DikOz
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
@muis007, sorry quote van de vragen leverde een enorme smiley op
Ik zou het argument ‘redelijk en billijk’ meer betrekken op jullie specifieke situatie waarin jullie schade lijden en leiden. Zoals het nu geformuleerd is, is de vraag bijna ook van toepassing op de betreffende passage uit de akte. En zou ik in de rol van bestuurder een algemeen antwoord zoeken: wij houden ons aan de regels, zie artikel bla bla bla.
Als jullie nu al via rechtsbijstand ‘praten’, zou ik een vraag zoeken waarop het antwoord mij verder helpt.En ik vond in de eerste vraag ‘staat gesplitst’ moeilijk om te lezen, misschien te vaak het woord splitsing in een VVE kader gebruikt?
Het ging inderdaad om de volmacht die geen zogenaamd privatief karakter heeft. Dat biedt vermoedelijk mogelijkheden om met 2 personen (gedeeltelijk gemachtigde en eigenaar) naar de vergadering te gaan. Zie https://www.vverecht.nl/2015/12/vves-met-eigenaar-bewoners-en-huurdershuurdersparticipatie-in-gemengde-complexen/ op VvERecht voor verdere aanknopingspunten, zoek op privatief.
Het dak is inderdaad weggehaald uit de opsomming van gemeenschappelijke delen/zaken t.o.v. modelreglement 1973. En duidelijk is dat onderhoud en vernieuwing van het dak niet voor rekening van de VVE zijn.
Maar van wie (eigendom) het dak en het huis zijn, staat er niet. Vermoedelijk heb je een aandeel in het (gesplitste) geheel gekocht en bezit iedere ‘eigenaar’ een stukje van jouw dak en van jouw huis. Het eigendom moet staan in de akte die de notaris heeft opgemaakt bij de aankoop (eigendomsbewijs o.i.d.). Het verschil tussen eigendom en
gebruiksrecht staat ook onderaan in het artikel waarnaar je verwees, zie https://www.nederlandvve.nl/vve-nieuws/wie-wordt-eigenaar-van-uitbouw-in-prive-tuin-bij-vve/ .Ik begrijp overigens niet waarom dat artikel ‘natrekking’ niet als hoofdargument gebruikt voor de vraag wie is de eigenaar is. Dan zou je hoofdvraag “Van wie is de serre?” gemakkelijk te beantwoorden zijn: De serre is een duurzaam (nagelvast) onderdeel van het het gesplitste goed en is gezamenlijk bezit van alle eigenaren. Dan moet alleen nog geregeld worden wie zaken betaalt als onderhoud en verzekering ….
Maar nogmaals, ik zou een VVE jurist laten kijken naar deze complexe zaak.
Muis007 schreef: …..”In mijn splitsingsakte staat ook “hetzij in persoon, hetzij bij gevolmachtigde” dus niet “en-en”.
Ik zou toch de mening van een jurist hoger inschatten dan de mening op dit forum. Vooral de volgende zin (het type machtiging) uit het boekwerk geeft waarschijnlijk een wettelijk kader. En dat staat boven de splitsingsakte.Uit nieuwsgierigheid wat is de precieze formulering over het al dan niet gemeenschappelijke dak?
Ik zou los van het onderstaande vanwege jullie belang van deelname naar een VVE-juist gaan om toegang tot de vergadering goed te regelen.
De mogelijkheden die ik zie:1) “Mijn man is geen lid van de VvE.” dat betekent dat hij geen (mede) eigenaar is?
2) Machtig je man om voor jou op te treden en te stemmen. En het Standard werk van Rijssenbeek zegt in dat geval:
“Onjuist is de visie, dat indien de eigenaar een volmacht heeft gegeven, hij zelf niet meer ter vergadering mag verschijnen.”Een vreemd verhaal en hoewel grotendeels eens met @ Rene, vraag ik me af waarom/hoe anderen €7800 zomaar kunnen ophoesten. Ik neem aan dat dit niet op het MJOP stond en dus een plotselinge bijna spoedeisende vernieuwing/renovatie is. Zien anderen de noodzaak tot vernieuwing (wel) in? Ik kan me bij zo’n bedrag niets voorstellen bij het doordrukken door een bestuur.
Begrijp ik goed dat je al bij de rechtbank bent geweest? Dan heeft aandragen van verweerpunten weinig zin lijkt mij. Punten zoals Rene aangeeft als gewone of bijzondere meerderheid van stemmen vereist?, opkomst percentage correct? maar ook is de online ALV wel geldig in opzet?, is de agenda op tijd verstuurd etc.
