Rob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
[quote quote=10390]Kan er onder artikel 52.lid 9 (meningen verschillen blijkbaar of dit lid wel/niet nietig is) een afspraak gemaakt worden over een afwijkende kostenverdeling voor enkel de vervanging van kozijnen? Waarom ik dit vraag: 2 eigenaren (hoekwoningen), welke conform de splitsingsakte 30/130 aandeel hebben in de VVE (o.b.v. woninggrootte), bezitten namelijk ca. 45% van het totale kozijn & raamoppervlak binnen de VVE. Hiermee betalen de overige eigenaren (7 stuks, 100/130 aandeel) onevenredig veel mee aan het vervangen voor de kozijnen.[/quote]
Wat mij betreft blijft het antwoord daarop een volmondig Nee, en al helemaal niet om alleen de “oneerlijkheid” zoals je hierboven omschrijft te omzeilen.
Persoonlijk ben ik tot dusver nog geen enkele jurisprudentie (in hoger beroep) tegengekomen waarin een kostenverdeling die afwijkt van de splitsingsakte werd gehonoreerd.
Ik begrijp overigens best dat je niet zit te wachten op juridische kwesties binnen de VvE en ja, uiteraard is het veruit het beste als je er samen uit zou komen. (binnen de grenzen van de regelgeving)
Maar helaas kan je het in een VvE ook niet altijd iedereen naar de zin maken.
Als er telkens één of meerdere eigenaren aangeven nergens aan mee te willen of kunnen werken zal je er naar mijn mening ook nooit uitkomen en gebeurt er nooit iets.
Het vraagt inderdaad vaak meer werk dan men denkt of dan anderen doen voorkomen 😉
Wat dat betreft zou het al fijner zijn als je te maken had met een beheerder die wat toegankelijker is.
Dat is voor jou, voor de VvE en voor de beheerder zelf ook veel beter.
[quote quote=10389]Kan ik er hierbij vanuit gaan dat er met “gebruiker” overigens een huurder bedoeld wordt?[/quote]
Ja, daar wordt o.a ook een huurder onder verstaan en inderdaad, iedere nieuwe huurder zal een nieuwe gebruikersverklaring moeten tekenen.
Ja, in principe is het mogelijk om huurders het gebruik van het appartement te ontzeggen maar daar zitten m.i. wel wat haken en ogen aan vast en lijkt misschien simpeler dan het in werkelijkheid is.
Zie ook deze plan van aanpak bij overtredingen in de VvE.
Gezien de jurisprudentie over de verhuur van appartementen in de VvE vraag ik me af of het zinvol is om tijd in een eventueel verbod te steken.
Een verbod dat in veel gevallen dus eigenlijk ook niet eens mogelijk is.
Als het gaat om verhuurverbod voor BnB activiteiten of kamersgewijze verhuur e.d heb je wellicht meer kans maar ook daarover wat mij betreft geen zekerheid.
[quote quote=10389]Zit er nog een bepaalde hiërarchie in alle aktes/reglementen of gelden deze allemaal even ‘zwaar’?[/quote]
Ik weet niet helemaal precies wat je daarmee bedoelt maar voor jou geldt alleen de akte en reglement die in jouw VvE van toepassing is.
De hiërachie voor de regelgeving in de VvE is:- Het BW (boek 5 en voor zover van toepassing boek 2);
- De akte van splitsing;
- Het in de akte van splitsing vastgestelde modelreglement;
- Eventueel het huishoudelijk reglement;
- De besluiten van de Vergadering;
- De uitvoering door het bestuur.
Veel vragen waarbij het m.i. niet eenvoudig is een pasklaar antwoord te geven.
In ieder geval veel werk aan de winkel als ik het zo zie.
Je kan het handelen van de beheerder op de vergadering ter sprake brengen en als de meerderheid van de eigenaren ook deze- of andere klachten heeft zou je als VvE inderdaad kunnen overwegen om op zoek te gaan naar een nieuwe beheerder.
Zijn er geen oud-bestuurders die weten hoe de toegang tot het dak mogelijk is?
Wat betreft de huurders is het ook allemaal niet zo eenvoudig.
Is er in jullie akte iets geregeld over verhuur van het appartement?
