Rob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Als ik dit zo lees, zou ik eerst eens willen zien waar en wanneer de ALV precies heeft ingestemd met deze wijzigingen.
Een nieuwsbrief waarin een nieuwe beheerovereenkomst wordt aangekondigd is nog geen ALV-besluit, en hetzelfde geldt voor een e-mail waarin ineens wordt meegedeeld dat de CPI wordt vervangen door een loonindex.De kernvraag lijkt mij niet eens of de verhogingen hoog of laag waren, maar of de beheerder bevoegd was om het indexeringsmechanisme te wijzigen.
Als de beheerovereenkomst uitgaat van CPI en er nergens een rechtsgeldig ALV-besluit te vinden is waarin wordt ingestemd met een overstap naar een loonindex, dan heeft de beheerder volgens mij wel iets uit te leggen.Ik zou daarom eerst alle stukken naast elkaar leggen: de oorspronkelijke beheerovereenkomst, de nieuwsbrieven, de e-mails en de notulen van de ALV’s.
Als daaruit blijkt dat de wijziging nooit is geagendeerd, besproken of vastgesteld, dan lijkt het mij verstandig om daar als VvE formeel een standpunt over in te nemen en juridisch advies in te winnen van iemand die verstand heeft van appartementsrecht.Denk dat het belangrijk is om antwoord op de vraag te krijgen of er de afgelopen jaren bedragen zijn betaald op basis van een indexeringsmethode die nooit rechtsgeldig is vastgesteld.
Jij zei eerst dat er een behoorlijke tegenstelling in mijn statement zou zitten. Dus ik neem aan dat ik met mijn uitleg heb aangetoond dat er geen tegenstelling in mijn statements zit.
Hoe denk je met het strooien van onzin getallen iets aan te gaan tonen?
en dat niemand nog die MJOP’s gaat geloven.
Waarom zou niemand geloven in MJOP die op basis van NEN2767 is opgesteld?
Terwijl die norm zorgt voor een objectieve meting van de technische staat van een gebouw, wat resulteert in een betrouwbare langetermijnbegroting.Sommige beheerders vinden 50/50 wel netjes. Dus 50% naar de exploitatierekening en 50% naar de reserve
Ik ken geen enkele beheerder die zo te werk gaat!
Ik begrijp je zorgen.
Wat mij opvalt is dat er vrij snel en vrij algemeen wordt verwezen naar de AVG als reden om geen adressen van eigenaars te verstrekken, zonder dat daarbij concreet wordt uitgelegd waarom dat in de context van de VvE niet zou mogen.De AVG wordt daarbij naar mijn indruk te absoluut ingezet.
De AVG verbiedt niet zonder meer dat eigenaars elkaar kunnen benaderen over VvE-zaken.
Er moet steeds een concrete belangenafweging worden gemaakt tussen privacy en het legitieme belang van eigenaars om hun verenigingsrechten uit te oefenen.Binnen een VvE moeten eigenaars hun rechten in de praktijk kunnen uitoefenen, bijvoorbeeld om steun te verzamelen voor voorstellen, initiatief te nemen of andere eigenaars te informeren.
Als er geen werkbare manier is om mede-eigenaars te bereiken, terwijl het bestuur wel over de relevante gegevens beschikt, dan wordt dat recht feitelijk beperkt.Wat daarnaast niet helpt, is dat eigenaars worden “verwezen” naar indirecte of onbetrouwbare bronnen zoals het bellenbord om eigenaars te achterhalen.
Dat zijn geen betrouwbare bronnen en leiden juist tot het risico dat verkeerde personen worden benaderd (bijvoorbeeld huurders in plaats van eigenaars).Alles bij elkaar lijkt het mij daarom te kort door de bocht om dit af te doen met “de AVG staat het niet toe”. Als bestuur mag je dat alleen stellen als dat goed is onderbouwd en er ook een werkbare alternatieve oplossing wordt geboden. Zonder die onderbouwing en zonder alternatief blijft er in de praktijk een probleem bestaan in de uitoefening van de rechten van eigenaars.
