ook een zeer opmerkelijk, en uitzonderlijke speciaal op maat gemaakte splitsingakte voor 1 specifieke eigenaar waarin keihard wordt dichtgetimmerd dat gasverbruik op basis van breukdelen is. Dat lijkt echt van te voren bedacht te zijn speciaal voor de eigenaar op nr 43 en daarnaast was de verdediging van de VvE in die zaak is behoorlijk zwak. De specifieke eigenaar was dan ook beter voorbereid en won. Die VvE zal dus opnieuw iets moeten proberen. Of stemmen dat de splitsingakte moet worden aangepast, of iets anders, want stookkosten niet op basis van individueel gebruik kan gewoon echt niet.Het artikel van NederlandVVE op 19 mei 2020 geeft ook de impressie dat de lezer direct de splitsingakte moet controleren want de kans is er dat het ook in andere VvE’s niet goed gaat. Misschien klopt dat en zijn er nog veel meer op maar gemaakte splitsingregelementen met bepaalde dichtgetimmerde clausules. Maar dat lijkt niet het geval te zijn, anders zouden er veel meer van dit soort zaken moeten zijn.
De vaste kosten, dus die 35% in dit geval moet op basis van de breukdelen (1/27).
De betreffende eigenaar denkt dat met het afkoppelen van een radiator bij de buren de breukdelen niet meer zouden gelden en dat is natuurlijk onzin.De variabele kosten, dus die 65% moet op basis van werkelijk verbruik dus mbv individuele meters.
Het zou eerlijker zijn wanneer men een hoger percentage neemt dan 65% voor variabele kosten op basis van onderzoek (met of zonder meters), maar daar snapt 80% van de beheerders en 95% van de bestuurders helemaal niks van (incl Rob :)).[quote quote=123634]… Ook nu wederom een uitspraak van de rechter m.b.t. de verdeling van warmtekosten in een VvE met blokverwarming.
In deze VvE werden deze kosten al 20 jaar door middel van warmtemeters gemeten en het verbruik verdeeld, in die zin dat 65% van de kosten over de (individuele) meters worden afgerekend (variabel) en 35% vast per appartement.
Ook hier bleek de berekening van de verwarmingskosten weer in strijd met het splitsingsreglement, en dus nietig te zijn.[/quote]Het gaat niet om die verdeling 65-35 maar dat men minstens moet betalen conform het breukdeel. Dat zit meestal wel in de calculatiemodellen verwerkt van Ista en Techem. Alleen het probleem is dat die 65-35 verdeling incorrect is en minstens 75-25% moet zijn of 80-20. Ongeacht welke verdeling wordt gehanteerd, is er altijd een vast deel per appartementsrecht. Dat deel dient iedereen te betalen en dat leek een eigenaar iet te willen doen en gebruikte daarvoor allerlei non-argumenten.
Stookkosten met behulp van individuele warmtemeters is dus helemaal niet in strijd met het splitsingsreglement.
[quote quote=116146]Onlangs verscheen op de site van NederlandVVE deze blog over een escalerend conflict binnen een VvE.
Een eigenaar die geluidsoverlast ervoer van uit het bovengelegen appartement en stapt uiteindelijk naar de rechter
Deze rechter oordeelt dat er onvoldoende bewijs is om de betreffende eigenaar te veroordelen voor buitensproigegeluidsoverlast, maar dan komt het
<em class=”d4pbbc-italic”>“… De VvE krijgt echter kritiek vanwege het gebrekkige naleven van de regels en het falen van effectieve bemiddeling. De VvE krijgt de opdracht om duidelijke procedures op te stellen voor conflictbemiddeling en deze consequent toe te passen.”Nu wordt in dit verhaal helaas niet duidelijk waar die geluidsoverlast precies uit heeft bestaan, en ook is de gehele uitspraak verder niet na te lezen.
Maar persoonlijk vind ik het gedeelte over conflictbemiddeling een bijzonder vreemde uitspraak van deze rechter.Sinds wanneer is conflictbemiddeling een taak van de VvE cq. het bestuur en/of waarom zou dat een taak voor de VVE moeten zijn?
We hebben een splitsingsakte en een huishoudelijk reglement waarop het bestuur mogelijk kan handhaven, maar een rol voor de VvE, of bestuurder als ‘bemiddelaar’ in een conflict lijkt mij persoonlijk een ongewenste invulling van de taak.Ik ben erg benieuwd hoe anderen hier tegenover staan.[/quote]
Ben het helemaal met je eens. En ik ga nog een stapje verder: De rechter heeft alweer geen idee waar hij/zij het over heeft. Bemiddelen is niet de taak van de VvE, maar handhaven wel tot op een zekere hoogte. Dus VvE had een boete kunnen geven of iets om wel een actiever rol te vervullen. Zal wel weer een kwestie zijn van een slechte juridische verdediging van de VvE waardoor de rechter dit kan uitspreken?