VvE-stem
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Nee hoor, het gaat om GOEDE redenen.
Jij suggereert regelmatig dat een aanpassing mogelijk zou zijn als het in het belang van de VvE en goed onderbouwd zou zijn. Het hof benadrukt dat er “heel goede redenen” moeten zijn, wat betekent dat de noodzaak zwaarwegend moet zijn zoals bijvoorbeeld veiligheid, juridische onwerkbaarheid, of correctie van fouten.
Daarnaast moet een reden om de splitsingsakte te wijzigen “objectief” zijn, en dus gebaseerd op feiten en omstandigheden die aantoonbaar en redelijk zijn, en niet slechts op subjectieve wensen, meningen of persoonlijke belangen van een deel van de eigenaren.Ik suggereer dat regelmatig omdat jij regelmatig (onterecht) het tegenovergestelde suggereert, behalve nu, nu je het wat nuanceert.
Het blind moeten volgen van de AvS is namelijk een vorm van bangmakerij. Daar prik ik maar al te graag doorheen.Je wekt naar mijn mening verwarring door te verwijzen naar bijvoorbeeld MR2006 art60 en MR2017 art65.
Deze artikelen regelen een formele wijziging van de akte terwijl jij juist de indruk wekt de regels te kunnen cq. mogen aanpassen zonder daadwerkelijke wijziging van de akte, op basis van gezamenlijke afspraken binnen de VvE.Voor mij allemaal hetzelfde. De verwijzing deed ik om aan te tonen dat de AvS aangepast mag worden volgens bepaalde regels. Dat lijkt nog niet iedereen te begrijpen. Bij mij staat de flat centraal en niet de AvS. De flat moet nog jaren mee, terwijl de AvS een standaard momentopname was van decennia terug en dus vaak erg gedateerd en over de houdbaarheidsdatum. De kosten van meer dan 10.000 euro om een AvS aan te passen is voor geen enkele eigenaar interessant.
Zoals eerder aangegeven zijn de postbussen in de splitsingsakte van DikOz specifiek benoemd als zijnde gemeenschappelijk.
Deze postbussen bevinden zich in de gemeenschappelijke hal, dus er is hier sowieso geen sprake van een gemeenschappelijke zaak in een privégedeelte.
Dat iedere eigenaar een eigen vak heeft, betekent enkel dat je het exclusieve gebruiksrecht hebt van jouw specifieke brievenbusvak, maar de postbussen als geheel (de constructie, het frame, etc.) blijft gemeenschappelijk eigendom, waarvan de VvE voor het onderhoud en reparaties dient te verzorgen, zoals geregeld in de akte.Dat is toch echt jouw verkeerde interpretatie.
Een scharniertje van één van de postbussen wordt alleen gebruikt door een privé-eigenaar en niet door de gehele VvE. Dus onderhoud is voor de privé-eigenaar en de VvE moet in geen geval hiervoor opdracht geven. Pas bij renovatie of vervanging is het voor de VvE. Jammer dat ik niet met jou in een VvE zit, want ik zou die uitdaging met jou aangaan tegenover een rechter (met MR2017 en MR2006) wetende dat ik niet van jou zou verliezen. Met oudere modelreglementen zou ik ook de uitdaging aangaan, maar ben ik iets minder zeker of ik van je zou winnen.Tenslotte:
Nietig is nietig.
Een nietig besluit bestaat niet, en verjaart dus ook niet.Wel voor die ene VvE die nu niet van een bordeel af kan komen omdat de rechter heeft besloten dat het verjaard is en dus de VvE een bordeel moet accepteren. Maar in de praktijk verjaart nietig zo vaak.
Voorbeeld verschil berekening wel en geen bemetering:
100 eigenaren in een VvE met blokverwarming hebben een energiekosten van 100.000 euro. Beetje laag, maar daar gaat het niet om.