Daar komt bij dat artikel 41 lid 6 MR 1992 een ruim inzage- en informatierecht geeft ten aanzien van boeken, registers en bescheiden van de VvE.
Of dit zonder meer recht geeft op afgifte van een volledige adressenlijst is een juridische discussie, maar het is zeker niet vanzelfsprekend dat een eigenaarsregister volledig buiten dit inzagerecht zou vallen.Stel een VvE ontvangt ieder jaar 200.000 euro waarvan ieder jaar 100.000 euro naar de reserve gaat. Dan heeft de VvE na 10 jaar 1.000.000 euro. En stel dat een VvE ieder jaar 10.000 euro investeert in een gedegen 30-jarige MJOP.
Het lijkt me weinig zinvol om met loze cijfers te gaan discussiëren.
Je gelooft toch ook zelf niet dat een MJOP € 10.000 per jaar zou kosten, mag ik hopen.Er wordt niet voor niets op regelmatige basis allerlei regels overtreden. Niet alleen in VvE’s maar in heel Nederland. Met die realiteit zal je als VvE rekening mee moeten houden.
Ik zou echt niet weten waarom je daar rekening mee zou moeten houden.
Voor de vraag van Geurt is dat ook van geen enkel belang.
Als Geurt zich houdt aan de regelgeving en daarnaar handelt is er niets aan de hand, al zijn er 100 beunhazen in de VvE aan het werk.De ALV is de baas in een VvE en niet Atlas research.
Ten eerste snap ik niet waarom je zo afgeeft op Atlas research.
Het ministerie heeft hen de opdracht gegeven een en ander uit te zoeken en te rapporteren en dat hebben zij gedaan, niet meer en niets minder.
En ja, mochten de aanbevelingen t.a.v. het MJOP overgenomen worden en daarvoor een wettelijke regeling komt dan is de ALV inderdaad nog steeds de baas, maar zal die zich wel aan die wet moeten gaan houden.
Dus het MJOP van de VvE zal dan aan die normen moeten gaan voldoen.In het verleden bleek dat er veel VvE’s waren die te weinig reserveerden voor onderhoud.
Daarvoor is destijds de wet al aangepast en moest de VvE verplicht gaan reserveren op basis van een MJOP of 0,5% van de herbouwwaarde.Uit het onderzoek is gebleken dat het door de wisselende kwaliteit van de MJOP’s in de praktijk nog steeds een probleem blijft dat VvE’s regelmatig niet genoeg reserveren voor onderhoud, en daarvoor zijn ze nu oplossingen aan het bedenken.
Maar daar heb je niks aan als je gebouw uit elkaar valt of je geen voldoende geld over hebt voor de daadwerkelijke uitvoering van groot onderhoud.
Als je gebouw uit elkaar valt heb je sowieso al heel slecht onderhoud uitgevoerd 😉
Daarnaast zit er een behoorlijke tegenstelling in je statement.
“…, of je geen voldoende geld over hebt voor de daadwerkelijke uitvoering van groot onderhoud.”
Juist een van de redenen om naar langere MJOP’s te kijken is dat veel VvE’s onvoldoende reserveren voor onderhoud dat buiten de huidige 10-jaars horizon ligt.
Het probleem van “onvoldoende geld” is dus eerder een argument vóór een langere planningshorizon dan ertegen.-Meetmethoden conform Nen-normen zegt niks over de echte realiteit.
-Conditiemetingen op reguliere basis verplichten is wel de allergrootste onzin. Alsof een goed dak binnen 2 jaar helemaal op. Dit punt alleen al laat zien wat er mis is met zulke adviesbureautjes. Geen enkel realiteitsbesef, pure geldverspilling en geen enkele specialisme in datgene waarover geadviseerd wordt. Maar daar zijn ze gek op in de overheid.
-Verplicht periodiek indexeren van bedragen is ook onzin want niet alles wordt alleen maar duurder volgens indexeringen. Dat is de marktwerking.
– Het lijkt mij logisch dat alle bedragen inclusief BTW zijn, omdat VvE’s alles met BTW moeten betalen. Als je MJOP exclusief BTW is, dan heb je geen goed MJOP. Niet alle zaken in een VvE vallen onder het 21% tarief.
