VvE-stem
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Kortom, de VvE heeft een probleem.
Dat bedoelde ik ook. 🙂
Omdat er met een 2/3e meerderheid (incl 2/3e opkomst) voldoende draagvlak voor is en ik de democratie nou eenmaal ook erg belangrijk vind. Daarom schreef ik eerder al choose your battles. Voor een eenmalige BBQ stap ik echt niet naar de rechter.
En ja, principieel gezien heb je gelijk en moet de VvE de zaken regelen die de VvE enkel moet regelen, maar ik vind het een vorm van niet tegen je verlies kunnen, wanneer een zeer grote meerderheid gewoon achter het idee staat om eens een keertje een BBQ te organiseren. Uiteraard verzoek ik de ALV dan wel om duidelijk mijn naam met bezwaar genotuleerd te hebben.
Waar schreef ik dat het drempelbedrag ‘verborgen in een begroting zou zitten’ ?
Ik heb dat helemaal nergens gschreven!Je hebt helemaal gelijk, ik kan het nergens vinden. Ik weet even niet precies meer waardoor ik die impressie heb gekregen, maar maakt ook niet uit.
Welke bepaling in MR1992 schrijft volgens jou in die situatie een gekwalificeerde meerderheid voor?
Nee niet, zoiets staat pas in MR2006. Maar het voelt zo tegenstrijdig om voor 10.000 euro buiten onderhoud vallende uitgave een 2/3e meerderheid voor te hebben, en voor 1.000.000 binnen onderhoud vallende uitgave de helft +1.
PS. In MR2006 bijvoorbeeld wordt tevens bepaald dat voor uitgaven ten laste van het reservefonds eveneens een gekwalificeerde meerderheid is vereist.
Ja dat bedoelde ik. Dat is ook niet voor niets toegevoegd door de KNB in 2006.
Laat jij eens een uitspraak van de rechter zien waarin een nietig besluit wordt gedoogd?
Ja dezelfde uitspraak. Want de VvE mag de kosten doorbelasten, maar de rechter zegt niks over het terugbrengen naar de oorspronkelijke staat.
Exact wat ik schreef dus 😉
Ja het is nog even wennen dat we het hierover helemaal met elkaar eens zijn. 🙂
Ik ben ook keihard tegen BBQ’s. Heeft niks met onderhoud, het gebouw, de VvE, of het doel van de VvE (zie AvS) te maken.
Dus kan de VvE maar beter de 2/3e meerderheidsregel hanteren, zoals de Rechtbank Haarlem 30 oktober 2008 heeft geoordeeld. Als er zo’n duidelijke meerderheid voor is, dan heeft het weinig zin om tegen te zijn. Choose your battles. Wel moeten de servicekosten worden verhoogd door zulke uitgaven als BBQ’s.Nog vergeten te vermelden voor in jullie draaiboek:
Een duidelijk digitaal boekhoudkundig software-pakket waarin KC-leden voldoende inzage in hebben is verplicht. In een VvE van max 5 of 10 woningen kom je misschien nog weg met overzichtjes in Excel en bankafschriften van de zakelijke rekening. Maar in een VvE van 20 of meer woningen kan dat echt niet meer.En tip voor ieder beginnend KC-lid met geen of beperkte boekhoudkundige kennis is om te beginnen met de exploitatierekening. Gewoon inkomende facturen controleren. Dat is immers makkelijker voor een leek dat dan de balansrekening.
Je stelt toch eerst een bedrag (in een ALV) vast, als beschikbaar budget?
Anders lijkt het er op, dat de ALV eerst besluit om het bedrag uit te geven (= opdracht tot uitvoering) en dat de ALV later een bedrag gaat vaststellen als beschikbaar budget
ik begrijp van de huidige tekst dus de volgtijdelijkheid niet.
Wie legt mij dit uit?Beschikbaar budget is niet hetzelfde als het drempelbedrag waarvoor een 2/3e meerderheid nodig is (met een 2/3e opkomstpercentage). De hoogte van een beschikbaar budget maakt dus helemaal niks uit wanneer er geen drempelbedrag is bepaald, zoals in dat artikel van Dennis Reijnders op VvERecht.nl is te lezen. Er is immers zonder bepaling van een drempelbedrag immers altijd die 2/3e meerderheid nodig (met een 2/3e opkomstpercentage).
