Rob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Letterlijke tekst uit een “uitnodiging” voor de vergadering van een VvE
Geachte leden,
Bijgaand gelieve u aan te treffen de uitnodiging voor de algemene ledenvergadering van [datum].
Deze vergadering is een zogenaamde eerste vergadering waarvan in het verleden is gebleken dat de opkomst, voor het behalen van het quorum om rechtsgeldige besluiten te kunnen nemen, niet voldoende was.
Het is dan ook de bedoeling dat deze eerste vergadering ‘gehouden’ wordt, ter besparing van kosten om te voorkomen dat u allen voor niets naar de vergadering komt en onverrichter zaken naar huis moet. Ook zal er geen representant van ons kantoor aanwezig zijn.
Uw aanwezigheid op [datum] is derhalve niet noodzakelijk.
Een zogenaamde tweede vergadering zal conform het reglement worden gehouden niet eerder dan twee weken en niet later dan zes weken na [datum]. In deze vergadering kunnen ongeacht het aantal aanwezige stemmen rechtsgeldige besluiten worden genomen over de geagendeerde onderwerpen.
De leden krijgen ook, gelijk met de “uitnodiging” voor de eerste vergadering een uitnodiging voor die tweede vergadering.
Ik lees in een dergelijke uitnodiging absoluut geen ‘oproeping ter vergadering’.
Sterker nog, ik lees hierin een oproep om juist niet naar de eerste vergadering te komen.
Dat kan toch écht niet de bedoeling zijn van de bepalingen in de splitsingsakte.Individuele vervanging van kozijnen zorgt in veel gevallen uiteindelijk voor trammelant in de VvE.
Zo ook weer in deze kwestieJe kan het blijven herhalen.
Individuele vervanging van kozijnen zorgt in veel gevallen uiteindelijk voor trammelant in de VvE.
Zo nu ook weer in deze kwestie.Als leden van een Vereniging van Eigenaren inzage vragen in de administratie van de VvE, doen bestuurders of beheerders vaak een beroep op de AVG.
De AVG zou dan het verstrekken van privacygevoelige informatie aan leden van de VvE in de weg staan.
Maar is zo’n beroep op de AVG wel terecht?
Robert van Ewijk is advocaat gespecialiseerd in VvE-recht en legt in dit artikel uit hoe het zit.Ik ben het met je eens dat het de verantwoordelijkheid van de leden is om de vergaderingen bij te wonen.
Als echter in de uitnodiging al kenbaar wordt gemaakt dat je aanwezigheid niet van belang is voor de eerste vergadering ben je als bestuur gewoon moedwillig bezig om geen leden op de eerste vergadering te krijgen.
En dat geldt ook als je bij de uitnodiging direct al de datum voor de tweede vergadering heb bepaald omdat in eerdere jaren geconstateerd zou zijn dat er telkens te weinig stemmen aanwezig waren.
Ik ken overigens ook een VvE waar deze methode wordt toegepast terwijl er in het verleden maar zeer zelden een tweede vergadering nodig was.
Je zou als bestuur er juist voor moeten zorgen dat de leden het belang in gaan zien van hun aanwezigheid op de vergadering.Ik hoop nog altijd dat er in VvE’s die van dat soort schimmige constructies gebruik maken eens een groepje eigenaren gaat opstaan die, desnoods met volmachten, genoeg stemmen heeft om tóch naar de eerste vergadering te gaan.
Dan zal de aanwezige voorzitter de vergadering toch echt door moeten laten gaan, ook al is de beheerder niet aanwezig en kunnen de afspraken voor de tweede vergadering de prullenbak in.De regels over een tweede vergadering zijn bedoeld als noodmaatregel, niet als standaardprocedure.
Het systematisch overslaan van de quorumvereisten door de eerste vergadering feitelijk irrelevant te maken, kan naar mijn mening worden gezien als misbruik van deze regels.Wat vind jij dan normaal aan een vergadering waarin alleen de voorzitter aanwezig is?
Ook nog eens op een lokatie waar je niet eens een normale vergadering zou kunnen houden.
Of denk jij dat die voorzitter echt in een gehuurde ruimte klaar zat, te wachten tot de eigenaren binnen zouden komen?Onlangs werd er een uitspraak gedaan in een zaak waarin ook sprake was van een fictieve vergadering.
In die VvE heeft men de leden uitgenodigd voor een administratieve vergadering en daarbij direct de datum voor de zogenaamde tweede vergadering vermeld.
