Rob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Deze problemen voorkom je door tijdens de vergadering alles te bespreken waardoor iemand geen noodzaak ziet om naar de rechter te stappen.
Dat is misschien een sympathieke gedachte, maar juridisch onjuist.
Problemen ontstaan wel degelijk op het moment dat een ALV een besluit neemt dat in strijd is met de regelgeving.
Dat die problemen pas zichtbaar worden zodra iemand naar de rechter stapt, betekent niet dat ze er daarvoor niet zijn.
Een nietig besluit is nietig vanaf het moment van nemen, ongeacht of iemand procedeert.Dat je conflicten soms kunt voorkomen door belangen goed te bespreken, kan ik nog wel begrijpen.
Goed bestuur, draagvlak en redelijkheid zijn belangrijk, maar overleg kan juridische gebreken niet repareren.
Een besluit dat in strijd is met de akte of de wet wordt niet geldig omdat iedereen zich er (voorlopig) bij neerlegt.Bovendien is het niet aan de ALV om te bepalen of iemand “noodzaak” heeft om naar de rechter te stappen.
Water bij de wijn doen kan alleen binnen de grenzen van wet en akte.Kortom, harmonie in de VvE is wenselijk, maar kan nooit een alternatief zijn voor rechtsgeldige besluitvorming.
Bestuur en ALV moeten én zorgvuldig én juridisch correct handelen.
Dat is geen tegenstelling, maar een vereiste.Daar is de meerderheid het niet altijd mee eens. 🙂
Dat mag, maar het verandert niets aan de nietigheid.
En ongeacht wanneer dit is ingegaan, behoort de nieuwe incassowet geen reden te zijn om extra kosten in rekening te brengen voor het versturen van simpele mailherinneringen (in een geautomatiseerd boekhoudkundig systeem). Beheerders die dit toch doen, moeten geen beheerders zijn.
Het is VVE-services die deze kosten in rekening brengt, en de beheerder die deze kosten bij de VvE neerlegt.
Grote vraag is dus of de beheerder deze kosten op basis van de overeenkomst die zij met de VvE gesloten heeft, wel mogen doorberekenen aan de VvE.
Vandaar dat het raadzaam is om te kijken wat er in de beheerovereenkomst is afgesproken over deze kosten.Kern van de argumentatie lijkt te zijn dat niet alle VvE-leden hoeven te betalen voor een bitterbal die enkel door een paar op de BBQ aanwezige VvE-leden gegeten worden.
Nee, de kern van de argumentatie is dat het organiseren van dergelijke activiteiten niet tot de doelstelling van een VvE behoren.
Daar doet geen enkele meerderheid iets aan af.
Geen doelstelling is geen doelstelling, is geen bemoeienis van de VvE.Hebben zij het debiteurenbeheer uitbesteed aan vve-services?
Je kan eerst nog even kijken wat er in jullie beheerovereenkomst met VP&A is opgenomen met betrekking tot deze kosten.een kascommissie kan makkelijk uit 1 persoon bestaan, ongeacht wat een MR/AvS zegt.
Opnieuw is er een uitspraak gepubliceerd waarin duidelijk wordt aangetoond dat bovenstaande stelling onjuist is.
In deze zaak waren er weliswaar twee leden benoemd voor de kascommissie echter kwam één van de kascommissieleden voortijdig te overlijden.
De rechter oordeelde: “Omdat de goedkeuring van de jaarstukken en de decharge van het bestuur voor het jaar 2024 is gebaseerd op de controle van de kascommissie die niet langer voldoet aan de wettelijke eisen kunnen de besluiten niet in stand blijven.”Dat een ander lid van de VvE de jaarstukken mee heeft gecontroleerd mocht de VvE niet baten.
De besluiten om de jaarrekening goed te keuren en het bestuur decharge te verlenen werden door de rechter nietig verklaard.Citaat uit deze uitspraak:
” Uit de tekst en de strekking van artikel 2:48 BW volgt dat de ALV, die de jaarcijfers dient goed te keuren, erop moet kunnen vertrouwen dat deze cijfers zijn gecontroleerd, óf door een accountant, of door een onafhankelijke kascommissie waarvan de leden geen zitting mogen hebben in het bestuur.”“Grappig” om te lezen dat men in die VvE ook graag dacht een eigen draai te kunnen geven aan de regelgeving.
“Al gedurende 25 jaar werd de balans van het begin en het einde van het boekjaar en de staat van baten en lasten voor het goedkeuren van de jaarstukken ter ALV aan de leden voorgelegd en [verzoekers] heeft er nooit een punt van gemaakt dat een bestuursverslag ontbrak”
De rechter oordeelt hierover;
“De stelling van de VvE, dat het bestuur al 25 jaar dezelfde handelwijze hanteert, enkel het aanleveren van de balans aan het begin en aan het einde van het boekjaar en de staat van baten en lasten, en dat tegen die handelwijze nimmer bezwaar is gemaakt kan haar niet baten.
