VvE-stem
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
[quote quote=127641]Speciaal voor @VvE-stem dan nogmaals dit artikel op de site van NederlandVVE.
Kan jij mij even het/een artikel in de splitsingsakte laten zien waarin dat is bepaald?
Ik wacht met spanning af. 😉[/quote]Oke, je toont alleen maar aan dat je niet veel van de stookkosten snapt.
En je kan wel speciaal voor mij een artikel laten zien (uitspraak gerechtshof Amsterdam), maar daarop reageerde ik niet. Ik reageerde duidelijk op jouw reactie van 20 juli 2024 waarin je met een ander artikel kwam (uitspraak van de Rechtbank Rotterdam)Je doet met je eerste reactie uit 2022 t/m nu alsof alle VvE’s zich zorgen moeten maken en er een grote kans is dat de stookkosten niet goed verdeeld worden, terwijl je daarvoor 1 vreemde uitzonderingen hebt gevonden (gerechtshof Amsterdam) in je reactie uit 2022. Vervolgens is je analyse in je reactie uit 2024 (20 juli) over het 2e artikel (Rechtbank Rotterdam) dus incorrect. Jouw analyse over de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam, had ik niet gelezen.
Over je laatste vraag.
De exacte verdeling stookkosten hoort niet in een splitsingakte (of eigenlijk splitsingreglement) te staan en gelukkig staat dat er naar mijn weten ook bijna nooit in. De VvE uit de zaak van gerechtshof Amsterdam heeft dan ook een zeer opmerkelijk, en uitzonderlijke speciaal op maat gemaakte splitsingakte voor 1 specifieke eigenaar waarin keihard wordt dichtgetimmerd dat gasverbruik op basis van breukdelen is. Dat lijkt echt van te voren bedacht te zijn speciaal voor de eigenaar op nr 43 en daarnaast was de verdediging van de VvE in die zaak is behoorlijk zwak. De specifieke eigenaar was dan ook beter voorbereid en won. Die VvE zal dus opnieuw iets moeten proberen. Of stemmen dat de splitsingakte moet worden aangepast, of iets anders, want stookkosten niet op basis van individueel gebruik kan gewoon echt niet.Het artikel van NederlandVVE op 19 mei 2020 geeft ook de impressie dat de lezer direct de splitsingakte moet controleren want de kans is er dat het ook in andere VvE’s niet goed gaat. Misschien klopt dat en zijn er nog veel meer op maar gemaakte splitsingregelementen met bepaalde dichtgetimmerde clausules. Maar dat lijkt niet het geval te zijn, anders zouden er veel meer van dit soort zaken moeten zijn.
De vaste kosten, dus die 35% in dit geval moet op basis van de breukdelen (1/27).
De betreffende eigenaar denkt dat met het afkoppelen van een radiator bij de buren de breukdelen niet meer zouden gelden en dat is natuurlijk onzin.De variabele kosten, dus die 65% moet op basis van werkelijk verbruik dus mbv individuele meters.
Het zou eerlijker zijn wanneer men een hoger percentage neemt dan 65% voor variabele kosten op basis van onderzoek (met of zonder meters), maar daar snapt 80% van de beheerders en 95% van de bestuurders helemaal niks van (incl Rob :)).[quote quote=123634]… Ook nu wederom een uitspraak van de rechter m.b.t. de verdeling van warmtekosten in een VvE met blokverwarming.
In deze VvE werden deze kosten al 20 jaar door middel van warmtemeters gemeten en het verbruik verdeeld, in die zin dat 65% van de kosten over de (individuele) meters worden afgerekend (variabel) en 35% vast per appartement.
Ook hier bleek de berekening van de verwarmingskosten weer in strijd met het splitsingsreglement, en dus nietig te zijn.[/quote]Het gaat niet om die verdeling 65-35 maar dat men minstens moet betalen conform het breukdeel. Dat zit meestal wel in de calculatiemodellen verwerkt van Ista en Techem. Alleen het probleem is dat die 65-35 verdeling incorrect is en minstens 75-25% moet zijn of 80-20. Ongeacht welke verdeling wordt gehanteerd, is er altijd een vast deel per appartementsrecht. Dat deel dient iedereen te betalen en dat leek een eigenaar iet te willen doen en gebruikte daarvoor allerlei non-argumenten.
Stookkosten met behulp van individuele warmtemeters is dus helemaal niet in strijd met het splitsingsreglement.
