[Rob]

Ik ben het met Carla eens.
Als leden buiten het bestuur om informatie gaan zoeken, is dat bijna altijd een signaal van een vertrouwensprobleem.
De oplossing is dan vaak; herstel van vertrouwen via ALV, betere communicatie of bestuurswisseling.

[Rob]

Wel een goed voorbeeld van een nietig besluit en ook een besluit dat na de uitvoering van de werkzaamheden gemakkelijk terug te draaien is.

Dat valt nog maar te bezien of het gemakkelijk teruggedraaid kan worden.
In dit geval was er bijvoorbeeld al een leasecontract met een leverancier gesloten, is de installatie geplaatst en is er gebruik van gemaakt.
Zo’n contract kan gewoon blijven gelden, ook als het onderliggende besluit nietig blijkt.
Dan kunnen er opzegkosten, afkoopsommen of andere verplichtingen een rol gaan spelen.

Daarnaast kunnen er vragen ontstaan over wat er moet gebeuren met al betaalde bedragen of wie eventuele schade draagt.
Bovendien kunnen anderen al op die bestaande situatie hebben vertrouwd, bijvoorbeeld doordat een appartement is verkocht terwijl de installatie draaide of doordat de leverancier investeringen heeft gedaan op basis van het contract.

[Rob]

Tja, ik herken wel veel in wat je schrijft, maar weet niet of ik er nu zo’n probleem in zie.
Maar goed, je zou nog kunnen vragen of het bestuur in het bestuursverslag voortaan expliciet zou kunnen opnemen hoe uitgevoerde onderhoudswerken zich verhouden tot het MJOP en de begroting, inclusief een toelichting op afwijkingen.

[Rob]

Incidenteel zal je daar misschien gelijk in hebben,
In veel gevallen veroorzaakt een nietig besluit echter veel ellende in een VvE.
Een mooi voorbeeld is bijvoorbeeld het nietige besluit in deze kwestie, waarin de VvE had besloten om een collectieve waterontharder te plaatsen.
Eén van de eigenaren stapte naar de rechter en deze stelde hem grotendeels in gelijk, zie ook deze blog.

Citaat: “De VvE is veroordeeld om het appartement van deze eigenaar weer rechtstreeks aan te sluiten op het openbare waternet van Evides. Daarnaast heeft de rechtbank het besluit van de VvE nietig verklaard. Het besluit bestaat dus niet meer. De VvE heeft daarmee een nieuw probleem dat zij moet oplossen, want de grondslag voor het omslaan van de leasekosten over de eigenaren is komen te vervallen.”

Alle eigenaren, maar ook toekomstige eigenaren kunnen zich beroepen op dit nietige besluit.

[Rob]

Maar .. ons bestuur is natuurlijk niet gek:

Ik vind het bestuur anders behoorlijk gek.
De VvE heeft ook nog zoiets als een zorgplicht en moet ervoor zorgen dat aannemers veilig op het dak kunnen werken.
Uiteraard kan je de aannemer een valbeveiliging laten regelen, maar die zal de kosten gewoon op jullie verhalen.
Je mag de aannemer niet het dak op laten gaan als dat niet veilig kan.
Dus zie je dat de aannemer zonder veiligheidsmiddelen bezig is, zal je er als VvE (is opdrachtgever) iets van moeten zeggen.
Als je denkt dat alleen de aannemer aansprakelijk is als het fout gaat, zou je nog wel eens voor een grote teleurstelling komen te staan.

[Rob]

Ik zeg nee.
Zolang de wijziging van vaste ramen naar openslaande deuren geen wijziging aanbrengt in de goederenrechtelijke toedeling of begrenzing van privé- of gemeenschappelijke gedeelten, is een wijziging van de splitsingsakte naar mijn mening niet vereist.

[Rob]

De 30 dagen grens, want als er geen verzoek tot vernietiging wordt ingediend, dan is het ooit vernietigbaar besluit voor altijd rechtsgeldig

Dat is correct!