Het dwingendrechtelijk bepaalde in art. 2:48 lid 1 BW laat over de te volgen gang van zaken en van het belang van het bestuursverslag geen misverstanden bestaan.”Hier ook dan maar even een link naar een recente uitspraak.
In deze kwestie waren er in de VvE ook geen kandidaten voor de kascontrole te vinden en besloot de ALV maar om de enige bestuurder “noodgedwongen” te benoemen als kascommissie.Met het te verwachten resultaat, vernietiging van de besluiten van de VvE om:
– de jaarrekening over 2023 goed te keuren;
– het bestuur décharge te verlenen over 2023;
– de heer [persoon A] te herbenoemen als lid van de kascommissie.Er zijn genoeg ALV’s in Nederland waarbij er maar 1 vrijwilliger zich aanmeldt voor de kascommissie. Soms zelfs niemand. Op dat moment is zowel de hele wet als de AvS niet van belang, want de realiteit is te weinig aanmeldingen of vrijwilligers, dus geen 2 leden voor de kascommissie
Een bestuurder kan niet de ALV uren laten duren totdat iemand zich tegen haar/zijn zin in kandidaat stelt als lid van de kascommissie.
Als niemand bereid is om in de kascommissie plaats te nemen zal het bestuur dus voor de kascontrole conform BW2:48 een accountant moeten inschakelen en een verklaring van die accountant moeten overleggen aan de vergadering.
Zo simpel is het!En 1 extern bureau voor de kascontrole lijkt mij beter dan een kascommissie bestaande uit 10 eigenaren welke er geen verstand van hebben.
In principe ben ik het overigens wel eens met deze stelling.
Ook ik heb (helaas) regelmatig mijn twijfels over de kennis van kascommissieleden.Maar helaas, zo werkt de wet nu eenmaal niet.
Een bestuurder hoort dwingend recht niet te negeren;
Een bestuurder die bewust dwingend recht negeert, handelt onbehoorlijk.een kascommissie kan makkelijk uit 1 persoon bestaan, ongeacht wat een MR/AvS zegt. Het gaat niet om kwantiteit maar om kwaliteit. En 1 extern bureau voor de kascontrole lijkt mij beter dan een kascommissie bestaande uit 10 eigenaren welke er geen verstand van hebben.
De AVS stelt dat een kascommissie moet bestaan uit 2 leden.
Ook in BW2:48 is bepaald dat een kascommissie uit 2 leden moet bestaan.
Dus ja, een kascommissie MOET uit 2 leden bestaan.
Wat jou beter lijkt is totaal niet van belang hierbij.Het zal niet de eerste keer zijn dat een besluit tot goedkeuring van de jaarrekening door een rechter wordt vernietigd omdat de kascommissie niet aan de juiste voorwaarden voldoet.
En ja, meeste stemmen gelden…..
Tja, dat klopt !
@SL heeft echter ook veel voorbeelden gegeven van zaken die niet goed zijn in een VvE.
Het is ook zeer ongewenst als je een bestuurder die alle regels aan zijn laars lapt nooit zou kunnen ontslaan omdat hij altijd de meerderheid aan stemmen heeft.Ik ben benieuwd naar die uitspraak.
Ik vermoed dat hij doelt op deze uitspraak van de rechtbank Maastricht.
In die zaak ging het echter wel om een groot-eigenaar die de meerderheid van de appartementen nog in bezit had.
De bestuurder in deze kwestie is geen groot-eigenaar, maar heeft alleen het meeste aantal stemmen.
Maar wie weet, en is die weg toch een mogelijke optie in de VvE van @SLOverigens staat in de modelspltsingsakte 1992, niet dat een bestuurslid niet gevolmachtigde mag zijn.
Het gaat hier om een akte die gebaseerd is op MR2017.
In dat reglement kan een bestuurder niet als gevolmachtigde van een stemgerechtigde optreden.
Heel goed dus daar op gelet wordt, zeker in deze situatie.57.9 is voor andere zaken bedoeld. Als bestuurslid mag je over een besluit waarin je functioneren aan de orde wordt gesteld natuurlijk wel mee stemmen!
In principe ben ik het wel eens met hetgeen Monaster hier schrijft.
Ben dus eigenlijk wel benieuwd wat het advies van die advocaat is geweest, en waar dat advies op gebaseerd zou zijn.Hoi Koen,
In de VvE van Pierre is MR 2006 van toepassing, maar laten we er voor het gemak vanuit gaan dat ook personen buiten de VvE benoemd zouden kunnen worden.
Dan nog blijft de eis dat de kascommissie uit twee leden moet bestaan.
Dat betekent dat naast het externe bureau dat Pierre wil inschakelen, er nog minimaal één ander lid benoemd moet worden om te voldoen aan het reglement.
Je bent er dus niet als alleen dat externe bureau de kascontrole uit zou voeren.