[VvE-stem]

Met 1,4 miljoen woningen die onderdeel uitmaken van VvE’s, lijken de volgende nieuwsberichten ook sterk overdreven.

nporadio1.nl/nieuws/binnenland/b2cd62e5-511d-4758-bf33-1a353be4d4db/vereniging-van-eigenaren-vve-conflicten-makkelijker-op-te-lossen

fd.nl/samenleving/1527528/onwetendheid-zorgt-voor-hoogoplopende-ruzies-binnen-vves

[VvE-stem]

[quote quote=129369]
Die vraag heeft een kantonrechter voor je beantwoordt.
Citaat <em class=”d4pbbc-italic”>“… Uit dit artikel volgt dat alle leden van de VvE het recht hebben op volledige inzage in de financiële administratie van de VvE. Dit recht volgt uit het feit dat alle leden van de VvE mede-eigenaar zijn van het gehele appartementencomplex (met een exclusief gebruiksrecht van het aan hen toebedeelde appartement). Daarbij past ook dat elk lid van de VvE zich desgevraagd op de hoogte moet kunnen stellen van informatie waaruit blijkt of alle leden de in de ALV vastgestelde bijdragen voldoen. Deze bijdragen dienen immers om het in hun gezamenlijke eigendom toebehorende appartementencomplex te onderhouden en de andere gezamenlijke verplichtingen te voldoen. <strong class=”d4pbbc-bold”>Door enkel informatie te verschaffen over de betalingen van alle leden tezamen, dus over hun eventuele gezamenlijke achterstand in betalingen, <span class=”d4pbbc-underline” style=”text-decoration: underline;”>wordt onvoldoende voldaan</span> aan de uit art. 32 lid 5 voornoemd voortvloeiende verplichting.“

De akte en de uitspraak van de rechter zijn overduidelijk.
Dus je gaat feitelijk aan de vergadering vragen of je je wel of niet aan de akte cq. uitspraak van de rechter moet houden.
De ALV heeft daar helemaal niets over te zeggen.
De akte geldt voor ieder bestuurslid, ieder kascommissielid en ieder individueel lid.

En heel eerlijk, hoe veel jaar ben je nu bestuurder en hoe vaak heb je een inzage verzoek gekregen.
Ik gok eerlijk gezegd op nul.[/quote]

Dat is een hele goede gok. Inderdaad 0, dus daarom vind ik dat inzagerecht ook enorm wordt opgeblazen. Alsof dat het allerbelangrijkste is van een VvE en het landelijk probleem is dat eigenaren geen gebruik kunnen maken van dat recht en dat daarom van alles mis gaat met VvE’s.

De akte en de uitspraak van de rechter zijn overduidelijk voor die specifieke VvE. Niet voor alle andere VvE’s. 🙂
En natuurlijk heeft de ALV daarover iets te zeggen. Gaat om een invulling van inzagerecht en ALV is hoogste orgaan, toch? Art 32 lid 5 bestaat in mijn AvS niet eens. Dus ik zou bijna hopen dat een eigenaar in mijn VvE inzagerecht gaat eisen. 😀
Ik weet zeker dat het niet gaat gebeuren, want als je als bestuurder je taak een beetje goed doet, dan heeft niemand behoefte om gebruik te maken van het inzagerecht. Er is immers een beheerder, een bestuur, een kascommissie en geen enkele aanleiding om inzage te willen hebben. En in een wereld van VvE’s waar het al heel moeilijk is om een beetje een normale opkomst te realiseren, staan de mensen al helemaal niet in de rij voor inzage. Van het bestuur voor mij weet ik dat er de afgelopen 30 jaar nog nooit iemand is geweest die inzage ging eisen. Al was er wel ooit iemand die inzage wilde hebben, maar dat was ik zelf en zit ik daarom in het bestuur.

[VvE-stem]

[quote quote=129381]In principe ben ik het wel met je eens aangaande de reductiefactoren.
Als de eigenaren in het complex allemaal een eigen CV hadden gehad, hadden ze ook geen korting of wat dan ook gekregen.

Naar aanleiding van deze discussie kwam ik op de site van Techem wel onderstaand zeer opmerkelijk citaat tegen.
<em class=”d4pbbc-italic”>“Omdat de warmteafgifte niet goed is te bepalen is het volgens de Europese norm EN-834 niet toegestaan om radiatoren met ventilatoren te voorzien van radiatormeters.”

