Rob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Een lastige kwestie en een voorbeeld van een projektontwikkelaar die blijkbaar iets bedenkt zonder de gevolgen voor de VvE in ogenschouw te nemen.
Oplichterij vind ik een beetje onzin.
De eigenaren hebben gebruik gemaakt van een mogelijkheid die hun geboden werd.Ik ben het eens met de stellingname van Vereniging Eigen Huis.
De grootte van de aansluiting is niet afhankelijk van het verbruik, maar de grootte van de te verwachten stroom.
Het vastrecht hoort bij de hoofdaansluiting en de kosten daarvan moeten conform MR verdeeld worden over de eigenaren.
Uiteraard had het verstandig geweest als er tussen-meters geplaatst zouden zijn, maar dan had m.i. alleen nog het werkelijke verbruik gemeten geworden en blijft het probleem met de hoge capaciteit van de aansluiting gewoon bestaan.Ik denk dat je echt bij een jurist te rade moet gaan om te kijken wat er nog in deze kwestie gedaan zou kunnen worden.
Zelf zou ik dat echt niet weten.De VvE is de eigenaar van het gebouw
Niet de VvE, maar de gezamenlijke eigenaars zijn eigenaar van het gebouw.
Ik zie er eerlijk gezegd het nut niet zo van in om jullie verslag vooraf toe te sturen.
De kans dat ze de notulen dan gaan aanpassen en opnieuw versturen lijkt mij nihil.
Bij het bespreken van de notulen op de vergadering kan je jouw op- en aanmerkingen maken, je verslag overleggen en verzoeken dat aan de notulen toe te voegen.We moeten het in stemming brengen omdat hij het bedrag anders niet terugbetaald aan de VvE en ook de rest uit de kas haalt
Zo werkt het natuurlijk niet.
Het kan niet zo zijn dat de VvE moet stemmen over kosten die al door een rechter aan een individuele eigenaar zijn toegerekend.
De bestuurder is door de rechter verplicht om de deur te verwijderen én hij draait daarmee automatisch op voor de kosten, ongeacht of daar een ALV-besluit over is.Als hij toch kosten uit de VvE-kas haalt voor eigen schade, is dat strijdig met MR2017 én met de uitspraak van de rechter.
Een besluit om deze kosten bij de VvE te leggen is bovendien nietig of op z’n minst vernietigbaar.Ik raad je echt aan dit eerst aan jullie advocaat voor te leggen!
Dit soort handelen valt m.i onder onbehoorlijk bestuur en kan worden aangemerkt als verduistering.
De bestuurder is daarmee naar mijn mening civiel aansprakelijk.De vraag is of hij mag stemmen als we in stemming brengen dat de kosten door hemzelf betaald moeten worden.
Waarom zou je dat in stemming brengen?
Dat is hij conform de uitspraak van de rechter verplicht.
En een eventueel besluit om de kosten voor de VvE te laten komen lijkt mij misschien wel nietig, maar zeker vernietigbaar.Omdat we nog steeds geen agenda hebben weten we niet of de agendapunten die wij aangegeven hebben bij de aanvraag voor een ALV er op staan.
Dat is hij verplicht, blijkt ook maar weer eens uit rov. 10.1, 10.2 en 10.3 van deze uitspraak.
Citaat: “…Het stond het bestuur niet vrij, anders dan verweerders hebben betoogd, de drie punten niet op de agenda te plaatsen. Daartoe was het bestuur op grond van artikel 45.8 immers wel gehouden.”
Ik begrijp nog steeds heel weinig van de rol van de beheerder in jullie VvE.
Deze beheerder heeft een overeenkomst met de VvE en doet dus de administratie, financiën en uitvoering van beheer in opdracht van de VvE, en niet van de bestuurder persoonlijk.
De beheerder moet zijn werk kunnen doen volgens het contract en mag niet afhankelijk zijn van ‘toestemming’ van de bestuurder om basisinformatie in te zien.
Hij heeft een zorgplicht om de administratie correct te voeren en mag de bestuurder aanspreken als zijn taakvervulling wordt verhinderd.
Als de bestuurder geen informatie verstrekt, is dat primair een bestuursfout en schending van zijn wettelijke plichten.
De beheerder kan niet zijn taken uitvoeren als hij geen toegang krijgt tot informatie.
Hoewel hij geen bevoegdheid om de bestuurder te dwingen, kan hij wel;
– schriftelijk rapporteren aan de leden dat hij zijn taken niet kan uitvoeren door handelen van de bestuurder;
– weigeren te handelen op basis van incomplete gegevens;
– de leden wijzen op onrechtmatig bestuur.Wanneer de bestuurder wordt ontslagen moet hij wettelijk de administratie direct overhandigen en mag hij niet ingeschreven blijven bij de KvK.
Indien de voormalige bestuurder niet meewerkt, kan de VvE een dwangsom vragen bij de rechter.Met betrekking tot de deur vermoed ik dat het om deze uitspraak gaat, klopt dat?
Je hebt volkomen gelijk dat de kosten van herstel niet voor rekening van de VvE mogen komen.
Kan me dus goed voorstellen dat je veel interesse in de jaarrekening hebt.Ieder geval heel goed dat jullie een advocaat in de arm genomen hebben want die is in jullie VvE helaas hard nodig.
Aan deze zeer ongewenste situatie moet inderdaad snel een einde komen.Jullie hebben het keurig gedaan!
Er is geen verplichting van de verkopende partij om de VvE vooraf in kennis te stellen.