Dit betekent dat zonder bemetering iedere eigenaar 1000 euro zou moeten betalen. Ik weet niet of dit ook zo is in de flat waar omajeanette woont.Wanneer iedere eigenaar 1000 euro betaalt voor de stookkosten zou iedereen tevreden kunnen zijn omdat iedereen evenveel betaalt aan stookkosten. Maar wat als 10 eigenaren nooit thuis zijn? Waarom zouden zij dan nog 1000 euro betalen? Met bemetering is het heel goed mogelijk dat deze 10 eigenaren namelijk 200 euro per persoon moeten betalen. Van de andere 90 eigenaren zijn er misschien ook 10 eigenaren die met bemetering geen 1000 euro, en bedrag tussen de 3000 en 5000 euro moeten betalen. De overige 80 eigenaren betalen stookkosten van een bedrag tussen de 500 en 1500 euro waarbij het gemiddelde op de 700 euro is.
Zo werkt een VvE met blokverwarming waar een Ista of Techem de stookkostenverdeling opstelt.
De investeringskosten van bemetering mogen niet worden verrekend in de afrekening stookkosten. Dus of dat nou 25.000 of 40.000 euro is (dus tussen 250 en 400 euro per woning). Alles boven de 30.000 vind ik overigens wel behoorlijk duur.
De jaarlijkse kosten van Ista of Techem moeten ver onder de 5000 euro zijn in een VvE met 100 woningen (50 euro per woning).
Die 5000 euro op de 100.000 euro is dus het probleem niet.
Metertjes van Techem of Ista gaan ruim 10 jaar mee. Daarna moeten ze vervangen worden. Die vervangingsronde is meestal goedkoper dan de eerste installatie.Een eigenaar die 10 jaar 200 euro betaalt voor de stookkosten met bemetering bespaart in 10 jaar tijd dus 8000 euro wanneer er geen bemetering zou zijn. Dat terwijl omgerekend de investering dus tussen de 250 en 400 euro was en de jaarlijkse verdelingskosten max 50 euro is 500 voor 10 jaar. 8000-400-500 is nog steeds een besparing van 7100 euro voor de eigenaar die maar 200 betaalt voor de stookkosten met bemetering.
Daarom mag omajeanette blij zijn dat ik niet in haar flat woon, want ik zou het echt niet accepteren dat ik 7100 euro aan extra stookkosten zou moeten betalen in 10 jaar tijd omdat de flat niet de voordelen zien van bemetering.En de eigenaar die jaarlijks 3000 tot 5000 euro aan stookkosten zou moeten betalen met bemetering, maar zonder bemetering maar 1000 euro betaalt lacht zich kapot. Ik noem dit dan ook niet voor niets ordinair stelen.
Over 10 jaar is dat immers 20.000 euro winst over de ruggen van de zuinige eigenaren voor de eigenaar die jaarlijks 3000 euro hoort te betalen bij bemetering. Noemt omajeanette dat nog steeds solidariteit?Andere berekening:
100 eigenaren in een VvE met blokverwarming hebben een energiekosten van 100.000 euro. Beetje laag, maar daar gaat het niet om.
Dit betekent dat zonder bemetering iedere eigenaar 1000 euro zou moeten betalen. Ik weet niet of dit ook zo is in de flat waar omajeanette woont.Wanneer iedere eigenaar 1000 euro betaalt voor de stookkosten zou iedereen tevreden kunnen zijn omdat iedereen evenveel betaalt aan stookkosten. Maar wat als 10 eigenaren nooit thuis zijn? Waarom zouden zij dan nog 1000 euro betalen? Met bemetering is het heel goed mogelijk dat deze 10 eigenaren namelijk 200 euro per persoon moeten betalen. Van de andere 90 eigenaren zijn er misschien ook 10 eigenaren die met bemetering geen 1000 euro, en bedrag tussen de 3000 en 5000 euro moeten betalen. De overige 80 eigenaren betalen stookkosten van een bedrag tussen de 500 en 1500 euro waarbij het gemiddelde op de 700 euro is.
Zo werkt een VvE met blokverwarming waar een Ista of Techem de stookkostenverdeling opstelt.
