DikOz
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
@ svh250744
Een hele andere vraag, wat kostte het en wat leverden het advies bureau op?
Wij hebben net een MJOP laten maken, kosten ca. €1500. Het gebouw is geïnspecteerd, maar sommige onderdelen worden op gemiddelde levensduur ingeschat. Opgeleverd wordt een 25-jarig MJOP, op papier en digitaal. Ik heb het nog niet gezien.
Ik maak onderscheid tussen het MJOP (plan wat, wanner tegen welke ingeschatte kosten) en het MJOB. In het MJOB worden kosten, verrekening reservefonds en noodzakelijke bijdragen aan het fonds worden berekend, met inflatie en rente (nu even nul). En in het begrotingsdeel komen ook uitgaven voor die niet als onderhoud worden gezien maar wel ten laste van het reservefonds komen, bijvoorbeeld het opstellen van het MJOP elke .. jaar.Ik ben het eens met monaster. Wel vind ik dat de beheerder niet zelfstandig een bureau kan inschakelen als dat niet in het contract staat. Ook het zinsdeel over het door de vergadering vastgestelde MJOP, impliceert dat er een grote betrokkenheid of zelfs verantwoordelijkheid erkend wordt door de beheerder voor het opstellen van een MJOP door de ALV.
Omdat dit nu bij ons speelt, hier de artikelen van het Modelreglement 1992 waarin voorzitter voorkomt, met een (mijn) korte samenvatting.
Vraag is wie meer bevoegdheden en misschien ook meer taken heeft: de Voorzitter van de Vergadering (VV) of de Voorzitter van het bestuur (VB)? Mijn conclusie is dat de VV meer bevoegdheden heeft, meer omschreven taken heeft en belangrijker is. Veel van de toegedichte taken van de VB lijken taken van het bestuur te zijn.
MR 1992:
Art 8 VV: waarmerken notulen bij uitkering verzekering (VV niet expliciet genoemd)
Art 32.3 VV: beschikking over gelden reservefonds (samen met een lid)
Art 33.3 VV of bestuur: bevoegdheid tot bijeenroepen ALV
Art 33.5 VV: benoeming door ALV
Art 33.6 taak en tijdsduur benoeming van VV door ALV
Art 33.7 VB en VV: toegestaan is combinatie beide functies 1 persoon
Art 40 VV: ondertekening notulen
Art 41.1 Bestuur: Benoeming functies binnen het bestuur o.a. VB
Artl 41.5 VV: machtigt VB voor hoge spoedeisende maatregelen
Overigens staat de VV bevoegdheid tot vervanging/waarneming van het bestuur in de wet.
Het gaat niet om stemmen op een ALV, maar ter ondersteuning van MR 1992 37.4 “Met een besluit van de vergadering staat gelijk een voorstel, waarmede alle eigenaars schriftelijk hun instemming hebben betuigd. Met een besluit van de vergadering staat gelijk een voorstel, waarmede alle eigenaars schriftelijk hun instemming hebben betuigd.“
Misschien kan je het bericht nog een keer verbeterd plaatsen?
Het is voor mij iets te cryptisch, wat bedoel je bijvoorbeeld met de zin: “in de vergadering word de verhoging besproken en mist meerderheid aanwezig gestemd”
Wat betreft
“nu is de begroting van 2017 en 2018 niet getekend door kas commissie ,dan vraag ik mij af of dit wel mag ? er is ook geen begroting ter inzage nog van 2017 en 2018.”
De kascommissie tekent de begroting niet. Los van wie tekent wat, ik neem aan dat je de exploitatie rekening bedoeld: een overzicht van dat wat gerealiseerd is van de begroting 2017 en 2018. De kascommissie ondertekent alleen haar advies aan de ALV over de jaarrekening (exploitatierekening en balans, soms begroting 2019). Meestal is het advies het bestuur decharge te verlenen.