Je moet dus meten, maar het mag niet 😉 🙂[/quote]

Ook een mooi argument indien alle eigenaren individuele ketels zouden hebben. 🙂

En ik moest het ook even zelf zien op de website van Techem, maar ze hebben het over radiatoren mét ventilatoren.
Volgens mij zijn alle radiatoren gewoon zonder ventilatoren.
Maar stel een VvE kiest voor radiatoren met ventilatoren, dan moet men wel meten, maar dan met andere meetsystemen die ook door Ista en Techem worden aangeboden. Die meetsystemen zijn weer veel duurder voor een VvE om te kopen. Dus is het financieel niet interessant om te kiezen voor radiatoren met ventilatoren, als de investering voor het bemeteren dan het driedubbele gaat kosten (om vervolgens met die ventilatoren amper 10 euro op jaarbasis te besparen).

Uiteindelijk zijn alle meetsystemen maar tijdelijk, want alles moet draadloos en digitaal en dat betekent dat alle meters voor de warmtekostenverdeling alleen op batterijtjes werken. En dat moet om de ruim 10 tot 15 jaar vervangen worden.
Gelukkig dwingt de overheid de VvE’s nog niet om te investeren in de allerduurste meetsystemen voor de warmtekostenverdeling.

[VvE-stem]

Inzagerecht leefde al op nederlandvve.nl in 2015.
Wat ik niet snap is waarom zulke eigenaren dan niet gewoon lid worden van de kascommissie.

[VvE-stem]

[quote quote=129185]

VvE-stem wrote:

Error page 404
Deze pagina is op dit moment niet beschikbaar.

Artikel blijkt te zijn verplaatst.
Het is nu hier te lezen ![/quote]

Dat is wel heel aardig om het artikel te zoeken. 🙂
Ik heb het daarom ook maar gelezen en vind er iets aan ontbreken, namelijk de redenen om gebruik te maken van het (niet allesomvattende) inzagerecht.

Een reden waarom ik nooit zomaar alle leden inzage zal geven wordt in het stuk heel mooi omschreven:
Is het bestuur van de VvE gehouden alle overzichten en inzichten met betrekking tot wanbetalende VvE-leden te verstrekken op verzoek van elke eigenaar of kan het bestuur van de VvE volstaan met het doen van een opgave van de totale achterstallige verenigingsbijdrage verdeeld over het aantal appartementen dat een betalingsachterstand heeft?

Ik vind niet dat alle leden zomaar per eigenaar de debiteurenlijst tot in detail mag inzien. Als een eigenaar daar het mee oneens is, en dan maken mij al die verschillende MR echt niks uit, dan gaat de betreffende eigenaar maar in de ALV aangeven waarom hij/zij dat recht denkt te hebben. Dan mag de ALV een besluit nemen over de gehele kwestie waarin ik de voordelen en nadelen zal noemen van inzagerecht. Als bestuurder maakt het mij echt niks uit of iemand iedere dag in Twinq loopt te zoeken naar alle stukken van de VvE. Maar ik ga die persoon echt niet 24/7 te woord staan. Daar is de jaarlijkse kascontrole voor.

Maar waarom zou iemand de hele dag in Twinq naar alle documenten van de VvE willen kijken? Niet om zozeer gebruik te maken van het inzagerecht om (zoals de AvS omschrijft) alle boeken en bescheiden te kunnen lezen. Ik denk dat de beweegredenen zijn om zeker te weten dat er geen fraude wordt gepleegd of dat er geen sprake is van geldverspilling. In de eerste plaats dus een factuurcontrole.

Presentielijst en de bijbehorende machtigingen zijn de documenten van de ALV. Dat behoort in ieder geval zichtbaar te zijn op de ALV zelf. Lijkt mij dat geen enkele beheerder dit volledig geheim mag houden. Misschien dat de beheerder dit in een excel-overzicht kan zetten, zodat alle eigenaren de eigen afwezigheid/aanwezigheid kunnen controleren.

[VvE-stem]

[quote quote=128330]Ik ben eerlijk gezegd wel zeer nieuwsgierig wat jij nu precies ‘mooi’ vindt aan deze uitspraak.
Alle VvE’s die ik ken met blokverwarming maken namelijk allemaal gebruik van deze reductiefactoren.
Voor zover ik weet doen bijvoorbeeld Ista en Techem dat ook standaard.