Verzoeker was het niet eens met de besluiten van de vergadering en deed helaas tevergeefs een poging deze besluiten bij de rechter nietig te verklaren dan wel te vernietigen.Vraag die naar mijn mening niet beantwoord is: voorziet het reglement in een administratieve vergadering.
In het reglement is bepaald dat in een vergadering, waarin minder dan de helft van het in artikel 34 tweede lid bedoelde totaal aantal stemmen kan worden uitgebracht, geen geldig besluit kan worden genomen.
Maar is er wel sprake van een vergadering als er naast de voorzitter, of naast het bestuur niemand aanwezig is?
Wordt de aanwezigheid van de leden ook niet ontmoedigd door direct al een datum voor een tweede vergadering vast te leggen?
Was de beheerder tijdens die eerste vergadering ook aanwezig, en zo nee, waarom niet?
Was er, zoals ik ook in andere VvE’s zie gebeuren, in de oproep voor de eerste vergadering ook niet nadrukkelijk vermeld dat uw aanwezigheid bij de eerste vergadering niet van belang is?
Is die eerste vergadering op deze wijze in feite niet meer dan een lege formaliteit, geheel niet in lijn met de geest van de splitsingsakte?
Naar mijn mening is een administratieve vergadering slechts een schijnhandeling en feitelijk geen echte vergadering, waardoor ook de gronden voor een tweede vergadering ontbreken.Vooralsnog ken ik private equity partijen alleen als investeringsmaatschappijen die bedrijven kopen met als doel deze na vijf tot zeven jaar met winst door te verkopen.
Ik weet echt nog niet wat we van hen kunnen verwachten in de wereld van de VvE.
Maar persoonlijk zie ik ook nog op geen enkele manier wat de meerwaarde zou kunnen zijn voor de VvE zelf of voor de individuele eigenaren.
Wordt het een vloek, of een zegen !Ook ga je bepaalde handelingen nu vanuit een ander perspectief bekijken.
Zoals bijvoorbeeld de wijziging in de beheerovereenkomst vorig jaar.
Toen wisten we nog helemaal niets over een mogelijk op hande zijnde overname.Streep door meetplicht Warmtewet voor VvE’s?
Een interessant artikel hierover op VvErecht.nl
Op dit moment staan er op funda weer een aantal appartementen te koop in dit complex.
Wat mij dan meteen opvalt is het energielabel.
Vrijwel allemaal hebben ze energielabel F.
Om na zo’n enorme renovatie uit te komen op een schamele F lijkt mij persoonlijk toch erg teleurstellend.
Ben echt reuze benieuwd hoe het zit met de claim om de energierekening met 90% te verlagen !Hoewel het standpunt van het bestuur wel valt te begrijpen denk ik dat er goede redenen kunnen zijn om toch een gebruikersovereenkomst aan te gaan.
Ik neem aan dat er sowieso een gat gemaakt moet gaan worden in de gemeenschappelijke muur tbv de verbinding van de binnen- en buiten unit.
Ik denk dat de VvE belang heeft bij goede afspraken over die doorvoer, de locatie van de airco en eventueel optredende geluidsoverlast.
Het lijkt mij niet verstandig om helemaal niets vast te leggen, alleen omdat de airco op het privégedeelte zou staan.Door concrete regels en voorwaarden voor installaties op balkons in een gebruikersovereenkomst (of het huishoudelijk reglement) vast te leggen, ontstaat er een duidelijke leidraad.
Daarmee voorkom je ook dat er onenigheid ontstaat over de interpretatie van de regels in de toekomst.
Dat is ook in het belang van andere eigenaren die mogelijk dezelfde plannen hebben.Hier maar weer een uitspraak die duidelijk laat zien waar een gebrek aan inzage in de administratie toe kan leiden, een aantal vernietigde besluiten en dwangsommen.
Ik ben natuurlijk erg benieuwd naar de juridische uitspraak waar je op doelt en met name natuurlijk naar de context waarin de rechter dat gezegd zou hebben.
De ‘vrijheid’ van een VvE bestuur wordt m.i. gelukkig beperkt door de reglementen.
Als ik dan ook nog in mijn omgeving zie hoe een VvE door wanbeheer en bestuur de vernieling in wordt gestort denk ik dat de regels voor een VvE bestuur niet streng genoeg kunnen zijn !Maar je hebt nog steeds geen antwoord gegeven op de vraag waarom jij meent een hoog mandaat nodig te hebben.
