[Rob]

De 46-jarige J. van F. uit Hazerswoude wordt verdacht van het oplichten van ongeveer honderd Verenigingen van Eigenaren. Dat deed hij via zijn bedrijf dat in Wateringen is gevestigd en VvE-beheer aanbiedt. De politie kreeg de verdachte in het oog na meldingen over opvallende en verdachte transacties van VvE’s. ‘De schade bij de VvE’s is nog niet helemaal in kaart gebracht, maar bedraagt vermoedelijk in totaal meer dan 100.000 euro’, zegt de politie. J. van F. is na zijn aanhouding voorgeleid aan de rechter-commissaris en is onder strikte voorwaarden weer vrijgelaten.

Onlangs is de uitspraak geweest in deze zaak en de betreffende beheerder veroordeelt tot een taakstraf van 240 uur en 12 maanden gevangenisstraf voorwaardelijk.

[Rob]

Ook in deze zaak wordt de consequentie van het nemen van besluiten die in strijd zijn met de regelgeving weer duidelijk gemaakt. (zie rov 4.5)

Op grond van de AVS moet de vergadering van eigenaars jaarlijks een begroting vaststellen.
Daarbij moet de VvE ook het bedrag bepalen dat de eigenaars bij wijze van voorschot verschuldigd zijn.
Wanneer de VvE daar niet aan voldoet, voldoen besluiten tot verhoging van de periodieke bijdrage niet aan de formele vereisten in het splitsingsreglement en zijn dus nietig.
Gevolg voor de VvE in deze kwestie was dat de VvE geen aanspraak kon maken op betaling van de door haar gevorderde hoofdsom van ruim € 7.000,00 en daarmee ook niet op betaling van buitengerechtelijke kosten.

Ik mag hopen dat het nu toch echt wel duidelijk is, dat je als VvE vroeg of laat toch écht in de problemen gaat komen als je de AVS en regelgeving niet serieus neemt en nietige besluiten neemt.
En gelukkig is de oplossing heel simpel, hou je aan de wet- en regelgeving in de VvE!

[Rob]

De straf noem ik een besluit van de ALV terugdraaien (nietig) terwijl niemand daarnaar gevraagd heeft.
De ‘overtreding’ is het niet hebben van een kascontrole. Als er geen bezwaar is dat er een nietig besluit is genomen, mag de rechter dat ook niet ongevraagd bestraffen.

Nogmaals, in de wet is bepaald dat als een besluit in strijd is met de wet of de statuten, een dergelijke besluit nietig is.
Een nietig besluit is een besluit dat juridisch gezien nooit heeft bestaan.
Wel of geen bezwaar doet dus helemaal niet terzake.
De rechter draait dus ook niets terug, het besluit is, zoals ik hierboven al omschreven heb, van rechtswege ongeldig.
Met andere woorden, er was dus feitelijk geen rechtsgeldig besluit genomen.
De rechter geeft in zijn uitspraak simpelweg een bevestiging dat het besluit nietig is.
Dat is dus een risico dat VvE’s nemen wanneer zij besluiten nemen die in strijd zijn met de wet- en regelgeving in een VvE.

[Rob]

Ik ben niet zo heel erg thuis in ondersplitsingen, maar naar mijn idee is BW5:106 lid 3 hier leidend.
Daarin is bepaald dat ondersplitsing is toegestaan.
Een appartementseigenaar is zelfstandig bevoegd zijn appartementsrecht te ondersplitsen, tenzij de splitsingsakte dit expliciet verbiedt. Toestemming van de ALV is daarvoor niet vereist en er is ook geen registratie in de AvS voor nodig.
Bij ondersplitsing ontstaat een nieuwe ondersplitsings-VvE, terwijl in de hoofdsplitsing het indexcijfer ongewijzigd blijft.
De ondersplitsings-VvE zal naar buiten toe als één lid optreden.

Voor bouwkundige ingrepen aan gemeenschappelijke delen of strijdig gebruik is uiteraard wel altijd toestemming van de hoofd-VvE nodig.

[Rob]

Dat is geen straf. De ALV krijgt met een nietig besluit geen boete van de politie en de eigenaren riskeren met 100 nietige besluiten geen eens een celstraf.

Dat klopt, het gaat ook helemaal niet om strafrecht in een VvE.
Maar aangezien jij schreef “Toch heeft de rechter een straf verzonnen.”, dacht ik het nietig verklaren van de jaarrekening maar even als “straf” te zien, om geen discussie over appartementsrecht en strafrecht te gaan beginnen.

