DikOz
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Jullie hebben dat blijkbaar strikt geregeld. Maar mag een eigenaar echt niet boren om een schilderij of lamp aan het plafond op te hangen? Ik kan mij dat niet voorstellen.
Als eigenaars sommige werkzaamheden toch zonder toestemming mogen doen, hoe wordt dan bepaald welke afwijkingen van MR 1992 art. 9.2 zijn toestaan? Is dat op basis van een grondslag die toegestane werkzaamheden niet ‘illegaal’ maakt?
Ik ben namelijk op zoek naar zo’n grondslag/reglement/jurisprudentie om afwijkingen toe te staan.Ja eens, de betekenis van art. 9.2 is duidelijk en volgens BW5 119.4 ook blijkbaar geldig. Maar, wat ik tegen art. 9.2 kan inbrengen is de praktijk. Bij aankoop is het eerste dat gebeurt veelal een renovatie van keuken en badkamer. Daarbij wordt gehakt en worden leidingen in vloeren en muren (professioneel) verlegd etc. Ik ken een beperkt aantal VVE’s goed, maar niemand laat voor dat soort werk toestemming vragen. Dat kan ook niet met 1 ALV per jaar.
En ook al eens een keer aangegeven, mag op basis van 9.2 wel een schilderij, een zware spiegel of zeer zware boekenplanken worden opgehangen via diepe te boren gaten in een gemeenschappelijke muur? In onze overdrachtsmap met bouwinformatie geeft de aannemer zelfs aan hoe diep je mag boren in het plafond.
Dat bij elkaar: nu ik BW5 119.2 ken, zou ik dat artikel toch willen hanteren boven 9.2.
Superdre schreef “……. Betekent dit dat er geen Model Reglement van toepassing is, en dus raamkozijnen niet onder de gezamenlijke lasten valt?”
Vermoedelijk is een reglement-achtige tekst opgenomen in Splitsingsakte? Dan is er geen apart model reglement.
Zie voor een vergelijkbaar geval:Van wie is de serre? En wie geeft toestemming voor herstelwerkzaamheden
Als dat zo is en er staat niets over gemeenschappelijkheid van de raamkozijnen, dan zouden die inderdaad niet gemeenschappelijk kunnen zijn. Zie bovenstaand geval waar delen van het dak niet gemeenschappelijk waren.
Vraag is wel of de eigenaar van de dakgoot soms aansprakelijk is, omdat ik lees dat de schade een gevolg is van de lekkende gezamenlijke dakgoot.
Bij een voorstel tot uitbouw beslist de vergadering over het al dan niet mogen maken van de uitbouw op basis van artikelen 6 en 7. Inderdaad, de vergadering beslist niet over privé uitgave voor de uitbouw.
Maar het antwoord blijft hetzelfde: een gewone meerderheid, dit omdat er geen kwalificaties in art. 6 en 7 zijn genoemd.“Er is pvc-vloer gelegd met extra dempende laag”
Wat is die extra laag? Voldoet die specifiek voor PVC vloeren aan de vereiste 10db verbetering van de geluidsisolatie? Zie voor de nieuwe geluidsisolatie norm (2012) bijvoorbeeld: https://www.nederlandvve.nl/vve-forum/onderwerp/nulmeting-contactgeluid/Wat te doen? Ik zou een contactgeluid isolatietest laten doen (hamertest) en dan zowel op een stuk zonder vloerverwarming (studeerkamer?) als een stuk met (woonkamer?). Dat levert inzicht in de isolatie van contactgeluiden, geeft geen inzicht in praten en TV overlast.
“Toestemming gegeven voor vloerverwarming” en “Er is in een ander appartement ook toestemming gegeven”. Ik hoop dat de ALV die toestemmingen heeft gegeven? (toch niet het bestuur?). Welk modelreglement is van toepassing?
Hoewel geheel eens met Monaster, is het MJOP zoals het vaak gepresenteerd wordt, onbegrijpelijk voor een gemiddeld lid. Ik vind het de taak van het bestuur dit begrijpelijk te maken. En de taak van ieder lid om hierom te vragen. Bij ons wordt dan ook niet het lange MJOP (24 jaar, ca 160 posten, in bouwkundig jargon) besproken maar een korte samenvatting daarvan in begrijpelijke termen.