Begrijp ik dat jullie nu de 2 exploitatie rekeningen met 2 balansen van 2 jaren op de ALV van 2019 willen behandelen?Op 15 april 2014 schreef (bij de reacties) Norbert Rijssenbeek:
“….. Een gemachtigde moet altijd schriftelijk zijn gemachtigd. Het is dus niet voldoende, dat de gemachtigde zich alleen maar als zodanig voordoet. Ook is onvoldoende dat de leden van de VvE de gemachtigde als zodanig ‘herkennen’.”
en Bob haalde hr. N.L.J.M. (Norbert) Rijssenbeek uit juni 2015 aan:
Zonder afbreuk te (willen) doen aan de letter van de MR’n (schriftelijkheid voorgeschreven) toch nog even een citaat uit HET boek van de heer Rijssenbeek…
“Men zij er op attent, dat de volmacht niet zonder meer en absoluut ongeldig is, indien de schriftelijkheid ontbreekt. Het kan immers voorkomen, dat de VvE (reeds) heel goed weet, dat een bepaald persoon de (vaste) gevolmachtigde van een appartementseigenaar is en het daarom niet nodig acht nader schriftelijk bewijs van de volmacht te vragen.”
In ruwweg 1 jaar lijkt het standpunt iets aangepast te zijn: als de VvE (dat moeten de leden zijn) iets heel goed weet, is een schriftelijk bewijs toch niet nodig.
Ik blijf erbij dat een machtiging simpel te doen is en vriendelijk is voor de VvE.
Interessante verwijzing, vooral de commentaren. Een machtiging meenemen lijkt me de beste oplossing, een kleine moeite voor een bedrijf dit goed te regelen.
Hoe is een gevolmachtigde beheerder in overeenstemming te brengen met MR 2007 art 10.4 : “Over gelden van het reservefonds kan slechts door de voorzitter van de vergadering en één van de eigenaars ….. worden beschikt”.
Ik weet dat dit in 2017 is veranderd in:“Betalingen ten laste van het Reservefonds ….. kunnen slechts plaatsvinden door twee gezamenlijk handelende personen, die …” Is die verandering soms de reden van “het wordt geadviseerd” ?
Hoewel een explicite machtiging veel duidelijker is, bestaat er ook een stilzwijgende machtiging, ook in door Carla aangehaalde wet. Ik begrijp dat het gedrag van de eigenaar dan duidelijk moet maken dat een stilzwijgende machtiging geldig is.
Bij ons is de eerst 12-14 jaar een 10-jarige periode gekozen. Daarna 15 jaar. Die 15 jaar is voornamelijk gekozen omdat het de variaties in de jaarlijkse toevoeging aan het reservefonds iets lijkt dempen als er in jaar 16 een zeer grote uitgave ‘binnenkomt’. Nu de wet voor een MJOP minimaal een 10-jarige periode voorschrijft, zou ik overwegen terug te gaan naar 10 jaar en een andere oplossing proberen te zoeken voor te grote variaties in de jaarlijkse toevoeging.
…. Als dat niet zo is zou de redenatie kunnen zijn; het (nieuwe) MJOP/MJOB levert een jaarlijkse reservering op. Er staat nergens voorgeschreven HOE de jaarlijkse reservering moet worden “opgehoest”. Ophoesten kan door de op nul aanwezige reserve gelijkmatig te verdelen over het aantal jaren dat het MJOP/MJOP strekt, om vervolgens die bedragen in mindering te brengen op de jaarlijks nog te storten reservering. ……
Daarmee splits je
1) het wettelijk voorgeschreven uitrekenen van het jaarlijks MJOP bedrag (reservering), af van
2) de berekening van het jaarlijks te storten bedrag in het reserve fonds.
Dan zijn we rond! Want het eerste staat wel in de wet en het tweede (het ‘ophoesten’) staat er niet in.