- Deze reactie is gewijzigd 2 maanden, 3 weken geleden door .
Maar dan blijft er voor mij toch nog iets onduidelijks.
Namelijk jij, Rob (en dat heb ik hierboven al aangegeven) zegt:Een besluit met een onjuiste stemverhouding is nietig, in plaats van vernietigbaar, omdat de stemverhouding een fundamentele totstandkomingsbepaling is.
Dit betekent dat het besluit geacht wordt nooit te hebben bestaan en direct ongeldig is, zonder dat daar in principe een rechterlijke uitspraak voor nodig is.Begrijp me niet verkeerd, ik geef je daarin echt geen ongelijk. Zelfs de rechter zegt:
4.9. Artikel 2:14 lid 1 BW bepaalt dat een besluit van een orgaan van een rechtspersoon, dat in strijd is met de wet of de statuten, nietig is, tenzij uit de wet iets anders voortvloeit. Artikel 5:129 lid 1 BW bepaalt dat voor de toepassing van artikel 14 van Boek 2 de akte van splitsing wordt gelijk gesteld met de statuten.
Maar ik zie gewoon niet in wat dit uitmaakt.
lukaina komt mijns inziens te laat met haar vraag, namelijk ná de ALV. Misschien als het bestuur nog geen opdracht aan de aannemer heeft gegeven, dan kan ze nog op tijd zijn. Maar als het bestuur eerder zo stom was om niet in te zien dat een 2/3e meerderheid verplicht was, dan zullen ze dat nu ook niet zijn. Daarnaast is het doel van lukaina ook onduidelijk. als zij ene juridische procedure wenst te starten, dan zal ze haar belang moeten uitleggen waarom die 2/3e meerderheid zou belangrijk is. Anders gedoogd de rechter gewoon die 60% meerderheid, tenzij er ook nog eens totaal niet voldaan werd aan de eis van een 2/3e opkomstpercentage. Dan kan lukaina misschien nog van de VvE winnen zonder al te veel moeite. Maar wat schiet ze er mee op? Het dak zal toch gerenoveerd moeten worden.Het ‘…die een totaal door de vergadering vast te stellen bedrag’ is naar mijn mening een drempelwaarde die door de vergadering bepaald moet worden, zie ook dit artikel op vverecht.nl.
Ik heb dat artikel gelezen van Dennis Reijnders op VvERecht.nl en ik ben het helemaal eens met zijn analyse. Zeer helder uiteengezet ook. Jouw analyse m.b.t. een drempelbedrag die ‘verbogen in een begroting zou zitten’ vind ik daarop niet geheel aansluiten. Of feitelijk vind ik het niet eens kloppen. Een drempelbedrag wordt namelijk bewust bepaald zoals bijvoorbeeld in MR1973, maar niet automatisch en stilzwijgend doordat er budgetbedragen zijn vermeld in bepaalde begrotingen. Over die budgetbedragen is namelijk niet gestemd dat deze gelden als drempelbedragen.
Dennis Reijnders schrijft:
“In onderhavige uitspraak heeft de kantonrechter geoordeeld dat in het geval er eerder geen drempelwaarde als bedoeld in art. 38 lid 5 MR1992 door de vergadering van eigenaars is vastgesteld, besluiten tot het doen van uitgaven voor buiten het onderhoud vallende werkzaamheden uitsluitend kunnen worden genomen met de gekwalificeerde meerderheid van stemmen. Het ontbreken van een drempelwaarde heeft derhalve niet als gevolg dat geen gekwalificeerde meerderheid van stemmen vereist is bij het nemen van het besluit tot het doen van de betreffende uitgaven.”
Dit is dan ook de harde realiteit van alle ALV’s. Niemand (of bijna niemand) heeft ooit een drempelbedrag vastgesteld, zoals deze oa in MR1973 vastgelegd is. De reden dat concrete drempelbedragen in later MR’en zijn verwijderd is duidelijk vanuit een praktisch oogpunt. Voor kleine investeringen een 2/3e meerderheid met een minimale opkomst van 2/3e van alle eigenaren slaat alle besluitvorming in een VvE neer.
