VvE-stem
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
De VVE waarvan ik lid ben is van plan om warmtemeters op de radiatoren te gaan plaatsen. Ons appartementencomplex maakt gebruik van blokverwarming. De splitsingsacte spreekt echter over verdeling van stookkosten via een verdeelsleutel.
Moet de splitsingsacte aangepast worden als er warmtemeters geplaats gaan worden? Ik kan dit op internet niet duidelijk vinden.Tweede punt is dat beweerd word dat de warmtemeters per 2027 verplicht gesteld worden bij blokverwarming, ik kan hierover echter niet iets terug vinden op internet. Weet iemand hoe het exact zit?
Hartelijk dank voor het advies.
Hangt toch ook af van jouw gehele splitsingakte en op basis van welk modelreglement dit is opgesteld?
Geen quorum is geen rechtsgeldige besluiten, toch….
Zou ik ook denken, maar als niemand binnen een maand na het ALV-besluit een verzoek tot vernietiging van het ALV-besluit indient, dan is er eigenlijk toch niks aan de hand (met name wanneer het financieel niet al te ingrijpend is)? Of is het besluit dan nietig en dus zelfs jaren later nog terug te draaien? Beetje raar om dan je eigen VvE op kosten te willen jagen.
Hier wordt de vergadering dus telkens, notabene door de VvE beheerder, aangemoedigd om een nietig besluit te nemen, namelijk het niet omslaan van de schulden op de termijn zoals in de AVS is vastgelegd.
Als een incassoprocedure niet op tijd binnen een half jaar is afgerond, dan is het toch geen schuld voor alle eigenaren?
Ik dacht dat vorderingen na zes maanden alleen omgeslagen mogen worden over de overige leden wanneer er na 6 maanden geen enkele incassoprocedure heeft plaatsgevonden. Onze beheerder heeft hier nooit concreet antwoord op willen geven en ik snap natuurlijk waarom.Onlangs kwam ik weer zo’n mooi staaltje van fictief vergaderen tegen.
Helaas voor de beheerder was hij nu ook zelf het slachtoffer van deze, in mijn ogen, zeer slechte gang van zaken.
Op de agenda stond namelijk ook de overgang naar een andere beheerder, en met de meerderheid van slechts een klein aantal aanwezige stemmen werd dat besluit in de zogenaamde tweede vergadering aangenomen.Naar mijn mening een opmaat naar ellende !
Haha, wat een ironie dat de beheerder hierdoor de pech heeft.
Maar het is een opmaat naar nog meer ellende.Ik ben erg benieuwd naar jullie reacties en/of opmerkingen over de fictieve vergadermethode!!
De fictieve vergadermethode is een antwoord op een probleem waarvan niet veel mensen weten hoe demotiverend dat is. Als je als bestuurder zoveel energie steekt in de voorbereiding in een ALV waarvoor vervolgens niemand of te weinig eigenaren voor komen opdagen, is wel een keiharde belediging van de eigenaren die volgens de rechter (en jou :)) zoveel rechten hebben. Met die rechten komen te weinig plichten, bijvoorbeeld zonder consequenties niet komen opdagen.
Dat gezegd hebbende, vind ik de fictieve vergadermethode geen goede oplossing voor het probleem. Ik vraag mij ook af of zoiets wel mag. Iedereen die stemt voor het niet meer hoeven opdagen, hoort niet in een VvE.De beheerder zal gewoon kosten in rekening brengen, want contracten zijn meestal op basis van 1x een ALV per jaar. En een SKW-certificering vond ik altijd al niets betekenen. Al vond ik dat SKW-document wel interessant om even door te nemen.
Heel goed dat je dit soort uitspraken onder de aandacht brengt.
Eigenaren zouden zich meer bewust moeten zijn van bijvoorbeeld de gevolgen van een te lage servicekosten of niet sparen voor groot onderhoud.Ik ben het niet helemaal eens met het laatste stukje in je zin “Als de meerderheid van een ALV vindt dat je even 20.000,- euro extra moet bijbetalen, dan heb je dus pech als je het even niet kan missen. Zelfs als het om iets gaat waarvoor geen directe noodzaak is.”
