[Rob]

Ik zeg nee.
Zolang de wijziging van vaste ramen naar openslaande deuren geen wijziging aanbrengt in de goederenrechtelijke toedeling of begrenzing van privé- of gemeenschappelijke gedeelten, is een wijziging van de splitsingsakte naar mijn mening niet vereist.

[Rob]

De 30 dagen grens, want als er geen verzoek tot vernietiging wordt ingediend, dan is het ooit vernietigbaar besluit voor altijd rechtsgeldig

Dat is correct!

Voor een nietig besluit is die 30 dagen grens geheel niet van toepassing.
Een besluit dat bijvoorbeeld zonder quorum is genomen, blijft nietig; ook als niemand daar binnen 30 dagen iets van heeft gezegd. Dat heeft totaal niets met mening te maken.
Een onjuist quorum wordt in de rechtspraak consequent aangemerkt als een fundamenteel totstandkomingsgebrek.
Besluiten die zonder het vereiste quorum zijn genomen, zijn daarom altijd nietig.
Omdat een nietig besluit juridisch nooit geldig is geweest, kan iedere belanghebbende zich er op elk moment op beroepen.
Er is geen rechterlijke vernietiging nodig om de nietigheid te laten “ontstaan”, die bestaat al op het moment dat het nietige besluit genomen is.
Hetzelfde geldt voor besluiten die in strijd zijn met de wet of de Akte van Splitsing: die missen van rechtswege geldigheid en zijn eveneens nietig.

Hooguit kan discussie ontstaan over de vraag óf er daadwerkelijk sprake is van strijd met de wet, de akte of het quorumvereiste, maar áls dat wordt vastgesteld, ligt de nietigheid vast.

De rechter stelt alleen de nietigheid vast, hij creëert haar niet.
Nietig is nietig, of je nu een goede advocaat hebt of niet.

[Rob]

In de praktijk komt nietig en vernietigbaar voor mij op hetzelfde neer.

Oeiii, dat vind ik een gevaarlijke uitspraak.
Er zit echt wel een enorm groot en belangrijk verschil tussen nietig en vernietigbaar.
Een nietig besluit is nooit geldig geweest, ook zonder actie.
Een vernietigbaar besluit is een rechtsgeldig besluit dat pas ongeldig is wanneer het door een rechter wordt vernietigd.
Dat maakt voor verjaring, aansprakelijkheid, mogelijke schadeclaims en opvolgende besluiten een wereld van verschil.

[Rob]

Stemmen is altijd anoniem en het mag nooit in de notulen na te lezen wie wel en wie niet tegen heeft gestemd.

Nee hoor, er is geen wet, geen BW-bepaling en geen Modelreglement die voorschrijft dat stemmen anoniem moeten zijn.
Anoniem stemmen mag, maar is geen verplichting.

handopsteken = niet anoniem;
mondeling stemmen = niet anoniem
hoofdelijk stemmen = niet anoniem
schriftelijk stemmen kan anoniem zijn

In veel VvE’s is stemmen juist zichtbaar, zeker bij hoofdelijke stemming of bij kleine VvE’s.
Ook bestaat er geen enkel verbod om de stemuitslag in de notulen weer te geven.
Soms is het naar mijn mening zelfs juist verstandig om daar duidelijk over te zijn, bijvoorbeeld bij;
– bij betwiste stemverhoudingen
– bij gekwalificeerde meerderheden
– bij stemmingen per breukdeel

Helaas wordt vaak het privacy argument gebruikt, maar ook dat is naar mijn mening onjuist.
Het stemgedrag in een VvE is functioneel en is uitsluitend bedoeld voor gebruik binnen de VvE, het dient een gerechtvaardigd belang, namelijk controleerbare besluitvorming en het wordt alleen gedeeld met leden, niet met het publiek.
Ik zie geen enkele reden waarom dat in strijd zou zijn met de AVG.

[Rob]

Ik begrijp het verschil nog niet
Waarom is het besluit niet nietig omdat er niet conform de AVS is gehandeld. Een besluit die genomen is waarbij niet is voldaan aan een oproepingstermijn behoort toch ook niet te bestaan?
Of een besluit dat is genomen waarbij niet is voldaan aan een quoromeis kan toch ook vernietigd worden?

Dat komt omdat er ook fundamentele totstandkomingsgebreken bestaan.
Als het totstandkomingsgebrek niet fundamenteel is, is er spake van vernietigbaarheid.
Is het wel fundamenteel, zoals bijvoorbeeld het niet voldoen aan de quorum eis, dan leidt dat tot nietigheid.
Een betere uitleg is hier te lezen.

[Rob]

Interessant.
Ik zag ook staan dat in de notulen moet worden opgenomen hoe ieder lid (indien aanwezig) gestemd heeft.
Onze beheerder zet dit niet in de notulen (ivm privacy), maar heeft die gegevens wel. Is het inderdaad een verplichting om het individuele stemgedrag te publiceren?