Deze reductiefactor wordt vaak gebruikt bij appartementen die bijvoorbeeld op een hoek, de bovenste verdieping, of tegen een buitenmuur liggen, en hebben vaak meer warmteverlies dan centraal gelegen appartementen, om zodoende deze extra warmteverliezen te compenseren en de verdeling van de stookkosten eerlijker te maken.
Deze factor verlaagt effectief het gemeten warmteverbruik voor een appartement, waardoor je minder kosten toegewezen krijgt dan je volgens het absolute verbruik zou moeten betalen.

Ik kijk dus uit naar een volgende rechtszaak m.b.t. deze reductiefactoren 😉
Als eigenaar zou ik dan ook direct een beroep doen op de mogelijke nietigheid van de omslag van het warmteverbruik in het algemeen.[/quote]

Mooi is dat de rechter de discussie over reductiefactoren in de prullenbak gooit. Tenzij het nadrukkelijk wordt vermeld in de AvS. Reductiefactoren zijn niets meer dan een (oneerlijke) sigaar uit eigen doos. Iedereen krijgt dan reductiefactoren en alles wordt betaald via de vaste kosten. Meer energieverbruik wordt op die manier dan gestimuleerd door de eigenaren van de woning met de reductiefactoren. Niet veel mensen lijken te begrijpen dat de facturen van de gasleverancier al door de VvE betaald zijn en dat het met de afrekening stookkosten van een VvE gaat om een eerlijke kostenverdeling. In een eerlijke kostenverdeling is echt geen plaats voor reductiefactoren.

Ista en Techem passen niet standaard de reductiefactoren toe. Die doen exact wat de beheerder zegt, al dan niet in opdracht van het bestuur. Bij Techem zijn de default-settings in principe geen reductiefactoren. De default-settings van Ista is meer volgens de mentaliteit van hoe men het altijd al heeft gedaan in een specifieke vve, ongeacht of dat fout is.

Waarom zou men warmteverliezen compenseren als in de splitsingakte staat vermeld dat alles ten behoeve van de individuele woningen is voor de eigenaar en niet de VvE? Waarom moet er dan voor stookkosten een onderscheid gemaakt worden? Waarom zou men wel warmteverliezen compenseren in een flat, maar niet in een rijtjeshuis? Ik heb het nog nooit meegemaakt dat mensen in rijtjeshuizen extra geld doneren aan de hoekwoningen, maar in een flat zou dat ineens wel eerlijk zijn? Elke woning in een flat (of rijtjeshuis) heeft voordelen en nadelen en een koper kiest die woning zonder de voorwaarden dat men wel gecompenseerd moet worden voor alle nadelen, maar niet de voordelen. En dat de compensatie maar betaald dient te worden door het collectief.

[VvE-stem]

[quote quote=11220]

Anoniem wrote:

Dank voor de support, maar in welk wetsartikel kan ik dat inzagerecht vinden? Waar staat het in MR92?

Artikel 41 lid 6
Voor wie nog meer wil lezen:
https://avvr.nl/vve-recht-op-inzage-administratie-niet-absoluut/[/quote]

Error page 404
Deze pagina is op dit moment niet beschikbaar.

[VvE-stem]

[quote quote=128626]In een ander verhaal over deze kwestie op de NOS-site is overigens te lezen dat het project nu is gepauzeerd.

Daarmee gaan de problemen niet kleiner worden lijkt mij.
Ik ga ervan uit dat de partijen waarmee mogelijk al contracten zijn aangegaan, de VvE ook aan deze contracten zullen gaan houden. Een opmaat naar mogelijk nog meer juridische ellende.[/quote]

Dat artikel bevestigt een beetje mijn gelijk op 2 punten:

“Het moest een voorbeeld worden van hoe een koopflat de energietransitie naar aardgasvrij maakt.”
De rechtspraak gaat zich dan ook niet zomaar keren tegen stadsverwarming en Richard de Laat heeft goed onderbouwd dat de rechter een ander oordeel had moeten hebben.

“Volgens de Commissie Bewonersbelang zijn berekeningen uit het verleden niet correct en valt de rekening straks hoger uit.”
In de uitspraak werd vermeld dat de kosten waren begroot op € 546.000,- euro.
Beetje een inkoppertje dat het duurder gaat worden, want
– gratis geld op het moment waar de eigenaren pas later de rekening van gaan krijgen
– gratis pannenset die bewoners zouden krijgen
– een gebouw van meer dan 20 etages met 128 woningen (op zo’n locatie) waar leidingen doorheen geboord gaan worden voor een collectief warmte-systeem dat zoveel kracht moet hebben, gaat minstens een miljoen kosten.
Was er eigenlijk wel een 2e offerte om te controleren of de installatiekosten wel realistisch waren?
En kennelijk waren er geen ingenieursberekeningen om zeker te weten dat het bouwkundig mogelijk was zonder al te veel schade te veroorzaken in de constructie van het gebouw (en schade aan de woningen).