Het maakt in principe helemaal niet uit of het een grote of kleine VvE is.
Voor beide is het jaarlijks onderhoud goed te voorzien en te plannen.
En in beide kan er inderdaad iets kapot gaat dat op basis van de huidige regels gewoon gerepareerd kan worden met een beperkt mandaat.
Benoem dan eens een feitelijke situatie waarin jij met je rug tegen de muur stond omdat het mandaat niet hoog genoeg zou zijn geweest.Nog meer strengere regels voor een VvE-bestuur en dan vinden VvE’s helemaal geen kandidaten meer voor het bestuur.
Wanbestuur en vooral wanbeheer los je trouwens niet op met meer regels voor het bestuur.Ik stond niet met mijn rug tegen de muur, omdat het mandaat niet hoog genoeg was omdat ik wel kan besturen. Maar ik heb het zien gebeuren bij andere VvE’s.
Ik heb het nergens gehad over meer regels voor een VvE-bestuur.
Naar mijn mening voldoet de huidige regelgeving met daarin vastgelegde beperkte bevoegdheden van het bestuur nog prima !Maar je hebt nog steeds niet aangegeven waarom jij meent als bestuurder een hoog mandaat nodig te hebben.
En volgende vraag, wát heb jij dan precies zien gebeuren in VvE’s, wat veroorzaakt zou zijn door een te klein mandaat?Art. 3-2 is zeer vaag omschreven en kan de bron voor conflicten zijn. Beter om op te nemen dat de airco max xxx decibel geluid mag produceren.
Inderdaad, de geluidseisen waar een airco aan moet voldoen zijn al vastgelegd in de wet.
De wijze waarop gemeten moet worden is in dit document te lezen.
Ik ben dan ook van mening dat art. 3.2 uit het document ook geen verdere aanpassing nodig heeft.
Met de normen die in de wet zijn vastgelegd heeft de VvE voldoende middelen.
Lichtere normen mag niet van van de wet en zwaardere normen lijken mij onredelijk.Hieronder is een voorbeeld van een gebruikersovereenkomst tbv een airco en is natuurlijk aan te passen met aanvullende voorwaarden vanuit de eigen VvE.
Het is altijd verstandig om juridisch advies in te winnen bij een deskundige om er zeker van te zijn dat deze overeenkomst ook geschikt is voor jouw situatie.Partijen:
Eigenaar: [Naam eigenaar], eigenaar van het appartement gelegen op [adres appartement], hierna te noemen “Eigenaar”.
Vereniging van Eigenaren (VvE): Vereniging van Eigenaren van het gebouw [naam gebouw], gevestigd te [adres gebouw], hierna te noemen “VvE”.
Gezamenlijk te noemen: “Partijen”.
Overwegingen:
De Eigenaar heeft verzocht om een airconditioningsinstallatie (hierna: “airco”) te mogen plaatsen, inclusief een buitenunit, op het gemeenschappelijke gedeelte van het gebouw of in de nabijheid van het appartement.
De VvE is verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke delen van het gebouw, waaronder de gevel, het dak, en andere onderdelen die gemeenschappelijk eigendom zijn.
De Partijen wensen hun wederzijdse rechten en plichten in deze overeenkomst vast te leggen.
Artikel 1: Toestemming voor het plaatsen van de airco
1.1 De VvE verleent hierbij toestemming aan de Eigenaar om een airco met buitenunit te installeren, onder de voorwaarden zoals vastgelegd in deze overeenkomst.
1.2 Het plaatsen van de buitenunit mag uitsluitend geschieden op de locatie die vooraf schriftelijk door de VvE is goedgekeurd. Dit kan bijvoorbeeld op het dak, balkon of een andere buitenmuur van het gebouw zijn, voor zover het gemeenschappelijk eigendom betreft.
1.3 De airco en buitenunit dienen te voldoen aan de technische en esthetische eisen zoals vastgesteld door de VvE en eventuele geldende regelgeving (zoals gemeentelijke voorschriften en bouwvergunningen).
Artikel 2: Installatievoorschriften
2.1 De installatie van de airco dient te worden uitgevoerd door een erkende installateur, die gecertificeerd is om dergelijke installaties te plaatsen.
2.2 De Eigenaar is verantwoordelijk voor alle kosten die verband houden met de aanschaf, installatie, onderhoud en eventuele verwijdering van de airco en buitenunit.