Ik heb dankzij het artikel van Dennis Reijnders en zijn aangehaalde rechtszaak eindelijk een antwoord die ik van meerdere juristen niet kon krijgen. Namelijk dat het niet vaststellen van een drempelbedrag helemaal geen effect heeft, zoals de rechter van oordeel is. Weet ik dat (eindelijk!) ook weer.
Vandaar de vraag, wat is er precies besloten in die vergadering waarin ook de begroting is vastgesteld.
Volgens mij is die vraag helemaal niet relevant, maar ik ben benieuwd naar je argumentatie. 🙂
Wanneer jullie daadwerkelijk het besluit genomen hebben die werkzaamheden nu uit te gaan voeren, en dat slechts gedaan hebben met 60% van de stemmen lijkt mij dat het besluit destijds met te weinig stemmen genomen is, en dus nietig is, en niet vernietigbaar.
Met andere woorden, het besluit zou dus feitelijk niet genomen zijn.Dat klopt in theorie, maar in de praktijk wordt de opdracht gegeven aan de aannemer en is de dakrenovatie een feit. Dus mijns inziens heeft daarom het geen enkele waarde dat het juridisch nietig/vernietigbaar is. Want niemand in de VvE is voorstander om een aannemer in te schakelen die de dakrenovatie ongedaan gaat maken. Bestuur kan op de volgende ALV hiervan een hamerstukje maken en probleem is opgelost. Beter is dan om z’n fout van het bestuur op een andere manier te presenteren, zodat men niet nog een keer dezelfde fout maakt.
Dit betekent dat het besluit geacht wordt nooit te hebben bestaan en direct ongeldig is, zonder dat daar in principe een rechterlijke uitspraak voor nodig is.
Maar de realiteit is anders dus ik vraag mij af wat je met je bewering dan verwacht. Niemand gaat na het betalen van 145.000 euro geld betalen om het werk van die 145.000 euro terug te draaien alleen omdat ‘geacht wordt dat het het besluit nooit bestaan heeft’.
Het gaat om een door de vergadering vast te stellen drempelbedrag waarboven voor bepaalde uitgaven (namelijk “buiten het onderhoud vallende uitgaven”) een verzwaarde meerderheid nodig is.
Dat is niet het bedrag wat voor een project gereserveerd gaat worden.ZO heb ik het nog nooit bekeken. Zeg je hiermee dan ook dat wanneer er onderhoud wordt uitgevoerd voor 1 miljoen euro en dit enkel binnen het onderhoud valt (gevels, dak, etc in 1 keer) dat dit kan met een gewone meerderheid van helft+1?
Ik ga er even vanuit dat in jullie VvE een dergelijk bedrag nooit is vastgesteld, dus in principe voor alle ‘buiten het onderhoud vallende’ uitgaven een gekwalificeerde meerderheid nodig is.
Lijkt mij dat de meeste VvE’s nooit van te voren een bedrag afspreken waarvoor men een 2/3e meerderheid nodig heeft.
waarvan de beste offerte (die van 145.000 all -in, dus zonder bijkomende kosten ) nu moet worden goedgekeurd.
Onvoorziene kosten zijn niet geheel hetzelfde als ‘bijkomende kosten’.
Art 38.5: “Besluiten door de vergadering tot het doen van buiten het onderhoud vallende uitgaven die een totaal
door de vergadering vast te stellen bedrag te boven gaan…”Het dak valt onder het onderhoud, maar de isolatie is een toevoeging waardoor een 2/3e meerderheid vereist is. De ALV heeft misschien nooit een bedrag vastgesteld, maar je kan bij een rechter makkelijk aanneembaar maken dat 145.000 wel een investering is waarvoor 2/3e meerderheid nodig is omdat dit een regulier bedrag te boven gaat. Maar je bent hiermee te laat, toch? Maar ook als je niet te laat bent, dan moet je duidelijk moeten maken waarom je het besluit door een 60% meerderheid door de rechter graag vernietigd ziet worden. De rechter kan mondeling besluiten jou gelijk te geven dat een 60% meerderheid onvoldoende was, maar de rechter kan het algemeen belang zwaarder laten wegen dat de werkzaamheden door moeten gaan, omdat het niet duidelijk is wat het algemeen belang is om jou gelijk te geven in de definitieve uitgeschreven uitspraak van de rechter.
Waarom is het voor jou belangrijk dat er een 2/3e meerderheid was?