Iemand moet bezwaar maken en dat is bij unanimiteit onmogelijk. Het kan dan goed een nietig besluit zijn, maar zolang niemand de rechter verzoekt om het besluit nietig te verklaren, mag het besluit niet nietig verklaard worden. Anders mogen de rechters jaarlijks honderduizenden notulen nalezen op zoek waar nog meer nietige besluiten zijn genomen.

Nee hoor, een besluit dat in strijd is met de wet IS een nietig besluit, ook als dat unaniem genomen is.
Een nietig besluit is van rechtswege ongeldig, wat betekent dat het juridisch gezien nooit heeft bestaan, zonder dat een rechter dit expliciet hoeft vast te stellen.
Het is dus niet nodig om naar de rechter te stappen om de nietigheid te bewerkstelligen, hoewel dit in de praktijk vaak gebeurt voor juridische duidelijkheid.

[Rob]

Maar er bestaat geen straf voor het handelen in strijd met dit wetsartikel.

Onjuist, BW2:14 bepaald dat als een besluit in strijd is met de wet of de statuten, een dergelijke besluit nietig is.
De rechter geeft duidelijk aan dat het besluit in strijd is met de wet, dus…. het besluit is nietig,

Dit wetsartikel geeft iedere individuele eigenaar het recht om tegen de meerderheid in, te winnen als minderheid in een ALV wanneer er gestemd wordt over wel of niet goedkeuren van de jaarrekening.

Klopt, het is mooi dat een minderheid wordt beschermd tegen slechte besluitvorming die genomen is door een domme meerderheid.
Als je je als VvE gewoon aan de regels houdt zal het nooit iemand lukken om besluiten nietig te laten verklaren omdat zij in strijd zouden zijn met de wet.

Er staat nergens dat de gehele ALV in overtreding is van de AvS (of de wet) wanneer men zonder controle toch een jaarrekening goedkeurt.

Onjuist, dat staat in BW2:48, zoals hierboven omschreven.
Een VvE kan zelfs niet met unanimiteit besluiten zich niet aan de wet te houden.
Als er een nietig besluit wordt genomen is het ongeldig, m.a.w. het besluit heeft nooit bestaan.

[Rob]

De ALV heeft besloten geen boodschap te hebben aan een kascontrole en hoewel er wel staat dat er een kascommisssie moet zijn, staat er nergens dat je dan de jaarrekening niet mag goed keuren.

Op grond van BW2:48 is een VvE verplicht om;

– indien een raad van commissarissen ontbreekt en er geen accountantsverklaring wordt overgelegd, een kascommissie te benoemen.
– een onderzoek naar de balans en staat van baten en lasten uit te voeren.
– Verslag uit te brengen aan de vergadering.

Als een ALV jaarrekeningen goedkeurd zonder dat is voldaan aan bovenstaande wettelijk voorgeschreven voorwaarden handelt zij in strijd met de wet, wat dus altijd nietigheid zal opleveren.

[Rob]

Er is geen juridisch achterdeurtje voor slechte verliezers om enkel de zin door te drammen van 1 enkele eigenaar.

Lukt het je niet om meer dan 1/3e minderheid mee te krijgen, dan kan je het altijd proberen bij de rechter dat er geen MJOP is en daarom het besluit voor luxe zaken ongeldig of nietig te laten verklaren, omdat je zin niet hebt gekregen.

Volgens mij spreek je jezelf aardig tegen in deze twee stellingen.

Daarnaast is het volkomen nutteloos om bij een rechter de nietigheid van een besluit te vragen op grond van een niet bestaande verplichting.

Nietigheid vereist strijd met de wet of de statuten, en dat is hier niet het geval.

[Rob]

Vreemd dat de rechter denkt hoger te staan dan de meerderheid van VvE-leden op een ALV. De rechter is immers geen VvE-lid.

Jij hebt wel een heel vreemde kijk op de rechtspraak in Nederland, als ik dit zo lees.

Het is toch de ALV die accepteerde dat er geen kascontrole heeft plaatsgevonden?

De ALV heeft hierin weinig te accepteren.
De ALV moet ervoor zorgen dat er een raad van Commissarissen of een kascommissie is.
En zo niet, dan zal het bestuur ervoor moeten zorgen dat er een accountantsveklaring komt.
Hoe dan ook zal er een kascontrole moeten plaatsvinden!

[Rob]

Dat de besteding van het reservefonds is bedoeld voor de financiering van (groot)onderhoud blijkt naar mijn mening uit BW5:126 als geheel.
In lid 1 wordt inderdaad gesproken over “… andere dan de gewone jaarlijkse kosten”.