De investeringskosten van bemetering mogen niet worden verrekend in de afrekening stookkosten. Dus of dat nou 25.000 of 40.000 euro is (dus tussen 250 en 400 euro per woning). Alles boven de 30.000 vind ik overigens wel behoorlijk duur.
De jaarlijkse kosten van Ista of Techem moeten ver onder de 5000 euro zijn in een VvE met 100 woningen (50 euro per woning).
Die 5000 euro op de 100.000 euro is dus het probleem niet.
Metertjes van Techem of Ista gaan ruim 10 jaar mee. Daarna moeten ze vervangen worden. Die vervangingsronde is meestal goedkoper dan de eerste installatie.Een eigenaar die 10 jaar 200 euro betaalt voor de stookkosten met bemetering bespaart in 10 jaar tijd dus 8000 euro wanneer er geen bemetering zou zijn. Dat terwijl omgerekend de investering dus tussen de 250 en 400 euro was en de jaarlijkse verdelingskosten max 50 euro is 500 voor 10 jaar. 8000-400-500 is nog steeds een besparing van 7100 euro voor de eigenaar die maar 200 betaalt voor de stookkosten met bemetering.
Daarom mag omajeanette blij zijn dat ik niet in haar flat woon, want ik zou het echt niet accepteren dat ik 7100 euro aan extra stookkosten zou moeten betalen in 10 jaar tijd omdat de flat niet de voordelen zien van bemetering.En de eigenaar die jaarlijks 3000 tot 5000 euro aan stookkosten zou moeten betalen met bemetering, maar zonder bemetering maar 1000 euro betaalt lacht zich kapot. Ik noem dit dan ook niet voor niets ordinair stelen.
Over 10 jaar is dat immers 20.000 euro winst over de ruggen van de zuinige eigenaren voor de eigenaar die jaarlijks 3000 euro hoort te betalen bij bemetering. Noemt omajeanette dat nog steeds solidariteit?Mijn standpunt in deze is op morele gronden, het dak is niet geïsoleerd,
Ook niet relevant voor bemetering.
Vastrecht is onderdeel van de stookkosten en moet ook door de eigenaren betaald worden. Er is mij geen recht bekend dat huurders dit vastrecht niet zouden hoeven betalen en kunnen verhalen op de verhuurder. Ik ken ook geen verhuurder die dit zelf moet betalen. Huurders moeten immers ook vastrecht betalen wanneer er geen sprake is van blokverwarming.
3) Hoe gaat dit verhaal verder als er geen mandaat komt om hier een firma voor te zoeken?
Dit is de kern van alles. Zolang de ALV geen mandaat aan het bestuur heeft gegeven, mag de VvE geen contract aangaan met een bedrijf. Een warmtewet verandert daar niks aan. Al hoeft er maar 1 eigenaar in de VvE op te staan die het niet accepteert en de VvE dwingt, al dan m.b.v. de rechter, om een firma te zoeken en daarmee een contract af te sluiten.
Die eigenaar staat juridisch dan erg sterk, niet alleen vanaf 2027. In de tussentijd betalen de zuinige bewoners de stookkosten van de niet-zuinige bewoners. Mijns inziens een vorm van diefstal. En dat alleen omdat de meerderheid niet begrijpt wat een bemeterinsgbedrijf doet?Wij werken nog steeds met die splitsingsacte en willen met grote meerderheid voorlopig geen bemetering op de verwarmingselementen omdat niet duidelijk is wat (a) het geldelijk voordeel is van kouder wonen en (b) hoeveel dat positief is voor het milieu. Dus onze vraag is; gaan we hier in 2027 verplicht voor worden en door wie?
Er is geen bemeteringspolitie die flats gaat controleren op bemeterde radiatoren. De verplichting stelt mijns inziens dus niet veel voor. Het voordeel van bemetering lijkt mij vanzelfsprekend, je betaalt dan voor wat je daadwerklijk verbruikt en de rechter geeft eigenaren in VvE’s met blokverwaming hierin altijd gelijk. Uitzonderingen zullen na 2027 niet meer bestaan.
