Rob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Zie ook onderstaande artikelen op NederlandVVE;
[url url=”https://nederlandvve.nl/vve-nieuws/camera-s-in-de-vve-welk-belang-gaat-er-voor/”%5DCamera’s in de VvE, welk belang gaat er voor[/url]
[url url=”https://nederlandvve.nl/vve-nieuws/cameratoezicht-vve/”%5DCameratoezicht in de VvE[/url]
Als eerste zou je je af kunnen vragen óf de VvE wel meer kosten heeft door de aanbouw.
In feite wordt de gevellijn met eventueel aanwezige kozijn slechts verplaatst.
Of de VvE nu verantwoordelijk is voor de oude gevellijn met bestaande kozijnen, of voor de nieuwe gevellijn met nieuwe kozijnen maakt naar mijn idee niet zoveel uit.
Daarnaast heeft de eigenaar ook al zelf de kosten voor aanschaf en montage van die nieuwe gevel en kozijnen op zich genomen, ook die kosten hoeft de VvE dus niet meer uit te geven.
De extra kosten zitten dan alleen misschien nog in een klein stukje extra dakoppervlak.Daarnaast kan je als VvE bij de aanvraag voor de aanbouw ook een overeenkomst met de eigenaar aangaan met betrekking tot de (onderhouds)kosten van de aanbouw.
Bij dat laatste vind ik het overigens nog wel een leuke discussie óf de VvE wel in die overeenkomst mag vastleggen dat de betreffende eigenaar de toekomstige onderhoudskosten zou moeten blijven betalen.
Persoonlijk vind ik dat toch ietwat strijdig met de reglementen.[quote quote=130431]Met 3000 euro heb je het volgens mij over kleine VvE’s?
Een ALV van een grote VvE die het bestuur geen mandaat kan afgeven voor grotere bedragen, heeft dus geen vertrouwen in het bestuur.[/quote]Ik vind niet dat je dat zo kan stellen.
Het onderhoud binnen een VvE lijkt mij eigenlijk best allemaal goed te voorzien, en dus ook goed te plannen.
Een lager mandaat, zoals €3.000 zorgt ervoor dat het bestuur niet zelfstandig grote uitgaven kan doen zonder goedkeuring van de ledenvergadering.
Dit vergroot de transparantie en controle van de VvE-leden over de financiën en beslissingen.Voor groot onderhoud of renovaties kan het bestuur een duidelijk voorstel indienen tijdens een ledenvergadering, waarbij de kosten, de noodzaak van het onderhoud, en eventuele offertes worden gepresenteerd.
Dat maakt de besluitvorming transparanter en zorgt ervoor dat er weloverwogen keuzes gemaakt kunnen worden.
Een mandaat dat groot genoeg is voor kleine of dagelijkse onderhoudswerkzaamheden (bijvoorbeeld €3.000 tot €5.000) geeft het bestuur nog steeds de flexibiliteit om snel te handelen zonder voor elke kleine uitgave de leden te moeten raadplegen.Een lager mandaat draagt ook bij aan meer transparantie en betrokkenheid van de leden.
Het gaat er helemaal niet om dat het bestuur niet vertrouwd zou worden, maar om het vergroten van de controlemechanismen zodat alle leden zich goed geïnformeerd en betrokken voelen bij de besluitvorming.
Bij echte calamiteiten kan het bestuur altijd nog direct handelen en achteraf verantwoording afleggen.
Een lager mandaat betreft alleen reguliere, niet-urgente uitgaven.[quote quote=130097]Is het huishoudelijk reglement echt zo belangrijk in theorie als in de praktijk?
Ben het met alles wel met je eens, en reglementen zouden nooit zonder ALV aangepast mogen worden (dat lijkt mij meer de kern van het probleem), maar in mijn beleving hechten rechters nooit zoveel waarde aan het huishoudelijk reglement (itt de AvS).[/quote]Oh jawel hoor, een rechter zal zeker belang hechten aan de geldigheid van een huishoudelijk reglement.
Het is de ALV die bepaalt wat er in het HHR komt te staan, wat er uit wordt gehaald, wat er veranderd wordt enz.
Iedere wijziging van het huishoudelijk reglement die niet door de ALV is vastgesteld heeft geen enkele waarde.
En daarmee kan de VvE in de problemen komen wanneer er zich een kwestie voordoet waarbij de ongeldige bepaling in het huishoudelijk reglement een rol zou spelen.[quote quote=130100]Is zonder mandaat van de ALV opdrachten verstrekken aan partijen altijd volgens jou wanbestuur of
alleen boven een hoog bedrag zoals 25.000 euro?[/quote]Als de ALV een dergelijk bedrag heeft afgesproken, is er op dat moment dus ook een mandaat.
Lijkt me overigens zeer onverstandig om zo’n ruim mandaat af te geven.