De (jaar)begroting wordt wel anders in vergelijking met de realisatie van normale MJOP posten. De zonnepanelen genereren baten, maar geen inkomsten omdat de energieleverancier alles verrekend. Wij hebben geprobeerd die zichtbaar te maken en zijn daarmee gestopt, te ingewikkeld. Zelfs de fictieve opbrengst van de panelen vraagt een flinke rekenpartij en aannames over de tarieven zonder panelen.
Energie is bij ons op de staat van baten en lasten alleen een lastenpost, geen batenpost.Wat wel simpel kan is de jaarlijkse toevoeging aan het reservefonds 5 of 10 jaar lang verhogen met een bedrag gelijk aan 1/5 of 1/10 van de aanschafkosten van de panelen. Het reservefonds wordt dan in 5 of 10 jaar weer alsof er geen panelen zijn aangeschaft. Dat levert overigens minder verhoging voor de eigenaars dan het bedrag van die 1/5 of 1/10, want de energienota gaat (voorlopig?) omlaag.
@Fabl: Onze beheerder doet de boekhouding, hoe de posten precies in het grootboek komen weet ik niet (wel geautomatiseerd). Ik maak/help alleen op het niveau van de begroting en de staat van baten en lasten.Als de zonnepanelen als MJOP post worden opgevoerd/gezien, is er in de afhandeling toch geen verschil met andere MJOP posten? Of begrijp ik ‘liquide middelen’ niet goed en is dat wat anders dan het reservefonds?
Ongelofelijk dat iemand die volgens mij ‘bezit’, ‘gebruik’, ‘privé’ en ‘gemeenschappelijk’ verward en klaarblijkelijk de reglementen niet leest, zelfs in hoger beroep gaat om gelijk te halen. Dit moet een appartementsrechtontkenner zijn, zoals dat tegenwoordig aangeduid wordt.
Zie https://www.nederlandvve.nl/vve-forum/onderwerp/wet-notificatieregeling-uitgesteld-tot-2026/
(2de bericht corrigeert het jaartal naar 2025)Ik ben benieuwd hoe die offertetrajecten lopen bij besturen die de keuze en de offertes in de ALV brengen. Ik vermoed dat indirect onbehoorlijk bestuur van toepassing is zoals in het volgende geval.
Mijn eerste (VVE) ervaring met offertes was een projectgroep ‘intercom vervanging’. Het bestuur had meegegeven dat de beheerder best kon kiezen en de projectgroep meer een begeleidende rol had. Het bleek dat de beheerder alleen naar de prijs keek en dat ook verdedigde. De onderbouwing: wij vragen alleen offertes aan bij bedrijven die de levering en installatie goed kunnen doen.
Dat de merken verschilden, elke leverancier zijn eigen merk had, dat de garantietermijn verschilde, dat de levertijd verschilde en dat nauwelijks voldaan werd aan het pakket van eisen van de projectgroep was minder belangrijk.Als het bestuur die handelwijze heeft geweten vind ik dat onbehoorlijk bestuur ook al gaan de offertes en de keuze daarna naar de ALV.
Er is net een Rijssenbeek nieuwsbrief verschenen, “De op-, aan-, onder- of bijbouw binnen een VvE”. Deze geeft aan wanneer sprake is van zo’n ‘bouw’. Het eigendom wordt niet besproken. Modelreglement 2017 geeft wel duidelijkheid en een bruikbaar handvat voor eerdere reglementen:
MR 2017 art 24.
24.1 Ook indien daarvoor geen wijziging van de Akte is vereist, is iedere op-, aan-, onder- of bijbouw door een Eigenaar zonder voorafgaande toestemming van de Vergadering verboden.
24.2 De kosten van aanleg, onderhoud, herstel en vernieuwing van een op-, aan-, onder- of bijbouw, ook indien deze door natrekking bestanddeel wordt van het Gebouw, komen ten laste van de Eigenaar van het Appartementsrecht ten behoeve waarvan de op-, aan-, onder- of bijbouw strekt.
Schade als gevolg van de op-, aan-, onder- of bijbouw alsmede de extra premies die ter zake van de eventuele verzekering van de op-, aan-, onder- of bijbouw verschuldigd zijn, komen voor rekening en risico en derhalve ten laste van de in de vorige zin bedoelde Eigenaar respectievelijk diens rechtsopvolgersEen andere invalshoek, even los van de hiervoor vermelde opmerkingen over het functioneren van een bestuur.