Ik ken een VVE waar een paar MJOPs op de tafel ligt van de voorzitter, mocht iemand het in willen zien.Kunnen de ‘bewoners met camera’ hun video-intercom blijven gebruiken? Of moeten zij ook een nieuwe intercom laten plaatsen met camera? (ik neem overigens aan dat je ‘met beeldscherm’ bedoeld.)
Uit eerdere vragen bleek dat jullie jezelf al goed op de hoogte hadden gesteld. In dit geval wil je, neem ik aan, af van de moeilijke aansprakelijkheidsregels bij opdrachtverstrekking. Ver van mijn bed, maar ik lees dat met name in de bouw, de aannemer aansprakelijk is voor omgevingsschade, mits de opdrachtgever e.e.a. heeft uitgezocht.
Dat de opstellers van het modelreglement er ook mee worstelen blijkt voor mij wat in de verschillende modelreglementen staat, aansprakelijk:
1983: voor de schade toegebracht aan de in de in de splitsing betrokken zaken
jullie: voor schade toegebracht aan het onroerend goed
1992: voor de schade toegebracht aan de gemeenschappelijke gedeelten en/of gemeenschappelijke zaken
2006: voor de door hem aan het Gebouw en/of de Grond toegebrachte schade
2017: voor de door hem aan het gebouw, de grond of de gemeenschappelijke zaken toegebrachte schadeAls jullie artikel inderdaad geldig is (niet strijdig is met de huidige wettelijke aansprakelijkheid) zou ik de buurman via RB aansprakelijk stellen. Let wel: latere reglementen noemen ‘door hem’ en zijn hopelijk niet strijdig met de wet.
Anders gezegd:
Gegeven dat het bestuur de toegang wil weigeren, verwacht ik dat het antwoord op de vraag
“Het lijkt er op dat het bestuur mijn echtgenoot de toegang tot de vergadering wil weigeren. Ik verneem graag binnen 5 dagen welk redelijk belang de VvE hierbij heeft. …”
je slechts een formeel antwoord (het betreffende artikel) en verder niets bruikbaars oplevert.Op een vraag zoiets als de volgende moet ‘redelijk, billijk en toegang’ specifiek op jullie huidige situatie worden betrokken:
Het lijkt er op dat het bestuur mijn echtgenoot de toegang tot de vergadering wil weigeren. Ik verneem graag binnen 5 dagen of de voorzitter van de vergadering, in dit specifiek geval meewegende dat wij als enige nu al schade leiden, op grond van redelijkheid en billijkheid wil afwijken van de grondslag die het weigeren mogelijk zou maken.P.S.
De voorzitter van de vergadering is belast met de orde op de vergadering, niet het bestuur. Relevant is dan ook of iemand bij jullie in de functie van ‘voorzitter van de vergadering’ door de vergadering gekozen/benoemd is. Let wel dat dit voor MR 1992 geldt. Of dat bij jullie ook zo is?@muis007, sorry quote van de vragen leverde een enorme smiley op
Ik zou het argument ‘redelijk en billijk’ meer betrekken op jullie specifieke situatie waarin jullie schade lijden en leiden. Zoals het nu geformuleerd is, is de vraag bijna ook van toepassing op de betreffende passage uit de akte. En zou ik in de rol van bestuurder een algemeen antwoord zoeken: wij houden ons aan de regels, zie artikel bla bla bla.
Als jullie nu al via rechtsbijstand ‘praten’, zou ik een vraag zoeken waarop het antwoord mij verder helpt.En ik vond in de eerste vraag ‘staat gesplitst’ moeilijk om te lezen, misschien te vaak het woord splitsing in een VVE kader gebruikt?
Het ging inderdaad om de volmacht die geen zogenaamd privatief karakter heeft. Dat biedt vermoedelijk mogelijkheden om met 2 personen (gedeeltelijk gemachtigde en eigenaar) naar de vergadering te gaan. Zie https://www.vverecht.nl/2015/12/vves-met-eigenaar-bewoners-en-huurdershuurdersparticipatie-in-gemengde-complexen/ op VvERecht voor verdere aanknopingspunten, zoek op privatief.
Het dak is inderdaad weggehaald uit de opsomming van gemeenschappelijke delen/zaken t.o.v. modelreglement 1973. En duidelijk is dat onderhoud en vernieuwing van het dak niet voor rekening van de VVE zijn.