Lid 2 bepaalt echter dat het fonds gevuld moet worden op basis van een onderhoudsplan, danwel 0,5% van de herbouwwaarde.

Het reservefonds heeft m.i. dus uitdrukkelijk het doel de bekostiging van dat meerjarenonderhoudsplan.

[Rob]

Die bestemming van het reservefonds volgt naar mjjn mening uit de aard van het fonds, het doel van de vereniging en de systematiek van het reglement.
Het reservefonds is geen “algemene pot”, maar een doelfonds.

“Onvoorzien” betekent onverwacht, maar wel passend binnen het doel van de vereniging zoals plots noodzakelijke dakreparatie, acute funderingsschade of onverwachte vervanging liftinstallatie.
En niet camera’s, gevelverfraaiing of dakgroen “omdat het kan”

[Rob]

Het ligt inmiddels wat anders dan ik eerder dacht
1. het bestuur dient een begroting in voor 2026 waarin een specifieke uitgave voor niet-onderhoud is opgenomen.

2. het bestuur haalt (tegen mijn zin) het geld voor die uitgave uit het Rf
(“daar zit voldoende in” aldus het bestuur)

3. het bestuur laat de maandbijdrage gelijk (om de oudhjes te paaien..grrr.)

Kortom, het bestuur plundert n.m.m. het Rf
verandert dat iets aan jouw antwoord?

Wat mij betreft niet.
Het geld in het reservefonds is bestemd voor (groot)onderhoud en vervanging.
De begroting is een raming en geen besluit tot een andere bestemming van de gelden in het reservefonds.

Naar mijn mening zal er dus nog steeds een separaat besluit genomen moeten worden om over de gelden van het reservefonds te mogen bezitten t.b.v. deze vernieuwingen.

[Rob]

Een dergelijk besluit valt onder MR1992 artikel 38 lid 5.
Wordt het besluit genomen met een meerderheid van tenminste twee/derde van het aantal uitgebrachte stemmen in een vergadering, waarin een aantal eigenaars tegenwoordig of vertegenwoordigd is, dat tenminste twee/derde van het totaal
aantal stemmen kan uitbrengen, dan is het in principe een geldig besluit.

In artikel 38 lid 7 staat echter ook “Indien door de vergadering overeenkomstig het in het vijfde of het zesde lid bepaalde tot het doen van een uitgave wordt besloten, wordt tevens de extra voorschotbijdrage bepaald, welke door het bestuur te dier zake van de eigenaars kan worden gevorderd. De uitvoering van zodanige besluiten kan eerst geschieden wanneer de voor de uitvoering benodigde gelden in de kas van de vereniging gereserveerd zijn.

In principe moet voor de financiering dus een extra bijdrage gedaan worden.

Alleen artikel 32 lid 1 wordt vaak gebruikt om de bestemming van het geld in het reservefonds daarvoor te gebruiken, maar dat zal naar mijn mening wel een eigen/nieuw besluit moeten zijn.

Uiteraard kan je altijd naar de rechter stappen als je van mening bent dat het besluit vernietigd zou moeten worden.

[Rob]

Deze problemen voorkom je door tijdens de vergadering alles te bespreken waardoor iemand geen noodzaak ziet om naar de rechter te stappen.

Dat is misschien een sympathieke gedachte, maar juridisch onjuist.

Problemen ontstaan wel degelijk op het moment dat een ALV een besluit neemt dat in strijd is met de regelgeving.
Dat die problemen pas zichtbaar worden zodra iemand naar de rechter stapt, betekent niet dat ze er daarvoor niet zijn.
Een nietig besluit is nietig vanaf het moment van nemen, ongeacht of iemand procedeert.

Dat je conflicten soms kunt voorkomen door belangen goed te bespreken, kan ik nog wel begrijpen.
Goed bestuur, draagvlak en redelijkheid zijn belangrijk, maar overleg kan juridische gebreken niet repareren.
Een besluit dat in strijd is met de akte of de wet wordt niet geldig omdat iedereen zich er (voorlopig) bij neerlegt.

Bovendien is het niet aan de ALV om te bepalen of iemand “noodzaak” heeft om naar de rechter te stappen.
Water bij de wijn doen kan alleen binnen de grenzen van wet en akte.

Kortom, harmonie in de VvE is wenselijk, maar kan nooit een alternatief zijn voor rechtsgeldige besluitvorming.
Bestuur en ALV moeten én zorgvuldig én juridisch correct handelen.
Dat is geen tegenstelling, maar een vereiste.

[Rob]

Daar is de meerderheid het niet altijd mee eens. 🙂

Dat mag, maar het verandert niets aan de nietigheid.

[Auteur]

Berichten