In deze kwestie was de noodzaak zeer zeker aanwezig.
Ik weet niet in hoeverre de uitspraak hetzelfde zou zijn geweest als de noodzaak niet aanwezig zou zijn geweest.Neemt natuurlijk niet weg dat alle eigenaren mee zullen moeten betalen als er in een ALV een extra bijdrage gevraagd gaat worden.
In deze situatie kon de VvE m.i. geen rekening houden met de hoogte van de bijdrage.
De kosten van de renovatie waren bekend en er was niet voldoende geld in het reservefonds.
Ook dit is dus een reden waarom ik vind dat alle eigenaren veel meer inzage zou moeten hebben/krijgen in de financiële situatie van de VvE.Ik zie niet zo waarom de VvE geld zou mislopen bij een gedwongen verkoop.
Als de incassoprocedure op orde is en de VvE de termijnen goed in de gaten blijft houden, zou de VvE m.i. in principe weinig tot geen risico hoeven te lopen.Haha, ja ik ben ook voor 100% inzage in de financiële situatie, maar dat is iets anders dan naar ieder bonnetje kunnen kijken en daar het bestuur 24/7 vragen over kunnen stellen omdat iemand dan iemand kent die het voor 3 tientjes goedkoper had gedaan of handje contantje de prijs voor me had verlaagd. 🙂
De hoogte van het reservefonds zou veel belangrijker moeten zijn voor kopers. Maar ook dan kan het nog misleidend zijn.Ik denk dat in deze rechtszaak het ook meespeelde dat de vrouw geïnvesteerd had in dubbelglas buiten de VvE om. Maar
evengoed vond ze die 20.000 super pittig en dat kan ik begrijpen. Ik heb het ook niet in mijn broekzak zitten, en zelfs als ik het bij elkaar kan rapen dan wil ik niet zoveel spaarcenten aan de VvE geven. Reden dat ik het niet noodzakelijk vond, is dat de staat van de kozijnen behoorlijk subjectief benaderd werd, zonder feiten. Feit was dan wel dat er geen discussie was over de noodzaak van nieuwe kozijnen, maar dat het bestuur niet kon aantonen de eigenaar een betalingsregeling aangeboden te hebben, vind ik ook wel een zwaktebod. Iemand kan al rekening niet betalen en wordt wanhopig, en door naar de rechter te stappen worden de geldproblemen na ene verloren rechtszaak alleen maar groter. Je kan als bestuurder wel alles zakelijk bekijken, maar ik heb van de rechtsbijstand al vaker geleerd dat je eigenlijk naar het doel moet kijken. Kennelijk had iedereen behoefte aan een uitje naar de rechtbank in Haarlem (niet echt het mooiste gebouw onder de rechtbanken).De VvE had geld kunnen mislopen bij een mogelijk gedwongen verkoop als de eigenaar in kwestie echt helemaal niks meer had. Dat staat los van een goede incassoprocedure. Natuurlijk zou de kans klein zijn, maar zeker niet nihil.
Stel, jullie gebouw heeft een dak met pannen. En niet zomaar pannen van 13 in een dozijn, maar hoogwaardige keramische pannen. De gemiddelde, zo je wilt theoretische, levensduur wordt opgegeven met 100 jaar. De kosten om zo’n pannendak nu te vervangen zijn €100.000. Dan is het sommetje (even afgezien van inflatie etc) snel gemaakt. Per jaar moet er €1000 aan de pot worden toegevoegd. Dat is €6 per maand per appartement. Iedereen betaalt dus €6 p/m voor het gebruik/genot van het dak of je er nu 1 maand woont of 50jaar.
Als je een horizon kiest van 10 jaar mag je blij zijn als na 80jaar eens iemand, die dan het MJOP herziet, opmerkt dat over 20jaar het pannendak vervangen moet worden. Dan gaan die bewoners dus de rekening betalen van de afgelopen 80 jaar.