Het dak moet onderhouden worden, ongeacht welke meerderheid of minderheid daar voor is. Financieel gezien is het voordeliger om extra investeringen in de vorm van extra isolatie gelijktijdig met een dakrenovatie uit te voeren. Dus ik zie niet in waarom het verschil tussen een 2/3e meerderheid en een meerderheid van 60% zwaar zou wegen.Leuk opzetje.
Belangrijkst zijn de kerntaken, namelijk:
– de ALV het advies te geven om de jaarrekening wel of niet goed te keuren
– de ALV het advies te geven om wel of niet goedkeuring te geven voor het financiële beleid van de VvE uitgevoerd door het dagelijks bestuur (dus door de beheerder en door het bestuur).
– eventuele discussie-punten of opmerkingen tussen bestuur en beheerder enerzijds en de kascommissie anderzijds op de ALV mondeling toe te lichten en te vermelden of het bestuur en de beheerder openheid van zaken hebben gegeven en wel of niet meewerkend waren.
In de AvS is meestal iets te lezen over de kascommissie dat dit orgaan de jaarrekening moet onderzoeken en aan de vergadering een verslag bevindingen moet delen en daarnaast dat het bestuur verplicht is de commissie ten behoeve van haar onderzoek alle door de kascommissie gevraagde inlichtingen te verschaffen. Als het hier al fout gaat, dan heeft de VvE een groter probleem.Als ik inhoudelijk kijk naar jouw bulletpoints:
– Controleren of afspraken uit de wet zijn nageleefd, is echt geen taak van de kascommissie. Uiteraard heeft de kascommissie wel een meldingsplicht indien zoiets wordt ontdekt.
– De splitsingsakte zou alleen gecontroleerd moeten worden inzake de juiste verdeelsleutel voor de servicekosten. Maar wanneer en beheerder dat niet correct hanteert, dan mag je de ALV het advies geven per direct een andere beheerder te zoeken.
– Controleren of afspraken uit het huishoudelijk reglement zijn nageleefd, heeft echt niks met de kascommissie te maken.
– Controleren van verzekeringen? Misschien alleen de premie en het vrijwillig eigen risico. De dekking is aan de verzekeraar en dat kan samen met de looptijd echt geen reden om de ALV het advies te geven om een jaarrekening niet goed te keuren.
– Contracten met leveranciers kunnen juist wel gecontroleerd worden. Het kan voorkomen dat een contract allang is vernieuwd, maar dat nog steeds de oude prijs wordt betaald
– Incassomaatregelen bij achterstallige betalingen is een verantwoordelijkheid van de beheerder. Het bestuur dient de beheerder hierop aan te spreken.Waarom een kascommissie controleert is dat de VvE een dagelijks bestuur moet hebben en de ALV na een boekjaar het doen en laten van het dagelijks bestuur moet kunnen evalueren. De ALV kan dit niet zelf, dus moeten daarvoor (kas)commissieleden aangesteld worden zodat de beheerder en het bestuur jaarlijks 1 aanspreekbeurt
inzake de onafhankelijke (kas)controle.Ik meen uit de reacties te lezen, dat men het met IL eens is. En zo zijn er velen.
Ja wel mee eens, maar dat is geen garantie voor de rechter.
Je kan beter nog aan die juriste vragen waarom zij van mening is dat een gewone meerderheid, dus de helft+1, voldoende is.Als vertrekpunt neem ik altijd, dat voor elk besluit een gewone meerderheid vereist is, tenzij uit wet- of regelgeving anders volgt.
Ook niet correct
Welke meerderheid vereist is staat in de AvS.
De basis van elke AvS is een Modelreglement. En jij hebt het MR van 1992.
Wellicht kort door de bocht van wat ik nu ga schrijven, maar een veel beter uitgangspunt zou dan zijn: Elk besluit dat echt heel veel geld kost (waar de grens ligt is moeilijk te bepalen, maar laat het ergens tussen de 50.000 en 100.000 euro zijn) of een langdurige verplichting met zich meebrengt (dus leningen of onderhoudscontracten van meer dan 1 jaar) is een 2/3e meerderheid nodig. Kost het geen of weinig geld, dan is de gewone meerderheid prima. Tenzij het niks met de VvE te maken heeft, zoals een BBQ organiseren voor 1000 euro.De door mij geschetste casus vermeldt, dat er een door de ALV vastgesteld budget van 150.000 euro is voor een nieuw dak met extra isolatie (conform vastgestelde begroting van bv februari 2025).