Bij huren zijn er 2 partijen, de huurder en de verhuurder. Daar zijn wettelijke plichten en en beschermingen voor bij wet die gehandhaafd kunnen worden.
Bij een VVE is er maar 1 partij, de eigenaren. De splitsingsacte en het huishoudelijk regelement regelen de gezamenlijke kosten en hun verdeling. En op de jaarvergadering wordt democratisch beslist waar de VVE-bijdrage aan uitgegeven wordt. Wie is hier dan de 2de partij (eiser ;-)) die deze eigenaren het recht lijkt te ontnemen door die bemetering verplicht te stellen in 2027?
Dat maakt allemaal niet uit bij blokverwarming.
Wanneer de flat van een VvE is dan bepaalt de VvE hoe de stookkosten worden verrekend (en hebben de huurders dar niets over te zeggen). Wanneer de flat volledig in handen is van de woningbouw, dan bepaalt de woningbouw hoe de stookkosten worden verrekend (en verschilt het per woningbouw of huurders iets te zeggen hebben). Dat er in 2025 nog VvE’s zijn met blokverwarming waar geen bemetering is, zou echt niet moeten mogen.Klein rekensommetje;
Stel dat de aanschaf van de metertjes €20.000 zou kosten en de jaarlijkse administratiekosten € 2.500
De stookkosten schat ik even op €70.000/jaar
Als er door het individueel meten 10% bespaard wordt is dat dus een jaarlijkse besparing van € 7.000
Met € 2.500 jaarlijkse administratiekosten zou de netto besparing dus €4.500 zijn.
De investering van €20.000 zou dan in ca. 4 jaar terugverdient zijn.Dat is een fictieve besparing op het vaste gedeelte, maar niet voor het variabele gedeelte. De ene bewoner kan heel veel stoken en zal onderaan de streep veel meer moeten betalen en de andere bewoner die heel weinig stookt zal aanzienlijk minder hoeven betalen. De besparing voor de zuinige bewoners is dus vele malen groter dan voor de niet-zuinige bewoners. Alle bewoners zullen schrikken hoeveel het stoken werkelijk kosten en de zuinige bewoners zullen zich belazerd voelen dat ze al die jaren de stookkosten voor de ander hebben betaald
Daarnaast ben ik ook wel benieuwd naar jullie huidige stookkosten, het zou mij eerlijk gezegd niet verbazen als die al boven de geschatte €70.000 zijn.
Ik denk dat het met 92 woningen en een niet goed geisoleerde flat makkelijk boven de 100.000 euro is.
Er is wel degelijk jurisprudentie op dit gebied.
Lees bijvoorbeeld eens dit arrest van het Hof Amsterdam.Die kende ik nog niet. Volgens mij zijn er meer rechtszaken waarbij de VvE dacht de stookkosten te kunnen bepalen zonder het daadwerkelijke verbruik.
Ook interessant was een rechtszaak waarbij de reductiefactoren ter discussie stonden. Misschien ken ik die ook wel dankzij jou. De rechter bepaalde dat reductiefactoren ongeldig waren waarmee duidelijk werd dat iedereen gewoon voor zijn eigen warmte moet betalen. De VvE komt weg met een vast en variabel gedeelte omdat de ketels in blokverwarming nu eenmaal zo werken, maar er moet duidelijk verschil zitten in de kosten tussen iemand die niet of zelden stookt en iemand die veel stookt.En kosten efficiënt lijkt het mij in ons geval niet.
Het is eerst de investering, de metertjes en het plaatsen ervan. Dan de maandelijkse rekening (voorschot) die persoonlijk gaat, niet via de VVE. En dan de jaarlijkse verrekening. Een hele administratie die onnodig is.Ook onzin, tenzij alle 92 woningen bij jullie bewoond worden door mensen die de gehele dag thuis zitten en bij benadering evenveel stoken.