Dan denk ik eerder aan bedragen tot bijvoorbeeld € 3.000Maar ik bedoelde eigenlijk in dit geval een meerjarig contract met een bedrijf.
Daar heeft het bestuur altijd eerst nog de toestemming van de ALV voor nodig.[quote quote=129808]Wanneer is er sprake van wanbestuur of wanbeheer in een VvE en hoe kan dat worden voorkomen?[/quote]
Ik vind een schimmige wijze van stemmen in de ALV wanbestuur- en beheer.
Ik vind een schimmige wijze van het gebruik van volmachten wanbestuur- en beheer.
Ik vind de uitslag van de stemming in een ALV pas bekend maken in de notulen wanbestuur- en beheer.
Ik vind het huishoudelijk reglement aanpassen zonder goedkeuring wanbestuur- en beheer.
Ik vind het zonder mandaat van de ALV verstrekken van opdrachten aan partijen wanbestuur- en beheer.Ik heb even een zin van jou uit je andere topic gekopieerd.
[i]”…Betere rechtsbijstand voor VvE’s zou een oplossing kunnen zijn, maar het hebben van allerlei rechtszaken is niet de meest leuke samenleving. En het doet de VvE’s ook niet veel goed, ondanks dat veel rechterlijke uitspraken wel leerzaam zijn en richting kunnen geven. Alleen vind ik vaak uitermate teleurstellend als een rechter tot een bepaald oordeel komt welke niet het beste is voor de VvE.”[/i]Het inzagerecht is duidelijk weergegeven in de diverse modelreglementen.
Ook geeft de rechter een duidelijke uitspraak waarom het inzagerecht past bij het lidmaatschap van een VvE.
Die rechter beslist op basis van de wet- en regelgeving in een VvE.Zoals ik in mijn slotzin aangaf zal er ongetwijfeld een moment komen dat er iemand opstaat in de VvE.
Dat kan een ‘wakker geworden’ eigenaar zijn, of wellicht een nieuwe eigenaar in het complex.
Zo iemand gaat dan ineens allerlei lastige vragen stellen en wordt dan vaak direct bestempelt als ‘moeilijke’ eigenaar.
Mocht deze eigenaar alle inzage geweigerd worden, dan kan hij, gesteund door de artikelen in het reglement, naar de rechter stappen om inzage af te dwingen, zoals de eigenaar in de betreffende uitspraak ook gedaan heeft.Daarmee is natuurlijk niet gezegd, dat het inzagerecht dé oplossing is voor alle problemen in een VvE.
Transparantie is in ieder geval wél een goede basis naar mijn idee.
Hoe meer open en transparant de bestuurder en beheerder te werk gaan, hoe minder vragen en zullen komen.
Op het moment dat een eigenaar gebruik wil gaan maken van het inzagerecht is dat al een teken dat er een probleem borrelt in de VvE.
Blijkbaar is er dan al onduidelijkheid en/of een gebrek aan informatie.Voorbeeld, bij ons in de VvE zijn verschillende breukdelen van toepassing.
Ook betalen de eigenaren op de begane grond niet mee aan kosten voor de lift.
Door bepaalde wijzigingen in de begroting kan het dan gebeuren dat eigenaren op de begane grond procentueel een veel grotere bijdrage aan de servicekosten moeten doen dan andere eigenaren.
Terecht dus dat zo’n eigenaar daar vragen over gaat stellen.
Als bestuur hebben we samen met de beheerder de eigenaar uitgebreid voorgerekend hoe één en ander tot stand is gekomen.
Doe je dat niet, gaat er wellicht toch steeds iets meer knagen bij die eigenaar en gaat zo’n eigenaar op zijn eigen manier zoeken naar informatie.[quote quote=129408]Dat is een hele goede gok. Inderdaad 0, dus daarom vind ik dat inzagerecht ook enorm wordt opgeblazen. Alsof dat het allerbelangrijkste is van een VvE en het landelijk probleem is dat eigenaren geen gebruik kunnen maken van dat recht en dat daarom van alles mis gaat met VvE’s.[/quote]
Het inzagerecht wordt niet opgeblazen, dat is gewoon vastgelegd in de statuten van een VvE.
Het is de reactie op een mogelijk verzoek tot inzage wat tot een enorm probleem wordt opgeblazen.
Ik denk dat een (groot) deel van de problemen in VvE’s inderdaad veroorzaakt worden door bestuurders die menen hun mede-eigenaren allerlei rechten te kunnen/moeten ontnemen.[quote quote=129408]De akte en de uitspraak van de rechter zijn overduidelijk voor die specifieke VvE. Niet voor alle andere VvE’s. 🙂
En natuurlijk heeft de ALV daarover iets te zeggen. Gaat om een invulling van inzagerecht en ALV is hoogste orgaan, toch? Art 32 lid 5 bestaat in mijn AvS niet eens.[/quote]Die uitspraak op zichzelf is inderdaad voor die specifieke VvE.