[quote quote=116146]Onlangs verscheen op de site van NederlandVVE deze blog over een escalerend conflict binnen een VvE.
Een eigenaar die geluidsoverlast ervoer van uit het bovengelegen appartement en stapt uiteindelijk naar de rechter
Deze rechter oordeelt dat er onvoldoende bewijs is om de betreffende eigenaar te veroordelen voor buitensproigegeluidsoverlast, maar dan komt het
<em class=”d4pbbc-italic”>“… De VvE krijgt echter kritiek vanwege het gebrekkige naleven van de regels en het falen van effectieve bemiddeling. De VvE krijgt de opdracht om duidelijke procedures op te stellen voor conflictbemiddeling en deze consequent toe te passen.”Nu wordt in dit verhaal helaas niet duidelijk waar die geluidsoverlast precies uit heeft bestaan, en ook is de gehele uitspraak verder niet na te lezen.
Maar persoonlijk vind ik het gedeelte over conflictbemiddeling een bijzonder vreemde uitspraak van deze rechter.Sinds wanneer is conflictbemiddeling een taak van de VvE cq. het bestuur en/of waarom zou dat een taak voor de VVE moeten zijn?
We hebben een splitsingsakte en een huishoudelijk reglement waarop het bestuur mogelijk kan handhaven, maar een rol voor de VvE, of bestuurder als ‘bemiddelaar’ in een conflict lijkt mij persoonlijk een ongewenste invulling van de taak.Ik ben erg benieuwd hoe anderen hier tegenover staan.[/quote]
Ben het helemaal met je eens. En ik ga nog een stapje verder: De rechter heeft alweer geen idee waar hij/zij het over heeft. Bemiddelen is niet de taak van de VvE, maar handhaven wel tot op een zekere hoogte. Dus VvE had een boete kunnen geven of iets om wel een actiever rol te vervullen. Zal wel weer een kwestie zijn van een slechte juridische verdediging van de VvE waardoor de rechter dit kan uitspreken?
[quote quote=94851]Heeft iemand ervaring met het wijzigen van de splitsingsakte van de VvE?
[/quote]
Nee, want de kosten daarvoor zijn abnormaal hoog. Kom je zelf wel achter als je offertes gaat opvragen.[quote quote=51153]We hebben een hoofd-vve met ondergesplitsen vve’s
We hebben voor elke vve een aparte bank en spaarrekening
de vve beheerder wil naar een bankrekening en spaarrekening voor alle vve’s, vanwege gemak en kosten.
Is dit juridisch juist?[/quote]Moet je in de splitsingakte lezen
In jouw geval kan je het wel maken om de bestuursleden over te slaan (tot de laatste dag), want ze geven je overduidelijk niet de informatie die moet hebben en ze snappen niet dat zij uiteindelijk eindverantwoordelijkheid hebben voor de financiën van de VvE en niet de beheerder. Bestuur kan wel aftreden, maar zijn nog wel aansprakelijk voor het boekjaar dat zij bestuurders waren. Jij bent de enige redding nog voor alle VvE-leden, want jij weet duidelijk iets over gemaakte fouten en als de ALV dat weet, dan zal de meerderheid jouw advies volgen om de jaarrekening niet goed te keuren en geen decharge te verlenen aan het bestuur voor het gevoerde financiële beleid. Een ALV kan namelijk geen decharge verlenen aan de beheerder want het financiële beleid is in handen van het bestuur (ook als het bestuur niks doet). Een beheerder kan je bij gemaakte fouten alleen ontslaan en het contract beëindigen (moet je wel op zoek naar een nieuwe beheerder).
Ik wens je veel sterkte.
[quote quote=86427]
Uiteraard kan een bestuurslid te allen tijde opstappen of weggestuurd worden. Maar dat is niet helemaal vrijblijvend. Je mag niet de VvE ontredderd achterlaten, en je moet dan meewerken aan benoemen nieuw bestuur.
Aan het benoemen van een nieuw bestuur zullen ze wel meewerken, maar verder trekken ze overal hun handen vanaf.Ik heb het bestuur bijv. gevraagd om inzage in de notulen vd bestuursvergaderingen. Reden: het bestuur heeft uitgaven gedaan waar ze geen mandaat voor hebben. Als kascie-lid wil ik weten of er aanwijzingen zijn voor meer van dergelijke uitgaven. Het bestuur weigert echter om inzage te geven. Hun reactie per mail:
“Een kascommissie heeft als taak om de controle uit te voeren over de financiële administratie van de VVE. De financiële administratie van onze VVE is volledig uitbesteed aan [de beheerder].