Voor een nietig besluit is die 30 dagen grens geheel niet van toepassing.
Een besluit dat bijvoorbeeld zonder quorum is genomen, blijft nietig; ook als niemand daar binnen 30 dagen iets van heeft gezegd. Dat heeft totaal niets met mening te maken.
Een onjuist quorum wordt in de rechtspraak consequent aangemerkt als een fundamenteel totstandkomingsgebrek.
Besluiten die zonder het vereiste quorum zijn genomen, zijn daarom altijd nietig.
Omdat een nietig besluit juridisch nooit geldig is geweest, kan iedere belanghebbende zich er op elk moment op beroepen.
Er is geen rechterlijke vernietiging nodig om de nietigheid te laten “ontstaan”, die bestaat al op het moment dat het nietige besluit genomen is.
Hetzelfde geldt voor besluiten die in strijd zijn met de wet of de Akte van Splitsing: die missen van rechtswege geldigheid en zijn eveneens nietig.

Hooguit kan discussie ontstaan over de vraag óf er daadwerkelijk sprake is van strijd met de wet, de akte of het quorumvereiste, maar áls dat wordt vastgesteld, ligt de nietigheid vast.

De rechter stelt alleen de nietigheid vast, hij creëert haar niet.
Nietig is nietig, of je nu een goede advocaat hebt of niet.

[Rob]

In de praktijk komt nietig en vernietigbaar voor mij op hetzelfde neer.

Oeiii, dat vind ik een gevaarlijke uitspraak.
Er zit echt wel een enorm groot en belangrijk verschil tussen nietig en vernietigbaar.
Een nietig besluit is nooit geldig geweest, ook zonder actie.
Een vernietigbaar besluit is een rechtsgeldig besluit dat pas ongeldig is wanneer het door een rechter wordt vernietigd.
Dat maakt voor verjaring, aansprakelijkheid, mogelijke schadeclaims en opvolgende besluiten een wereld van verschil.

[Rob]

Stemmen is altijd anoniem en het mag nooit in de notulen na te lezen wie wel en wie niet tegen heeft gestemd.

Nee hoor, er is geen wet, geen BW-bepaling en geen Modelreglement die voorschrijft dat stemmen anoniem moeten zijn.
Anoniem stemmen mag, maar is geen verplichting.

handopsteken = niet anoniem;
mondeling stemmen = niet anoniem
hoofdelijk stemmen = niet anoniem
schriftelijk stemmen kan anoniem zijn

In veel VvE’s is stemmen juist zichtbaar, zeker bij hoofdelijke stemming of bij kleine VvE’s.
Ook bestaat er geen enkel verbod om de stemuitslag in de notulen weer te geven.
Soms is het naar mijn mening zelfs juist verstandig om daar duidelijk over te zijn, bijvoorbeeld bij;
– bij betwiste stemverhoudingen
– bij gekwalificeerde meerderheden
– bij stemmingen per breukdeel

Helaas wordt vaak het privacy argument gebruikt, maar ook dat is naar mijn mening onjuist.
Het stemgedrag in een VvE is functioneel en is uitsluitend bedoeld voor gebruik binnen de VvE, het dient een gerechtvaardigd belang, namelijk controleerbare besluitvorming en het wordt alleen gedeeld met leden, niet met het publiek.
Ik zie geen enkele reden waarom dat in strijd zou zijn met de AVG.

[Rob]

Ik begrijp het verschil nog niet
Waarom is het besluit niet nietig omdat er niet conform de AVS is gehandeld. Een besluit die genomen is waarbij niet is voldaan aan een oproepingstermijn behoort toch ook niet te bestaan?
Of een besluit dat is genomen waarbij niet is voldaan aan een quoromeis kan toch ook vernietigd worden?

Dat komt omdat er ook fundamentele totstandkomingsgebreken bestaan.
Als het totstandkomingsgebrek niet fundamenteel is, is er spake van vernietigbaarheid.
Is het wel fundamenteel, zoals bijvoorbeeld het niet voldoen aan de quorum eis, dan leidt dat tot nietigheid.
Een betere uitleg is hier te lezen.

[Rob]

Interessant.
Ik zag ook staan dat in de notulen moet worden opgenomen hoe ieder lid (indien aanwezig) gestemd heeft.
Onze beheerder zet dit niet in de notulen (ivm privacy), maar heeft die gegevens wel. Is het inderdaad een verplichting om het individuele stemgedrag te publiceren?

Volgens mij bestaat er ook geen algemene verplichting om in VvE-notulen het individuele stemgedrag van leden op te nemen.
Vereist is dat uit de notulen blijkt dat het quorum is gehaald en met welke meerderheid een besluit is genomen, maar dat kan ook samengevat, door bijvoorbeeld alleen het aantal stemmen vóór en tegen te vermelden.