Indien niet, dan staat het de eigenaren in principe vrij om (zonder toestemming van de bestuurder van de VvE ) de woning te verhuren.
Eén en ander is erg afhankelijk van de letterlijke tekt in jullie akte.
En tenslotte nog deze link m.b.t. overlast in de VvE.
Ik ben benieuwd waar in de wet of regelgeving te vinden is dat een VvE uitsluitend kozijnen en/of ramen zou mogen vervangen als het echt noodzakelijk is.
Schrijf ik ergens dat er zeker geen gekwalificeerde meerderheid nodig is in deze kwestie? NEE
Citaat uit dit artikel van Rijssenbeek
“… In de gevallen dat onderhoud en vervanging van kozijnen ten laste komt van het reservefonds en/of gemoeid gaat met een financieel belang dat het door de vergadering vastgesteld bedrag te boven gaat, dient de VvE dus een besluit te nemen met een gekwalificeerde meerderheid van 2/3 van het aantal uitgebrachte stemmen in een vergadering waarin minimaal 2/3 van het totaal aantal stemmen aanwezig of vertegenwoordigd is.”
Begrijp ik nu goed dat een bepaling die in strijd is met de wet soms wel en soms niet nietig is ? Heel apart !
Citaat van Rijssenbeek
“… Artikel 52 lid 9 modelsplitsingsreglement 2006 bevat ook een bepaling waardoor de vergadering van eigenaars kan besluiten dat een van de splitsingsakte afwijkende kostenverdeling kan worden opgenomen in het Huishoudelijk Reglement. Dit artikel bepaalt dat met een meerderheid van 2/3 in een vergadering waar tenminste 2/3 van de stemgerechtigden zijn vertegenwoordigd, een besluit kan worden genomen tot een kostenverdeling die afwijkt van de splitsingsakte. Dit geldt dan alleen voor de situatie van een verbouwing of het aanbrengen/wegbreken van een nieuwe/bestaande installatie. Het oordeel van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden betekent dat deze bepaling in het modelsplitsingsreglement in strijd is met de wet en dus nietig.”
[quote quote=10375]In dat geval zoekt TS nog steeds een sluitend antwoord over de overige niet vervangen kozijnen die voor rekening van allen blijven komen.[/quote]
In plaats van alleen maar reacties van andere reageerders af te kraken zou je natuurlijk ook je eigen mening cq. antwoord op die vraag kunnen geven 😉
Da’s een hele goeie @Ronald.
Dat is ook eenzelfde soort regeling en feitelijk gebeurt daarin inderdaad dus ook hetzelfde.
Daarmee zou dat artikel dus eigenlijk ook in strijd zijn met de wet.
Persoonlijk ben ik in de kwestie van Jasper overigens van mening dat er gewoon sprake is van ‘onder het onderhoud’ vallende kosten.
Ik vraag me werkelijk af of dit nog wel mogelijk is zonder de splitsingsakte aan te passen.
Andere eigenaren kunnen dat deel van de gemeenschappelijke grond dan namelijk niet meer gebruiken conform de bestemming van die grond.
[quote quote=10361]Is het niet zo dat artkel 52 lid 5,6,7,8 en 9 van MR 2006 voldoende houvast biedt om de kosten van een vervanging niet zijnde onderhoud op een andere manier dan in de splitsingsakte staat te verdelen over de eigenaren?[/quote]
Ik zie daarin geen enkel houvast voor de betreffende kwestie.
Ook art. 52 gaat over uitgaven door de VvE en is niet bedoeld om een andere verdeelsleutel overeen te komen die afwijkt van de splitsingsakte.
Daarnaast heeft het hof ook geoordeeld dat art. 52 lid 9 in strijd met de wet is, en dus nietig.
[quote quote=10355](meerderheid: >3/4)van uit te brengen stemmen is akkoord voor bijstorten aanvullende bijdrage[/quote]
Misschien gekke vraag, maar…
Een gekwalificeerde meerderheid is akkoord met het voorstel.
Daarmee is het voorstel toch gewoon aangenomen ?
De niet-aanwezige leden dienen mee te werken aan de uitvoering van het besluit of binnen de termijn vernietiging van het besluit verzoeken bij de rechtbank.
Het bestuur is ook verplicht om een register van eigenaren en gebruikers bij te houden.