Een bestuur van de VVE kan zelfstandig geen financiële handelingen verrichten. In de notulen van bestuursvergaderingen staat geen financiële informatie. Wij zien daarom geen enkele reden om de notulen van bestuursvergaderingen beschikbaar te stellen voor de kascommissie.
Een kascommissie moet zich voor haar taak alleen beperken tot alle financiële stukken die beschikbaar gesteld worden door [de beheerder]. Voor overige financiële vragen m.b.t. 2023 kun je bij [de beheerder] terecht.”Ik heb ze laten weten dat het er niet toe doet hoe zij over eea denken en dat ze gewoon de wet moeten naleven. Die zegt dat het bestuur verplicht is alle door de kascommissie opgevraagde stukken te verstrekken. Maar dat blijven ze vertikken. Op mails wordt niet meer gereageerd. De laatste keer kreeg ik een auto-reply: “Het bestuur is afgetreden. Voor vragen kunt u terecht bij de beheerder.”
Die beheerder zegt: “Ik heb de betreffende notulen niet en ga er ook niet achteraan. En ik zie sowieso niet waarom de kascommissie ze wil hebben.” Een 1-2’tje tussen afgetreden bestuur en beheerder dus.[/quote]Dat is duidelijk dat het bestuur of niet weet hoe het werkt, want ze moeten alles aanleveren van wat jij noemt. Of het bestuur weet wel hoe het werkt en hopen dat je geen fouten gaat ontdekken die er dan zeer waarschijnlijk wel zijn.
Jij bent voorbij het punt van overleg van te voren, dus zet de hele ALV maar op scherp waar je je bevindingen voor het eerst presenteert. Beste is om het op papier te hebben en draagvlak te creëren.
[quote quote=86321]Geen zaken cq problemen mixen:
Kascommissie rapporteert aan de vergadering.
Klaar.
Jaarrekening wordt opgesteld door het bestuur.
Klaar.
[/quote]Helemaal correct.
Maar de vraag was of de KC eerst verplicht de online verklaring moet invullen. Antwoord is dus een keiharde nee. 🙂
KC heeft het recht om alleen rechtstreeks aan de ALV te rapporteren, maar om een goede samenwerking te hebben is een eerste keer vooroverleg met het bestuur wel handig (maar niet verplicht). Ook is overleg met de beheerder handig, maar ook niet verplicht. Beheer en bestuur moeten wel de gelegenheid geven om iets te doen aan de bevindingen van de KC. Voor of na de ALV, dus beste is voor de ALV wel contact met elkaar te hebben.nee daar heb je een kascommissie voor.
Je moet je dus daarvoor aanmelden.Ja dat mag de beheerder vragen, want jij bent geen bestuurder. Contractueel regelen beheerders dat 1x p/jaar en zeker niet met het printen van een dik pakket per kwartaal.
Maar jij hebt geen probleem met de beheerder, maar het het slappe bestuur dat haar werk niet doet.Of je snapt als lid van de kascommissie er niks van wat je precies moet controleren dat je al die 500 pagina’s op papier nodig hebt, of je moet aan die beheerder de juiste rechten in het boekhoudkundig systeem vragen, zodat je digitaal de kasstroom kan volgen en achterhalen waar het probleem ongeveer zou zitten.
Volgende ALV kan je het bestuur voor het blok zetten dat het bestuur het niet uitmaakt of de beheerder wel of geen fouten maakt. Maar dat is niet verstandig want als de beheerder daadwerkelijk fouten maakt, dan moet je juist met het bestuur samenwerken.
Dit soort onkunde (leningen verstrekken) zou verboden moeten worden, maar iedere VvE is vrij om haar eigen keuzes te maken, hoe slecht die ook voor de VvE zijn. Het is maar goed dat ik niet in jouw VvE zit, want ik had het bestuur laten aftreden met of zonder dagvaarding. Een VvE is geen bank. Een vereniging die dat denkt kan zichzelf niet als collectief serieus blijven nemen.
Jullie moeten gewoon de 8000 euro financieren uit het bedrag van de toekomstige MJOP activiteiten en direct de servicekosten omhoog. De eigenaren die tegenstemmen maar wel die lening nodig hebben, worden dan je toekomstige wanbetalers en in het ergste geval gedwongen verkoop.
En wat is de ondeskundigheid van jullie vorige beheerder?
Appartementsrecht overdragen is verkopen, niet verhuren.