De offerte voor genoemde werkzaamheden bedraagt 145.000 euro (zonder bijkomende kosten) en dateert van bv 1-9-2025. (Nb er zit genoeg geld in kas voor deze uitgave).
Compliment aan het bestuur zou ik zeggen.Het bestuur heeft geen rekening gehouden met onvoorziene zaken, dus zoals ik in mijn vorige reactie al had aangegeven, verdient het bestuur dus zeker geen compliment.
Zo redenerende zou er toch veel voor te zeggen zijn,
a. dat hier weliswaar sprake is van een uitgave die weliswaar buiten het reguliere onderhoud valt (namelijk de extra isolatie om in aanmerking te komen voor subsidie), maar..
b. dat die offerte lager uitvalt dan het door de ALV vastgestelde bedrag in de begroting.
Het besluit tot instemming met de offerte zou dan toch rechtsgeldig door een gewone – en dus niet met een gekwalificeerde – meerderheid kunnen worden genomen?
Of ziet 38 lid 5 van MR 1992 op een heel andere situatie?
Wie het weet mag het zeggen..Allereerst dat iets niet 150.000 maar 145.000 euro zal kosten maakt voor de vereiste meerderheid niks uit.
Daarnaast is een budget bepaald voor uitgave uit het reservefonds en dat is iets anders dan bepalen of voor een bepaald bedrag wel/geen 2/3 meerderheid nodig is. Meeste VvE’s bepalen zo’n bedrag geen eens. Dat is vervelend voor de VvE’s met Modelreglementen uit 1992 of daarvoor, want pas vanaf 2006 zijn de Modelreglementen iets meer genuanceerd inzake de gekwalificeerde meerderheid (maar nog steeds niet genoeg naar mijn mening). Kortom, je kan op de ALV voordat er gestemd wordt gewoon aangeven dat er voor dit punt een 2/3e meerderheid nodig is volgens de AvS. En zorg dat jouw opmerking ook genotuleerd wordt.Persoonlijk vind ik het altijd leuk om te zien hoe rechters oordelen in soortgelijke kwesties en hoe zij tot dat oordeel zijn gekomen.
Daarnaast wordt maar weer duidelijk dat het ‘geen voordeel trekken uit zodanige maatregelen’ statement vaak onterecht ingeroepen wordt.Ja dat vind ik ook wel interessant om te zien, maar er zijn zoveel ‘onzinrechtszaken’ dat ik echt niet alles volg.
Ik vind de door jouw aangehaalde uitspraak een beetje off-topic, omdat lukaina duidelijk zit met de vraag welke meerderheid nodig is.Alle eigenaren die denken dat ze voor bepaalde investeringen niet hoeven mee te bepalen, vind ik overigens altijd zo kansloos en egoistisch. Dan is het alleen maar leuk als de rechter zulke verzoeken keihard van tafel veegt. Dat de kantonrechter dit niet heeft gedaan, vind ik schandalig. Maar het is allang mijn ervaring dat niet alle rechters heel veel verstand van VvE’s hebben. En valt en staat een uitspraak bij de kunsten va de advocaten.
Blijkbaar waren deze eigenaren van mening dat zij geen voordeel hadden van de isolatiewerkzaamheden aan dak en vloer en hebben daarom verzocht niet mee te hoeven betalen aan die isolatiewerkzaamheden.
De kantonrechter ging mee met dat standpunt en oordeelde dat zij dus inderdaad niet mee hoefden te betalen.
Het hof heeft echter bepaalt dat de isolatiewerkzaamheden niet los gezien kunnen worden van het geheel aan verduurzamingsmaatregelen en dat deze eigenaar wél voordeel trekken uit dat geheel, en daarom toch moeten meebetalen ondanks dat deze maatregelen hen (mogelijk) geen aanwijsbaar concreet voordeel opleveren.Oke, dan volg ik je weer. Ik zat maar te zoeken naar welke meerderheid er was.
In het kader van deze kwestie is het misschien ook nog leuk om even deze uitspraak te lezen.
Deze zaak lijkt mij enkel weer een geval van een paar eigenaren die hoopten dat ze niet aan een investering/lening van 260.000 euro mee moesten betalen.