En nu zou die metertjes firma het gas gaan inkopen en met een verdeelsleutel gaan bepalen wie- hoeveel betaalt? Dezelfde noodzaak als bij de hoogrendementsketels en die afvoerleidingen zie ik hier echt niet.
Ook onzin. Bedrijven als Ista en Techem kopen nooit gas in en bepalen ook nooit een verdeelsleutel.
Noodzaak is wanneer de ene eigenaar nooit stookt en de andere eigenaar wel, dan betaalt de ene eigenaar de stookkosten van de ander.Wilt u wel duidelijk zeggen welk deel uw mening is en welk deel een feit?
Mijn mening is gebaseerd op feiten.
De besparing door minder te stoken gaat dus over €100,- pm, (minder voor de kleinere woningen) is een deel vastrecht. en dat vastrecht daar kun je niet over besparen. Dat vastrecht wordt niet beïnvloed door het stookgedrag en evenmin door de ligging op de bovenste verdieping.
Vastrecht is iets anders dan de 35% vaste kosten.
De 35% vaste kosten worden lager naarmate meerdere bewoners minder gaan verbruiken.
Vastrecht blijft hetzelfde.Ziet u het verschil met huurwoningen?
Het is niet relevant of een woning wordt verhuurd.
Dat is dan wederzijds VVE-stem, wat grof uitgedrukt. Wie de hele dag thuis is verwarmd de muren … het dak is niet geïsoleerd, het heeft sinds 1992 nooit op de jaarvergadering gestaan. Dus al die jaren hebben die mensen minder comfort gekregen en hetzelfde betaald.
Is ook niet relevant bij de afrekening van de stookkosten
Voorlopig ben ik blij dat we die metertjes niet gaan instaleren, voordat dat bedrag terugverdiend is moet je al heel wat kou lijden. Maar het ergste is dat ze altijd gelijk hebben bij klachten of je moet gaan procederen.
Dat is echt onzin.
Hoewel sommige eigenaren van mening blijven dat de splitsingsakte niet heilig is denkt de rechter daar vaak heel anders over.
Leuk dat je aan mij denkt.
Maar met dit soort voorbeelden maak je je niet erg geloofwaardig inzake aanpassingen van de splitsingakte.
Een goed functionerende VvE doet alles op de eerste ALV alles gewoon goed en behoort zeker in geen enkel geval de eigenaren te stimuleren om niet naar de eerste ALV te komen, zodat er een tweede ALV gehouden kan worden.
VvE’s maken zich op deze manier ook niet geliefd en is er een deel van de basis weg om in goed overleg besluiten te nemen. Iedere bestuurder of beheerder die denkt op een oneerlijke manier een ALV te moeten organiseren, die kan maar beter opstappen.Nee hoor, dat is pure bangmakerij van je. Want zolang je alles goed kan onderbouwen, alles in goed overleg doet tijdens de ALV en daarvoor ook voldoende stemmen voor weet te krijgen, dan is er geen rechter nodig om iets achteraf nietig te verklaren. En zelfs als er jaren later toch een rechter wordt ingeschakeld, dan kan een rechter ook besluiten dat er sprake is van verjaring zoals met dat bordeel in een Rotterdamse VvE, hoe vervelend ook voor de nieuwere eigenaren in die VvE die het bordeel weg willen hebben.
En moet je als VvE een betere jurist/advocaat hebben dan de tegenpartij. 🙂
Ten eerste noemde ik niet voor niets al iets over de dienstbaarheid van een algemene zaak. In een AvS kan dat ook zo vermeld staan in een opvolgend artikel of lid waarin de uitzondering worden vermeld nadat er eerst wordt omschreven welke delen in beginsel van de VvE zijn, zoals ik eerder aangaf.
Ik doelde op Art12 van MR2017 en Art 17.2 van MR2006.
De oudere modelreglementen lijken dit niet standaard te hebben en is dus door Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie pas later toegevoegd. Dat betekent niet dat er geen bewegingsvrijheid is voor de VvE’s met oudere modelreglementen.