Maar van wie (eigendom) het dak en het huis zijn, staat er niet. Vermoedelijk heb je een aandeel in het (gesplitste) geheel gekocht en bezit iedere ‘eigenaar’ een stukje van jouw dak en van jouw huis. Het eigendom moet staan in de akte die de notaris heeft opgemaakt bij de aankoop (eigendomsbewijs o.i.d.). Het verschil tussen eigendom en
gebruiksrecht staat ook onderaan in het artikel waarnaar je verwees, zie https://www.nederlandvve.nl/vve-nieuws/wie-wordt-eigenaar-van-uitbouw-in-prive-tuin-bij-vve/ .Ik begrijp overigens niet waarom dat artikel ‘natrekking’ niet als hoofdargument gebruikt voor de vraag wie is de eigenaar is. Dan zou je hoofdvraag “Van wie is de serre?” gemakkelijk te beantwoorden zijn: De serre is een duurzaam (nagelvast) onderdeel van het het gesplitste goed en is gezamenlijk bezit van alle eigenaren. Dan moet alleen nog geregeld worden wie zaken betaalt als onderhoud en verzekering ….
Maar nogmaals, ik zou een VVE jurist laten kijken naar deze complexe zaak.
Muis007 schreef: …..”In mijn splitsingsakte staat ook “hetzij in persoon, hetzij bij gevolmachtigde” dus niet “en-en”.
Ik zou toch de mening van een jurist hoger inschatten dan de mening op dit forum. Vooral de volgende zin (het type machtiging) uit het boekwerk geeft waarschijnlijk een wettelijk kader. En dat staat boven de splitsingsakte.Uit nieuwsgierigheid wat is de precieze formulering over het al dan niet gemeenschappelijke dak?
Ik zou los van het onderstaande vanwege jullie belang van deelname naar een VVE-juist gaan om toegang tot de vergadering goed te regelen.
De mogelijkheden die ik zie:1) “Mijn man is geen lid van de VvE.” dat betekent dat hij geen (mede) eigenaar is?
2) Machtig je man om voor jou op te treden en te stemmen. En het Standard werk van Rijssenbeek zegt in dat geval:
“Onjuist is de visie, dat indien de eigenaar een volmacht heeft gegeven, hij zelf niet meer ter vergadering mag verschijnen.”Een vreemd verhaal en hoewel grotendeels eens met @ Rene, vraag ik me af waarom/hoe anderen €7800 zomaar kunnen ophoesten. Ik neem aan dat dit niet op het MJOP stond en dus een plotselinge bijna spoedeisende vernieuwing/renovatie is. Zien anderen de noodzaak tot vernieuwing (wel) in? Ik kan me bij zo’n bedrag niets voorstellen bij het doordrukken door een bestuur.
Begrijp ik goed dat je al bij de rechtbank bent geweest? Dan heeft aandragen van verweerpunten weinig zin lijkt mij. Punten zoals Rene aangeeft als gewone of bijzondere meerderheid van stemmen vereist?, opkomst percentage correct? maar ook is de online ALV wel geldig in opzet?, is de agenda op tijd verstuurd etc.
De (jaar)begroting wordt wel anders in vergelijking met de realisatie van normale MJOP posten. De zonnepanelen genereren baten, maar geen inkomsten omdat de energieleverancier alles verrekend. Wij hebben geprobeerd die zichtbaar te maken en zijn daarmee gestopt, te ingewikkeld. Zelfs de fictieve opbrengst van de panelen vraagt een flinke rekenpartij en aannames over de tarieven zonder panelen.
Energie is bij ons op de staat van baten en lasten alleen een lastenpost, geen batenpost.Wat wel simpel kan is de jaarlijkse toevoeging aan het reservefonds 5 of 10 jaar lang verhogen met een bedrag gelijk aan 1/5 of 1/10 van de aanschafkosten van de panelen. Het reservefonds wordt dan in 5 of 10 jaar weer alsof er geen panelen zijn aangeschaft. Dat levert overigens minder verhoging voor de eigenaars dan het bedrag van die 1/5 of 1/10, want de energienota gaat (voorlopig?) omlaag.
@Fabl: Onze beheerder doet de boekhouding, hoe de posten precies in het grootboek komen weet ik niet (wel geautomatiseerd). Ik maak/help alleen op het niveau van de begroting en de staat van baten en lasten.
