MJOP naar 30 jaar: vragen over de bijdrage, consultatie bijna gesloten

Hoeveel moet een VvE jaarlijks reserveren als het meerjarenonderhoudsplan straks minimaal dertig jaar vooruitkijkt? Op het forum van Nederlandvve.nl discussiëren appartementseigenaren over hogere bijdragen, indexering en de verdeling van onderhoudskosten tussen huidige en toekomstige eigenaren. De vragen zijn actueel: reageren op het wetsvoorstel kan nog tot en met zondag 20 september 2026.

Eerder schreven we naar aanleiding van een opiniestuk van Antonie Kerstholt over de betrouwbaarheid van kostenramingen in een MJOP. Een onderhoudsplan kan er gedegen uitzien, terwijl de bedragen op verouderde prijzen of onvoldoende onderbouwde aannames berusten. De forumdiscussies raken een vervolgvraag: hoe worden die geraamde kosten vertaald naar de jaarlijkse reservering en uiteindelijk de VvE-bijdrage?

De discussie speelt al langer

In het forumonderwerp over een dertigjarig MJOP, sparen en lenen staan inmiddels tientallen reacties. Sommige deelnemers vragen zich af of huidige eigenaren niet te veel gaan betalen voor vervangingen die pas over tientallen jaren plaatsvinden. Anderen benadrukken dat onderdelen van een gebouw ook tijdens hun eigenaarschap slijten en dat tijdig reserveren voorkomt dat latere eigenaren de rekening krijgen.

Ook de berekeningswijze houdt lezers bezig. In een oudere discussie over de jaarlijkse reservering worden vragen gesteld over het bestaande spaarsaldo, inflatie, rente en het moment waarop onderhoud moet worden betaald.

De verbinding met onze eerdere berichtgeving is duidelijk. In de dertigjaardiscussie verwijst een deelnemer naar het artikel Van MJOP naar financieel calamiteitenbeheer?, eveneens naar aanleiding van een opiniestuk van Kerstholt. Onder dat artikel werd begin juni al gewezen op mogelijke financiële gevolgen van de langere termijn. Het onderwerp roept dus al langer vragen op onder lezers.

Wat wil de overheid veranderen?

Het wetsvoorstel verlengt de minimale periode van een MJOP van tien naar dertig jaar voor VvE’s die hun wettelijke reservering op zo’n plan baseren. De mogelijkheid om te reserveren op basis van minimaal 0,5 procent van de herbouwwaarde blijft bestaan. Daarnaast moet het onderhoudsplan aandacht besteden aan verduurzaming. Volgens de overheid ontstaat daarmee geen algemene verplichting om voor verduurzamingsmaatregelen te sparen. Bekijk de voorgestelde wijzigingen.

De gedachte achter de langere termijn is dat grote uitgaven eerder zichtbaar worden. Een lift of dak dat pas over vijftien jaar moet worden vervangen, kan buiten een tienjarig plan vallen. Door verder vooruit te kijken, krijgt de VvE meer tijd om daarvoor geld opzij te zetten. Memorie van toelichting.

Betekent dit automatisch een hogere bijdrage?

Een hogere reservering kan nodig blijken als het langere plan onderhoud zichtbaar maakt waarvoor de VvE nog niet spaarde. Maar een forse verhoging voor iedere VvE volgt daar niet automatisch uit. Het effect hangt onder meer af van de onderhoudsopgave, de bestaande reserves en de periode waarmee de VvE nu al rekent.

Daarbij moet de VvE ook kijken wanneer het geld nodig is. Een gemiddelde jaarlijkse reservering kan op papier voldoende lijken, terwijl een grote uitgave in de eerste jaren al een tekort veroorzaakt. Omgekeerd zegt een hoog banksaldo weinig zonder inzicht in de werkzaamheden die daaruit betaald moeten worden.

Dat sluit aan op het eerdere artikel over kostenramingen: eerst moet duidelijk zijn waarop de verwachte uitgaven zijn gebaseerd. Vervolgens moet de financiële planning laten zien of die uitgaven op tijd kunnen worden betaald.

Waarom indexering vragen oproept

Een recente forumbijdrage vraagt specifiek aandacht voor indexering van de jaarlijkse reservering, ook wel dotatie genoemd. De schrijver verwijst naar een uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland uit november 2023.

Daarin oordeelde de kantonrechter dat de wettelijke eis van gelijkmatige toerekening betekende dat jaarlijks hetzelfde bedrag moest worden gereserveerd. De gekozen werkwijze met een lager beginbedrag en oplopende jaarlijkse stortingen werd afgewezen, omdat daarmee reserveringen gedeeltelijk werden uitgesteld. De rechter hield bij de berekening wel rekening met het geld dat al in het reservefonds aanwezig was. Lees de uitspraak, met name overwegingen 3.6 en 3.7.

Die uitspraak vraagt om zorgvuldige uitleg. Het actualiseren van onderhoudsramingen vanwege gestegen prijzen is iets anders dan vooraf afspreken dat een deel van de benodigde reservering via hogere stortingen in latere jaren wordt opgebouwd. De uitspraak betekent niet zonder meer dat een VvE haar jaarlijkse reservering nooit meer mag aanpassen.

In de praktijk wordt indexering juist geadviseerd. Zo adviseert Vereniging Eigen Huis om de jaarlijkse onderhoudsreservering te verhogen met de consumentenprijsindex van het CBS. Toelichting Vereniging Eigen Huis. Dat onderstreept het belang van duidelijkheid over de toepassing.

Het conceptwetsvoorstel laat de bestaande formulering over gelijkmatige toerekening staan. Een expliciete verduidelijking van indexering wordt daarin niet toegevoegd. Volgens het voorgestelde overgangsrecht gelden de nieuwe MJOP-eisen voor plannen die na inwerkingtreding worden vastgesteld. Het voorstel is nog geen geldend recht. Conceptwetsvoorstel.

Praktijkvragen kunnen nog worden ingebracht

De forumreacties laten verschillende opvattingen zien. Ze zijn geen representatieve peiling onder alle VvE’s, maar brengen wel concrete vragen naar voren. Hoe worden prijsstijgingen verwerkt? Hoe telt de bestaande reserve mee? En hoe voorkomt de VvE zowel een tekort bij groot onderhoud als onnodig hoge bijdragen?

Juist zulke ervaringen kunnen worden ingebracht bij de internetconsultatie. Het voorstel gaat daarnaast over eenvoudiger besluitvorming over onderhoud, verduurzaming en de financiering daarvan, en over het vestigen van opstalrechten op VvE-gebouwen. Daarover schreven we eerder in Meepraten over nieuwe VvE-regels.

Appartementseigenaren, besturen, beheerders en andere betrokkenen kunnen tot en met zondag 20 september 2026 reageren via de officiële consultatiepagina. Een concreet voorbeeld uit de eigen VvE kan helpen duidelijk te maken waar de voorgestelde regels nog uitleg of verbetering nodig hebben.