2.3 De installatie mag geen schade veroorzaken aan gemeenschappelijke delen van het gebouw. Eventuele schade als gevolg van de installatie, onderhoud of verwijdering van de airco komt volledig voor rekening van de Eigenaar.
Artikel 3: Onderhoud en verantwoordelijkheid
3.1 De Eigenaar is volledig verantwoordelijk voor het onderhoud en de werking van de airco en buitenunit.
3.2 Indien de airco of buitenunit geluidsoverlast of andere hinder veroorzaakt voor andere bewoners, is de Eigenaar verplicht om binnen een redelijke termijn maatregelen te nemen om de hinder te verminderen of te verhelpen.
3.3 De Eigenaar vrijwaart de VvE voor elke vorm van aansprakelijkheid die voortvloeit uit het gebruik of de aanwezigheid van de airco en buitenunit, inclusief eventuele schadeclaims van derden.
Artikel 4: Tijdelijke verwijdering voor onderhoud of renovatie
4.1 De VvE behoudt zich het recht voor om de tijdelijke verwijdering van de airco en buitenunit te eisen indien dit noodzakelijk wordt geacht voor onderhoudswerkzaamheden, renovaties of andere bouwtechnische redenen aan de gemeenschappelijke delen van het gebouw.
4.2 De Eigenaar is verplicht om de airco en buitenunit op eerste verzoek van de VvE tijdelijk te verwijderen en na afronding van de werkzaamheden op dezelfde locatie terug te plaatsen, mits dit geen belemmering vormt voor de uitgevoerde werkzaamheden of toekomstige onderhoudswerkzaamheden.
4.3 De kosten voor de tijdelijke verwijdering en herplaatsing van de airco en buitenunit komen voor rekening van de Eigenaar, tenzij anders overeengekomen.
4.4 De Eigenaar heeft geen recht op schadevergoeding voor tijdelijke verwijdering, maar behoudt het recht om de airco na de werkzaamheden zonder extra toestemming terug te plaatsen, tenzij de situatie (bouwtechnisch) is veranderd en nieuwe toestemming vereist is.
Artikel 5: Verkoop of verhuur van het appartement
5.1 Bij verkoop of verhuur van het appartement is de nieuwe eigenaar of huurder verplicht zich te houden aan de voorwaarden van deze overeenkomst.
5.2 De Eigenaar is verplicht de nieuwe eigenaar of huurder schriftelijk op de hoogte te brengen van het bestaan van deze overeenkomst en de verplichtingen die hieruit voortvloeien.
5.3 Indien de airco en buitenunit niet gewenst of toegestaan zijn door de nieuwe eigenaar of huurder, dient de Eigenaar deze te verwijderen op eigen kosten, waarbij de oorspronkelijke staat van de gemeenschappelijke delen hersteld moet worden.
Artikel 6: Duur en beëindiging
6.1 Deze overeenkomst wordt aangegaan voor onbepaalde tijd en blijft van kracht zolang de airco en buitenunit zijn geïnstalleerd op of aan de gemeenschappelijke delen van het gebouw.
6.2 De Eigenaar kan deze overeenkomst beëindigen door de airco en buitenunit te verwijderen en de VvE hiervan schriftelijk op de hoogte te stellen.
Artikel 7: Toepasselijk recht en geschillen
7.1 Op deze overeenkomst is uitsluitend Nederlands recht van toepassing.
7.2 Geschillen die voortvloeien uit deze overeenkomst zullen bij voorkeur in onderling overleg worden opgelost. Indien geen overeenstemming wordt bereikt, zullen geschillen worden voorgelegd aan de bevoegde rechter in het arrondissement waar het gebouw is gelegen.
Ondertekening
Aldus overeengekomen en in tweevoud ondertekend te [plaats] op [datum].
Voor de Eigenaar:
[Naam eigenaar]
[Handtekening eigenaar]Voor de VvE:
[Naam VvE-vertegenwoordiger]
[Handtekening VvE-vertegenwoordiger]
[Naam en functie binnen de VvE]Een VVE-bestuur heeft aanzienlijke bevoegdheden en sommigen (leden en bestuurders) hebben daar moeite mee.
Je bedoelt, de ALV heeft aanzienlijke bevoegdheden.
Een VvE-bestuur heeft zeer beperkte bevoegdheden en sommige bestuurders hebben daar moeite mee 😉