Volgens mij bestaat er ook geen algemene verplichting om in VvE-notulen het individuele stemgedrag van leden op te nemen.
Vereist is dat uit de notulen blijkt dat het quorum is gehaald en met welke meerderheid een besluit is genomen, maar dat kan ook samengevat, door bijvoorbeeld alleen het aantal stemmen vóór en tegen te vermelden.

In deze kwestie stapelen de gebreken zich op: te korte oproepingstermijn, besluit niet geagendeerd, zware privacy-impact én onduidelijkheid over de stemming.
Bij zo’n gevoelig besluit (camera’s, privacy!) mag je volgens de rechter dus meer zorgvuldigheid, betere documentatie en meer transparantie verwachten.
De ontbrekende stemverantwoording is hier één van meerdere factoren, niet een zelfstandige vernietigingsgrond.

[Rob]

De 46-jarige J. van F. uit Hazerswoude wordt verdacht van het oplichten van ongeveer honderd Verenigingen van Eigenaren. Dat deed hij via zijn bedrijf dat in Wateringen is gevestigd en VvE-beheer aanbiedt. De politie kreeg de verdachte in het oog na meldingen over opvallende en verdachte transacties van VvE’s. ‘De schade bij de VvE’s is nog niet helemaal in kaart gebracht, maar bedraagt vermoedelijk in totaal meer dan 100.000 euro’, zegt de politie. J. van F. is na zijn aanhouding voorgeleid aan de rechter-commissaris en is onder strikte voorwaarden weer vrijgelaten.

Onlangs is de uitspraak geweest in deze zaak en de betreffende beheerder veroordeelt tot een taakstraf van 240 uur en 12 maanden gevangenisstraf voorwaardelijk.

[Rob]

Ook in deze zaak wordt de consequentie van het nemen van besluiten die in strijd zijn met de regelgeving weer duidelijk gemaakt. (zie rov 4.5)

Op grond van de AVS moet de vergadering van eigenaars jaarlijks een begroting vaststellen.
Daarbij moet de VvE ook het bedrag bepalen dat de eigenaars bij wijze van voorschot verschuldigd zijn.
Wanneer de VvE daar niet aan voldoet, voldoen besluiten tot verhoging van de periodieke bijdrage niet aan de formele vereisten in het splitsingsreglement en zijn dus nietig.
Gevolg voor de VvE in deze kwestie was dat de VvE geen aanspraak kon maken op betaling van de door haar gevorderde hoofdsom van ruim € 7.000,00 en daarmee ook niet op betaling van buitengerechtelijke kosten.

Ik mag hopen dat het nu toch echt wel duidelijk is, dat je als VvE vroeg of laat toch écht in de problemen gaat komen als je de AVS en regelgeving niet serieus neemt en nietige besluiten neemt.
En gelukkig is de oplossing heel simpel, hou je aan de wet- en regelgeving in de VvE!

[Rob]

De straf noem ik een besluit van de ALV terugdraaien (nietig) terwijl niemand daarnaar gevraagd heeft.
De ‘overtreding’ is het niet hebben van een kascontrole. Als er geen bezwaar is dat er een nietig besluit is genomen, mag de rechter dat ook niet ongevraagd bestraffen.

Nogmaals, in de wet is bepaald dat als een besluit in strijd is met de wet of de statuten, een dergelijke besluit nietig is.
Een nietig besluit is een besluit dat juridisch gezien nooit heeft bestaan.
Wel of geen bezwaar doet dus helemaal niet terzake.
De rechter draait dus ook niets terug, het besluit is, zoals ik hierboven al omschreven heb, van rechtswege ongeldig.
Met andere woorden, er was dus feitelijk geen rechtsgeldig besluit genomen.
De rechter geeft in zijn uitspraak simpelweg een bevestiging dat het besluit nietig is.
Dat is dus een risico dat VvE’s nemen wanneer zij besluiten nemen die in strijd zijn met de wet- en regelgeving in een VvE.

[Rob]

Ik ben niet zo heel erg thuis in ondersplitsingen, maar naar mijn idee is BW5:106 lid 3 hier leidend.
Daarin is bepaald dat ondersplitsing is toegestaan.
Een appartementseigenaar is zelfstandig bevoegd zijn appartementsrecht te ondersplitsen, tenzij de splitsingsakte dit expliciet verbiedt. Toestemming van de ALV is daarvoor niet vereist en er is ook geen registratie in de AvS voor nodig.
Bij ondersplitsing ontstaat een nieuwe ondersplitsings-VvE, terwijl in de hoofdsplitsing het indexcijfer ongewijzigd blijft.
De ondersplitsings-VvE zal naar buiten toe als één lid optreden.

Voor bouwkundige ingrepen aan gemeenschappelijke delen of strijdig gebruik is uiteraard wel altijd toestemming van de hoofd-VvE nodig.