Er is zoveel fout gegaan en er zal nog veel meer fout gaan. Wanneer 1 eigenaar het lukt om een schadevergoeding te ontvangen, dan zullen meer volgen en blijft de VvE nog in een jarenlange juridische strijd. Inmiddels hebben ze een andere beheerder las ik in het hoger beroep en hoop ik voor alle eigenaren het gehele onderzoek opnieuw wordt uitgevoerd door die nieuwe beheerder waarbij ook allerlei andere opties worden bekeken. Het probleem van de verwarming blijft namelijk nog liggen.

[VvE-stem]

[quote quote=128629]

VvE-stem wrote:

…. En dan zou het aan een vormfout liggen dat ze verloren hebben, omdat ze hadden moeten verzoeken om vernietiging i.p.v. nietig?

Dat noem ik geen vormfout.
Bij een verzoek tot vernietiging wordt het verzoek op een andere grondslag beoordeeld.
Bij nietigheid wordt alleen gekeken of het besluit in strijd met de wet of het spitsingsreglement is.

Overigens zeg ik niet dat ze het met vernietiging wel gewonnen zouden hebben.
Maar vanwege de uiteenlopende grondslagen zou ik graag een uitspraak op die gronden gezien willen hebben.

Een ander lezenswaardig juridisch artikel over deze uitspraak is hier te lezen. (pagina 33)[/quote]

Inderdaad een interessant artikel van Richard de Laat. Na het lezen van zijn argumenten, zou ik denken dat de rechter de tegenstanders gelijk had moeten geven.

Verder moest ik even googlen wat nou het verschil is tussen nietigheid en vernietiging en hoewel ik de verschillen snap, vind ik het wel erg dichtbij elkaar liggen en vandaar dat ik het een vormfout noem. Linksom of rechtsom wordt er verzocht een vergaderbesluit ongedaan te maken.

[VvE-stem]

[quote quote=112541]2. De enige toegang tot een terras is een keukendeur van het appartement;[/quote]
Dan heb je toch al je antwoord?
Schoonmaken van tegels en de glazenwasser is voor eigen kosten. Net zoals bij een balkon.

[VvE-stem]

[quote quote=128597]Het gaat toch om de VvE Poort van Zuid 1994, te Rotterdam?
In de rapportage van de NOS kan ik zien dat het gaat om minstens de nummer 800 tot 970 verdeeld over 17 etages, maar in de uitspraak staat dat er maar 128 woningen zijn.[/quote]
De onevennummers worden niet meegeteld?
Dan tel ik ruim 85 woningen. Mocht een Rotterdammer meer weten, dan hoor ik het graag.

[VvE-stem]

Overigens wel weer een oneerlijke voorstelling van de zaken door de NOS nu ik het terugkeek om te weten om welke VvE het nou ging. Geen woord over onteigening (individuele ketels) een lening van 20 jaar, de enorme kosten, de enorme verbouwing door de privéwoningen, de monopolie van de stadsverwarmings die soms echt niet rendabel is, etc.

[VvE-stem]

Het gaat toch om de VvE Poort van Zuid 1994, te Rotterdam?
In de rapportage van de NOS kan ik zien dat het gaat om minstens de nummer 800 tot 970 verdeeld over 17 etages, maar in de uitspraak staat dat er maar 128 woningen zijn.

[VvE-stem]

En ik vind het echt heel erg dat dit heeft kunnen gebeuren.
Dat je als VvE zo in een val kan lopen, omdat de meerderheid het allemaal niet snapt.
Ik zou bijna een wedje willen leggen. Over 5 jaar komt die VvE weer in de media, maar dan om te klagen dat het anders is gegaan dan dat er beloofd is.
Waar zal men dan over klagen?
– dat de warmte-verbruik zo duur is geworden?
– dat er niet correct wordt afgerekend op individueel gebruik?
– dat het vastrecht zo duur is?
– dat de begroting van 546.000 euro niet klopte, en de kosten meer dan een miljoen zijn geworden?
– dat de lening over 20 jaar voor maar 400.000 euro toch eigenlijk wel voor hoge servicekosten zorgt en dat dat niet van te voren duidelijk was?
– dat men weer van de stadsverwarming af moet, omdat de leverancier de stekker eruit trekt (en men daarvoor een extra lening moet afsluiten)?
– dat jaarlijks onderhoud toch wel duur is, hoewel dat na 5 jaar nog niet zo erg zal zijn, maar dat komt van zelf wel.