Maar zoals gezegd, evenveel meningen als VvE’s zijn, maar ik vind het hanteren van een 10jaars horizon een beetje kort door de bocht.Maar maak jij dan ook iedere maand geld over op je spaarrekening voor de wasmachine, vaatwasser en koelkast die je nog niet lang geleden hebt gekocht? Waarom wel een paar euro per maand moeten sparen voor een dak, maar niet voor een wasmachine. In de praktijk moet je gewoon iets sparen voor het geval er iets stuk gaat, maar je hoeft echt niet voor alles te sparen, en een heel plan te maken voor hoe je de komende 80 jaar een wasmachine en vaatwasser kan blijven betalen.
Het is maar wat de ALV wil. Over de tijdshorizon van een MJOP bestaan evenveel meningen dan er VvE’s zijn. Zoiets als de 17 miljoen bondscoaches van het Nederlands voetbalelftal.
Ik ben van mening dat een MJOP een tijdshorizon zou moeten hebben van dat bouwdeel met de langste vervangingstijd. Dan betaald iedereen netjes het verbruik van het gebouw ongeacht of je er lang of kort woont, dan wel er komt te wonen ergens halverwege de rit.
Een misschien extreem voorbeeld van wat ik bedoel. Stel, jullie gebouw heeft een dak met pannen. En niet zomaar pannen van 13 in een dozijn, maar hoogwaardige keramische pannen. De gemiddelde, zo je wilt theoretische, levensduur wordt opgegeven met 100 jaar. De kosten om zo’n pannendak nu te vervangen zijn €100.000. Dan is het sommetje (even afgezien van inflatie etc) snel gemaakt. Per jaar moet er €1000 aan de pot worden toegevoegd. Dat is €6 per maand per appartement. Iedereen betaalt dus €6 p/m voor het gebruik/genot van het dak of je er nu 1 maand woont of 50jaar.
Als je een horizon kiest van 10 jaar mag je blij zijn als na 80jaar eens iemand, die dan het MJOP herziet, opmerkt dat over 20jaar het pannendak vervangen moet worden. Dan gaan die bewoners dus de rekening betalen van de afgelopen 80 jaar.
Maar zoals gezegd, evenveel meningen als VvE’s zijn, maar ik vind het hanteren van een 10jaars horizon een beetje kort door de bocht.Interessante zienswijze (6 euro p/maand genot). Je hebt ergens wel gelijk, maar in de realiteit heeft de meerderheid geen zin om voor alles maar te blijven sparen, en al helemaal niet als het makkelijk nog 10 of 20 jaar mee kan. Stel dat zo’n pannendak uiteindelijk in 2040 vervangen wordt omdat het ook moet, dan hebben alle eigenaren (die in 2024 daar wel voor gespaard hebben maar er niet meer wonen) er helemaal niks aan. De eigenaren in 2040 zullen de financiën voor het dak moeten ophoesten, terwijl de eigenaren in 2024 weer andere zaken aan de VvE hebben betaald.
Een MJOP van 10 jaar vind ik ook wel erg kort, maar ik hoef ook niet ieder jaar naar een MJOP van 100 jaar te kijken. Dan ben ik in ieder geval al verhuisd, of uit eigen keuze of tussen 6 plankjes.
Aan het aantal reacties te zien, is niemand geïnteresseerd in dit onderwerp en dat is prima natuurlijk.
Gelukkig kan ik de VvE waarvan ik lid ben, voorzien van een schema op basis waarvan de aanvangsdotatie met zo’n 20% kan worden verlaagd ten opzichte van het schema wat door onze VvE-beheerder is/wordt aangedragen. Scheelt toch weer zo’n 8% op onze servicekosten …
Ik ben wel geïnteresseerd, maar ik snap je vraag niet helemaal. Je lijkt op zoek te zijn naar iets wat je gewoon simpel kan doen in Excel voor beginners. Bereken die 0,5% herbouwwaarde en je weet je minimale dotatie. Die stop je in je MJOP (die je gevuld hebt met werkzaamheden) en dan kom je er snel genoeg achter of je na een x aantal jaar iets te kort komt.