[Rob]

Dat is geen straf. De ALV krijgt met een nietig besluit geen boete van de politie en de eigenaren riskeren met 100 nietige besluiten geen eens een celstraf.

Dat klopt, het gaat ook helemaal niet om strafrecht in een VvE.
Maar aangezien jij schreef “Toch heeft de rechter een straf verzonnen.”, dacht ik het nietig verklaren van de jaarrekening maar even als “straf” te zien, om geen discussie over appartementsrecht en strafrecht te gaan beginnen.

Iemand moet bezwaar maken en dat is bij unanimiteit onmogelijk. Het kan dan goed een nietig besluit zijn, maar zolang niemand de rechter verzoekt om het besluit nietig te verklaren, mag het besluit niet nietig verklaard worden. Anders mogen de rechters jaarlijks honderduizenden notulen nalezen op zoek waar nog meer nietige besluiten zijn genomen.

Nee hoor, een besluit dat in strijd is met de wet IS een nietig besluit, ook als dat unaniem genomen is.
Een nietig besluit is van rechtswege ongeldig, wat betekent dat het juridisch gezien nooit heeft bestaan, zonder dat een rechter dit expliciet hoeft vast te stellen.
Het is dus niet nodig om naar de rechter te stappen om de nietigheid te bewerkstelligen, hoewel dit in de praktijk vaak gebeurt voor juridische duidelijkheid.

[Rob]

Maar er bestaat geen straf voor het handelen in strijd met dit wetsartikel.

Onjuist, BW2:14 bepaald dat als een besluit in strijd is met de wet of de statuten, een dergelijke besluit nietig is.
De rechter geeft duidelijk aan dat het besluit in strijd is met de wet, dus…. het besluit is nietig,

Dit wetsartikel geeft iedere individuele eigenaar het recht om tegen de meerderheid in, te winnen als minderheid in een ALV wanneer er gestemd wordt over wel of niet goedkeuren van de jaarrekening.

Klopt, het is mooi dat een minderheid wordt beschermd tegen slechte besluitvorming die genomen is door een domme meerderheid.
Als je je als VvE gewoon aan de regels houdt zal het nooit iemand lukken om besluiten nietig te laten verklaren omdat zij in strijd zouden zijn met de wet.

Er staat nergens dat de gehele ALV in overtreding is van de AvS (of de wet) wanneer men zonder controle toch een jaarrekening goedkeurt.

Onjuist, dat staat in BW2:48, zoals hierboven omschreven.
Een VvE kan zelfs niet met unanimiteit besluiten zich niet aan de wet te houden.
Als er een nietig besluit wordt genomen is het ongeldig, m.a.w. het besluit heeft nooit bestaan.

[Rob]

De ALV heeft besloten geen boodschap te hebben aan een kascontrole en hoewel er wel staat dat er een kascommisssie moet zijn, staat er nergens dat je dan de jaarrekening niet mag goed keuren.

Op grond van BW2:48 is een VvE verplicht om;

– indien een raad van commissarissen ontbreekt en er geen accountantsverklaring wordt overgelegd, een kascommissie te benoemen.
– een onderzoek naar de balans en staat van baten en lasten uit te voeren.
– Verslag uit te brengen aan de vergadering.

Als een ALV jaarrekeningen goedkeurd zonder dat is voldaan aan bovenstaande wettelijk voorgeschreven voorwaarden handelt zij in strijd met de wet, wat dus altijd nietigheid zal opleveren.

[Rob]

Er is geen juridisch achterdeurtje voor slechte verliezers om enkel de zin door te drammen van 1 enkele eigenaar.

Lukt het je niet om meer dan 1/3e minderheid mee te krijgen, dan kan je het altijd proberen bij de rechter dat er geen MJOP is en daarom het besluit voor luxe zaken ongeldig of nietig te laten verklaren, omdat je zin niet hebt gekregen.

Volgens mij spreek je jezelf aardig tegen in deze twee stellingen.

Daarnaast is het volkomen nutteloos om bij een rechter de nietigheid van een besluit te vragen op grond van een niet bestaande verplichting.

Nietigheid vereist strijd met de wet of de statuten, en dat is hier niet het geval.

[Rob]

Vreemd dat de rechter denkt hoger te staan dan de meerderheid van VvE-leden op een ALV. De rechter is immers geen VvE-lid.

Jij hebt wel een heel vreemde kijk op de rechtspraak in Nederland, als ik dit zo lees.

Het is toch de ALV die accepteerde dat er geen kascontrole heeft plaatsgevonden?

De ALV heeft hierin weinig te accepteren.
De ALV moet ervoor zorgen dat er een raad van Commissarissen of een kascommissie is.
En zo niet, dan zal het bestuur ervoor moeten zorgen dat er een accountantsveklaring komt.
Hoe dan ook zal er een kascontrole moeten plaatsvinden!

[Auteur]

Berichten