De betekenis van die uitspraak is echter van toepassing op iedere VvE.
Wat in dit geval artikel 32 lid 5 is, heeft in andere modelreglement gewoon een ander nummer, maar de betekenis is hetzelfde.
Hoor ik je meteen weer denken, ja maar…… MR 2006
De kern van de uitspraak van de rechter is [i]”…..Dit recht volgt uit het feit dat alle leden van de VvE mede-eigenaar zijn van het gehele appartementencomplex (met een exclusief gebruiksrecht van het aan hen toebedeelde appartement). Daarbij past ook dat elk lid van de VvE zich desgevraagd op de hoogte moet kunnen stellen van…..”[/i]
Dat recht is dus van groot belang voor ieder lid van een VvE, welk modelreglement ook van toepassing moge zijn.[quote quote=129408]als je als bestuurder je taak een beetje goed doet, dan heeft niemand behoefte om gebruik te maken van het inzagerecht.[/quote]
Hier ben ik het in principe 100% mee eens.
Als je echter mede-eigenaren hun rechten meent te kunnen/mogen ontnemen doe je je taak dus niet goed.[quote quote=129408]Al was er wel ooit iemand die inzage wilde hebben, maar dat was ik zelf en zit ik daarom in het bestuur.[/quote]
Deze afsluitende zin van je zegt misschien wel alles.
Blijkbaar was er een moment waarop ook jij behoefte had aan meer informatie.
Stel dat het bestuur destijds op dikte was en de kascommissie ook gewoon goed geregeld zou zijn geweest.
Er zou dan voor jou dus geen plek zijn in het bestuur of de kascommissie.
Had je het dan ook niet vervelend gevonden als het bestuur had geweigerd om jou inzage in die informatie te geven?
Iedereen kan op een gegeven moment, om wat voor reden dan ook, even behoefte hebben aan extra informatie.
Grote onzin om te zeggen dat je dan maar eerst in bestuur of kascommissie moet gaan zitten.Ik heb in mijn omgeving, in een termijn van misschien een paar jaar, een goed beheerde en bestuurde VvE zien afglijden tot een slecht beheerde en bestuurde VvE, waar de regelgeving overboord lijkt te zijn gegooid en de eigenaren het met zeer summiere, en vaak ook nog eens onjuiste informatie moeten doen.
Helaas worden veel VvE’s geregeerd door een meerderheid van ‘domme’ eigenaren die vaak niet verder kijken dan hun neus lang is en dit wanbeheer en wanbestuur voor zoete koek slikken.
Maar ook daar zal ooit weer eens het moment komen dat er iemand opstaat die op zoek gaat naar specifieke informatie.
Echt, wees dan maar blij dat de splitsingsakte is voorzien van een bepaling waarin het inzagerecht is vastgelegd.[quote quote=129225]Is het bestuur van de VvE gehouden alle overzichten en inzichten met betrekking tot wanbetalende VvE-leden te verstrekken op verzoek van elke eigenaar of kan het bestuur van de VvE volstaan met het doen van een opgave van de totale achterstallige verenigingsbijdrage verdeeld over het aantal appartementen dat een betalingsachterstand heeft?[/quote]
Die vraag heeft een kantonrechter voor je beantwoordt.
Citaat [i]”… Uit dit artikel volgt dat alle leden van de VvE het recht hebben op volledige inzage in de financiële administratie van de VvE. Dit recht volgt uit het feit dat alle leden van de VvE mede-eigenaar zijn van het gehele appartementencomplex (met een exclusief gebruiksrecht van het aan hen toebedeelde appartement). Daarbij past ook dat elk lid van de VvE zich desgevraagd op de hoogte moet kunnen stellen van informatie waaruit blijkt of alle leden de in de ALV vastgestelde bijdragen voldoen. Deze bijdragen dienen immers om het in hun gezamenlijke eigendom toebehorende appartementencomplex te onderhouden en de andere gezamenlijke verplichtingen te voldoen. [b]Door enkel informatie te verschaffen over de betalingen van alle leden tezamen, dus over hun eventuele gezamenlijke achterstand in betalingen, [u]wordt onvoldoende voldaan[/u] aan de uit art. 32 lid 5 voornoemd voortvloeiende verplichting.[/b]“[/i]De akte en de uitspraak van de rechter zijn overduidelijk.
Dus je gaat feitelijk aan de vergadering vragen of je je wel of niet aan de akte cq. uitspraak van de rechter moet houden.
De ALV heeft daar helemaal niets over te zeggen.
De akte geldt voor ieder bestuurslid, ieder kascommissielid en ieder individueel lid.En heel eerlijk, hoe veel jaar ben je nu bestuurder en hoe vaak heb je een inzage verzoek gekregen.
Ik gok eerlijk gezegd op nul.