Denken dat je 8% spaart op de servicekosten omdat de dotatie verlaagd wordt vind ik niet echt een juiste benadering.Hallo allen,
Ik ben bestuurder van een kleine VvE. Een van de VvE-leden heeft zijn ketel laten vervangen en de installateur heeft hem laten weten dat de de rookgasafvoer van onze VvE niet deugt. Alle 6 de appartementen hebben een eigen rookgasafvoer die horizontaal naar buiten loopt en een horizontale afvoer is volgens deze vakman verboden. We kunnen volgens hem beter de oude, gezamenlijke rookgasafvoer weer gaan benutten, die onderdeel is van het pand en al heel lang buiten gebruik is. Kan iemand hier iets zinnigs over zeggen? Het feit dat onze VvE ooit is overgegaan op afzonderlijke afvoeren lijkt me toch bedoeld te zijn ter vooruitgang?Je kan beter offertes opvragen bij andere installateurs en dan meteen dubbelchecken of jullie huidige installateur gelijk heeft.
VvE’s stappen wel vaker over op iets ter vooruitgang, maar dan blijkt het resultaat het tegenovergestelde te zijn.
Volgens mij geeft (1) en (2) duidelijk aan dat er een splitsing van expertise wordt erkend tussen de CV monteur en de CLV monteur. En dat de CV monteur zich niet met de CLV hoeft te bemoeien.
Lijkt mij handiger dat je gaat praten met de verschillende monteurs die daadwerkelijk CLV’s kunnen en willen onderhouden. Ik weet van onze monteur (blokverwarming) dat er iets strenger is geworden qua regelgeving voor de uitvoerende monteurs. Ik dacht de aansprakelijkheid, maar weet dat niet exact zeker. Conclusie was voor mij simpel en dat is dat bepaalde monteurs steeds minder graag woningen van flatgebouwen in hun klantenbestand willen hebben als er sprake is van een collectief systeem. Blokverwarming geeft al gezeur (want gezamenlijke leidingen die gecontroleerd moeten worden, lopen door meerdere woningen), maar als die leidingen zouden lekken, dan komt er tenminste geen geurloze giflucht vrij zoals bij CLV-systemen.
@Rob: ja, ik heb de beheerder gevraagd waar die verplichting staat, dat resulteerde in een blokkering van mijn tel nummer!
Dat lijkt mij een agendapunt op de aankomende ALV en misschien het begin van het einde voor jullie beheerder.
Tja, weer zo’n issue waarvan je denkt: “waarom denken mensen dat het schoonhouden van gemeenschappelijke delen waarvoor ze het exclusief gebruiksrecht hebben door anderen, i.c de VvE, moet gebeuren”.
De VvE maakt toch ook niet de plafonds, muren en vloeren (ook gemeenschappelijke delen) in het appartement schoon? Waarom dan wel de terrastegels van het privé terras of de omheinende ballusters met glaswerk.
Als er een tegel stuk is, dan is het rekening VvE, waarbij je nog een boom kunt opzetten als dat het gevolg is van ondeskundig gebruik. Ook als het terras verzakt is het rekening VvE.
Het lijkt wel of eigenaren alleen eigenaar willen zijn als anderen het werk doen. Lijkt verdacht veel op huren. Maar ook bij een huurappartement moet je toch echt zelf het terras schoonmaken/houden.
Kijk ook even naar MR1992 art. 18
Dat heb je erg mooi en treffend geschreven.
En niet hier:
https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RBOBR:2014:1275Mooi in deze zaak is dat de gehanteerde reductiefactoren strijdig waren met de splitsingakte. De vraag was niet of de stookkosten verdeeld moesten worden op basis van individueel verbruik, maar of individuen recht hadden op reductiefactoren op het individueel verbruik.
Ook daar heeft de rechter dus geoordeeld dat de verdeling op basis van individueel gebruik onjuist is en in strijd met de splitsingsakte.
Een situatie die naar mijn mening nog best vaak voorkomt in veel VvE’s.Niet hier.
https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RBMNE:2022:2958Mensen moeten dus gewoon hun stookkosten betalen op basis van individueel verbruik, zelfs met MR1992.