Ben benieuwd naar je antwoorden op onderstaande vragen;
Wanneer vind jij een conditiemeting wél zinvol?
Hoe bepaal je objectief of een dak nog 2 jaar of 10 jaar mee kan?
Als indexatie onzin is, hoe verwerk je dan toekomstige prijsstijgingen in een MJOP?Het is een argument om de servicekosten en vooral het gedeelte daarvan voor de reservering van groot onderhoud vast te stellen op een redelijk bedrag.
Redelijk bedrag?
Een redelijk bedrag suggereert dat het bedrag ergens tussen te hoog en te laag moet liggen, terwijl het uitgangspunt van een MJOP juist is dat er voldoende wordt gereserveerd om de verwachte onderhoudskosten te kunnen betalen wanneer die zich voordoen, of… zoals de Minister het noemt “realistische bedragen”.Citaat uit brief van de Minister;
“MJOP-periode naar 30 jaar
Op grond van de evaluatie van Atlas Research, willen we, om de staat van het onderhoud en de verduurzaming van VvE’s te ondersteunen, de wettelijke minimale periode waarop een MJOP betrekking heeft verlengen van 10 naar 30 jaar. Dit wordt onderdeel van het hierboven genoemde wetsvoorstel. Dit zorgt ervoor dat VvE’s beter inzicht krijgen in het volledige pakket van benodigde toekomstige onderhoudswerkzaamheden. Het zorgt er ook voor dat VvE’s daar tijdig met realistische VvE-bijdragen voor kunnen sparen. Door het combineren van groot onderhoud met het verduurzamen van het gebouw, kan de VvE veel
geld besparen. Appartementseigenaren komen minder snel onverwacht voor grote uitgaven te staan als gevolg van een onvolledig MJOP. De noodzaak van tussentijds bijstorten wordt hiermee zoveel mogelijk voorkomen.”In het rapport van Atlas Research is ook te lezen dat een MJOP ook aan meer eisen zou moeten gaan voldoen.
Citaat;
“De verschillende experts en stakeholders vinden een MJOP een goede manier om de toe komstige kosten van onderhoud voor VvE’s in beeld te brengen, maar door het ontbreken van vormvereisten, de wisselende kwaliteit van de MJOP-en in de praktijk en de financiële limieten van eigenaars blijft het een probleem dat VvE’s regelmatig niet genoeg reserveren voor onderhoud. Juridische experts in de focusgroepen kwamen met een aantal concrete voorstellen over mogelijke eisen die aan een MJOP gesteld zouden kunnen worden om zo een einde te maken aan de wisselende kwaliteit en ervoor te zorgen dat VvE’s genoeg re
serveren – en daarmee het MJOP een belangrijkere rol te geven:
• Meetmethoden zoals Nen-normen toevoegen;
• Conditiemetingen op reguliere basis verplichten (bij actualisatie MJOP);
• Looptijd van het MJOP verlengen van tien naar dertig jaar;
• Verplicht periodieke indexatie van de bedragen in een MJOP opnemen;
• Btw opnemen bij elke kostenpost in het MJOP ten behoeve van de transparantie (er worden nu vaak nog verschillende btw-tarieven gehanteerd).”Monaster schreef;
Vanaf dag één is een VvE lid mede verantwoordelijk voor het onderhoud en instandhouding van het gebouw. Dus ook voor uitgaven die over pakweg 30/40/50 jaar aan de orde zijn.
Een in de discussie gebruikt argument dat men bij aankoop van een nieuw complex al heeft betaald voor de lift enz. Is m.i. onjuist. Immers als en niet genoeg geld is om de lift te vernieuwen zal de verkoopprijs ook lager zijn dan verwacht.Daar ben ik het helemaal mee eens.
Iets minder interessant dan de uitspraak die Rob aankaartte:
Nee hoor, helemaal niet.
Het is zelfs een uitspraak die ik ook zomaar gepost zou kunnen hebben.
Ik vond hem wel interessant 😉