Het gaat om de VvE Poort van Zuid 1994, te Rotterdam,

[VvE-stem]

[quote quote=128568]

VvE-stem wrote:

Ergens was de uitslag te verwachten want de rechtspraak gaat zich echt niet keren tegen stadsverwarming.

Je hebt een mooi stuk geschreven, maar met deze passage ben ik het niet eens.
Ik lees daarin weinig vertrouwen in de rechtspraak.
[/quote]

Dank voor je jouw compliment. 🙂

Dat de rechtspraak zich niet gaat keren tegen stadsverwarming heeft niks te maken met de vraag of ik wel/geen vertrouwen heb in de rechtstaat, maar met een vorm van kansberekening en hoe hard de tegenstanders hun best hadden moeten doen.

De overheid heeft als doel iedereen van het gas af te krijgen.
De overheid geeft vervolgens de opdracht o.a. aan het Warmtefonds om dat doel te bereiken en laat die nou net in de zaak betrokken zijn, namelijk als verstrekker van de lening. Inzake het verstrekken van leningen, zeker van 20 jaar, moet men voor de particuliere markt zich heel wat aan bepaalde regels houden, maar zo niet in de VvE markt.

In de VvE is sprake van ketels op gas en men gaat van het gas af om aan de stadsverwarming te zitten. Was het andersom geweest of was de overstap naar blokverwarming geweest dan werden allerlei argumenten gebruikt, die nu niet werden gebruikt. Vindt men het erg dat de individuele eigenaren bij blokverwarming niet zelf een energieleverancier kan kiezen, omdat dat heel belangrijk is, blijkt het bij stadsverwarming ineens totaal niet erg te zijn dat er dan helemaal geen sprake meer is van een keuze, want de stadsverwarmingsleverancier heeft een monopoliepositie. En wanneer de vrije markt wordt uitgeschakeld, dan komen er enge en gevaarlijke dingen. Je bent als VvE dan volledig overgeleverd aan de wolven. Uiteraard doet men alsof de gebruikers in een VvE rechten hebben met stadsverwarming, maar die ‘rechten’ kosten meer geld dan de rechten in de vrije markt.

De overheid is de UBO van stadsverwarming, ongeacht of dit rendabel is of niet. Er wordt dus ergens erg veel belasting op gerekend (gewoon gas), om de ongezonde stadsverwarmingsindustrie levend te houden. Soms is het zo erg (en dan weet je dat het echt erg is) dat de leveranciers zelf de stekker eruit trekken:
http://www.nu.nl/economie/6307678/warmtenet-wordt-onaantrekkelijker-eneco-trekt-stekker-eruit-in-utrecht.html

En dan gaan een paar tegenstanders in een VvE naar de rechtbank om het indirect op te nemen tegen de overheid die de lening verstrekt en UBO is met een monopoliepositie, denkende dat ze evenveel kans maakten als de VvE. In de uitnodiging voor de ALV stond niet voor niks de vermelding dat tegenstanders maar naar een rechtbank moesten wandelen. Ze stonden al 10-0 achter en moesten met heel wat argumenten komen om de rechter te overtuigen van hun gelijk. En dan zou het aan een vormfout liggen dat ze verloren hebben, omdat ze hadden moeten verzoeken om vernietiging i.p.v. nietig?

[quote quote=128568]
De rechters hebben zich uitgesproken over de eventuele nietigheid van de besluitvorming en oordeelde dat dat niet het geval was.
Het is in deze kwestie naar mijn mening een buitengewoon gemiste kans dat de tegenstanders geen gebruik gemaakt hebben van de mogelijkheid om binnen een maand vernietiging van de besluiten te verzoeken.[/quote]

Ook als men op tijd en de rechtbank verzocht om het besluit te vernietigen dan hadden ze veel meer hun best moeten doen. Niet alleen om met meer argumenten te komen, binnen een maand het verzoekschrift geschreven te hebben, en de rechter te overtuigen, maar iets veel belangrijkers, namelijk het overtuigen van de ALV.
Misschien heb je gelijk en hadden de tegenstanders gewonnen in een correct doorlopen vernietigingsprocedure. Maar dan zou de VvE hulp krijgen om op de volgende ALV het weer te proberen met de keuze voor stadsverwarming.

[Auteur]

Berichten