In deze kwestie stapelen de gebreken zich op: te korte oproepingstermijn, besluit niet geagendeerd, zware privacy-impact én onduidelijkheid over de stemming.
Bij zo’n gevoelig besluit (camera’s, privacy!) mag je volgens de rechter dus meer zorgvuldigheid, betere documentatie en meer transparantie verwachten.
De ontbrekende stemverantwoording is hier één van meerdere factoren, niet een zelfstandige vernietigingsgrond.

[Rob]

De 46-jarige J. van F. uit Hazerswoude wordt verdacht van het oplichten van ongeveer honderd Verenigingen van Eigenaren. Dat deed hij via zijn bedrijf dat in Wateringen is gevestigd en VvE-beheer aanbiedt. De politie kreeg de verdachte in het oog na meldingen over opvallende en verdachte transacties van VvE’s. ‘De schade bij de VvE’s is nog niet helemaal in kaart gebracht, maar bedraagt vermoedelijk in totaal meer dan 100.000 euro’, zegt de politie. J. van F. is na zijn aanhouding voorgeleid aan de rechter-commissaris en is onder strikte voorwaarden weer vrijgelaten.

Onlangs is de uitspraak geweest in deze zaak en de betreffende beheerder veroordeelt tot een taakstraf van 240 uur en 12 maanden gevangenisstraf voorwaardelijk.

[Rob]

Ook in deze zaak wordt de consequentie van het nemen van besluiten die in strijd zijn met de regelgeving weer duidelijk gemaakt. (zie rov 4.5)

Op grond van de AVS moet de vergadering van eigenaars jaarlijks een begroting vaststellen.
Daarbij moet de VvE ook het bedrag bepalen dat de eigenaars bij wijze van voorschot verschuldigd zijn.
Wanneer de VvE daar niet aan voldoet, voldoen besluiten tot verhoging van de periodieke bijdrage niet aan de formele vereisten in het splitsingsreglement en zijn dus nietig.
Gevolg voor de VvE in deze kwestie was dat de VvE geen aanspraak kon maken op betaling van de door haar gevorderde hoofdsom van ruim € 7.000,00 en daarmee ook niet op betaling van buitengerechtelijke kosten.

Ik mag hopen dat het nu toch echt wel duidelijk is, dat je als VvE vroeg of laat toch écht in de problemen gaat komen als je de AVS en regelgeving niet serieus neemt en nietige besluiten neemt.
En gelukkig is de oplossing heel simpel, hou je aan de wet- en regelgeving in de VvE!

[Rob]

De straf noem ik een besluit van de ALV terugdraaien (nietig) terwijl niemand daarnaar gevraagd heeft.
De ‘overtreding’ is het niet hebben van een kascontrole. Als er geen bezwaar is dat er een nietig besluit is genomen, mag de rechter dat ook niet ongevraagd bestraffen.

Nogmaals, in de wet is bepaald dat als een besluit in strijd is met de wet of de statuten, een dergelijke besluit nietig is.
Een nietig besluit is een besluit dat juridisch gezien nooit heeft bestaan.
Wel of geen bezwaar doet dus helemaal niet terzake.
De rechter draait dus ook niets terug, het besluit is, zoals ik hierboven al omschreven heb, van rechtswege ongeldig.
Met andere woorden, er was dus feitelijk geen rechtsgeldig besluit genomen.
De rechter geeft in zijn uitspraak simpelweg een bevestiging dat het besluit nietig is.
Dat is dus een risico dat VvE’s nemen wanneer zij besluiten nemen die in strijd zijn met de wet- en regelgeving in een VvE.

[Rob]

Ik ben niet zo heel erg thuis in ondersplitsingen, maar naar mijn idee is BW5:106 lid 3 hier leidend.
Daarin is bepaald dat ondersplitsing is toegestaan.
Een appartementseigenaar is zelfstandig bevoegd zijn appartementsrecht te ondersplitsen, tenzij de splitsingsakte dit expliciet verbiedt. Toestemming van de ALV is daarvoor niet vereist en er is ook geen registratie in de AvS voor nodig.
Bij ondersplitsing ontstaat een nieuwe ondersplitsings-VvE, terwijl in de hoofdsplitsing het indexcijfer ongewijzigd blijft.
De ondersplitsings-VvE zal naar buiten toe als één lid optreden.

Voor bouwkundige ingrepen aan gemeenschappelijke delen of strijdig gebruik is uiteraard wel altijd toestemming van de hoofd-VvE nodig.

[Auteur]

Berichten