Je moet in de splitsingakte op zoek naar wat er gezegd wordt over gebruikers om te weten of je het mag verhuren.Logisch dat je volgens de hoofdsplitsing maar 2 stemmen hebt op een ALV, want 2 hoofdappartementsrechten.
1 stem van 360/5626 = 6%
1 stem van 5266/5626 = 94%
Lijkt mij in de praktijk een beetje lastig, want de 4 bedrijfsruimten hebben dus niet veel te zeggen met maar 6% van het totaal.Het is mij aan de hand van jouw gegevens nog steeds niet duidelijk of de 1:1 stemverhouding zou kloppen en hoe dat dan in de praktijk werkt als de ene stem voor is en de andere stem tegen is.
De 1:1 stemverhouding klopt niet wanneer het onderhoud uitsluitend van toepassing is op 1 van de 2 hoofdappartementsrechten, want dan mag alleen het betreffende hoofdappartementsrecht erover stemmen.
Maar ook dat vind ik raar, want:1 stem van 360/5626 / 4 bedrijven = 90/5626 per bedrijf
1 stem van 5266/5626 / 89 = 59/5626 per woning en 59/5626 per parkeergarage?
Dat is erg veel recht voor een eigenaar van een parkeergarage! Dat kan niet kloppen.
Hoe gaat dat dan in de praktijk? Wanneer is 1 stem van appartementsindex 2 een stem? Moet dan eerste die 89 eigenaren het volledig met elkaar eens zijn, of gaat men een verdeelde stem uitbrengen? Dus1 stem van 360/5626 = 6% waarvan de 3 voor en 1 tegen
1 stem van 5266/5626 = 94% waarvan alle 42 woningen voor en alle 47 parkeerplaatsen tegen
Dan heb je in werkelijkheid 42 woningen + 3 bedrijven voor = 48,97%
en 47 parkeerplaatsen + 1 bedrijf tegen = 51,03%
Maar 3 bedrijven voor is 1 hoofdstem voor appartementsindex 1 = 6%
Maar 47 parkeerplaatsen tegen = 1 hoofdstem tegen appartementsindex = 94% ondanks dat alle 42 woningen voor zijn.
Lijkt mij niet mogen dat de parkeerplaatseigenaren dan zo machtig zijn?Ja kan maar beter de rechtsbijstand van de VvE inschakelen, dan dit op een forum te vragen. Ik hoop wel dat je het antwoord nog zou willen delen.
[quote quote=82588]Eerst maar even juridisch. In MR1992 staat artikel 18 lid 1:
Voorts moet iedere eigenaar en gebruiker van de deuren en raamkozijnen met glas als bedoeld in artikel 9 eerste lid letter a die zijden die zich in gesloten toestand in het privé gedeelte bevinden behoorlijk onderhouden voor zover dit geen vernieuwing betreft.Ergo: verzaken van je plicht tot goed onderhoud maakt je schadeplichtig.
Dan praktisch:
Dat het lastig is en per geval bekeken moet worden, kan zo zijn.
Maar het is gewoon zo.
Leer er mee leven.
Of ga niet in een appartement wonen.Het is nu eenmaal aan de VvE om hiervoor actie te ondernemen opdat aan de belangen van alle eigenaars maximaal voldaan wordt. Dat is soms wikken en wegen.[/quote]
Inhoudelijk heb je soort van gelijk, maar toch noem ik al jouw juridisch omschreven theorie onzin.
De belangen van de VvE én die van alle individuele eigenaren worden niet maximaal voldaan wanneer er duizenden uren tijd wordt gestopt in het stuk voor stuk beoordelen van honderden balkondeuren, als het ook veel sneller kan.
Juridisch kan het nog zo mooi omschreven zijn in een MR, en ja “verzaken van je plicht tot goed onderhoud maakt je schadeplichtig”, maar succes met het bewijzen daarvan!
Niemand in een VvE gaat zoveel tijd steken in het proberen aantonen dat balkondeurrot komt door slechte ventilatie. Is ook behoorlijk lastig als je niet in de woning zelf woont. Dus welke rechter gelooft je dan? Dan kan je beter aan de hand van een steekproef kijken wat de staat is van meerdere balkondeuren en dit gezamenlijk vervangen.
Andersom gaat niemand zoveel tijd steken om het tegendeel te bewijzen dat balkondeurrot niet kwam door slechte ventilatie. Dan kan je beter zelf een balkondeur vervangen. Dat is hoe het werkt / Leer er mee leven. 🙂