Die afsplitsing is nodig volgens mij, zie hierna. Die afsplitsing maakt ook mooi een verschil mogelijk tussen 1) een MJOP (het plan, uitgaven) en 2) een MJOB (de begroting, inkomsten en uitgaven).…. De reserve op moment “nul” zou ook ergens op moeten stoelen (MJOP/MJOB, of enig ander zinnig plan), en zou dus “geoormerkt” moeten zijn. Als dat niet zo is zou de redenatie ……
Ik neem voor de redenatie even aan dat een VvE een 10-jarig MJOP kiest en elke 5 jaar een MJOP opstelt.
In dat geval krijgen bijna alle VvE’s met verrekening van een jaar 0 beginstand van het reservefonds te maken. Namelijk zodra in de laatste vijf jaar van een 10-jarige periode veel meer kosten voorzien worden dan in de eerste vijf jaar. In zo’n geval wordt de eerste vijf jaar wordt voornamelijk gespaard voor de grote uitgaven van de laatste vijf jaar. Het gespaarde bedrag is dan de beginstand als na 5 jaar een nieuw MJOP gemaakt wordt.@ DikOz Mijn ervaring is dat jonge VvE’s juist geen hoge kosten hebben in de beginjaren. Onderhoud beloopt vaak periode’ van 5-10-20 jaar.
Inderdaad geen hoge kosten in de beginjaren neem ik van je aan. Ik heb nooit in nieuwbouw gewoond. Eigenlijk bedoelde ik bestaande VvE’s die net begonnen zijn met een ‘jong’ MJOP nu de wet de verplichte keuze oplegt tussen 0,5% en een serieus MJOP. Bij die VvE’s moet de kans groot zijn dat in de beginjaren hoge kosten opduiken waarvoor nog niet gespaard is.
Vanzelfsprekend, de wet gaat voor een reglement. Maar de schrijvers van 2017 hebben gemeend het artikel te moeten opsplitsen (zonder dat er tegenstrijdigheden ontstaan, dat weten zij ook wel). Ik neem aan dat ook zij art 126 veel te lang en te ingewikkeld vonden. Als het gaat om uitleg kan je dan best 2017 in beschouwing nemen, zonder denkfout 🙂
Het gaat mij niet om de stand of hoogte van het reservefonds als gevolg van plan, begroting en reservering. Het gaat mij om de denkfout dat het plan, een goede begroting en een reservering opleveren zonder dat de beginstand van het reservefonds (in jaar 0) wordt meegenomen. Dat fonds staat namelijk niet expliciet genoemd in berekening (toerekening) van art. 126.
En de vraag was of dat expliciet noemen van het fonds vergeten is door de wetgever of dat er impliciet ergens in die lange zin iets staat over het mogen meenemen van de nulstand van de overheid bij het opmaken van een MJOP.
@Rob Het kan zijn dat doel van die regeling is zoals je stelt. Maar voor jonge VvE’s wordt dat doel niet gehaald denk ik, als die VvE veel uitgaven in de beginjaren hebben. Er is dan nog niet voldoende gespaard. Zij kunnen beter het schema van VvE-belang volgen of geld lenen want later is er voldoende gespaard voor die hoge vroege uitgaven.Niemand? Behalve dan de groep leden die zich aan de wet wil houden en denkt de veel te lange zin van BW 5, art 26.2.a te begrijpen. En die eindigt echt met een begrijpelijke formulering “ … een gelijkmatige toerekening van die kosten aan de onderscheiden jaren“. En de reden dat die groepering bestaat is precies het discussiepunt ‘Als duidelijk aantoonbaar is dat het saldo van het reservefonds (ruim) voldoende is …. ‘
Maar ik heb ook nog MR 2017 bekeken. Misschien dat die helpt om verlaging van de gelijkmatige toerekening toe te staan. Het wetsartikel is daar namelijk in zo’n 4 (sub)artikelen gesplits. En MR 2017 art 14.2 is kort en losstaand:
art 14.2 … bedraagt de jaarlijkse reservering ten behoeve van het Reservefonds:
a. ten minste het bedrag dat door de Vergadering is vastgesteld ter uitvoering van het Meerjarenonderhoudsplan; of
b) 0,5% ……
Zou de vergadering dus toch die gelijkmatige toerekening kunnen aanpassen?