Woningcorporaties beroepen zich niet voor niets op de wet kleine herstellingen: https://wetten.overheid.nl/BWBR0014931/2003-08-01Zie hier een versie die iets beter leesbaar is.
https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/woning-huren/vraag-en-antwoord/welke-kosten-zijn-voor-de-huurder-en-welke-voor-de-verhuurderMocht je als VvE echter een afwijkende regeling willen maken, kan dat echter alleen door de AVS te wijzigen.
Ieder besluit in strijd met de akte is nietig, of VVE-Stem dat nu leuk vindt of niet.
En nee, de ALV kan de spelregels ook niet aanpassen wanneer dat in het belang van de VvE is en goed onderbouwd zou zijn, behalve dus door een daadwerkelijke wijziging van de AVS.
(ik verwijs dan ook graag naar bijvoorbeeld dit topic, waarin de VvE ook meende de spelregels te kunnen veranderen.)Je spreekt jezelf tegen, want in dat topic lees ik: “Daar vond men dat de splitsingsakte alleen terzijde geschoven mag worden als daar heel goede redenen voor zijn. De wet beschermt namelijk de individuele eigenaar, en een wijziging van de akte mag alleen als minstens 80% van de eigenaren akkoord gaat.”
In de splitsingsakte van DikOz is specifiek benoemd dat de postbussen in de buitenmuur gemeenschappelijk zijn.
Dan is het onderhoud van deze postbussen dus geheel voor de VvE.En daar heb je het dus helemaal mis. Onderhoud is iets anders dan renovatie of volledige vervanging. Ten eerste noemde ik niet voor niets al iets over de dienstbaarheid van een algemene zaak. In een AvS kan dat ook zo vermeld staan in een opvolgend artikel of lid waarin de uitzondering worden vermeld nadat er eerst wordt omschreven welke delen in beginsel van de VvE zijn, zoals ik eerder aangaf. Daarnaast staat in sommige AvS dat een eigenaar ook de algemene zaak in een privéwoning goed moet onderhouden.
Tot slot is er de juridische kwestie m.b.t. wie de opdracht geeft. Een algemene zaak zit in een privéruimte of is enkel dienstbaar voor één eigenaar. Daarover heb ik het met de rechtsbijstand gehad. De VvE moet hiervoor geen opdrachten willen geven.
1, Want dan is de VvE verantwoordelijk voor een goede afwikkeling die alleen gecontroleerd kan worden wanneer de betreffende eigenaar hiervoor toestemming geeft.
2, De ene eigenaar kan het wel zelf maken, of hoeft het niet eens zelf te maken omdat de eigenaar het zelf heeft onderhouden, terwijl de andere eigenaar het niet zelf kan maken en daarvoor een aannemer moet inschakelen. Dan kan een VvE ook besluiten als middenweg dat de eigenaar dit altijd zelf moet regelen en enkel de materiaalkosten achteraf kan declareren bij de VvE, al dan niet met aanvullend bewijsmateriaal.Door als VvE te handelen in strijd met de akte los je geen problemen, op maar veroorzaak je juist problemen !
Vroeg of laat zal je daar zelf achter gaan komen.Nee hoor, dat is pure bangmakerij van je. Want zolang je alles goed kan onderbouwen, alles in goed overleg doet tijdens de ALV en daarvoor ook voldoende stemmen voor weet te krijgen, dan is er geen rechter nodig om iets achteraf nietig te verklaren. En zelfs als er jaren later toch een rechter wordt ingeschakeld, dan kan een rechter ook besluiten dat er sprake is van verjaring zoals met dat bordeel in een Rotterdamse VvE, hoe vervelend ook voor de nieuwere eigenaren in die VvE die het bordeel weg willen hebben.
Overigens wil ik wel de nuance aanbrengen inzake aanpassen van spelregels dat niet alle spelregels zomaar aangepast mogen worden. Aanpassing van servicekosten op basis van een eerlijk gevoel zou ik nooit accepteren.