Ons bestuur maakt een tabel met punten waarop offertes vergeleken zijn/worden. Die tabel wordt gepubliceerd met de keuze van het bestuur. Het bestuur is op een vorige ALV al gemachtigd voor bedragen /posten die op de meerjarenbegroting/MJOP staan. Eventuele reacties op de vergelijking zal het bestuur meenemen bij definitieve keuze. Dit alles als invulling van art 38.2 , MR 1992).
Of offertes voorafgaande aan de keuze openbaar moeten zijn, blijft een gevoelige zaak. Meestal is niemand geïnteresseerd en het kan concurrentiegevoelige informatie zijn, vooral bij hogere bedragen. Offertes op de ALV bespreken lijkt mij een zinloos, tijdrovend en vertragend.
Elk lid heeft inzagerecht, geen recht op een kopie.
Helaas heb ik geen kennis over of ervaring met akten van voor 1992. Misschien helpt het volgende, maar gebaseerd op zaken die 1992 of latere akten gebruiken.
Als je nu uitsluitsel wilt hebben ga dan naar een advocaat die specialiseert in VVE zaken. Mogelijk kan je beschadiging van het dak bij de opstal verzekering (die hebben jullie ook gemeenschappelijk?) claimen.Wat je in eigendom hebt, staat in het bewijs van eigendom. Jouw eigendom staat niet in de splitsingsakte. Ik vind dat ‘eigendom’ erg onzorgvuldig is opgeschreven in het artikel waarnaar jij verwijst.
Ja de schrijvers verwijzen naar 2 uitspraken in hun stellingname dat een uitbouw gezamenlijk eigendom wordt. Ik heb 1 uitspraak waarin voor een veel kleinere zaak het tegengestelde is vastgesteld, maar wel op een hele andere basis (natrekking). Veel kans dat de serre gezamenlijk eigendom is (geworden). De uitspraken bevestigen dat onderhouds e vervangingskosten nu voor de gezamenlijke eigenaars zijn. (ieder voor hun breukdeel). Misschien wordt het bestuur dan wakker.Gezien de speciale opzet (bugalows, ringen, eigen grond), is dit wel een VVE volgens een van de modelreglementen (welk jaar) met een splitsingsakte?
Dan ‘De daken van deze 14 appartement-bungalows vallen NIET onder de gezamenlijke gedeelten. De muren wel.’ Gemeenschappelijk gaat over gebruik en onderhoud, niet over eigendom. Als dit een VVE betreft gebaseerd op bijvoorbeeld modelreglement 1992, dan is het dak wel degelijk gezamenlijk eigendom van de gezamenlijke eigenaars. Wijziging van de daken vraagt dan toestemming van de eigenaars ofwel de ALV, niet van het bestuur. In de splitsingsakte zou kunnen staan dat het onderhoud voor rekening van de eigenaar is.
Wat betreft de vraag ‘van wie is de serre?’ en het antwoord ‘gemeenschappelijk geworden’ neem ik aan dat dit op natrekking is gebaseerd.
Ik heb pas een gerechtelijke uitspraak gezien waarin de rechter redeneerde: kan de betreffende zaak weer verwijderd worden zonder dat de oorspronkelijke functie wordt aangetast, eventueel met overblijven van wat resterende gaten? Zo ja, dan is natrekking niet van toepassing. De zaak is dan niet ‘nagelvast’, dus is het privé eigendom.Los van de vraag ‘wat voor VVE is dit? en welk reglement geldt?’, een stuk van dak weghalen zonder toestemming van de eigenaar kan natuurlijk niet.
Het blijft de vraag of de berging deel is van de tuin. Zo ja, dan is onderhoud voor de betreffende appartementsgerechtigde volgens art 33. Dan zou je argumenten moeten vinden die bevestigen of weerspreken dat de berging een deel van de tuin is.
In art 33 staat o.a.
… die recht heeft op het gebruik van een Privé-gedeelte waartoe een tuin behoort is verplicht dit (deel van het) Privé-gedeelte voor zijn rekening als tuin aan te leggen en te onderhouden met inachtneming van ….Kern lijkt mij ‘dit (deel van het) Privé-gedeelte’. Als de splitsingsakte de berging en de tuin apart opsomt in de tekst, zou de berging niet vallen onder ‘dit deel van het Privé-gedeelte’ en dus niet onder art 33 vallen.
Die redenering zou nog versterkt kunnen worden als de berging op de splitsingstekening apart omlijnd is en niet in de ‘tuinlijnen’ overvloeit.