De notaris is wél verplicht om bij de overdracht informatie op te vragen bij de VvE, zoals openstaande schulden, de hoogte van het reservefonds.
De gegevens die jullie van de notaris ontvangen hebben met betrekking tot de koper mochten jullie inderdaad gebruiken voor de welkomstbrief en voor het regelen van de maandelijkse afdracht.Overigens is de koper op grond van BW5:122 ook wettelijk verplicht onverwijld schriftelijk aan de vereniging van eigenaars mededeling te doen van zijn verkrijging.
Heb jij ook inzage in de overeenkomst met de beheerder?
Komt vreemd op mij over dat hij uit moet gaan van hetgeen hij door de bestuurder aangeleverd krijgt.Is er al eens een besluit genomen d.m.v. een schriftelijke stemming?
En zo ja, weet je ook de uitslag daarvan?Inderdaad, de agenda had direct bij de uitnodiging meegestuurd moeten worden.
Wat ik nog mis in dit verhaal is de beheerder.
Wat doet hij dan precies?
Hebben jullie een overeenkomst met die beheerder?
Is de beheerder aangesloten bij bijvoorbeeld BVVB?Ik begrijp dat het een nare situatie is die een VvE zeker geen goed doet.
De bestuurder mag ook niet gemachtigd worden door het schoothondje als deze niet kan maar dat gebeurt wel.
De stem die de bestuurder namens hem of haar uitbrengt is dan ongeldig.
Of dit invloed heeft op de rechtsgeldigheid van het besluit van de vergadering, hangt af van de situatie:
Als de ongeldige stem de uitslag niet beïnvloedt (dus het besluit zou hetzelfde zijn zonder die stem), blijft het besluit geldig.
Als de ongeldige stem doorslaggevend was, dan kan het besluit aantastbaar zijn, en kan een eigenaar vernietiging vragen bij de kantonrechter.Als de beheerder aantoonbaar zijn werk niet goed doet, kan je wellicht via de rechter eisen dat de VvE maatregelen neemt of een nieuwe beheerder benoemt.
Het lijkt mij in jullie situatie niet verkeerd om eens een advocaat, gespecialiseerd in het appartementsrecht, in de arm te nemen en te bekijken wat de juridische mogelijkheden zijn.Ik vind het niet tijdig verstrekken van de jaarrekening ook een vorm van wanbestuur.
MR2017 is duidelijk; “Jaarlijks wordt, binnen zes maanden na afloop van het Boekjaar, een vergadering
gehouden, de jaarvergadering. In deze jaarvergadering legt het Bestuur, overeenkomstig
het bepaalde in Artikel 16.2, de Jaarrekening ter goedkeuring voor aan de Vergadering en
brengt het Bestuur een mondeling of schriftelijk Jaarverslag uit. “Ook m.b.t. de agenda is het MR2017 heel duidelijkheid; “Bij de oproeping worden gevoegd de agenda en de daarbij behorende vergaderstukken alsmede de plaats en het tijdstip van de vergadering. “
Komen er agendapunten bij, dan ;“… Het Bestuur is in dat geval verplicht onverwijld de overige stemgerechtigden hiervan in kennis te stellen.”
De regels zijn simpel, en zeker in een VVE met 5 appartementen moet dat makkelijk te realiseren zijn.
Overigens zou ik naast het ontslag van de bestuurder ook op zoek gaan naar een goede VvE beheerder.
Die lijkt het, zoals ik het nu zie, ook niet helemaal te begrijpen.Lariekoek, de rechterlijke macht past alleen wetten toe, zij verandert ze niet en schrijft ze niet voor
De Warmtewet voegt in dit geval slechts dwingend recht toe.
Als een artikel in strijd is met de wet, geldt de wet, niet de akte.
Dat is geen ‘bewijs’ dat akten niet heilig zouden zijn, maar gewoon hiërarchie van normen (wet > akte).
De akte blijft bindend voor alles wat niet met de wet in strijd is.Je bent het eindelijk met mij eens dat de splitsingsakte niet heilig is. 🙂
Nou nee, dat is niet de juiste conclusie.
De splitsingsakte is heilig, maar het wetboek nog net een stukje heiliger 😉Maar dat is voor mij niet vanwege de Warmtewet, maar gewoon vanwege het feit dat er een eerlijke verdeling van de stookkosten moet plaatsvinden op basis van werkelijk verbruik. Dat de VvE waar OmaJeanette het over heeft tegen een eerlijke verdeling van de stookkosten heeft gestemd vind ik echt veel erger dan dat het een nietig besluit zou zijn. Er vindt daar immers ordinaire diefstal plaats.
Het is juist door de warmtewet, die boven de splitsingsakte staat, waardoor warmtemeters nu verplicht zijn geworden en de VvE een nietig besluit heeft genomen als zij niet hebben kunnen aantonen dat het technisch niet mogelijk of kostenefficiënt zou zijn.
Zonder die warmtewet zou het zelfs soms nietig kunnen zijn om te besluiten die warmtemeters te plaatsen, zo blijkt uit deze uitspraak.
Citaat uit de inhoudsindicatie van die uitspraak;
“Nieuw afrekensysteem van stookkosten met behulp van individuele warmtemeters is, hoewel wellicht eerlijker, in strijd met het splitsingsreglement.”De term ordinaire diefstal lijkt mij eerlijk gezegd dus niet op zijn plaats.
Leuk hé, de rechtspraak !