In MR2017 zijn eigenaren verplicht om, zodra hij Eigenaar en/of Gebruiker is geworden, daarvan schriftelijk mededeling te doen.
Gezien het bestuur onder de andere reglementen ook verplicht is om dat register bij te houden lijkt mij het niet onredelijk als een bestuur dit verzoek doet.
[quote quote=10349]Dank aan Rene, ik heb net gekeken, het eigendomsbewijs staat op erven van…[/quote]
Wat is er op tegen om dat ook even aan de bestuurder te tonen?
Je zou één van de eigenaren die vóór jouw plan is kunnen vragen of diegene bereid is het als agendapunt in een ledenvergadering voor te leggen.
Overigens denk ik wel dat hierbij de splitsingsakte/tekening gewijzigd dient te worden wat daarmee dus ook de nodige kosten met zich mee zal brengen.Vanwaar de bemoeienis van de beheerder in deze kwestie?
Of is de beheerder bij jullie ook bestuurder?
Welke splitsingsakte is er van toepassing en wat staat daarin zoal vermeld over deze kozijnen?
Citaat uit dit artikel van Cobouw
“… Veel minder in het oog springend, maar wel heel illustratief voor de kracht van het concept is volgens verkoopmanager Ronald Koedam de lift die ze leverden voor een appartementencomplex in Rijssen. Het pand was nog geen veertien jaar oud, toen de bewoners hun voortdurend haperende lift helemaal beu waren en op zoek gingen naar een nieuwe. “Wat moet je ook, als je een penthouse bezit en de lift bijna de enige manier is om je woning te bereiken? Via M-Use kregen de bewoners niet alleen een lift die niet meer dan 17,5 uur uur per jaar stil staat; ze zijn over de hele looptijd van het contract van 40 jaar, per jaar ook nog eens 1500 euro voordeliger uit.”
Maar goed, kan natuurlijk zijn dat deze verkoopmanager ook maar iets verzint 😉Sorry Jan, ik heb verloren, het spel is uit, ….. zo lees ik tenminste !
Maar gelukkig, je hebt inmiddels genoeg posts aangeboden gekregen waarmee jouw probleem prima is op te lossen.
Ik neem dan voor het gemak maar even aan dat dat waarschijnlijk niet mijn posts zullen zijn 😉
Ik ga er ook maar van uit dat, in dit geval de winnaar, je haarfijn nog eens zal gaan uitleggen wat nu de bedoelde relatie was tussen “…de VvE kan en mag niet “zomaar” extra beperkingen opleggen over afmetingen en bijvoorbeeld kleur en grootte van de wielen).” en “…Het is echter wel de vraag of een camper (is ook gewoon een soort auto) kan en mag worden uitgesloten” en dus ook antwoord op de vraag of een camper nu wel of niet anders behandeld kan/mag worden dan een “gewone” auto.
Succes !
Iemand schreef:
[quote]een camper (is ook gewoon een soort auto)[/quote]
[quote quote=10272]Blijkbaar wordt daarin een camper niet gelijk gesteld aan een auto,… [/quote]
… anders zou die bepaling niet mogelijk geweest zijn naar mijn idee.
Dat dus 😉
Je zou op een vergadering een agendapunt kunnen plaatsen met als naam “voorstel wijziging HHR” met daarin de letterlijke tekst en daarna besluiten het voorstel vast te leggen en als zodanig ook in de notulen weer te geven.
Daarna heeft de groot-eigenaar de kans om het vastgelegde voorstel aan zijn huurders voor te leggen.
Als blijkt dat er voldoende steun voor de grooteigenaar vanuit zijn huurders kan in een volgende vergadering het HHR met daarin de tekst van het voorstel vastgesteld worden.
Het wordt zo langzamerhand al een heel lijstje wat je straks moet gaan vragen bij de notaris voor je weet waar je financieel aan toe bent bij de koop van een appartement; achterstallige betalingen, leningen van de VvE, langdurige leasecontracten.
Je zal na 15 jaar met allemaal “nieuwe” eigenaren in het complex zitten en dan blijk je nog 25 jaar vast te moeten zitten aan een contract dat in een ver verleden, door oude eigenaren afgesloten is.
Wat mij betreft zouden dergelijk lange termijnen verboden moeten worden.